刘洪玉:融合与协作实现百强企业有质量的增长

2016-05-05 15:34:00 房天下产业网 来源:房天下产业网

房天下产业网讯:4月21日,由中国房地产10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会在上海国际会议举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产策划代理企业名单,杨茜、刘洪玉、黄瑜、李力、张国标、杨剑等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

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2016中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会暨第十三届中国房地产百强企业家华东峰会

2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

刘洪玉  北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长  房地产研究所所长

刘洪玉 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长

刘洪玉:尊敬的各位领导、各位来宾,各位朋友大家下午好,很高兴今天到上海来参加这样一场活动。介绍一下我们百强研究过程当中我们遵循的方法体系,我们每年的百强企业研究都会集中一两个热点的问题,重点的问题,今年我们要关注房地产行业供给侧改革,在企业层面上做了一些判断,我想从这两个方面给大家介绍一下我们的发现。

这个研究我们2004年开始,有13年的历程,我们希望我们的研究能够准确地反映房地产行业和房地产百强企业的发展变化,及时地为房地产行业和百强企业发展方向提供一些指引,当然也不是说我们自己有多大的本事,我们是希望能够从行业本身的发展过程当中发现一些比较正确的方向,能够共享给大家,把一些趋势性的东西总结出来,让很多行业能够共享。

我们国家有九万多房地产开发企业,因为我们是百强研究,所以会设立一定的门槛。另外我们在研究过程当中有一系列指标体系来评价这家企业。2014年开始,2012、2013年、2014一直到2016,几家企业已经保持稳定了,所以2016年我们评价时的指标体系用的是二级指标,二级指标保持7个,三级指标保持34个。

我们指标体系的演变过程实际上也和我开始提到的百强企业发展过程当中,大家不断关注的一些新的问题,我们在2005年开始做这个研究的时候,比较重视规模性、成长性、独立性,从2006年我们开始增加社会责任感方面的指标,刚才秘书长说我们房地产开发商做的事情很崇高,实际上每个家庭拥有住房是一个梦想,我们房地产行业在开发过程当中会改变人居环境,会和周边相当多希望改变的那些群体发生若干利益冲突。

另外我们做出来的产品我们盖出来的房子,10年、20年、50年、100年放在那个地方让大家指指点点,社会责任感对我们行业,对我们每个企业也重要。所以我们开始关注社会责任。2008年因为金融危机的影响,我们开始关注运营的效率,关注怎么去有效地管控成本,我在给学生讲课时都讲,房地产行业跟建筑行业不一样的地方是,房地产行业希望把重点放在怎么去创造价值,怎么去发挥价值,怎么去实现价值上,建筑行业更多关注到怎样控制成本。所以我们早期一些企业对成本控制不是重视,但金融危机之后,我们也需要,但是还有一些竞争环境的变化。所以在2008年开始强调控制成本,2009年开始我们开始关注企业财务的稳健性,因为我们大家都希望是在低潮时买土地,高潮时卖房子,我们叫“逆周期操作”,但现实当中这是难做到的,只是一种理想。那我们怎样保证企业的稳健性?盲目住追求,这个也是我们越来越关注的问题,包括我们怎么去提高企业的融资能力?和资本市场怎样密切结合?怎样提高企业整体的 稳定性?因为我们开发受市场周期性变化的影响,只有物业租金收入比较稳定,所以希望能够提高企业的稳定性。

2013年我们鼓励企业进一步优化布局、优化产品、优化管理,2014年改进企业的业务模式,到了今年我们又进入到“协同创新、稳中求进”,积极改进业务模式,其实这和供给侧改革大背景是相关的。我们每年在做百强研究时一些主题思想、指导思想,去看的话会发现这也是我们国家房地产行业发展演变的一个过程。从这里面就看到我们自己走过的足迹。 我们研究时遵循一系列研究原则,盈利能力和社会责任相结合,融资能力和综合实力相结合等等。我们从指导思想上关注“协同创新、稳中求进”指标调整来看,我们更关注“去化”,这样一个主题。我们2016年很重要的一个任务是消化国内的库存,所以我们希望能够在百强研究过程当中去观察我们的房地产企业它库存的状况。

做了一些小的调整,小的调整。数据来源除了我们填报的数据和我们一些过去的数据,数据经过反复的审核和确认,用了跟往年都一样的方法,方法我们不多说了。后我想给大家花几讲讲房地产行业供给侧改革的探索,我们今年研究主题下,我们发现了企业在供给侧改革方面的一些努力。杨秘书长说我们今天的主题是供给侧结构性改革,通过这个改革来实现去产能、去库存、去、降成本、补短板的这样一些任务目标,完成这些任务的方法我们叫“供给侧的结构性改革”,目的就是要提高供给体系的质量和效率,进一步激发市场的活力和社会的创造力。另外更要促进产业的转型升级和产品的创新提质,增强供给,对需求变动的适应性和灵活性。

去库存还有一个重要的含义是要在短期对冲经济下行带来的压力,防范房地产风险。中长期要解决市民化问题,促进新型城镇化的可持续发展。 怎么去理解张秘书长所说的产品质量提升?这是一个供给侧改革的一个方面,实际上供给侧改革还得强调制度上、安全上的一些变革。比如说我们看央行货币政策核心发放里面举了一个例子,什么叫供给侧的结构性改革呢?举了1998年我们住房制度改革实现住房分配货币化的举措所带来的房地产行业的快速发展,能够在经济增长、经济发展过程当中发挥重要的作用这样一个例子。

实际上供给侧结构性改革包含的内容是丰富的,所以我自己理解“去库存”,可能也是跟改革密切相关,和新型城镇化发展的这样一个长期目标、任务密切相关。那么房地产领域里面供给侧结构性改革我自己梳理有这么几个方面。

比如说我们土地供应制度、集体建设用地进入市场问题,比如说近大家都关注的土地使用权到期以后应该怎么做?实际上这个问题越来越变得重要了,因为我们开始期限到期的问题,但是过去我们没有明确的说法,可以自动续期,但怎么续期怎么自动?是不是要交钱等等。马上地方遇到之后做了一些处理,大家又觉得好像很难接受,各种各样的方案大家又很难接受。大家一定要搞清楚土地使用权的年限是怎么回事?土地使用权出让成本,出让金是怎么回事?如果补的话补的是哪部分的钱?这个钱大概是多少?然后看要不要补?是不是不补也可以?你要经过这样一些思考,可能就会让我们心平气和得多。

现在市场上“火药味”越来越浓,自动续期是指按照法定 年限出让土地的土地使用权以后才能自动续期,如果没有达到法定 年限,只有20年,怎么办呢?实际这应该有特殊性。再有,是不是按照当前土地价格来补呢?这里面在座老同志们会比较清楚,我们土地使用制度改革的过程当中开始土地的地价概念是结构性的地价,包括了土地使用权出让金、城市建设配套费、土地征收拆迁安置补充费用,也就是说政府的土地出让金,真正我们获得权益的那个部分所支付的代价在整个地价里面,占北京的10%到15%里面。我们获取土地过程当中成本越来越高,土地使用权出让金那个部分占的比重肯定比原来的10%到15%还要低,我们讨论补多少应该补这块,而对于我们配套建设的费用,包括土地商户的征收、拆迁、补偿费用,这个七十年前我已经付了这个代价,再让我付也行,我自己当前在这上面拥有这个,你要是让我走的话,应该给我,大概就是这样一个逻辑。

概念我们没有人仔细研究,就看到表面上有多少的问题。我们说制度性的因素都应该去好好地研究透,这样也是促进我们市场的稳定,让房地产行业能够长期为经济做贡献这样一个方面。

再比如说住房制度改革,房地产税制改革,新型城镇化发展的模式,房地产金融和住房金融的创新,住房金融的,房地产租赁市场发展、商品房质量的提升,包括房地产企业服务产品和商业模式的创新,我觉得如果要是有时间的话,我给大家讲一天都讲不完,这里面有好多事情是需要我们去努力去做的,做好这些事情都会有利于我们这个行业长期持续发展,也会有利于我们市场的稳定。我们大家知道现在面临一个很大的矛盾,一个是城市区域间的分化,我们既要面对房价快速上涨的环境,又要面对很多地方房子卖不出去、库存压力很大的环境。我们提供了一个统一的制度背景,不同的市场,所以我们又希望他能够有一样的表现,这个是困难的。所以我们现在更多强调因地制宜,由地方政府自己去按照统一的目标去主动作为。

另外我们希望我们投的城市能够有效地得到控制,重点的城市能够比较稳定,中小型城市应该让它市场保持活跃,当然不一定中小城市都能活跃,因为这跟城市所在区位,是不是对人们有吸引力等等直接相关。

企业在做百强研究的时候我们发现企业做的探索有这么几个方面。一个是从改善供给结构角度我们看企业做住宅开发会容纳需求的变化,调整供给结构,多策并举化解过剩产能,让我们能够有针对性地面对使用方的需求。早期时开发商产品因为市场比较好,所以不太注重怎么去和需求密切结合,现在越来越注重产品本身,要满足使用者的特征。

再就是改善功能结构里面商业地产领域,我们越来越多的企业开始优化产品结构和业态组合,借助互联网手段和运作模式改善,提升运营能力。产业地产方面也做了很多的工作。 除了改善供应结构以外,产业也在不断提升供给效率,我们过去开发商除了传统开发商角色以外,大家开始越来越多地项服务提供商角色去拓展,不光是一个开发商的角色,同时我们还在做资产管理者的角色,还要做资金管理者的角色,很多时候还做一个第三方的房地产开发服务的提供者这样一个角色去转变。慢慢地出现了轻资产的模式,拓展了社区服务。我们社区服务领域现在也变得越来越重要。包括和金融服务的结合。

总的来说给我们的挑战还是蛮大,现在这个市场环境,但是我们的企业做了很多的探索,我们希望通过这样的一个平台大家可以相互地交流,我就讲这么多,谢谢大家!

标签: 刘洪玉华东百强

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