黄瑜:2016中国房地产百强企业发展状况及市场趋势展望

2016-05-05 15:44:00 房天下产业网 来源:房天下产业网

房天下产业网讯:4月21日,由中国房地产10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会在上海国际会议举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产策划代理企业名单,杨茜、刘洪玉、黄瑜、李力、张国标、杨剑等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

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2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会

2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

黄瑜  北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任  中指研究院常务副院长

黄瑜  北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长

黄瑜:荣幸再次来到上海来召开我们中国房地产百强企业研究成果的华东发布会。百强企业研究成果我们已经发布了十三年,在整个上海我们举行了十二次发布会,从发布会可以看到我们上海是华东区域在中国房地产中的地位是引人瞩目的。

系统介绍一下我们整个百强企业研究成果,过去十三年当中我们有20家企业是连续13年在百强企业榜单里面,有46家企业是连续五年在百强企业的榜单里面。在过程当中我们这些企业在榜单里面有进有出,是进出还是比较频繁的,有20家企业一直在13年当中在榜单里面。

过去13年当中有3家企业一直在我们10榜单里面,可以看到10在过去13年当中也是有进有出的。这13年当中我们整个百强企业市场份额提升了22.7个百分点,在2014年 次发布百强企业研究成果的时候,我们百强企业销售额计算市场份额占到14%,去年2015年销售额计算,我们百强企业在市场中份额占到了36.7%。可以看到提升了20几个百分点。 这些企业在过去13年当中总资产增长37倍,净资产也增长了23倍。我们的营业收入增长了29倍,净利润增长了39倍,当然我们的土地储备均值增长了9倍。过去13年当中,越大的企业越大,越强的企业越强,集中度越来越集中。同时可以看到我们这些企业,是 的企业做得越来越好。这是13年系统的回顾。

看一下 一年百强企业的变化。100强企业里面我们华东区域有33家,占了三分之一。我们有10家企业是前30位,华东在中国房地产当中还是很有地位的。有18家企业行业中地位是有所提升的。其中有不少企业在各个指标体系分向方面表现突出,包括他们的成长性和运营效率,都是 的。

同时策划代理企业100强里面,我们发布了30个策划代理企业名单,策划代理企业过去一年当中变化快,30家里面10家是华东区域的企业,其中有大概3家企业在10范围里面,这是华东的。同时我们房地产服务基金在做得比较好的华东区域10也占了2个。 我们整个百强企业过去一年数字变化可以看到,销售额整体增长19.4%,这都是高于总体水平。整体水平销售额高于12个百分点,我们销售面积也是高于16个百分点,可以看到我们整体是跑赢了大势。市场份额提升到36.7%,华东百强企业销售额,销售面积均值181亿,销售面积达到144万平方米,整体增速无论是销售额的增速还是销售面积的增速都是高于百强企业整体水平的。可以看到过去一年当中我们华东区域的百强企业跑得更快一些。

我们再看一下企业阵营里面第11到30位的企业他们是增长快的,也可以看到这类企业主要原因还是他们重点,是过去一年当中热点城市的布局,都取得了很好的销售业绩。什么策略让我们百强企业取得了很好的成绩?

,大家注重顺势而为,调整了自己的产品结构。产品结构里面总体而言在改善型产品,是在90到140这类区间的产品,占他们整个销售额份额占据了41%,抓住了上一轮,是一线重点的二线城市改善型需求所带来的销售额贡献是明显的,所以大家注重调结构。

第二,很注重抓住节点,因时因地来推盘,还会因地制宜、适时调整价格。我们可以看到推盘策略都踩准了政策时点,同时他们的价格调整几乎都是跟着这个城市价格涨,调整的幅度都是好于城市整体水平。 营销渠道上来说我们百强企业各种渠道全都用了,包括新媒体移动互联手段,包括地推及线上平台及物流平台,注重客户服务等等,什么样的手段都会用,为了提升自己的销售业绩。这是营销策略、面积保障策略上来看的特点。

第三个方面的特点,确实这些企业重视做优自己的增量,做优增量不是盲目到市场上拿地,而是注重市场中一些资产的并购,包括一些企业也抓住了国企改革的机会,把自己新一轮增量做优。 另外一方面注重盘活存量,不但通过资产证券化或内外资源整合,在资本市场当中把存量方面得以体现,还不断资本化。 第四方面特点是盈利方面,这些企业去年整个净利润同比增长11.3%,但是净利润率稍有下降。我们从策略上可以看到大家用了各种策略来挖掘盈利空间,提升溢价,突破传统盈利成本,加快“快周转”挖掘盈利空间。 第五个特点,去年一年当中有效控制了自己的支出,从负债率的体现上来说可以看到整体是上升的,短期存在压力是有所缓解的,是我们流动比的均值相对去年一年总体是有所上升的,可以看到我们风险,是财务控制方面做得好。现金流由负转正,土地方面做得比较到位,土地支出跟销售额比值大概占了23%,不到四分之一。 第六个风险可以看到大家在拿地时不再是盲目注重拿地的量,而是更多注重土地质量,适度来保证土地规模的增长,同时更注重风险的控制。我们可以看到一个指标,我们土地储备在2014年之前可供开发年限短的是两年,通常都是三年,在过去一年当中大家有效把土地储备调剂到一到两年的时间,可以看到大家更注重把握风险。现在确实库存比较多,如果企业库存大风险会比较大。从土地的质量上来看我们把这些大的企业做了一个分析,土地用可变现获值做测算,大部分土地都是在两年以内,甚至有些在三年,绝大部分90%土地是在三年以内可以变现的。这可以看到我们土地储备的质量好。

同时大家在转型升级方面也做了很多工作,在这些方面大家绝大部分是基于主业来开展一些横纵转型的变化,纵的方面大家按照自己的主业提供纵深的 房地产服务。横的方面大家利用自己的资源挖掘下游,甚至是延伸领域的一些资源空间,或者是盈利空间,在这方面也做了很多工作。在整个发展上面来看也释放出很好的活力。 我们策划代理企业在过去一年当中也做了很多转型升级,他们去年一年面临很多的变化,是市场变化过程当中一些挑战,大的企业在过去一年当中又取得了好的成绩,是我们的10,基本都取得了比上一年更好的成绩。他们不仅强调自己自身能力的提升,同时也不断地改造自己,更多对标五大行培育自己多元业务模式空间,是提升专业能力方面做了很多工作。 在借助移动互联网应用工具上面也做了很多探索,他们希望自己专业应用提升,来为自己下一步发展做出一些准备,同时也为房地产开发企业、上游企业业绩提升做出很多贡献。

以上是我们过去一年的变化,接下来还有一些简单的数字给大家介绍一下 的市场情况。 的市场可以看到,我们政策不用说,我们政策总体大环境还是有利于房地产市场的发展。当然,不同的层次也鼓励因层施策。针对热点的城市,是房价上涨过快城市采取了限制性政策,限制性政策也是对短时间里面抑制房价快速上涨发挥了一些作用。政策层面包括“营改增”的落地,包括房地产购买不动产的税,包括二手房交易税差异化,还是有利于市场变化。

今年以来整个市场变化价格上来看,我们4月1号公布100个城市3月份价格指数可以看到,100个城市整体的均价 已经创下历史新高,无论是同比还是环比都是上涨的。整个一季度我们100个城市价格整体上涨2.94%,不同的城市是不一样的。一线城市一季度上涨7.02%,二线0.92,三线1.93%。 过去一季度我们可以看到的是整个一线城市的活,但二线城市和三线城市市场也开始逐步热起来,从不同的区域上来看,涨幅 的是珠三角地区,一季度增长5.2%,其次是长三角涨2.9%,东北、西北还是下降了,不同城市不同区域市场的变化还是差异明显的。

我们有一点值得关注的是我们10个大城市二手房价格指数涨幅超过新房,而且超过了3.59个百分点,可以看到确确实实涨幅来看,市场价格趋势有上涨事态。成交上来看一季度我们成交50个代表城市月均成交量增长50%, 量是历史同期 水平。是我们3月份月均成交增长8成, 量创历史单月新高。各类城市都有不同程度增长,一季度一线城市同比增长43%,二线城市增长49%,三线城市增长56%,我们三线城市更多是因为样本范围没那么广,所以更多是一些热点的二三线城市,去库存在重点城市还都是有效的。我们长三角上海、南京、苏州一季度表现突出,无论从价格还是从成交量都是表现突出的。

土地市场无论推出还是成交,都还是双降的事态。我们成交面积一线城市、二线城市、三线城市都是下降的,但是2线城市下降的幅度稍微小一些,土地出让金只有2线城市是上涨的。

10家代表企业业绩大幅提高83%,可以看到我们大的企业在做得好,是碧桂园、保利、恒大,一季度都是翻番的,所以我们一定要跑快,不然与大企业一定越来越远。 拿地规模来看,大家拿地还是越来越谨慎的,是大家从拿地的比重上来看,包括金额的比重上来说,一线城市尽管好,但推力少,价比较贵,所以大家拿地金额一季度是下降事态,增长幅度比较大的是二线城市,增长幅度比较大,增长了10个百分点,所以大家现在注重二线城市的拿地。这是 市场的变化。

对于未来趋势的判断简单数字再讲两,大家现在都在说库存到底有多少?我们算了一个库存总量,前段时间我们跟相关部门做了对数,这个数字应该是正复差不多5%左右的误差范围,12亿平方米大概5年的库存总量。

去库存政策一二线都是有效果的,但不同的城市差异还是比较多。一线城市按当下已经取得销售许可证的楼盘,出清周期不到8个月,二线10个月,三线城市将近22个月。我们已经取得销售许可证楼盘存量的出清周期,潜在的应该是我们的库存,一线城市土地1.1年,二线2.8,三线城市4.3年,所以潜在的压力还是在的。 关注热点还是要关注价格过快上涨的城市,包括媒体正确的引导很重要,价格过快上涨对整个市场预期会发生很大的变化,未必是一件好事。当然这里面还有很多政策放松之后对预期引导还是发挥了一些作用的。我们前些时间也做了一些日本回味的房地产泡沫报的前后变化。 总而言之百强企业关注了几个方面,三四线城市要加大去库存,想办法去去库存,但是大部分百强企业增幅量不是很大。接下来关注的一些层次方面,包括大企业他们开始注重对二线城市的拿地,我们会有一个成果出来,我们认为下一轮二线城市有比较好的开发。

对于未来市场的判断,我们每年都会用中国房地产中长期动态模型对市场进行预判,我们更多用一些软模模型进行相关测算,根据测算结果2016年我们房地产销售面积在12.3到12.7亿平方米,针对去年12.8稍有下降一点点,但是销售额一定会创新高,因为价格是增长的,价格大概有4%到7%的增长,我们的房地产开发也会有一个2%到5%的增长。因为是 发布的数字,比我们更乐观,但对整体用模型做完相关测算之后,我们认为上半年形势更好,下半年形势逊色一些。

未来五年中国房地产仍然有比较好的发展空间,这是我们做的未来五年“十三五”期间住宅的总量,平均数字在8万亿左右每年,8万亿仍然是一个大数字,未来市场当中还是要抓住机会继续做强做大,我们衷心地希望我们百强企业再过五年之后有一大批企业再上一个新的台阶。谢谢大家!

标签: 房地产百强企业研究黄瑜

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