房天下产业网讯：3月24日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及 中国房地产策划代理企业名单，莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会

2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

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主持人：谢谢保利的分享，下面有请新城控股集团股份有限公司 副总裁欧阳捷先生，做“房价泡沫的真相与房企应对之策”主题演讲，有请。

欧阳捷：尊敬的莫总、尊敬的刘所长、尊敬的各位嘉宾，尊敬的黄院长，大家上午好。今天给大家汇报的一个题目叫泡沫的真相与房企的应对之策，在上海有小伙伴来问我，上海的房子能不能买？他原来定好的房子，人们告诉他了，一前一后一百万，所以很多人都看不懂，说行业外的人看不明白，行业内的人也搞不清楚，上海房价到底怎么回事，现在到底能买还是不能买，我们理解这里反映了两个问题， 如果上海的房价一直在上涨，你增长有问题吗？应该是没问题。第二如果上海房价出现泡沫，真的破裂的时候，你还敢买吗？那上海房价会不会真的是泡沫？所以我想这个是大家关心的核心问题。

我们进行了一些研究，给大家汇报一下。我们认为上海房价其实简单， 供求关系是主要矛盾，第二货币廉价是 推手。上海近十年间推出来的面积是1.4万平方米，每户80平方米，也就是17.8万套。目前上海的全社会的住宅面积是6.3亿平方米，这个包括商品住宅，还包括非商品住宅，那么我们按照上海的常住人口2400万来算，平均每人26平方米，远远低于的水平，这里面还有拆迁，从1995年统计到2014年上海拆迁面积6565万平方米，所以6.3亿平方米还要拆到六千万平方米，因此如果我们把上海人口的人均面积把常住人口计算上去，可能20平方米都不到。

从需求来看，上海每年新婚11万人需要住房，不管是购房还是租房，上海每年结婚11万对，离婚7万对，再婚3.8万对，上海从2000年到2015年常住人口净增加700多万人，一户三个人还需要180万住房。上海有44万人的单身，还有租赁住房，根据上海统计年鉴，25%的人买了商品房，39.5%的人是租房的，其中的10%提升十个百分点去买房的话，要81万套住房，相当于过去五年商品房。

另外，就是货币宽松，货币的廉价，2015年8月份我们就说1到7月份M2的增量是12.4万亿，相当于前三年的平均值，后面还有五个月，M2会增加多少？后结果是16.4万亿，那么现在我们的实体经济不好，股票市场又不能进，我们买了之后不能兑现，所以钱还会去哪里，所以货币导致我们的房价在上升，利率的水平都在下降，对应我们的房价都在增长。美国也是一样，美国经过金融危机的三轮货币宽松，除了洛杉矶都恢复了。巴黎也在上涨，印度的孟买也在上涨，利率通胀增速过快都是一致的。当然有的说房价不可能永远上涨，泡沫总会破裂的，实际上的大城市房价都在持续上涨，因为我们想，我们的国家都在超发货币，资产就变得越来越值钱，所以不动产短期会波动，至少长期来讲会持续增长，而且它会可靠的多，我们只是讲上海，所以避险也在大城市，比如说悉尼、加拿大、温哥华、多伦多、澳大利亚、墨尔本，而且英国也是一样，你跑到英国去买资产的时候，英国的资产已经在上涨，新加坡也是在上涨。

什么样的资产是 的资产，其实我们现在仔细想一想，我们在股市里怎么买股票，什么样的股票是 的， ，风险 ？定是行业里 的企业，这个企业面临金融危机的时候，的企业都倒了，他还能活着，这样的股票值钱，对于房子也一样，买 城市的资产，所以我们认为上海是 的。东京崩盘了，香港也崩盘了，东京是应该经济滞胀导致的还是汇率导致的等等，因素多。日本的国民收入20年来没有增长，日本的出口也没有什么太多的增长，日本的本地居民提交的商品的商标也在大幅下降，对于大国家来讲，他的商标风险已经大幅下降。因为日本老年人越来越多，人口负增长，年轻人越来越少的时候，失去了创新能力。李光耀说日本正在走向平庸，人口的下降和老龄化导致日本这个国家其实就在走向衰弱。我们写了《大国战略》，人口的大国战略，专门写一篇微信，专门讲这个，我们现在的国家其实也在人口走向持续减少，增长率在减少，如果我们到了负增长，像日本一样的话，我们可能会失去，替代我们的不是美国也不是印度，可能是伊斯兰，因为伊斯兰每个妇女可以生育7.8个人，而我们的妇女只生育1.6个小孩，所以未来人口多的国家或者民族可能是伊斯兰。老人的消费持续的下降。日本的通胀水平也持续低迷，1972年以后直接在下调，去年已经跌到负的10%，批发物价指数和消费者指数始终在一百，没有变化，安倍想刺激日本的经济想通胀，日本做了很多的量化宽松，从2012年，到去年开始我们看到房价指数终于有点撬动，所以日本的经济情况不是我们所想象的那样，的大城市，除了日本之外，的城市的房价都在持续上涨，至少我们看到的是这样。

香港的房价可能会慢慢下降，以两次金融危机之后，看香港的房价已 过了金融危机之前，房价还是在持续增长，没有 ，只有更高。那么对上海的两个房价泡沫破裂，不是经济收入，上海很多年房价的增长速度跟人的收入水平其实基本相当，我们把2009年和2015年剔除之后，近十年的房价增长速度还没有人的收入增长增高，上海的房子和人均收入并不大，内环的房子达到了7万2，实际上资本的推动。二手房更能反映这个变化，上海内环销售只占3%，外环达到80%。上海的均价是两万一，外环的均价是一万六，香港的住房是六万七港币，上海的发展会不会比香港更大呢？是有可能的，上海的均价，加强了供给。上海的外环的面积这么大，上海的供应链在外环供应量那么多，即使出现一些小的泡沫，也不影响整个上海房价，我们认为上海房价还没有到泡沫的时候，更谈不上破灭，即使有一天真的破灭，我相信也会除日本东京以外的国际大都市一样还会继续上涨，除非上海两个情况， 被海水淹没，第二人口全部外倾。我们做的就像股票一样，波峰、波谷要有一个点。上海房价震荡上行远没有破灭。

对于新城来说，我们要资金配置，谨慎拿地，踩准节点，不轻易地追涨，对于产品来讲，我们要做精产品，只有把产品做得更好才有机会，我们新城也将推出产品线，未来会向社会发布。控制节奏也很重要，时间总会创造空间，房价总会有放松的那天，所以目前来看撑得住的才是重要的。对于房价的控制、首付的收紧，允许场内加、不允许场外加，对于政府而言这是容易掌控局面的做法。对于上海这个城市，我们持续看好，无论从经济数字增长水平、还是各方面资源配置，未来都是 的城市之一。