房天下产业网讯：4月21日，由中国房地产10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会在上海国际会议举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产策划代理企业名单，杨茜、刘洪玉、黄瑜、李力、张国标、杨剑等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

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2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会

2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

对话主题： 合作共赢开创2016房地产新局面

【丁晓】：2015年是中国经济重要转型一年，也是“十二五”规划的收关之年，也是很多民营企业的创新转型的关键一年，房地产企业也是在经济发展转型中起到中流砥柱的作用。展望我们2016年房地产蓬勃发展更离不开我们百强企业的共同携手努力，接下来我们作一个论坛，到现在为止留在这里的嘉宾，主要就是为了听这个论坛，因为论坛大咖比较多。我们论坛主题是“合作共赢、开创2016房地产新局面。”我们的主题就是创新、局面，围绕这一主题我们先有请我们主持嘉宾，国务院发展研究企业研究所博士范保群博士。还有嘉宾：

中梁地产集团副总裁周凤学先生；

奥克斯地产总裁徐松铭先生；

上海策源置业顾问股份有限公司 副总裁徐承先生；

当代置业有限公司苏州地区公司总经理郭强先生；

祥生集团运营总经理卞国兴先生；

绿升物业服务有限公司董事总经理鞠晓威女士；

可以看到我们的对话嘉宾阵容强大，把话筒交给我们的范博士。

【范保群】：受会议安排，由我来主持这个单元的讨论。近火的是友谊的小船说翻就翻，各个行业各个版本都有，但是我们今天讨论的话题恰恰是“合作共赢，开创2016年房地产新局面”。这个论坛里面我们围绕两个问题来请几位大咖们给我们分享他们的观点，介绍他们的经验。

个问题是关于2016年企业经营和管理上有哪些创新？请他们谈一谈看法。第二个问题是企业在未来有哪些长远的发展战略和布局？围绕着短期和长期从这两个方面来谈谈他们对房地产的看法和经验。首先我们有请中梁地产副总裁周凤学先生来介绍他们对这两个问题的看法，开始之前稍微做一下企业的介绍。

中梁地产集团在我看到的资料里面概括五高。稳健发展到开放共享的16字方针，高成长、高品质、高周转、高激励等等，这当中他们取得了不错的成绩，我们掌声欢迎周总为我们分享他们的经验。

【周凤学】：中梁我们是今年2月27号搬到上海，可能还有一周就总部搬到上海，还有一周是我们正好搬到上海两个月，这两个月我们也主要做了两件事情。一件事情是在思考我们的战略，既然总部到上海，我们到底应该怎么发展？第二是我们机制上、管理上的创新，我们杨总介绍大家看到的阿米巴组织。

对战略的思考，今年我们中指院对今年百强的主题词是协同创新、稳中求进，目前这个阶段按照这几个词去思考发展战略应该还是比较符合未来发展趋势和现实的。所以对中梁发展战略我们从数量上一个是提出了三五、一千，到2020年我们总的销售规模到500亿，50个楼盘同时开盘。一千是管理一千个资产，这里面有协同，有创新，我们市场占有一定的地位。五年之后我们还有一些创新，在盘子里有一定的资金，适合做一些其他方面的，但我们还是紧紧围绕我们新型城镇化的商去做这样一些事情。这是在发展战略上，当然怎样去做呢？范博士已经在做介绍了，我们一些传统还是坚持，包括我们高周转、高激励这些。

发挥经营主体是 个，业绩及时激励，及时分享。第三是内部及时做一些评价激励。第四是在项目股权、公司股权层面我们开放，不管是项目的跟投还是公司成长。第五个是我们跟合作方加大合作。他在我们一些项目上股权方面投入激励我们也不断地扩大，通过协同和创新坚持我们“五高”，促进中梁的增长，到2020年我们达到五个高增长的战略目标。谢谢大家。

【范保群】：战略和体制上，周总对他们的发展和体制上思考做了分享。接下来我们有请奥克斯地产总裁徐松铭先生，对奥克斯集团我是知道，耳熟能详的就是广告，空调要像奥克斯，奥克斯地产这些年也获得了很大的发展，下面我们掌声有请徐松铭总裁来分享经验。

【徐松铭】：各位下午好，我们奥克斯品牌比较多，空调、DNA、医疗、保险，地产也是其中一个板块，这个板块下面有地段的开发以及商业、文旅一些商产，我们有自己企业集成的物业管理方面。我们2016年已经有看准的地方要进行地产的开发建设，比如南昌等等。我们自有的今年长沙二地（音），以及我们今年青岛6月份都要正式开业。自己运行的商业体已经有长沙、成都，接下去我们还有杭州，标志性建筑作为重点工程项目，作为我们奥克斯的重点建设。

我们奥克斯二十几年发展中，地产已经占我们大集团的十分之一了。我们未来还会从创新着手，事还是后面的，关键看人。中国这几年地产文化的建设已经基本形成了，争取为下一步发展做更多工作。

第二，在激励方面更加重视。供给方面我们今年在澳大利亚拿了三块土地，已经开盘建设。作为我们奥克斯，产业创新方面，守好传统的地产这个板块的同时，我们有我们的，奥克斯有空调基地，有电器，我们有大的，在这些地方落地， 进行我们工厂的建设，做好我们第三板块。根据区域来打造我们住宅，医院是奥克斯的 家医院，已经经营十年了，各地已经有23家医院在营业，到2020年估计是150家，这也是我们地产板块转型重要的一方面，资金投入也比较大。

总之今天有这个缘分在上海认识，我们地产总部在上海，大本营在宁波，所以借今天这样的会议邀请大家工作上来我们这块走走，生活当中多交流，接下来我们从长远考虑，专业的角度考虑，我们地产界同胞们多交流，多走动，这是我们一个共同的平台，以后加强这方面的引导。谢谢大家！

【范保群】：徐总提到地产发展当中多板块、多业态之间的互动，以及他们强调的团队中人员的能力，包括激励机制在其中发挥的重要作用，也给我们很多的启示。 接下来我们有请策源置业顾问股份有限公司 副总裁兼星家CEO徐承先生，请他给我们分享一下策源的相应举措和战略。

【徐承】：谢谢大家，也谢谢范博士的主持。我在下面坐了蛮长时间，看今天材料里面有一个论坛环节，谈到了合作、共赢，开创2016年新局面。我一直在想，我们今天讨论论坛该怎样来主持，是很大的一个挑战，我跟范博士认识了很长时间，坐下来就觉得很安全，范博士给了我们很长的广告时间。

策源是一家有17年的一家企业，去年之前策源定位是房地产地产咨询整合商，不仅仅做新房交易，我们做的是地产资源整合，所以我想资源整合就是一个合作共赢，我们跟房地产企业合作，我们也跟和房地产有关联的企业合作，尤其是跟地产开发过程当中涉及到金融以及后续的、健康等等这些产业联动，更多为整个地产开发提供更全面的解决方案。

去年也是一个机会，策源跟资本市场做了一次亲密接触，我们在新三板挂牌，挂牌过程当中也是对我们未来战略一次新的梳理和定位。我们重新解析了我们未来的发展方向，更明确了我们的重点，其中一块我们提到一手房的房产交易，但是去年开始我们把未来战略明确为新房营销、资产管理等等。现在很多企业开发商很多都是合作伙伴，还有一些合作蛮长时间，不能说是两小无猜一起长大，但都认识很多年大家在一起成长，这确实是一种合作，合作共赢角度也让很多企业通过服务在不断壮大，我们也和很多企业从华东走向，新房领域未来还会继续发展，十年“”好像又回来了，所以我们未来合作领域会越来越宽广。

还有移动互联网，互联网+在去年年初大家都知道互联网+的浪潮，我们企业已经在这当中有所涉猎，更多是涉及在房地产营销当中，还有一些社区服务等领域当中，这段时间也在考虑如何做。我们还有一个“海外置业服务的O2O品牌”，走出国内走向海外，奥克斯只是中国走向国外的一个企业代表，现在有大量中国企业到海外。目的很明确，首先，中国房地产市场持续增幅存在一定的机遇。第二，全球资产配置价值洼地不断显现，更关键的是我们有中国的消费人群到海外去，这是一个很大的趋势。综合不同的数据大家能够看到我们中国人在澳洲把澳洲的房产炒热，在美国把美国的房产炒热，中国强大的购买力让海外市场进入上涨过程。这个过程当中我们看到服务对象是不是能够变成不仅仅是为中国客户在国内完成置业生活的服务？更多为他在海外提供更多的保障，到了海外大家觉得更不方便，更不安全，我们把平台作为业务的商业模式，我们不是只做交易业务，我们更多是用我们的自身在产品房产当中的经验，结合更多的海外或者是国内跟海外房产置业和置业后生活有关的产业进行联动。

比如说我们需要有律师，协调好当地的法律机构，有的房屋要托管，涉及到今后的、健康等等，这就是合作共赢，这不是一家企业能干的事情，我们创造一个平台让好的企业、好的资源好的服务在这个平台当中呈现，终为我们的客户服务，这种业务是需要不断延展和提升的，我们也会合作共赢。中国现在很多企业抱团出海，基本大家在过往二十多年在中国市场有过这样的开发经验，包括今天中梁地产也二三十年的历史，在中国市场目标还是比较清晰，但是到国外需要交“学费”，而且还交得很多，不光是我们刚走出去的企业在交，我们已经走出去很多年的大企业也在交“学费”。很多企业都考虑，能不能抱团出海？就是企业之间进行合作，互补，同时作为我们这种平台型公司，作为我们这种做咨询的公司来讲，策源控股公司本身吸引了大量的海外，我们交了学费后又讲了点知识，我们希望可以把这点知识进行分享和交流，反过来讲我们也为企业走出去提供了服务，这个平台不仅仅是只针对为B端，也为B端走出去的企业提供价值。

后一块是创新，合作共赢终还是要共赢的，企业发展过程当中有很多是内生式增长，还有很多是外延式扩张，我们可以通过合作来延展扩张。地产流通领域有很多新兴企业，我们现在已经在沟通了，我们有一些地产跟互联网金融有关的产业，可能都会成为未来我们合作的方式。 合作共赢未来会变成合资共赢，合伙共赢，一起在2016年实现共赢。

【范保群】：徐总围绕着他们公司的“3+N”的战略发展方式进行了分享，还提到了我们金融、海外国际化、包括关于现在和互联网亲密接触中平台的理念，而平台这个理念又进一步反过来验证了我们今天要讨论的主题，合作共赢，通过抱团、合资、合作等等方式共同开创了房地产业的发展。友谊的小船说翻就翻，为什么在房地产行业当中不明显？因为相互之间的机制比较紧密，接下来我们请房地产行业里面重要板块，也就是物业方面的来为我们介绍他们的经验。绿升物业服务集团，绿升的服务是大家给予很高评价的，我们有请绿升物业服务集团董事总经理鞠晓威女士为我们分享。

【鞠晓威】：物业管理很重要，在整个房地产产业链当中，房产它的有效期限是70年，前期建设就是5年左右，后期的65年实际上都是我们在提供服务，甚至可能会更长，100年也会有。所以物业管理是重要的一环。我们认为房地产这块是一个凝聚的音乐，物业管理是流动的音乐，能够使房产品保持，后期65年物业管理重要。

我们是绿城服务集团全职的绿升服务公司，这个企业在近几年来我们每年以40%的增长速度在前行，我们公司现在是的百强企业，还有我们是市场化运营的10。关于日本的道生合夫（音），经营跟业主合作时都是利他，秉承李嘉诚先生的经营理念，我可以赚7分是合理的，8分也可以，那我们还是拿6分。所以这么多年来我们与房地产公司合作一直愉快，也成为了一名 的合作者。

我们绿城包括绿升整块服务包括价格是优的，服务是 的，这主要体现在我们服务 我们倡导的是亲情精致化服务。亲情是我们业主这块，从我们的关怀开始做，我在绿城十八年，一直以来都是这样做的，从关心关爱业主的角度来出发，考虑业主的需求，也是从我们业主这块满意，能够向感动服务去飞跃。

第二个方面我们做得精致，也是我们绿城的理念，我们在行业里面做业主的亲自服务。原来物业是以“物”的管理为重，现在我们是从“人”的管理和“物”的管理并重，来做业主的服务工作。

第三，精致化还有我们社区这块，软件和硬件共同投入，使业主及他的社交、电商一起，我们搭建了一个O2O平台，使我们的业主在生活、身体、精神等各个方面需求有一个很大提升。

现在物业公司一般情况下运行比较困难，所以我们成本比较高，社会各方面指数在提升，物业费没有上涨这样一个情况下我们采取的是技术改造，我们投入一些“鹰眼”计划，用科技手段来节省人工成本，使我们公司能够运行良好。包括我们的电梯管控，以及我们设备房远程操表等等。我们投入了智能化设施，比如我们利用巡逻车和无人机来巡逻，代替了人工。还有我们的扫地机、洗地机等等，我们获利的同时并不是说我们的物业企业就拿到了这份钱，我们是回馈于开发商，回馈与业主，使我们能够共赢，回归之前的利他，大家共同来享受良性运行的 。我们成本低，服务 ，价格优。就在这里去挖掘。

对于未来我们几年长远发展，我们现在已经进入了20多个城市，我们未来发展步伐会更快，要面向。第二个方面我们会有多种模式与开发企业以及物业管理企业进行合作，比如说我们前期的顾问咨询，以及我们的全程服务，股权合作、贷款服务等等相关一些模式来推动我们物业公司前行的步伐。感谢。

【范保群】：刚才鞠总把绿城物业里面做了介绍，包括她提的转变了我很多观点。我一直认为物业很传统，现在很高科技，有机器人，有无人机，体现了很高科技的智慧的一面，也在物业上得到了应用。她提出亲情、精致、智慧核心理念和方向的设计，也提出了绿城物业方面的部署以及取得的成绩，里面专门强调组织结构上提出了“利他”方式，如何在激励机制上设置，这在公司管理体制上也是重要的，给予了我们很多的启示。接下来我们要有请的是当代置业，我发现房地产业里面很愿意用蓝和绿，傅总讲的时候绿城、蓝城，现在我们当代置业他们主要介绍里面强调的是蓝绿战略，是蓝绿相兼，创新是深绿，突破是深蓝。接下来我们听听当代置业对于蓝绿的理解。我们有请当代置业有限公司苏州地区总经理郭强先生。

【郭强】：听了一下午各位嘉宾的演讲和理解收获大，提蓝和绿之前汇报一下当代置业近两年的体会和想法。从今天下午各位嘉宾的分享，包括当代这家企业我们自己作为一家开发企业一个突出的感觉，无论我们是主观上还是客观上，是主动的还是被动的，近两年以来开发商的角色都在瓦解，叫做房地产开发全链条之中，合约意识甲方逐渐消失。房地产链条三个断口，一个是位于钱端资本创作。一个是位于后端资本运营端口，中间房地产开发无论从设计、销售、施工等等，我们认为是一个资产管理的过程， 随着我们合作共赢互联网技术的成长，这个端口刚刚出现，还没有愈合，所以这三个端口是这一拨市场的行情和我们发展的机会。针对此，当代这家企业和同行一起做三点突破。围绕资本创作的端口我认为要做叫做融资结构的突破，围绕着资产管理的中端做产品的突破，结果端做客户运营的突破。我们自己这家企业设立了绿色资本平台，设立了绿色房地产开发的平台，以及绿色住区客户运营平台，资本、金融断口我们绿色经营平台包括了联合在我们企业里面重要的战略合作伙伴和产业链条上的合作单位，共同成立了中国绿民投产业基金，同时在互联网金融的范围之内我们孵化了自己内部创业体，我们叫葫芦娃之一的吾有我房（音）。打造一个绿色资本平台。

中端房地产开发领域我们内部讲叫蓝绿相兼，创新深绿、突破深蓝。我们通过技术组合实现全年室内居住环境20到26摄氏度，湿度在30%到70%，实现我们“适合人体居住的环境”，围绕着绿我们在北纬40度开发了专门系列，我们实现冬暖夏凉的产品，苏州4月7号、8号连下三称，获得了三块土地，坚定了我们在长三角地区进一步强化产品核心竞争利的产业布局。

突破新绿、创新深绿，我们希望突破雾霾环境下的解决方案，我们应用绿色清风系统，保持科学地产和人居环境解决方面的领先地位。

后是突破深蓝，跟我们绿色住区客户运营端，我们现在多的同行，包括我们下午嘉宾都讲到，我们一个房子销售环节的结束其实正是跟客户一生相伴的开始，包括物业服务整个全生命周期才刚刚开始，所以突破深蓝我们跟客户的接触我们会通过技术的手段，目前解决了我们爱住家、看孩子、公共旅行等一切居民住进来的需求。今天主题话题叫“合作共赢”，其实是一个共享分享的时代。无论是客户还是我们的从业人员，我们经常聚在一起可能三不到就会问，鞠总，您跟绿城的谁谁谁认识吗？鞠总会说，当代的谁谁谁你认识吗？一聊，拐不了三个弯大家就熟了，这就是一种社群，这就是提供给我们的一种平台，也是未来当代在这个企业里面，在下一步发展行情之下，我们进一步去成长，也愿意跟大家分享，共同创建。在这样一个时代之下，我们宁愿通过无论是代建小股操盘还是产业基金去实现产业的发展，去服务更多的客户和社群，也不愿意做一个控股的小卖店，这是企业的诉求。今天很多同行在这里，跟大家作一个沟通，后感谢主持人。

【范保群】：郭总在他的介绍中有不少的判断，开发商角色瓦解，这个得请教刘洪玉所长，这个判断到底成不成立？是不是这样一个大趋势？开发商瓦解。

郭总结合当代置业发展战略过程当中提了几个“3”，一个是3个端口，另外提出了他们围绕3个端口建设3个平台，后回到他们为什么坚持蓝和绿，包括什么时候要深绿，什么时候要深蓝进行了精彩的阐释，感谢郭总。

还有后一位发言嘉宾，祥生集团的卞国兴总经理，围绕着做对、做优、做久怎样布置战略？

【卞国兴】：说到房地产新局面，有人说房地产开发商是弱势群体，其实在这种环境底下，房地产商能做到的工作有限。一二线和三四线城市进行比较，这次发布之后没有看到这个结果，我们也只能理解为是为地方债或者是银行解套开了一个窗口。短时间内资产价格提升这么高，很多年轻人进不来、留不住，终可能留下的是靠按资本利得留守的中老年人，一个城市没有年轻人就真是没有希望了。

二线城市的调控政策，讨论土地供给量的增大，也可以理解。在这种情况下有两个消息跟大家分享一下。一个好消息和坏消息。昨天很多开发商高价拿的地这次解套了。坏消息是他又买了。今年上半年很多开发商高价拿的地，会不会等待下一个去库存？很难说，现在国际金融形势和国内的形势摆在这里，政府谈资的政策，调控的政策到底有没有边界？不停地在测试。我想我们 能做的就是避险。整个集团今年150亿销售，明年200亿，在三到五年内维持300亿规模，不追求规模的快速扩张，而追求合理的利润率和风险报仇。一二、三四线的资产结构和今后的资产配置，达到一个健康运作的战略目标。三四线淘宝，一二线突破。 做对就是在这个大的形势下怎么样根据我企业自身的资源屏风来调节？很多公司在这个产品上下了很多的功夫，农民种地也要想今年种玉米还是种稻谷，他也要精耕细作和施肥，房地产也是一样，各板块智能化产品到景观到园林，包括我们成本的控制是运营后端操作层面的一些做法，我们也会再抓住这一两年时间，苦修内容，为实现集团的战略做一个有力的支撑，就讲这么多，谢谢大家！

【范保群】：好，刚才祥生集团也介绍了一下他们的经验，尤其是提到短期的时候他们策略是三四线淘宝，一二线突破。没有年轻人的城市是没有希望的，这句话是深刻的，也可能是国外一些城市的教训，包括一些国家意识到发展是没有后劲的重要教训。人还是关键因素，年轻人是其中关键的因素，城市中如果没有年轻人，肯定是没有希望的。

六位大咖围绕着合作共赢，短期的创新举措，长期的战略发展和布局都仁者见仁、智者见智，给了我们很多的方向，给了我们很多的收获。后我作一点小结，想再分享一下麦肯锡公司近关于长寿公司的研究，提出后一个长寿公司身上往往与众不同的有八个共同的特点。

个是以客户为。第二个是与关键的供应商携手，也是我们今天的主题。第三个叫关注行业里面大趋势。第四个是鼓励内部竞争、自我批评。第五不安于现状的文化。第六是重大变化发生时要敢于变革和换人。第七是不接受高管的延长的任期。第八不懈追求和价值观。围绕着固定的价值观，战略就是我们要去哪儿，战略的布局和发展就是怎么样到那里去，我们也衷心地祝愿2016房地产企业会有更好的发展，正像我们今天主题说的，合作共赢，开创2016房地产新局面。感谢各位嘉宾。

【丁晓】：再次感谢我们的对话嘉宾，今天场面热烈，我们发布会到这里接近了尾声，我邀请会场嘉宾来到舞台前面来一个大合影，机会难得，邀请嘉宾来到我们舞台前面，正好我们舞台是有梯队的。 同时对我们中指研究院华东分院小伙伴表示感谢，为我们主办一场 的活动的付出，为一场活动准备到凌晨两点多，再次感谢我们的小伙伴们。

嘉宾合影，本次活动圆满结束。