房天下产业网讯：3月24日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及 中国房地产策划代理企业名单，莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会

2016中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，

主持人：女士们、先生们，

主持人：大家上午好。

主持人：我看到大家还都在陆陆续续的就坐当中，现在看到两位主持人登场，我们今天的会议马上就要开始了，所以没有就坐的朋友还请你们抓紧就坐。在今天会议的一开始，我还要向大家做一下自我介绍，大家好，我是北京卫视主播李杨薇，其实作为一个新闻主播，总荣幸的就是一直在见证大事件，从去年10月31号申报冬奥会，到九三大阅兵，而今来到钓鱼台国宾馆百强企业的发布，我感觉到为荣幸的是，今天我见证的是我们中国房地产业的发展，见证的是我们各大企业蓬勃向上的朝气，我荣幸和汪勇博士做搭档。

主持人：我是中指研究院汪勇，荣幸再次和李杨薇主播一起主持“2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”。

主持人：是，刚才汪博士之所以说再次，是因为几年之前我就曾和汪勇博士搭档主持我们的百强峰会，但是今天来到现场之后，我有一个大的感触，变化太大了，你看今天我们的规模和几年前相比已经是有所提升，所以我想这也正是得益于我们的房地产企业你们的努力和付出，当然也离不开我们北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组一直以来的坚持，10研究组是由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和重要指数研究院三家研究机构共同组成的，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已经连续进行了十三年。

主持人：确实是，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行，企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要指标。

主持人：的确，所以我们今天在北京钓鱼台国宾馆隆重举行“2016中国房地产百强企业研究成果发布会”并同时召开“第十三届中国房地产百强企业家峰会”，正也是要见证这样一个成果，同时也是对今后行业发展做一个前景的展望。

主持人：首先，请允许我们介绍今天到会的主要嘉宾，他们是：

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长，房地产研究所所长刘洪玉先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长，中指研究院院长莫天全先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员，国务院发展研究企业研究所副所长袁东明先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任，中指研究院常务副院长黄瑜女士

今天我们邀请了政协委员、国务院发展研究原副主任侯云春先生，为我们解读两会精神，对百强企业给出意见并进行指导。

主持人：我们也把掌声送给刚才我们介绍的来到现场的各位领导、各位贵宾，包括房地产的企业，还有我们一直在支持我的同行们，媒体朋友们，所以在这再次欢迎各位，感谢大家的到来。此处可以有掌声。

主持人：首先让我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长，中指研究院院长莫天全先生致开幕辞，并做“百强企业研究十三年回顾——拥抱变革，引领行业发展”的主题演讲。有请。

莫天全：各位来宾、各位领导，我们房地产企业的朋友们，策划代理的朋友们，还有媒介的朋友，今天来自金融界的这么多的朋友，欢迎大家参加我们中国房地产百强企业研究成果的发布会，跟往常一样，我是作为研究组的联席组长，来给大家做一个背景的介绍。今年是我们第十三年，我记得这个时间过得很快，而且确实发展变化很快，今年一个很大的特点是我们金融界的参与，在这个会议室里面，在这个会场里面，实际上我们开发企业跟金融界对接，基本上很多开发前端的事情就解决了。这十三年以来呢，我们从十三年以前，这个研究组的成立，是我们三家机构，国务院发展研究，房地产研究所和中指研究院，成立之初就是致力对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业进行研究；本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为 依据，充分借鉴国内外相关研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产产业发展特点，开展系列10研究工作。引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

在过去十三年当中，我们中国房地产有这么几项，中国房地产上市公司十强的已经覆盖了的上市公司，因为 个研究的项目是上市公司，为什么？上市公司的数据比较透明，因为我们这个研究一切要以数据说话，开发企业百强企业的研究已经是十三年，策划代理百强企业研究已经十二年，还有中国房地产品牌价值的研究也是十二年，在过去的十三年当中，就是在这个百强研究的基础之上，出版了一系列的出版物。研究成果呢，促进政府对百强企业的全面了解，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部、中国人民银行、国资委、银监会、证监会及各地政府主管部门通过《中国房地产百强企业研究》，对百强企业经营实力和运营进行全面了解, 支持政府决策和制定政策；中国房地产百强企业研究也是由国家统计局和中指研究院联合出版的《中国房地产统计年鉴》的重要部分，充分肯定百强企业在中国房地产发展史中的重要地位和作用。

第二个方面是帮助企业获得国内外金融机构的支持，我们在座的有很多银行，而且今年保险、资金还有信托资金也来到这个会场，我们这个研究成果实际上推动了我们金融和房地产开发的对接，很多企业包括中国工商银行、农业银行，建设银行起到特殊的支持，对我们百强企业进行的有区别的对待。另外一个就是百强企业的研究成果也被我们在座的各位上市公司，包括没有上市的百强企业的公司广泛的引用，作为一个的、公正的、第三方的研究机构呢，他们的研究成果，他们的说出来的东西比我们自己说出来的东西，更让大家所接受。当然就是媒介的传播，对我们突出我们百强企业，树立我们百强企业的地位和品牌也是的重要，而且市场也需要我们领头的百强企业推动这个产业健康发展，从美联社、路透社，到中国国内的电视台，包括其他的各大媒体都是对百强企业的报告是首当其冲的。

的研究，我们是十三年之前就组建了这个研究组的架构，商业联席组长，有我们三家一把手负责人担任，包括国务院发展研究马骏所长、房地产研究所刘洪玉所长、中指研究院的院长，就是我自己，当然主要的工作是我们几十位的研究人员，他们常年的追踪、研究、分析取得的成果，所以他们深入研究，确保我们的研究成果能够长期可持续性发展。

下面用一点时间过一下我们百强企业十三年以来变迁的情况，十三年以前在百强企业名单，十三年之后今天还在的有20家企业，十三年过去产业变化还是挺快的，有80家企业已经不在10里面了，但是还有二十家伟大的企业还在，还有46家还在百强企业，超过一半的企业五年以后就不是了，这也是引起我们关注的一个事情，五年时间实际上挺快，但是我们有一半的企业，已经不在开发企业，开发企业的变化还是比较快的。

十三年来，百强企业总资产均值增长37倍，百强企业的增速，作为一个 的群体，应该是快的。土地储备，百强企业2003年的是时候，人均只有176万平方米，2015年已经有1203.4万平方米，百强企业土地储备规划建筑面积均值增长近7倍；十三年来，百强企业营业收入均值增长近29倍，任何一个企业群体，一个产业，这么高的增长速度，对我们房地产产业开发企业增长是在过去的十三年发展是很好的。2003年的时候不到一个亿，发展的真快，现在是36.3亿，企业净利润增长了39倍，比我们其他的数字都要好。这点也反映出来，实际上我们百强企业是强，能与这个相比的也就是互联网，或者新经济的东西能跟我们房地产业比，通过简单的数字，发展的好，利润在增长，而且增长的速度是快的。刚才我用几个简单的数字比较了一下我们十三年以来的我们产业的发展，总体的数字看起来，我们这个产业确实发展的，从做企业的角度来说发展的很好。

后借这个机会感谢一下百强企业、百强企业参与我们的研究，在变化的时代，大家都不断的拥抱这个变革，变革的同时引领整个行业的发展，我们研究的企业是我们大概有超过五百来家企业，作为主要的企业，常年跟踪研究，发布的是百强企业，没有大家的支持，也不能做的这么准确、及时，在此我代表10研究组要感谢我们参与的企业。另外一个感谢就是房天下房天下的支持，的数据要做横向、纵向的比较，要确保这些数字是对的，要做到这件事情是很不容易的，我也是房天下的董事长，房天下房天下在五百多个城市的覆盖，他的发展也是根据我们房地产业的发展在转型，互联网的交易平台、互联网的金融平台，在过去一两年当中，我们也是顺应形势的发展，做了极大的调整，从去年年初的一万到现在的五万，在其中加了四万来推动支持，我们的新有的发展，覆盖五百个城市的，从这个信息到交易的金融的数据，对我们整个百强研究的基础做了很大支持，同时感谢房天下的员工对我们的支持。

后借这个机会感谢大家来参与我们这个成果发布会，也祝贺要预祝我们房地产百强企业成果发布会取得圆满成功。谢谢。

主持人：谢谢莫总对我们百强企业研究十三年的一个回顾，刚才一组数据有意思，13年有20家企业还存活在百强榜单，市场份额超过35%，净利润翻了39倍。下面我们邀请到的是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长，房地产研究所所长刘洪玉先生，做“供给侧改革先房地产百强企业如何创新发展”主题演讲。

刘洪玉：尊敬的各位来宾大家早上好，感谢大家来参加我们2016中国房地产百强企业研究成果发布会。下面我就跟大家报告一下，我们百强研究方法体系的一些演变的过程，同时呢也在研究过程当中，我们发现百强企业对房地产行业的供给侧改革做了很多的探索，也给大家分享一下，我们在研究的过程当中的一些梳理的一些成果。

这么几个方面，那么刚才莫天全先生已经说了，我们百强研究有十三年的历程了，实际上因为它的研究，我们越来越发现，他的时间越长，就能越来越感受到它的价值，开始研究的时候，实际上我们还在怀疑说，中国的房地产行业的产业集中度，会不会像欧美、日本曾经发生过的那样，产业集中度那么高，我们当时还真是有点怀疑，那么今天呢，我们按照我们百强研究今年的报告，我们大致有一个概念，从销售面积的规模上，我们百强企业占四分之一，那么从销售额的份额上，我们超过三分之一，实际上这是，而且这个趋势还在进一步上涨。那么我们在研究的过程当中，实际上我们的指标体系也不断的有些调整。那么我们今年的指标体系呢，实际上差不多跟2014年是一致的，只有两个小的微调，所采用的方法仍然和以前是一样的，那么我们刚才莫总说我们这个研究，实际上把握了这个行业发展的脉搏，实际上大家可以看，从2005年到现在，我们每年研究的过程当中会有一个主题，以及我们希望能够总结梳理行业发展的特点，或者说我们需要关注的问题，基本上是从基本的规模性、成长性、盈利性开始，慢慢的增加社会责任感，稳健性、融资能力，包括结构的调整，包括优化布局，优化它的产品结构，改进他的业务模式，那么今年呢，我们实际上定的主题就是协同创新，稳中求进，积极的去挖掘我们企业改进业务模式，高效整合发展资源这方面，尤其在供给侧改革新形势下大家所做的工作。

紧贴着市场脉搏，这是我们行业能够持续发展的一个重要的基础，那么我们今年评价的时候，评价指标体系的原则仍然没有变化，盈利能力与社会责任相结合，我们有三级指标的调整，也是随着现在市场的变化，有时候把销售去化率，不是企业存活周转的速度纳入到一个经营指标，这实际上和房地产行业消化库存这样一个大的背景是相关联的。另外呢，在这样一个压力下，企业的稳健程度也很重要，净负债率也作为一个比较突出的强调指标，所以今年的指标体系呢，维持2014年的大的框架，只是有一个小的微调。数据来源，跟往年是没有变化。

后面我多花几的时间报告一下我们研究过程当中总结梳理的房产行业在供给侧改革做的探索。关于供给侧的结构性改革呢，可能一会儿侯主任、袁所长还会做出更的解读，我这里面简单的提一下，实际上我们的目的就是要提高供给体系的质量和效率，进一步激发市场活力和社会的创造力，促进产业的转型升级和产品创新提质，增强供给对需求变动的适应性和灵活性。像我们房地产行业，实际上原来我记得也在说，实际上我们要创造一些供给来引领需求，当然平常大家经常说有了需求，我去满足这个需求，但是因为有很多的需求，可能大家不知道，需要我们先从供给侧去创造。那么供给侧结构性改革的重点，实际上大家都知道、去产能、去库存、去，降成本、补短板，跟我们行业密切相关联的就是去库存，那么我自己理解去库存从短期上来说，可能我们可以对冲经济下行的压力，防范房地产市场的风险，那么从中长期的角度看呢，有利于解决市民化的问题，促进新型城镇化的发展。

那么我们实际上在我们房地产领域，如果去做供给侧改革的话，那么有哪些是值得我们去进一步的提高这个体系的效率和质量的呢？实际上我们发现，现在土地供应制度、集体建设用地进入市场的这样一个相关的制度安排，住房制度的改革，尤其是面向新融入城市的新市民，一些政策的制定，房地产税制的改革，这里面有很多跟我们，比如说房地产税，税，近大家讨论的营改增，购房利息在个人所得税等等，新型城镇化发展的模式，住房金融和房地产金融创新，房地产金融的，房地产租赁市场的发展，包括后边就是怎么去提升我们商品化的质量，因为我们现在数量问题基本解决了，或者说在局部的地区有过量的供应，那么大家也可以发现一个现象，只要有好的房子，还是有大的市场需求，所以这也是我们将来要做的很重要的工作。再有就是房地产企业的服务产品和商业模式的创新，那么后边两个改革的方面呢，应该说和我们在座的房地产企业密切相关联。

我们主要做了哪些工作，结合行业发展过程当中所面临的一些困难，面临的一些矛盾，这里边主要是我们叫结构性的过剩，供需错配，这是我们行业里面很重要的一个问题，比如说我们现在经常说一线和部分二线城市，供不应求，价格快速上涨，然后三四线城市呢，去库存的压力越来越大，我们经常说叫冰火两重天，就是在去结构的失衡，所以这种我们面临的矛盾、压力大。另外就是供需的错位，因为过去市场好，所以大家不太重视新的技术，新的模式，新的这种创新这方面的工作，实际上我们要通过全要素的协同发力来提高供给体系的质量和效率，从而来激发市场活力，增强这个市场的发展动力，这个是我们将面临的主要的一些任务，具体大家在做的过程当中，实际上重点我们总结了这两个方面：一个就是从改善供给结构的角度，大家做了很多创造新供给，提高供给质量，尽可能实现供需匹配的精准的程度，实际上就是产品创新的维度。

那么另外就是要提升供给的这种效率，提高供给结构，是一个适应性和灵活性，提高全要素的生产率，充分的发挥我们企业对专业服务的这种能力，在改善供给结构方面呢，在开发方面，实际上大家做了很多的探索，就是很多的企业做了一些产品创新的成功探索，通过调整结构，创新产品，实现了供给需求的 匹配，另外通过多渠道的整合，像资源盘活市场存量，在商业地产领域，大家也做了很多的工作，重点的就是优化产品的结构和业态的组合，主动的来适应市场需求的变化，另外就是拓宽市场空间，报告里有详细的解读，这里就简单的过一下。

另外从产业地产方面，因为我们新型城镇化发展的过程当中，我们不光让大家去消化库存买房子，大家越来越感受到就业机会的创造，基础的这些公共服务，医疗等等这些机会的提供，也的重要，所以实际上产业地产，在发展的过程当中，他们在怎么准确的定位区域的发展目标，怎么围绕需求的变化来升级产业园区的功能和服务做了很多探索。在提升供给效率方面，以前我们的企业主要是作为一个开发商的角色，但实际上大家越来越感受到除了开发商的角色，我们可能越来越多的涉及到一个管理者和服务者的这样一个角色，慢慢的就丰富起来，尤其是对于我们百强企业，大型的房地产企业来说，实际上都不可避免的要从简单的开发商到资产管理者，同时又需要向基金管理者方向的变化，并不是说我做了基金管理者就不做前边的，基础还是前边，但是他要慢慢的去拓展他另外的功能，在这个图上大家可以看到，我们开发商，像服务提供商这方面转型所做的工作，其中比如说我们经常提到的轻资产的模式，输出专业服务，这个实际上这是发挥我们房地产企业专业的品牌，专业技术的能力，然后去为更多的服务更多的需求。

那么在很多企业还拓展了社区服务这样一个领域，那么通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值，那么还有很多企业呢，也在拓展了金融服务，刚才说基金的管理者，实际上是和我们的金融服务是密切相关的，当然了，大家现在也在讨论，因为在我们去的过程当中，很多时候大家说到底是加还是去，那么实际上我们说有些地方呢，可能是要有加的空间，那么有些地方需要减，那么直接资本市场融资的渠道拓展，房地产金融的这种创新，实际上是有利于从供给侧来降低我们这个行业的，有利于实现可持续的发展，我就讲那么多，谢谢大家。

主持人：好的，谢谢，谢谢刘所长带来的分析，确实其实供给侧改革它的本意并不仅仅是要靠减少供给来化解房地产的库存，我想重要的还是应该通过一系列的结构性的改革和调整来激发市场主体的活力。那刚才刘所长也给我们解读了其中的一些内涵包括十三年以来，我们房地产业的行业的整体发展，那下面呢，我们要继续有请的是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员，国务院发展研究企业研究所副所长袁东明先生，继续为我们做“十三五期间百强企业如何实现转型与升级”的主题演讲，有请。

袁东明：尊敬的侯主任，各位企业家，各位来宾，大家上午好。首先我代表我们国务院发展研究企业研究所对大家的到来表示欢迎。两会刚刚结束，我们迎来了中国房地产百强企业研究成果发布会，在座的都是房地产的和行家，我在这讲房地产可能是班门弄斧，所以我想从经济发展环境和经济发展趋势给大家讲一讲我们的认识，供大家参考。

大会给我的题目是“十三五”期间房地产企业如何转型升级，我想“十三五”期间房地产有两个关键词，一个是创新，一个是供给侧改革，下面我就围绕创新和供给侧改革讲一下我的认识。首先讲一下创新，刚刚通过的“十三五”规划纲要，大家都已经学习过了，开篇就讲了指导思想、发展目标、发展理念，之后第二天又讲到实施创新驱动发展战略，这与过去的五年规划是完全不一样的，我们说尽管创新驱动转型发展在上世纪90年代就已经提出来了，但是成为国家的战略，也就是在十八大之后，这也是充分表明了我们经济发展进入了一个新的常态，传统上依靠要素驱动的发展模式，正在快步的退去，创新发展越来越突出，要通过创新来培育和拓展新动能、新创新，同时“十三五”规划对创新的理解也很宽泛，既强调科技创新的引领作用，同时也强调新产品、新业态、新模式，都是以创新的内涵，都是经济发展的新引擎，这几年是经济不景气，国内经济阶段性变化的影响，我们国家的经济增速也逐渐放缓，企业发展也面临很大的压力，同时我们看到随着改革开放的推进，优化服务、大众创业、万众创新等重大举措的实施，极大的激发了市场活力和社会的创造力，经济发展中也存在很多亮点和创新点，新增企业443.9万，同比增长23.6%，井喷式的增长，城镇新增就业也是保持30万人以上，一些行业甚至也出现颠覆式创新的新格局。

房地产领域也有很多创新，比如说在组织模式，在发展理念，在发展方式上，更多的体现出新常态的要求，更多的加入了互联网的思维，我们和其他行业相比，房地产的空间大，整体上还是不足的。我想原因是多方面，但一方面行业本身的特性决定了，与房地产行业，与其他互联网新兴行业相比，它还是传统意义上的行业，同时在过去很长一段时间里面，我们解决的主要是房子不足的问题，房地产企业之间的竞争可能更多在前端，比如在土地供应等等方面，品质品牌作用不能忽视，但还不能起到决定性的作用，相信经过新的发展阶段以后，房地产的需求越来越迫切，创新手段会越来越丰富。

第二我想讲一下供给侧改革，刚才刘所长也是有所展开对供给侧改革，我谈一下我自己的体会。2015年工作经济会议有很多讨论，我刚才也讲了供给侧改革将贯穿我们整个“十三五”期间的经济发展，我们发展也有这个任务来解读供给侧改革，供给侧改革的大背景还是由于发展进入新阶段，出现阶段性变化，我们产能严重过剩，传统的动力弱化，新兴的动力还没有继续上来，在这样的情况下，单纯依靠传统需求刺激越来越有限，所以从供给侧入手，解决供给不能适应需求的重大矛盾，使得我们的国民经济能够在更高的水平上实现平衡，我个人的理解，供给侧结构性改革有两点，就是结构性和改革，前面提到简政放权，转变政治职能等等，供给侧产业或者企业简单的分为三个层次， 个就是产业结构，促进产业结构向中水平迈进，第二是产品结构的调整，无论是低端的产品还是的产品，我们可能都要求注重质量和效益。第三是要素结构的调整，满足产业和产品的优化升级，我们要提供更加的技术、管理、人才，总体而言，这三个层次的优化与调整，都需要通过制度的供给改革来完善。就房地产而言呢，供给侧改革首先任务就是去库存，刘所长也是展开了讲解，尤其是化解行业分化所产生的结构性库存问题，和各地都重视房地产去库存的问题，已成为今年的重要任务。各地出台了很多措施，比如说降低购房成本等等，我想大家都是这个领域的企业与，在这个方面应该了解，所以我就不再展开了。

后我想结合上述两个背景，两个大背景讲一下房地产企业在“十三五”期间的创新机遇，包含三点，首先我们讲以去库存为核心的房地产改革，短期来看，通过去库存、调结构、破需求，有利于市场的鼓励，目前成效确实开始显现，从长远来看，我们推进供给侧改革，无论去产能、还是去库存，要营造一个环境，让没有竞争力的房地产企业退出市场，让有竞争力的企业获得更大的发展空间，所以今天在座的企业，都是行业的企业，在供给侧改革下，必将有更大的发展。第二我们推进供给侧结构性改革，目标还是要提升行业的品质，创新行业的价值，过去我们很多行业，包括我们房地产行业，一直都是对需求，忽略了产业的优化，现在行业出现了供大于求，如何通过创新来提升品质。“十三五”规划坚持以人民为，落实到房地产行业就是以人为本，更多的考虑，更好的满足老百姓消费需求的变化。第三老百姓收入的提高和消费的升级，对房地产企业的创新，对很多企业来说，十八大报告提出到2020年，城乡居民人均收入翻一番，按照这个重大速度，我们到2020年很有希望进入高收入的国家行列，随着老百姓收入的提升，有购买力的需求和个性化的需求，规模就会快速的扩大，更多的消费者从过去的保障性需求，向需求性的转变，对绿色、智能的应用就会越来越突出，在这样的发展趋势下，我们在座的有准备， 的房地产企业，必然从中获得更大的发展机遇。以上就是我的体会，跟大家做一些分享，希望给大家有些启示。

主持人：下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人，中指研究院10研究组研究总监蒋云峰先生，“发布2016中国房地产百强企业研究报告”，掌声有请。

蒋云峰：各位领导、各位来宾，大家好。很高兴再次在这个大会上发表我们的成果，大家知道，近年来，经济形势与以往完全不同，中国经济面临着 的挑战，而中国房地产行业在这个挑战中，起到了支柱的重要作用，而百强企业更是我们的中流砥柱。不仅在业绩上取得很大的成就，而且也为国家去库存政策做出了巨大的贡献。面对阴晴不定的市场，我们稳中求进。

回顾2015年百强企业的表现，不仅屡创新高，在社会责任方面也取得了巨大的成就。从销售来讲，我们看到百强企业2015年销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高。百强企业销售总额、销售面积分别为3.20万亿元、2.96亿平方米；销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期涨幅5个和9.1个百分点。百强企业2012-2015年销售增长情况：2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，行业地位不断巩固和提升。百强企业有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速 ，全年百强各层级企业的销售额增长率均值处于16%-23%之间。各层级企业2015年的销售表现随之呈现出典型的差异化分布特征，其中11-30企业业绩增速 ，达22.4%，凭借热点城市的集中布局，受益于市场结构性回暖机遇，业绩增速明显领先于其他层级。

顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化。 、聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构，前50企业重点项目销售额来源于一二线城市的销售额占比高达82.8%，其中一线城市占比29.2%，二线城市占比53.6%。在重点城市改善型需求不断释放的背景下，百强企业加大改善型产品推出力度，从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。第二、紧跟政策节点精准推盘，因地制宜调整价格策略。前30企业的推盘量及其月成交量分析显示：3月和9月后公积金宽松度加大，央行继续降准降息，促成了两波推盘高峰。四季度的推盘总量达到了580个，占全年的43.4%，高于同期商品房销售额同比增长率4.5个百分点。前30企业2015年各月推盘及成交情况，在市场需求旺盛、房价上涨的北京、上海、深圳、合肥等城市，百强代表企业随行就市"适度提价"，凭借高品质的产品实现销售业绩与利润的同步提升。第三、创新精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化，营销渠道搭起了企业与客户沟通的桥梁，是房企营销成败的重要筹码。2015年，百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。内部搭建：继续完善自身线上-线下的拓客渠道，强化主观能动性，成功对接大量有效客户。外部合作：百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

做优增量、盘活存量，全面提升资产配置水平。2015年，百强企业把握国内资本市场宽松、国企改革的有利时机，灵活地采取收并购、引入战略资金、重组等方式有效整合外部资源，积极抢占未来资产配置的"安全区"： 、项目、股权和海外资产的收购并购，第二、外部战略资金解决业务发展资金，第三、国企改革。除了对外部资源的整合，百强企业还通过资产证券化和分拆上市的方式，积极盘活存量资产。百强代表企业2015年在不同城市的销售价格表现。

提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间。 、净利润同比增长11.3%，净利润率下降0.4个百分点，百强企业全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%。百强企业2015年总资产 率、净资产 率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降。第二、提高溢价、严控成本、快速周转，积极挖潜盈利空间： ，充分发挥价值创造能力，凭借突出的品牌溢价保障更高的盈利空间。第二，突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，积极挖潜利润空间。第三，加强"快周转"、"轻资产"模式，兼顾效率与效益的协同提升。

量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展。 、资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解，百强企业资产负债率均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点。2015年，百强企业的流动比率均值为2.04，较去年上升0.02；百强企业债务负担有所加大但总体可控，短期偿债能力得到一定改善。第二、百强企业更加重视现金流安全管理，经营性现金流量净额均值由负转正，为3.2亿元，保持了良好的资金流动性。百强代表企业招拍挂土地支出占销售额比重的平均值为23.4%，较2014年减少5.2个百分点。百强企业2015年筹资活动现金流入均值为98.6亿元，同比增长12.2%，筹资规模进一步扩大。

提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能。 、新增土储“重质不重量”，维持适度规模保增长、抗风险。百强企业2015年土地储备规划建筑总面积均值达到1203.4万平方米，同比增长3.2%。百强企业2015年一方面以“重质不重量”的原则新增一二线土地资源，优化库存结构。另一方面将总土地储备规模控制在合理的水平，土地开发年限由以往的2-3年控制在1-2年之间。第二、货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展。性百强企业立足于化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长。第三、基于主业开展横纵向转型，释放成长活力。2015年，51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。从转型的方向来看，百强企业主要基于主业的资源溢出，纵向挖掘产业链上下游的发展，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。在横向拓展领域，百强企业更注重挖掘行业的细分市场机会。目前分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域。

响应号召参与保障房建设，全方位践行社会责任。2015年，百强企业百强企业纳税总额均值达14.0亿元，同比增长20.9%，其中缴纳营业税金及附加值均值为8.4亿元，所得税均值为5.6亿元，同比分别增长19.1%和23.6%。百强企业积极响应国家“去库存”政策号召，通过盘活存量结构、加大营销力度等多种手段解决库存去化。百强企业持续推进保障房建设，为促进社会和谐发展、提高人民生活水平做出了贡献。2015年以来，百强企业加强绿色科技的应用以践行绿色地产理念，并积极投身公益扶贫事业为全社会做出无私贡献。同时开展公益活动并推行"精准扶贫"，关注民生民计。

2015年阴晴不定，优胜劣汰趋势更加明显，发展道路更加明晰。从销售市场来看，房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰；第二10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值；第三借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商。

、销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰。一方面新房和二手房构筑房地产销售市场的广阔空间。2015年商品房销售额为87281亿元。商品房已竣工待售面积71853万平方米，新房市场仍然较大；中国部分一线城市已经进入存量房时代。2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场。另一方面市场竞争白热化，企业优胜劣汰。首先，开发企业出于成本控制和项目整体管控的考虑，通过加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度；其次，以房天下房天下为代表的专业房地产互联网企业，成为新房代理销售的重要力量；此外，二手房经纪公司推动一二手联动，进一步抢占原有策划代理企业的市场空间。更为重要的是，随着策划代理企业的发展，竞争加速策划代理行业优胜劣汰，企业强者恒强的格局逐渐形成。

第二、10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值。其一营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显；2015年，综合实力10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，领先越发明显。其二多元业务延伸，全产业链提供服务：从多元业务的贡献度来看，2015年综合实力10企业其他业务收入均值为3.61亿元，同比大幅增长44.26%，占营业收入的比重为17.89%，同比增加2.33个百分点，收入贡献度连续两年提升。其三借力资本市场兼并收购，做大做强。展望未来更应该打造策划商，要借助移动互联，后策划代理企业更应该强化协同创新，通过新技术、通过协同发展，后在追赶中实现超越。

2015年是我国经济全面深化的关键年，房地产行业作为推动经济增长的抓手，在促消费、稳增长的导向下逐步回暖，需要引起的注意是行业和房地产企业已经发生了完全不同的变化，欲穷千里目，更上一层楼，我们应该更加坚定信心，转变发展梯度，具备逆水行舟，不进则退的心态，相信在2016年我们的百强企业在协同创新。

主持人：蒋总刚才一上来就用了一个词叫中流砥柱，都想到九三的时候提到的一句话，在抗战当中，中共是中流砥柱，可见我们百强企业在其中发挥的作用有多么的强大，而中流砥柱，也说明我们在如此的经济形势之下，在经济急流当中，相信都能起到引领和带动作用。接下来，就让我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任，中指研究院常务副院长黄瑜女士，为我们“发布2016年中国房地产百强 企业名单”，有请。

黄瑜：尊敬的各位领导，各位房地产企业老总，金融、媒体的朋友们，大家好！

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，开展中国房地产百强企业研究已持续经历了十三个年头。十三年来，我们始终坚持客观、公正、准确、全面的原则，并不断提升我们的研究水平，形成的一系列研究成果获得了行业的广泛认可，已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

在此，我们首先要感谢三位联席组长的悉心指导和把关，帮助我们提高研究质量；感谢积极参与的房地产开发企业，你们的支持使百强研究数据详实、内容丰富；感谢策划代理企业，你们的营销创新推动百强企业业绩更上一层楼；感谢广大金融机构的信赖和对百强企业的大力支持，你们的严格要求促使百强企业更扎实地防范、规避风险；感谢广大媒体对我们研究成果的深入报道。

2015年，我们继续运用7个二级指标34个三级指标，以客观数据为 依据，全面深入地评价百强企业的综合实力，研究产生了2016中国房地产百强企业，以及规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任感等指标体系中的 企业。同时，结合当前的供给侧结构性改革，我们深化了对商业地产、产业地产、特色地产等业务领域的研究，从改善供给结构、提升供给效率角度入手，探索房地产企业未来的发展路径，进而推动行业的健康、良性发展。

今天，我谨代表北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组隆重发布2016中国房地产百强 企业名单，同时借助中国房地产企业百强研究平台对 企业进行表彰。

主持人：谢谢黄院长，祝贺我们今天获奖的 的房地产百强企业，其实我们知道在当前去库存、促消费、稳增长的政策导向下，行业已经逐渐回暖，我们认为百强企业应该积极的抓住我们时代的巨翼，以更前瞻性和独立性的战略进行调整，迎来新一轮的规模化增长，今天 的百强企业老总和大家分享实战的经验，首先邀请到的是绿城房地产集团有限公司董事、总经理应国永先生做“坚持、变革与创新——绿城的变与不变”的演讲，掌声有请应总。

应国永：感谢大会给我们一个发言的机会，其实绿城简单，就是一个中国几万家房地产企业里面的一家而已，如果说在房地产行业里面有点影响力，可能就是因为它有自己独特的特点。刚才很多领导都讲了一些宏观的方面，那我只能从微观的角度和大家探讨一下企业的一些思考。所以现在来讲讲绿城的过去，现在和未来，这大概也是我们对这个行业以及绿城的思考。其实我想绿城22年来就做了五件事情，大概跟今天在座的绝大部分的房地产企业都差不多的： 件事情是产品类型比较多，形成了比较完整的产品体系，做了一些在行业中比较的房子。

第二件事情是跟绿城有关系的几十万名客户，他们是社会的精英，是这个时代比较成功的人士，他们有他们的思考和追求、对幸福生活有自己的理解，这对于绿城的未来来说也是奠定了好的基础。

第三个事情是指企业培养了一批人才。绿城秉持着对产品的不断追求，在产品的营造方面积累了一定的人力资源，22年来向房地产行业输送了几百名总经理，这些人或许对中国房地产行业的未来有一定的影响力。
第四件事情就是为国家做了一些贡献，我们大概解决了五万人就业，上交了80亿到100亿的税，在浙江省排在前十位，也算是纳税大户，为中国的城市化进程做了一个建设性的贡献。

第五件事情是为未来的发展打下了坚实的基础。我们绿城企业现在算是房地产行业里面比较典型的混合式制，我们有港资的成本，也有民资的成分，做成了一定的品牌影响力，积累了很多的管理经验，也吸取了很多的教训。所以绿城的昨天大概做了五件事，而现在更主要的是绿城的今天是什么样，这大概也是一种思考。

说实在的，在这二三十年来的发展中，时代赋予了一个机会，即中国房地产行业的成功，是因为时代给了我们一个人类有史以来没有的机会，这么多年来，不管做什么东西、在哪里做、做成什么样，绿城企业发展都还可以；但是现在不同了，库存就很大、结构不合理，资产沉淀太多了所以慢慢的就积累了一些问题。随着行业发生了变化，客户的需求也以从满足基本的功能性转变到了有个性化诉求的阶段，所以在这种情况下我们认为万变是不行的，变是一个趋势，但是变的过程里面，变化也需要坚持一些原则。

这么多年来，我们已经积累了行业的经验或者教训，是不是不能变？例如以前我们去，进入哪个城市前研究的不是很透，比如很多地方政府要求这要求那，我们可能就答应了，但实际上出现了巨大的包袱，这时候我们就不能变。首先是办企业的宗旨不能变，做企业是为了什么？比如说客户的满意度，员工的满意度，像这些不能变，我们已经形成的一些价值理念不能变，中国房地产行业我是感觉到有很多企业是有好的价值理念的，这些价值理念是我们这个行业的宝贵财富。因为我们这些人，决定了中国未来城市的基本走向，一个城市里面，30%的建筑是由住宅构成的，所以基本上住宅做成什么样，大概这个城市的品位怎么样，像这些可能不能变。我们绿城22年来一直坚持走精品道路，做好多的东西，所以精品路线不能变。

所以这些不能变的情况下，其他很多方面也会变，我们绿城大概思考会在以下几个方面做一些变化： 就是战略方面做一些变化，这个战略简单的说从简单的造房子，转换成为造生活，房子只是生活的一个基本载体，生活的内容、生活的质量、幸福的指数大概是我们追求的目标。所以绿城的未来首先要变的就是战略调整。第二就是服务升级，其实这个比较简单，其实真正的生力军是可以发展的，服务是这个行业未来发展的基本方向，做房子可能是他这个前端如何，但是做好他的后端可能更加重要。

第三个方面是延展我们的产业链。绿城会在两个方面做好这个事情，一是养老地产，二是理想小镇。养老这块我们做成了很多小镇的理想版，我们目前在尝试实现的小镇很多，中国人已经进入老龄化社会，中国的城市化进程打乱了我们传统的生活方式，改变了未来我们中国人如何老去的一个问题，我们做了很多养老的城市，很多人都去过我们的乌镇，我觉得社会发展需求大，你能不能做成难度很大；不过 的难题仍是服务体系。另外小镇，则是看能不能做一些有特色的、有主题的，我们在这方面也会继续调整和延伸。

第四方面是产品创新，从市场和客户需求出发，在绿城已有产品基础上积极推进产品研发与创新，重点加强“郡”系列、“小镇”系列、“颐养”系列等产品研发力度，以承载更多元、更丰富的生活内容和生活体验，提高产品功能性和性价比，丰富经营内涵，增加新的商业模式。

第五方面是产业格局的创新。绿城的明天，希望刚才讲的这些能够不断成熟起来并且发展越来越有特点，这个特点可以归纳成为几个方面，其一希望在我们这个行业里面，工匠精神得到充分的发挥和传承。其二我们还是为追求产品品质，尽管这些年我们很多地方领先两步、三步的先例，我们依然为这个行业的发展做出我们的努力，绿城有一个愿望即凡是绿城进驻的地方，产品品质在同类里边希望做到一流水平，或者在能够有引领作用。其三我们理想生活的转型构建，绿城做了服务的白皮书，我们已经拟出了一个好的需求资料，以后可以跟大家交流。其四就是产业链的完善，希望能够做到轻重资产并重的有点特点的公司，这也是我们对现在这个行业的一些基本思考。

简单的说吧，过去发展是一个机遇，现在的思考是一个需要，明天我们还有期待，是因为我们这个行业还有的梦想，谢谢大家。

主持人：谢谢，也谢谢应总如此有情怀的梦想。绿城在北京也有项目，我想说的是绿城的房子品质好不好，好，但是价格高不高？也真高。不过呢，我下个月想要住贵一点房子的梦想就要实现了。确实其实在今天的会场，我们听到了太多的 房地产商的分享，同时在他们身上也看到了一份社会责任感和担当。我相信与这样的房地产企业为伴，今后的生活也会更加的敞亮。下面就让我们继续有请保利房地产（集团）股份有限公司副总经理王健先生，为我们做“稳健与创新并举，共引行业发展潮流”主题演讲，有请。

王健：尊敬的主办方，各位来宾、各位同仁大家上午好，今天我很荣幸能够代表企业和大家分享过去一年中取得的成绩，以及我们对房地产行业的认识和看法。我注意到今天的百强峰会的主题是协同创新，稳中求进。我们的思考与行业的发展不谋而合，在“十三五”全面建成小康社会的总目标指导下，房地产行业已经迎来了以创新为驱动，以整合为手段的新成长周期，在这个背景下，积极改进业务模式，高效整合发展资源，实现行业在新形势下的持续健康成长，是百强房企思索未来的前提。

首先从宏观经济层面来看，不管是白银时代、微利时代还是变革时代，房地产行业的前景依然被坚定的看好，从过去一年与今年一季度的表现来看，无论是宏观政策还是信贷政策，都支持这个基本面继续走下去。如果参照日本、美国的发展特征来看，中国目前尚未达到60%的城镇化规模，未来这一块的提升将带来的新增住房需求大约为12.7亿平方米；另外旧城改造，包括棚户区和城中村改造，带来的新增住房需求大约15.7亿平方米，这一部分需求的释放将是未来房地产行业充满前景的红利所在。如果城镇居民人口可支配收入到2020年翻一番的话，将由19109元上升到38219元，这将意味着城镇居民购买力将显著上升，对楼市需求尤其是改善需求释放而言，将提供一个坚实的经济支撑。

我们常讲人居环境的不断提升，从开始房子的建造，满足的是人们对于房子的基本的生理需要，再进一步人们开始关注房子的配套，并延伸去小区的概念，来满足需求。随着近几年服务意识的增强和移动互联网的变化，通过定制式的智能科技和手段来实现需求。我们在描绘未来的房子会变成怎么样，从供给侧改革的角度出发是基本可靠的逻辑，在对这些客户居住层次不断升级的背景下，我们今后的产品肯定会体现出更多形态，未来在房地产+服务方面还会延伸出更多的服务，以居住形态为产能的发展趋势，必然为房地产行业带来新的发展空间。

同时我们关注到行业集中度的提升对于整条产业链带来的是整合的机遇，房地产经营外延的不断拓展，围绕房地产开发主业的上下游延伸就有健康养老、资管服务等细分市场的经营，未来将会有越来越多的房地产企业，看到这条走向融合的产业链，或者说是利益链，顺应移动互联网发展趋势，走向积极寻求全新的产业链创新发展的模式。人口老龄化背后，也是一片蓝海，政府肯定会给予更多的政策和资源倾斜，养老产业必将迎来一个快速发展的五年，这个新增市场的规模未来有可能突破一万亿。房地产金融也是未来新产业中 前景的行业，规模还处于初步发展的规模，这意味着今后的发展空间充满着想象，在资产配置全球化的思路中，很多企业都进行了海外拓展，这是综合性房企做强做大的可选路径。

应对未来市场的发展，相信在座的业内同仁同我们一样，在市场依然向好、同时行业的产业链上下游资源整合、细分领域更具前景的背景下，房地产行业依然是一个值得深耕的行业。保利地产对前景充满信心，在大城市群战略的指导下，深耕一二线重点城市，我们坚持住宅与商业双轮驱动的战略，以城市为标准，不断的吸纳的商业物业，不断增强抗风险能力，实现盈利水平和质量得到稳步提升。在确保主业发展健康的同时，我们积极探索延伸产业链，整合上下游资源，创造新的利润增长点；以丰富海外项目开发规模、积累海外开发经验为目标，在城市市场中寻找发展机会，在房地产市场的日益变革、动荡沉浮中，保利地产一直保持持续性的探索，不断地提升服务价值。家庭作为社会基本的单位，构筑全生命周期的服务理念是推动保利地产发展的源泉，保利将继续发扬光大，热切关注房地产行业的趋势，关注着房企百强的转型、发展，期待我们在这一轮新常态、新周期、新变革中趁势向前，共同引领行业的新进步。谢谢大家。

主持人：谢谢保利的分享，下面有请新城控股集团股份有限公司 副总裁欧阳捷先生，做“房价泡沫的真相与房企应对之策”主题演讲，有请。

欧阳捷：尊敬的莫总、尊敬的刘所长、尊敬的各位嘉宾，尊敬的黄院长，大家上午好。今天给大家汇报的一个题目叫泡沫的真相与房企的应对之策，在上海有小伙伴来问我，上海的房子能不能买？他原来定好的房子，人们告诉他了，一前一后一百万，所以很多人都看不懂，说行业外的人看不明白，行业内的人也搞不清楚，上海房价到底怎么回事，现在到底能买还是不能买，我们理解这里反映了两个问题， 如果上海的房价一直在上涨，你增长有问题吗？应该是没问题。第二如果上海房价出现泡沫，真的破裂的时候，你还敢买吗？那上海房价会不会真的是泡沫？所以我想这个是大家关心的核心问题。

我们进行了一些研究，给大家汇报一下。我们认为上海房价其实简单， 供求关系是主要矛盾，第二货币廉价是 推手。上海近十年间推出来的面积是1.4万平方米，每户80平方米，也就是17万套，17到18万套相当于我们每年销售28套，所以上海市出台政策，回到中小户型，那么上海的全社会的住宅面积是6.3亿平方米，这个包括商品住宅，还包括非商品住宅，那么我们按照上海的常住人口2400万来算，平均每人26平方米，远远低于的水平，这里面还有拆迁，从1995年统计到2014年上海拆迁面积6565万平方米，所以6.3亿平方米还要拆到六千万平方米，因此如果我们把上海人口的人均面积把常住人口计算上去，可能20平方米都不到。

从需求来看，上海每年新婚11万人需要住房，不管是购房还是租房，上海每年结婚11万对，离婚7万对，再婚380对，上海从2000年到2015年常住人口净增加700多万人，一户三个人还需要180万住房。上海有44万人的单身，还有租赁住房，根据上海统计年鉴，25%的人买了商品房，39.5%的人是租房的，其中的10%提升十个百分点去买房的话，要50、81万套住房，相当于过去五年商品房。

另外，就是货币宽松，货币的廉价，2015年8月份我们就说1到7月份M2的增量是12.4万亿，相当于前三年的平均值，后面还有五个月，M2会增加多少？后结果是16.4万亿，那么现在我们的实体经济不好，股票市场又不能进，我们买了之后不能兑现，所以钱还会去哪里，所以货币导致我们的房价在上升，利率的水平都在下降，对应我们的房价都在增长。美国也是一样，美国经过金融危机的三轮货币宽松，除了洛杉矶都恢复了。巴黎也在上涨，印度的孟买也在上涨，利率通胀增速过快都是一致的。当然有的说房价不可能永远上涨，泡沫总会破裂的，实际上的大城市房价都在持续上涨，因为我们想，我们的国家都在超发货币，资产就变得越来越值钱，所以不动产短期会波动，至少长期来讲会持续增长，而且它会可靠的多，我们只是讲上海，所以避险也在大城市，比如说悉尼、加拿大、温哥华、多伦多、澳大利亚、墨尔本，而且英国也是一样，你跑到英国去买资产的时候，英国的资产已经在上涨，新加坡也是在上涨。

什么样的资产是 的资产，其实我们现在仔细想一想，我们在股市里怎么买股票，什么样的股票是 的， ，风险 ？定是行业里 的企业，这个企业面临金融危机的时候，的企业都倒了，他还能活着，这样的股票值钱，对于房子也一样，买 城市的资产，所以我们认为上海是 的。东京崩盘了，香港也崩盘了，东京是应该经济滞胀导致的还是汇率导致的等等，因素多。日本的国民收入20年来没有增长，日本的出口也没有什么太多的增长，日本的本地居民提交的商品的商标也在大幅下降，对于大国家来讲，他的商标风险已经大幅下降。因为日本老年人越来越多，人口负增长，年轻人越来越少的时候，失去了创新能力。李光耀说日本正在走向平庸，人口的下降和老龄化导致日本这个国家其实就在走向衰弱。我们写了《大国战略》，人口的大国战略，专门写一篇微信，专门讲这个，我们现在的国家其实也在人口走向持续减少，增长率在减少，如果我们到了负增长，像日本一样的话，我们可能会失去，替代我们的不是美国也不是印度，可能是伊斯兰，因为伊斯兰每个妇女可以生育7.8个人，而我们的妇女只生育1.6个小孩，所以未来人口多的国家或者民族可能是伊斯兰。老人的消费持续的下降。日本的通胀水平也持续低迷，1972年以后直接在下调，去年已经跌到负的10%，批发物价指数和消费者指数始终在一百，没有变化，安倍想刺激日本的经济想通胀，日本做了很多的量化宽松，从2012年，到去年开始我们看到房价指数终于有点撬动，所以日本的经济情况不是我们所想象的那样，的大城市，除了日本之外，的城市的房价都在持续上涨，至少我们看到的是这样。

香港的房价可能会慢慢下降，以两次金融危机之后，看香港的房价已 过了金融危机之前，房价还是在持续增长，没有 ，只有更高。那么对上海的两个房价泡沫破裂，不是经济收入，上海很多年房价的增长速度跟人的收入水平其实基本相当，我们把2009年和2015年剔除之后，近十年的房价增长速度还没有人的收入增长增高，上海的房子和人均收入并不大，内环的房子达到了7万2，实际上资本的推动。二手房更能反映这个变化，上海内环销售只占3%，外环达到80%。上海的均价是两万一，外环的均价是一万六，香港的住房是六万七港币，上海的发展会不会比香港更大呢？是有可能的，上海的均价，加强了供给。上海的外环的面积这么大，上海的供应链在外环供应量那么多，即使出现一些小的泡沫，也不影响整个上海房价，我们认为上海房价还没有到泡沫的时候，更谈不上破灭，即使有一天真的破灭，我相信也会除日本东京以外的国际大都市一样还会继续上涨，除非上海两个情况， 被海水淹没，第二人口全部外倾。我们做的就像股票一样，波峰、波谷要有一个点。上海房价震荡上行远没有破灭。

对于新城来说，我们要资金配置，谨慎拿地，踩准点，不轻易的追涨，2013年的时候，上海房价涨到了一万三，2014年降到了八千五，所以我们要控制房价跌涨。对于产品来讲，我们要做好产品，只有把产品做得更好才有机会，我们新城推出产品线，未来会向社会发布。当然控制节奏，时间总会创造空间，房价总会有放松的那天，所以我们觉得撑得住的才是重要的，同时房价的控制，首付的收紧，领导说要加，黄奇帆先生说不能加，其实两个说的都是对的。所以我们觉得对于上海来讲，可能我们未来的发展还是会越来越好，经济数字增长水平，未来总是的城市 的城市之一。

主持人：谢谢欧阳总透彻的分析，说房企的应对之策，要控制节奏，后面的嘉宾演讲的时候也要控制一下时间，否则我们就吃不上饭了。接下来我们继续要有请的是东原地产董事长罗韶颖女士，为我们做“社区实验的心与趣”主题演讲，有请。

罗韶颖：大家好，很高兴有这样一个机会跟大家做一些专业的交流。我们东原地产从出道以来开发了三四十个小区，做了一些有意思的社区实验，在这方面给大家做一些探索和交流。东原的社区运营，大概分成三个阶段， 个阶段1.0时期，基本上我们是靠沟通吃饭，或者说我们会本能的去做我们认为天然应该做的事情，那就是沟通，东原有很强的沟通意识和换位思考的意识。所以在早期我们会想以什么身份或以什么角色定位来跟客户沟通，实际上这个角色定位，我们是拿自己作为社区的一员，不是说我们房子卖了就拉倒，不是按合同提供相应的物业服务就拉倒，所以我们在 个楼盘卖了七七八八的情况下，做一个很奇怪的事情，就是把上下两层楼商铺打通，以及在物业公司的客户服务人力有限的情况下，会去捉襟见肘创造出一个接待室。在三四年前，我们在有意识的去做一些社区运营方面的尝试，那首先是社区理念，当然被运营的对象就是人，而且是社区里面重要的单元，所以我们的运营是运营人的连接，或者换句话说人与人之间的更有质量的连接。大家也都知道，中国的城市化的进程是变化快的，你会发现有很多人在不停的搬，从城外搬到城里，从城里的一个地方搬到另外一个地方，当你搬到一个新的小区的时候，你可能是搬进了一片新的建筑，但是没有搬进新的社区，你跟你的旧社区旧连接已经切断了，你跟新社区的连接还远远没有建立起来，所以我们认为真正的社区一定有丰富的多样化的角色实现多元化的连接。而中国的社交风格很难想象说，中国人会像老外一样，一人倒一杯酒跟一大堆陌生的人干聊，从生脸到熟脸，中国需要被动的依托很多活动，中国人爱在一块吃饭，打球，唱卡拉OK等等，那么这种活动是被需要，被有效的策划。

那么就提到了东原的第二个阶段2.0时期，我们给到自己的任务可能有两个，一个就是提高社区连接的频度，第二提高社区连接的质量。那东原到目前为止做了四个子计划，当然还有正在增加中：童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家。举个例子，基于这样的出发点设计的童梦童享，你会发现， 大大的改善了小朋友和家里大人之间的连接质量，尤其是学龄性的儿童，当童梦童享把小孩子托出来之后，连接了他们的质量。我们的设计在小孩子的活动区会设置大人的等候区和看护区，你会发现小孩子在玩的时候，大人也在不自觉的交流，所以也许你住在一个小区里，让人自然的发生关系。此外包括一些常规的产品优化、景观设计，在东原我们都不仅仅考虑审美的问题，然后我们会同等重要的考虑他是不是有利于推动活动的发生，而且这个活动是不是更有利于推动人员之间的连接。

但是到了今年，我们会发现说，这个连接已经不够了，为什么呢？因为东原的战略是我们只做一二线城市，只做一二线地段，那对于这样子产品来讲，面对的客户往往是底蕴和阅历都是还不错的，那在此背景下我们提出了第三阶段3.0时期，方案还在研讨名字叫小社会，因为社会是一个太庞大的一种关系，反而往往是说你和你的家人所居住的社区，然后在社区经营的话，社会意义和社会价值会更大。那么具体不展开，会涉及到两个东西， 个就是社区内部资源的深度挖掘，另外就是内外部资源的分享系统，把自己定义为系统的一个启动者和维护者，发起社区创投基金，来加大它的转型。3.0时期一看比1.0、2.0更有难度、更有挑战性，我们认为也是更有意义的。第二是我们坚信社区的价值是巨大的，人的价值也是巨大的。从价值到实现的方式可能是千奇百怪，但是像我说的，你到达了，未必是你出发的时候想好去的地方。但是如果你始终都不在路上，那么相信终你发现那里也去不了。谢谢大家。

主持人：感谢罗总的精彩分享，确实东原地产针对社区儿童，童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家，从1.0到3.0，感谢东原给我们带来的典范。接下来有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生，做“供给新节奏下的9个突破术：打造中国新繁荣”，掌声有请李总。

李战洪：我的主题就是供给新节奏下的9个突破，新供给无处不在，你看这是我们的实景拍照，这块就是一个难题。在这种情况之下，新鸥鹏在供给新节奏下的9个突破术： 就是说一定要做单项，18年的房地产发展经验告诉我们，中国这块土壤不会产生全面，只会产生单项；中国房企主要依靠夺取单项，求生存，谋发展，获取政府资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、合作资源。

第二个突破术就是关联发展、合作发展。合作发展即现在一些大型的房地产企业都有“战略合作”伙伴，出现了“行业间合作”发展态势。关联发展即“上下游产业链”条上的企业关系更加密切，这对降低产品成本，提高产品品质有益。

第三个突破术是差异化竞争力的产品系列，即新鸥鹏标准化的5条产品线。

第四个方面就是要同时做好四个市场，如果能在两个地产市场和资本市场之外再做一个市场，就游刃有余了。除了地产市场、资本市场之外，连上他的市场和海外市场就形成了四轮驱动。

第五个方面就是新鸥鹏的5个结合： 线上与线下；第二学历与非学历；第三国内与国际；第四专业培训与兴趣；第五课堂文化与课外实践。

第六个方面就是K12+4的理念，现在已把K12运用得很灵活，K就是3年的幼儿园，12是6年、3年初中、3年高中，4是4年大学。

第七个方面打造中国云产业园，这个正在建设中。

第八个方面，就是一个企业要想实现快速发展，需要标准化可复制产品；新鸥鹏城。新鸥鹏城1.0：+住区；新鸥鹏城2.0：+住区+MALL；新鸥鹏城3.0：+住区+MALL+产业园；新鸥鹏城4.0：+。

第九个方面，16年做，专心做好6件事。 即建“ 中国产业园”；第二即创办2所学历的大学；第三即办5所巴川：15年蝉联重庆中考 ；第四创办巴川国际高中：由有“哈佛”之称的美国弥尔顿中长杰瑞•佩担任巴川国际高中校长——2015年，学生100%进入50强大学。第五即用标准化模式打造“新鸥鹏城”产品系列。第六就是建万亩青少年实验基地。

所以新鸥鹏的使命：以为使命，以地产、金融为载体，做国际产业，打造产业的“新繁荣”。此过程里面主要是三个阶段，其实很多开发商在转型里面，在新供给新结构下如何实现突破，我们刚开始做企业产品，就是做开发、建房子；后来做城市产品，就是建社区、做服务；我们现在的产品叫社会产品，我们建、做。我们现在有两个主要的集团：集团和地产集团，在2015年中国民营企业500强，去年是356位。谢谢大家。

主持人：谢谢李总，一个是时间掐的准，给我们描绘了一盘大棋，是一个庞大的产业园，希望在座的每一位百强都能够成为单项。下面有请光大安石的（陈宏飞）先生，“房地产百强企业如何借力金融助推创新与升级”。

陈宏飞：谢谢大家，谢谢主办方给我们这么一个机会，主办方给我们提了一个方向，就是借力金融助推创新与升级，我先用一点时间介绍一下光大安石。光大安石首先是一个央企北京的地产基金，是光大集团的旗下 的房地产平台。第二具有一种外企的基因，因为光大控股是香港上市公司，光大控股的员工持有中国或者说持有中国护照的不到30%，也就是70%以上呢，是持有香港及美国日本、德国其他的海外护照，就是光大控股就是一个国际化的公司。另外，光大安石的前身是光大控股实际上是收购了麦兄弟的团队，核心成员都有海外的背景和工作背景。第三我们是一个创业团队，在地产基金这个行业做了，在中国做地产基金，一定是一个创业公司，从前开始算起的话，地产基金其实他是并不完全具备这么一种发展的好的环境的，因为我们的整个地产行业，还是以制造业为主，那么还没有转向服务业，所以我们本身可能是大部分地产基金想转过去的那个终点其实是我们的一个起点，我们开始只是一个基金管理公司，金融机构或者人更偏好风险长期稳定的现金流，在八前的环境，大家并不喜欢长期稳定的现金流，因为那样的现金流价值不是很大。

在这个过程中我们要适应这个环境在中国做，要生存的时候我们产业是下移的。我们是先有了基金管理的思维，然后发现我们如果说要在中国做基金管理，可能要向开发商去靠拢，所以在这些年的过程中，我们建立了自己的投后管理团队，就是这个资产管理，刚才刘洪玉老师说的有意思的，刚好倒过来，我们刚开始只有基金管理，大概在六年前的时候，我们建立了自己的资产管理，然后在这个后续的我们又建立了我们自己主动开发的能力，也就是说为了我们在中国的市场适应当时的环境，我们实际上是从一个金融企业，逐渐的向一个开发企业转型，然后才能适应中国的钱的需求，也是适应中国的市场，那么这个核心的区别，是什么呢？就是说我们的思维方式可能是反的， 先想现在社会上的钱是什么钱，他想长时间、什么样的 ，什么样的风险，我们需要提供什么样的产品，这个产品才能够形成这样的钱，那么这是我们一个思维方式不同。然后再从运营倒退回我应该有什么样的设计，有什么样的施工，现在我们突然感觉到大家要转型了，也就是这个，我们发现我们好像跑的有点，我们往下踩的时候，大家开始往回走了，这时候我们首先感觉到，我们积累或者大家一开始往我们的主场跑的时候，我们确实感觉到整个环境的一个转型，那么在这个环境下，我们能做什么呢？就是说我们也在继续去转型或者说要保持我一种，那么我们主要是两个方向，我们主要讲一下。

个就是互联网的或者叫运营服务，我们在持有物业里面，本来就是做服务的做长期租金运营，现在我们怎么样结合互联网，结合大数据，来提供服务、提供活动，通过线上线下的整合。我们有一个科技的公司来整合我们自己的产业，物业里面把它线上线下一体化，另外我们还有一个路径，是金融的思维，我们有一个超过百亿级的并购基金，专门买的地产周边和智能建筑相关的这种公司或者这种产品，然后也是我们认为可以赶上这波浪潮的一个机会。保利和万科都有自己的运营，APP，这个是我们的一个路径，我们另外一个路径就是我们有一个PE的基金，去买这些产业升级或者是地产周边智能城市的企业，然后来整合到我们的行业里边来。另外一个就是跨境资本流动，因为刚才我说了，我们本身就是一个境外基因的这么一个地产管理公司，我们看到的是像洛杉矶，刚才提到绿地、万科都到那边拿地、建房子，我本身就是从洛杉矶派回到中国来做基金的，就是我们在海外也要建立我们放置资本的能起，为国内的人创造他们的资本回报。我们入股了境外的上市公司来建立这个建立这个平台，以LP的身份重新回到美国市场，现在我们在尝试建立我们在美国GP的能力，在这个市场方面，觉得就是可能我们更适应的。

主持人：感谢陈总，由于时间关系，我们要加快节奏，接下来是我们 的演讲，我们有请政协委员、国务院发展研究原副主任侯云春先生，给大家带来的“解析两会——去库存不是简单把房子卖出去”的主题演讲，掌声有请侯主任。

侯云春：谢谢主持人，各位上午好。在今天上午几个，高潮迭起，各位精彩发言之后，在大家饥肠辘辘，盼望着早点共进午餐之前，我做后一个发言，确实有不小的压力。今天我要讲这样一个题目--《促进房地产理性、稳健、可持续发展》。我参加了政协会议，其中有大量的深入广泛的报道，我感觉到突出的两点， 个是大家都关心2016年“十三五”期间中关于中国经济质量的形势。第二个是供给侧的结构性改革。三天前我们国务院发展研究召开了一个中国发展高层论坛，给我的感受也是两点：在全球的经济低迷，复苏的动力，经济增长的动力来自何方；现在全球潜在的经营风险很严重，怎么样控制金融风险。我认为两会期间大家关心的两个问题和中国发展高层论坛上大家关心的两个问题都和房地产有关。经济危机走向复苏、走向繁荣，也是以房地产和消费价格回升、房价回升为标准，经济周期的动力不是房地产，是技术革命。

那么房地产现在的主要问题就是去库存，我们现在建成代售的房子是7.18亿平方米，在建以及即将要建成的房子，将达73亿平米，加在一起总共超过80亿平米，按照去年的销售收入，需要五年零九个月才能消化掉这些房子，如果加上出让的土地，这个时间可能会更长。那么大家要注意到，房地产市场从去年下半年开始回暖，今年前两个月房地产同比增长3%，较去年增长了两个百分点；房屋销售面积同比增长28.2%，较去年增长1.7个百分点；房地产的销售额增长48.6%，而去年同期是增长14.4%。刚才跟莫总说，房地产的小阳春是不是给了大家一个信号，预期房地产又将迎来一个大发展？

那么房地产发展到底去向何处呢？莫总说了房地产是区域性市场，房子怎么样、好卖不好卖、是不是需要，这就需要看你房子盖成什么样，这就是我要说的下一步：中国的房地产一定要朝着这样的目标来努力——理性、稳健、可持续。那么理性的 标准是什么？以住宅为例，住宅属于消费类而不是类，不能把买房子作为，只有我买了房子用于出租，这才算是。第二个标准，就是使住房真正实现居住，而不是闲置在那里，只有利用起来才能体现出他的价值；第三个标准即住房是适度消费，必须和我们的经济发展水平，人民生活改善的程度相适应。

而稳健，我觉得建房，这个销售、房价连连涨一点比较好，但是幅度不能大，不要大起大落，今后看起来大起大落不大可能，但是也不排除在大家的舆论、政策和预期、心理预期推动下，来一个较大的起伏但那个伤害更大。所谓可持续，即能够改善我们的生态环境、居住环境，使房地产能够在一个比较健康的可以持续的发展。所以我觉得房地产健康发展需要我们房地产企业共同努力，不仅需要政策调整，更需要土地供应制度、住房制度、住房税收体制等等方面改革；结构性改革主要体现在房地产上，也有针对不同情况，不同市情、区情的制度设计也有所不同。中国的房地产市场，房地产行业这么多年有一个很大的发展，为中国经济的发展、为城乡居民居住生活水平的改善做出了巨大的贡献。我们的研究历年产生的百强企业更是功不可没，但是当中国的房地产到了一个新的发展时期、新的转折阶段时，我们房企，是百强企业，也是重任在肩、使命光荣。

我觉得房地产企业今后需要在这么几个方面做出努力：一个是加快房地产企业的转型升级，要从房地产的开发商向综合服务商转型。第二个是房地产企业的兼并重组、资源优化配置。产业的集中度会进一步提高，资源会向企业和 企业集中。第三个是创新即市场模式要创新。第四个是创牌即创造品牌，品牌是整个企业的核心竞争力。第五个方面要更加注重践行企业的社会责任，争当模范的房地产企业，房地产的企业的社会责任，可以说和广大的消费者、者和社区，和各个利益相关方都有直接的密切关系。房地产行业的健康发展，离不开的房地产企业，更加自觉的全方位来践行责任。

今年是猴年，机动灵活，善于观察，巧妙应对，但是也容易上窜下跳，从现实的股市上来看进入猴年以来，一直在上窜下跳。但是房市必须稳定， 是理性、稳健的可持续发展，我们的房企呢，要学习猴子机动灵活、善于观察、巧妙应对。在这样一次房地产行业的深度调整当中，胜者为王，在这个调整当中，找准自己的位置、迎接挑战、把握机遇，取得更好的发展，为实现中国人民的中华民族的中国梦和老百姓的居住梦做出我们应有的贡献。谢谢大家。

主持人：好的，谢谢，谢谢侯主任，真是提出了期待，又是指明了方向，我想说的是，其实在猴年当中还有一个经典的猴子形象就是孙悟空，所以我也真心的祝福我们每一位百强都能成为孙悟空，在现在这样一个并不是乐观的经济形势当中，不谓艰难，勇往直前，另外也能够取得真经。到这里我们2016中国房地产百强企业研究成果发布会就全部结束了，在这儿希望大家能够继续关注我们中国房地产百强企业研究。

主持人：这次我们首次尝试这种辩论赛的形式，请持不同观点的房地产企业进行交锋，针对我们关注的话题给我们企业家和在座的行业和媒体带来一些真知灼见。需要说明的是，我们的观点没有对和错，在座论坛嘉宾的观点只是在设定的观点下进行辩论，并不完全代表企业和嘉宾所在企业的真实观点。 个话题是围绕房地产企业转型展开。观点一：白银时代，百强房企应围绕主业做纵深；观点二：白银时代，百强房企应横向跨界做拓展。

有请当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏先生。

有请保集控股集团地产总裁戴东行先生

有请中国奥园地产集团股份有限公司副总裁麦泽年先生

有请宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华先生

主持人：刚才说到观点一，下面有请观点二的嘉宾，我们观点二是百强房企应纵向跨界做拓展。

有请天朗控股集团董事长孙茵女士

有请纽宾凯集团副总裁谭晓光先生

有请北京联东（集团）有限公司常务副总裁梁环宇先生

有请上海策源置业顾问股份有限公司 副裁、星家CEO徐承先生

观点一：

张鹏：纵向是垂直，横是跨界混序，其实每个企业在进入新常态以后，没有一家必争上游的只做横或者纵，但都有自己的侧重。我们认为纵向拓展是企业的核心竞争力。具体到当代置业的纵向拓展：当代十五年就做了一件事，绿色科技地产，把科技地产做到 ，从前年开始，不仅做住宅，研发健康人居，研发空气净化，研发恒温，做了一款设备叫做一号、二号，有人说当代怎么做设备供应商不做地产了？其实当代是在围绕客户黏性、消费需求将核心竞争力做深、做透，在当代的面前只有开始没有结束，不管地产商有多少年的好光景，我们首先要将纵深垂直生态做到 。

观点二：
孙茵：时代已经结束了，房地产下半段白银时代开始了，房地产企业除了做房子还做什么成为下一步的主题。我们面临很多需求，比如养老时代的健康问题、养老问题，方面，旅游方面等均有巨大的市场空间；另外产业转型使城市对新兴产业的需求也很大。所以房企未来的发展前景会越来越好。因此，我们整个地产需要转型，要横向、跨界发展，将是一个趋势和发展方向。天朗控股去年也在转型，把住宅地产的很大部分和一线大地产公司进行合资，利用其低廉资金成本和高周转、高价格强化我们的资源掌控能力，实现双方效益 化；此外，我们也发挥自有，向健康养老、服务等新兴产业横向转型，使产品更有生命力，走差异化道路，跨界、转型、创新是未来房地产发展的重要的方向。

观点一：

戴东行： ，中国房地产前二十年的发展已经取得稳步发展，但中国城市化仍有很大空间，所以我觉得应该纵深发展。第二，我们要做好房子自身的“内容”，专注产品和服务，做的更加扎实，中国的房地产完全可以做得更好。此外，随着技术的发展，可以做更好的产品更优化的服务，为我们房地产转型提供更多的基础，中国房地产完全能够取得更好的成绩。

观点二：

谭晓光：房地产行业的需求端发生了很大变化，靠单一的产品无法满足，前端、后端都需要给客户提供丰富的、态化的东西，这个过程就是跨界，就是房地产的横向铺链条的再造过程和一个综合服务过程。从供给端来看，供给端的话，我们都需要做一些资源和产品的连接，用产品加体验的整合去引导、创造客户需求。房企将来是一个双向的、打隧道的能力，实现需求端和供给端的精准对接。从纽宾凯来说，我们早在二十年前做商业，连锁的酒店、商业、、健康管理、金融服务等，在当下正好可以与房地产进行很好的结合，因为客户不仅是看好一个盘而去买房子，而是整个链条能否满足他、能不能给他提供一辈子的服务。我们公司有一个口号“我们不是一次性产品，而是要服务一辈子”，也是我们对自己的定位。

观点一：

麦泽年：我为什么提出来做纵深发展，还是基于房地产市场有很大发展空间的基本认识，我们奥园仍旧专注做房子，练好内功。我认为未来一两年房地产的发展还是出在品质和服务上，建议房企应该纵深发展。

观点二：

梁环宇：我本人原来是搞建筑，不是房地产的。未来我们有没有可能再跨界呢？也有可能，这就需要未来的革命。房地产是一个长期发展的行业，既要着眼于现在，又要着眼于未来，我们肯定继续深耕主业。同时也要考虑十年、二十年以后，新兴产业在哪里，否则到时候再转型就来不及了。所以当下房地产接近一个比较饱和的拐点时，我们房地产业需要跟产业、商业、养老行业嫁接长出新的思想，也要跟金融结合拓展一些新的服务空间做跨界。

观点一

黄永华： ，如果以房地产作为主业，一定要深耕。第二，将其他内容丰富到房地产里，恰恰又是深耕，而非横向拓展，例如一开始的房子是平房，后来是多层、非毛坯等，再有是一家三口、整个大家庭的需求。这就是做深的过程。包括我们增加配置，如养老产业等也是做深。所以如果要想留在这个行业就必须要做深，否则就离开这个行业了。此外，去横向发展实际上一种是主动性的，一种是被动性的，没有对错，适合企业的才是 的。

观点二：

徐承：百强房企需要更多的考虑未来的基业常青，所以不能做原有单一的，而要做多元化。纵深的模式本身还是在于房地产销售。谭总讲我们是为人服务，买房子是要生活，要消费，还有快乐时尚等，我们需要考虑到未来房子的收入来源，要做客户一辈子的事或者几代人的事。其实到底单一化发展还是多元化发展，没有对错的问题，单一化后必定会多元化。

补充发言：

观点一：

张鹏：房地产过去几年是产品和服务，服务与服务的竞争或者价值链和价值链的竞争，接下来可能是垂直生态和垂直生态的竞争，也就是X轴和Y轴在互联网的作用下连接、交互成平台，与多元化发展齐头并进。

孙茵：进入白银时代以后，我们房地产行业应该以创新、包容、跨界、合作的心态，与不同的产业竞争，更好的去满足业主的多元需求，将房地产的内容做好了，百强企业才能发展的更长久，才能基业常青。

谭晓光：房地产行业，单一品肯定要做透、做专，但我们要更好的服务好客户、长时间的保留住客户，就要能够为客户提供一个多元化的、长时间的、高频的产品，否则就会被淘汰。因此，产品本身要做精做细，但是面对当下客户的新的需求和新的消费方式，一定要跨界提供一个生活链条和服务链条，从卖房子到卖新的生活方式，才能服务好我们的客户，也永远是我们的一种追求。

主持人：谢谢以上八位嘉宾的发言，大家觉得精不精彩，觉得精彩再给他们掌声。越辩越精彩，越辩越健康，有从生产到意识形态，然后到供求关系，所以给大家带来了各种观点。但是到底是跨界还是纵深，接下来有请做纵深做的很好的企业家朗诗绿色地产董事局主席田明先生，做“朗诗绿色差异化之路及战略转型升级”主题演讲。

田明：朗诗是一家做绿色差异化产品的，我今天给大家汇报的是《绿色差异化之路及战略转型升级》。我个人认为，转型不是转行，房地产行业的转型升级并不是转行去干其他事情，所以我个人是比较倾向于辩方一的观点，即百强企业应该实现转型升级，向纵深发展。

在房地产行业发生变化的时候，朗诗提出了产品差异化、市场国际化转型升级的道路。其中产品差异化即聚焦于朗诗三十年的整体差异化，做健康科技的产品、绿色环保的产品，朗诗的绿色环保产品已经做了14年，所做的1.0这个产品主要是建筑体系做的比较好，实现了恒温恒室是其主要的特点，同时对空气进行了净化、去除了PM2.5。经过几年的努力，朗诗在2.0的产品上进行了升级，提出更加健康、更加舒适的要求。2015年朗诗提出了3.0产品-朗诗熙华府，这个产品则是更先进、更合理的，其对PM2.5的过滤效益上达到了95%以上，使其甲醛浓度指标达到了芬兰的S1级标准，基本上甲醛浓度跟大气浓度是一样的。此外，朗诗以后的产品都会有一个显示屏，这个显示屏是朗诗自己独创的，首先它把室内的温度、湿度、甲醛浓度、PM2.5、二氧化碳等指标全部反映在里面，还会有穿衣指数、温度湿度，同时会把自然化的管理全部集中体现在这个显示屏上，所以这些数据都可以通过移动互联技术反映到产品上来，也可以显示在移动终端上面，客户可以在移动终端上掌握自己家的各项数据指标，远程进行操控。以后这样的一张显示屏反映的是绿色环保的体系和设备系统，将成为产品的标配，同时也将为未来营造一个健康的生活环境。朗诗凭借其产品差异化使得其产品销售价格都高于周边。

由于朗诗有差异化的产品技术，所以朗诗在市场形势发生转变以后，朗诗提出了资产轻型化转型，因为我们认为绿色环保健康的房子将会是未来市场需求的主流，所以以前朗诗做的是绿色环保健康的建筑属于细分市场，但是我们相信这往后将成为主流的市场。大家想想，当市场上供大于求、进入买方市场的时候，客户进行购买时更多的考虑的是这个房屋是不是环保、健康、节能、省钱，所以以后同质化的产品将失去其竞争的地位。
第二点就是目前朗诗的资产轻型化有三种类型：合作开发，小股操盘，委托开发。朗诗除了做这三种类型的合作以外，也在进行大量其他的尝试，如在做旧房改造等。朗诗的资产轻型化则要求打造纵向多元一体化的能力，所以我支持辩方一的观点。

第三点是市场国际化，作为一个想实现长期稳定发展的公司，企业必须站在全球化的视野来看未来的发展，因此朗诗选择了进军美国。自2013年进入了美国市场，其主要进入旧金山、洛杉矶、波斯顿、纽约四个门户城市，旧金山现在有凯撒庄园、洛杉矶地区的洛杉矶的汲郡、有波士顿地区的项目、有硅谷的旧金山、硅谷核心区的项目等等。现在朗诗大概有八个项目在美国，四个一线城市正在开发，而且朗诗选择的是自己组建本土化的团队，与美国当地的金融和地产机构进行合作，同时我们也针对中国的市场做了置业、移民、留学、安家四位一体的服务。面对行业的变化，朗诗根据自己的资源禀赋，选择了一条自己独特的发展道路，归纳起来就是产品差异化，资产轻型化、市场国际化。朗诗希望以此来应对市场的变化，取得竞争当中的胜利，谢谢各位。

主持人：谢谢田总给我们带来的精彩演讲，朗诗既是一个很专业的公司，同时也始终坚持改革创新，不管是纵向还是横向，我们房地产的开发都离不开资金和资源，那么接下来有请天津房地产集团有限公司党委副书记、总经理熊光宇先生，给我们带来“聚焦全产业链，整合资源——以创新驱动打造新经济增长点”的主题演讲。

熊光宇：各位，各位朋友下午好，高兴今天能够参加百强企业家峰会，是感谢咱们主办方，能够给天房集团一个汇报和交流的机会，今天我发言的题目叫“整合全产业链资源，实现更高质量的发展”，实际看这个题目应该说就是不折不扣的支持正方的观点。我今天主要说的就是天房集团组建以后，重点做了哪几项的工作，在这里跟大家汇报一下。

项工作是做强主业板块，展现品牌魅力。天房集团始终以重大项目为依托，开发建设或参与实施了生态城、国家海洋博物馆、天津文化、新八大体等一批 和市级重点项目，为打造天津经济和城市的两个板块发挥了突出的作用。其中五大院项目传承百年的历史，文化底蕴深厚，已经成为了美丽天津新的地标。去年集团率先在天津发起设立了“卓有企业社会责任联盟”和“生态家园建设发展”这两个题材的基金，全力服务于天津市的一些重要建设。同时在安居工程建设方面，集团组织实施了多个的限价房、公租房、适用房等。

第二项工作是优化资源结构，形成发展合力。集团聚焦房地产上下游，以优化结构为重点，带动产业、产品和经营模式的转型升级，其中由集团开发并持有的天津卡尔子酒店等服务业和旅游业的项目，平均房价和住房率每年均保持两位数增长，成为展现企业影响力和实力的重要窗口，为保障集团稳定的现金流奠定了坚实的基础。集团收入不断提高，同时还加快发展轻资产运营模式，实现直接销售型、物业持有型、运营型等模式的协调发展。

第三项工作是实施创新驱动，激发内生性动力。其一是其所属物业公司成功开发出天房服务平台，为业主提供线上、线下一体化的社区服务解决方案，推广建筑信息模型，目前已成功应用于五大院等重点项目。其二是在融资创新方面，集团建立资本市场，与上百家金融机构，建立合作关系，创新开展家庭融资，并发行了多个示范型融资产品。其三是在理论创新方面，集团围绕养老、新城城镇化等领域，申报多项 、省部级的创新性科研课题，连续四年获得天房市企业博士后基金资助项目。其四是推动生态建设，将循环利用技术不断融入产品，努力建设资源型、节约型、环境友好型的项目。集团启动实施了天津市 百年住房示范项目，泡沫水泥已投入生产，获得了国家的专利认证、长城ISO9000的质量管理认证体系、天津四星材料认证。

集团下一步将进一步贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，依据“十三五”规划的宏伟蓝图，主动投身于京津冀一体化建设，实现京津冀协同发展，培育新的动力，满足新的需求，为建设美丽中国贡献自己的一份力量。

主持人：第二个辩题，《资本时代，房地产企业应该与资本联姻，还是房地产企业只应该与资本谈谈恋爱呢？》，我们的辩题分两个观点： 个观点，房企应积极与资本联姻，房企应与资本深度合作组成联合体， 限度撬动资本力量进行项目拓展，通过资本化运作快速做大，有请观点一的辩论嘉宾：

有请福晟集团有限公司董事副总裁郭国强先生

有请上海中优房地产集团有限公司董事长吴征先生

有请长富汇银基金管理（北京）有限公司董事长张保国先生

主持人：第二个观点，房企应与资本只谈恋爱不结婚，房企应仅与各路资本开展业务合作，拓展金融、养老产业等其他服务业等等，推动企业自身的轻资产转型。有请观点二的辩论嘉宾：

有请景瑞地产（集团）有限公司集团市场研究及品牌管理总经理耿俊峰先生

有请弘睿（北京）管理有限公司CEO孙铭辰先生

主持人：在这里进行第二个辩题的辩论，大家都知道，房地产业是一个重资产行业，也是一个类金融行业，但是如何把握好这个度，到底应该是离资本更近一点，还是离资本保持一定距离，这就是辩论双方要讨论的。首先交给 方的观点，认为房地产企业应该积极的与资本联姻，这里我也引用一下很伟大的一位思想家恩格斯讲过，婚姻本质是财产关系，当然婚姻的很多本质也是重资产关系。

观点一：

郭国强： ，我觉得对于房地产特性更准确的描述是类金融，即房地产和资本是一个天然契合、不分彼此的关系。第二，对于房地产企业而言，重要的两个方面就是融资和。第三，房地产百强企业多是上市公司，目前已跟社会资本结婚了。第四，对于房地产上市公司来讲，野蛮人有可能会促进企业实现更好的发展。第五，房地产和资本还没有真正的做到结婚的姿态，目前更多的形式是高利贷，但未来必将以股权的方式实现真正的联姻。

观点二：
耿俊峰： 点是房地产和资本所扮演的角色不同，如果把房地产开发比喻成一个化学方程式，那么房地产企业则是这个方程式的主体，资本则是起到催化剂的作用。第二点则是目的不同，资本的逐利性很强，房地产企业则更是为了树立企业品牌和实现利润 化。第三点则是方式的不同，房地产企业更加专注于产品和服务，通过差异化的产品和服务实现较高的溢价。

观点一：
吴征：房地产属于资金密集型行业，如果企业想要发展壮大，就必须与资本企业进行联姻，展开深入的合作。但是我们必须深刻理解这个联姻合作，只有这样才能有效规避市场的大幅波动给企业带来的不良影响。

观点一：

张保国： 个观点是随着房地产行业分化态势的日趋激烈，投融资能力和资金运营能力对于房地产企业的重要性越来越凸显。第二个观点是房地产企业和资本的结合并不是仅仅是为了获取 ，而更重要的是实现企业纵深化的发展。第三个观点是随着百强企业市场份额的不断提升，一些中小型房企所面临的压力也越来越大，百强企业凭借较强的产品运营能力和销售能力等，可以通过多元的融资方式以较低的成本获得资金，从而加剧了“强者恒强”的发展格局。

观点二：

孙铭辰：房地产行业属于资金密集型行业，金融市场是不完全竞争性的，资本和房地产行业不能盲目的去联姻，所以我们认为现阶段只适合谈恋爱。一方面资本市场和房地产开发商很难实现利益共享，资本市场都在承受着巨大的风险压力；另一方面，现在很多的房地产开发商都在进行转型，主要分为财务和开发型基金两个方面，且未来房地产基金可能成为其主要的方向，因此我觉得房地产企业和资本可以谈谈恋爱，但是仍需朝着婚姻去发展。

主持人：对的，再回到第三场的辩论题目，市场分化加剧，百强房企应继续深化一二线热点城市布局还是应该百强房企应谨慎，规避热点城市？

观点一：房地产市场整体去库存的背景下，一二线热点城市具备良好的市场基础，百强企业应该继续加强这些城市的布局。

首先有请辩论一的嘉宾：

泰禾集团股份有限公司副总裁沈力男先生

上海三盛宏业（集团）有限责任公司副总裁段静女士

首创置业经营管理副总经理高广汉先生

主持人：同时带来了第二个辩方，

观点二：一二线热点城市房价和地价都涨太快，成交火热也透支了一定的需求，市场调整压力凸显，百强房企应谨慎，规避热点城市。

有请二辩的辩手：

阳光100中国控股有限公司常务副总裁范小冲先生

金侨控股有限公司董事、华北区总裁贾丁先生

三盛地产集团营销管理总经理朱黎民先生

观点一：

沈力男：从泰禾的实践来看，一二线热点城市，是一个上市公司的必然选择。首先，北上广一线城市市场是大的，购买力强大，某种意义上什么产品都可以做，什么产品也都卖的出去。第二，现在大城市还在限购状态，但是凡是政府限购的地方，都是好地方，发展特大城市的趋势是不可逆转的，从这个角度上来讲，我觉得一二线还有很大的一个发展，可能要保证品牌、利润、规模一揽子问题的全部解决，即聚焦一线城市和二线热点地区发展，然后深耕。

观点二：

范小冲：现在一线城市在爆点，比如说深圳，去年2月份到今年2月份，平均房价涨了70%，包括了北京、上海都在涨，现在的房价和租金比，很多地方都超过了60倍，80倍，有的甚至过了100倍。这些城市今天的房价实际上已经跟国际上所谓的贵的一些东京、纽约、伦敦，已经在一个数量级上。所以面粉贵于面包，同时经济在下滑，房价在的上涨并不是一个真实的上涨，全是货币，而且房地产不像其他的很多东西，你今天买了，明天就能见效，你要做开发，快的也需要一年，有可能 峰的时候买了地，等你卖的时候，就是难受的时候。所以进入这些热点城市，一定要谨慎。

观点一

段静：一线城市在人口的红利方面，包括资源占有方面，包括财富的聚集方面，具有无可比拟的。 ，从企业的风险控制角度，感觉一线城市面粉价格已经贵于面包价格，但是实际上，目前开发企业拿地的只是途径之一，还包括通过二级市场的收并购做的拓展。第二，房地产行业向多样性发展，做养老，做健康，做医疗，做，这些细分都基于客群的细分和需求的细分，需求的细分市场都足够大的情况下才能把多样化做出来，也就是说只有在一二线城市，才能做多样化的基础。

观点二：

贾丁：区域深耕，在很好的时间点上，对百强企业来说都是很好的方向，因为金侨集团诞生于湘潭，我们正好从三四线城市进军长沙，又覆盖京津冀的过程。目前，地价高起的情况下，要根据企业自身的实力，合理的配置自己的资源和投放，不是规避一二线城市，而是规避一二线城市当中的热点地块，不要过度的去追。

观点一：

高广汉：首创拆开看就是创新、聚首，到今年的年初，公司来加紧了对一线城市的纵深布局，无论说是的比重还是整个的公司工作重心的转移。对于越来越精贵的一线城市的稀有土地，高起的地价，如何在产品上，如何在深层次的资本运营上，以及物业的整体操盘思路上，有更深的深化。由掘金变成炼金，然后加入自身特点，使炼金变成合金，推动整体的价值更高、更大。

观点二

朱黎民： ，不管是一线城市或者二线城市，首先要看这个城市的运营以及将来的发展的一种情况。第二，我认为一线城市核心其实是财富，带着财富的人流的导入。第三，我认为更重要的是房地产企业的运营能力的风险，产品的研发能力、市场细分和客户研读的能力、营销能力、忠实的业主服务的能力、资金的合理运营的抗风险的能力，以及一线城市、政策瞬息万变下的房地产的发展能力，只有具备这些能力才能在一二线城市得到良好的发展，否则有风险请慎重。

主持人：接下来有请我们的老朋友，是我们百强企业的赞助方，每个企业家都有他们的电器，也是百强企业连续十年的优合作方，有请杭州老板实业集团董事兼杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东先生，给我们带来“共建智慧地产，共享智能绿色生活”演讲。

何亚东：我们地产商有责任做好房子，我们也有责任好房子。参加中指院的会议，每一年的中指会议都有很多创新，开会创新的模式，并且每年都不一样，这很不简单，每一次来都有很多收获，各位应该给中指院的伙伴掌声，感谢他们的精心安排。谢谢。

但是这么多年只有一件事都没有变，就是每年都是我做总结，这个基本都没变。既然做总结，那么跟主题不能相差太远，这一次主题，我也看的很清楚，就是在供给侧改革的大背景下，我们开发商如何做好自己的战略调整，或者说做好自己的产品的调整。那么我今天就是借这个东风，一个方面想跟大家分享一下制造业在这个大背景下，我们该怎么做，我们做了哪些事，希望对我们开发商企业有所帮助。第二是我们做了一些新的厨房空间的产品，也能够给我们开发商在产品调整上提供很多资源和支持。

我大概就是这么一个内容，大家应该很多人知道了，我们老板电器是做油烟机、煤气灶，我今天讲的就是在我们开发商当中有厨房、有卫生间、有餐厅，有客厅、有卧室，我所谈到的是我们在房子里厨房空间这一块，我们提供改革方案，能够让我们的房子变得越来越好，我们的业主住的越来越舒适。在讲之前，我先把大致的背景说一下，这个背景就是老板电器作为40年的企业，已经做到一定的规模，下一步怎么改革，做到什么样的份额？所以我先把我们做到的一些市场份额的数据跟大家分享下，也是借这个机会稍稍作一下小广告。老板发展，我们几个拳头产品，一个是大家熟悉的油烟机，占到市场的25%，我们占有的市场份额21%，遥遥领先；另外我们在电子商务市场，2015年遥遥领先第二名，当然同比增长也很大，并且跟在座各位很相关，就是我们开发商市场，我们占有17%的份额，这个也是遥遥领先于我们的第二名。接下来是我们的市值，市值2015年我们是市值200亿。

这个大背景是什么？这个大背景就是两个指标， 个指标就是刚才谈到的，我们2014年市值翻了一番，第二指标是我们的销售利润指标，增长40%以上，我们销售增长35%以上。因为是上市公司，所以我不能把具体数字给大家讲。在这个背景下，我们接下来该如何更进一步的发展，对于地产商来讲，我们都讲进入白银时代，我们谈一谈改革该如何进行，所以今天我想谈到就是我们能做什么。厨房无非跟这些相关，一个是空气，就是我们厨房里边的油烟，如何把厨房里面的PM2.5降下来，我相信厨房里面的PM2.5远远超过污染指数；第二是我们的烹饪，怎么让我们的食物，让我们的烹饪变得更加简单，或者让我们烹饪会更加有滋有味，这是对于食物。第三就是跟厨房相关的就是水，我们大量的饮水，包括平常喝水，吃饭用的水，所以在水当中，在家庭吃饭的时候，水是 的，如何保证水的干净？这三个层面是我们企业在2016年以及以后的日子里，我们作为制造业进行大的变革，以前我们可能只关注我们的空气这一端，就是如何把厨房油烟排的更干净，并且我们已经看到，我们以前的产品，并没有把厨房油烟解决的很好。或者还可以说，并没有把油烟解决成一个社会性的问题，把社会性的问题解决掉。以前的厨房油烟，我们只是把厨房里的油烟从室内排到室外，那么如何让排出室外的油烟也能够得到净化，就是厨房里面的油烟排出去是干净的空气，进入我们的大气层，这样对我们的整个社会起到帮助。

那么我今天的主题就是按照PPT上谈到的，我们根据空气、食物、水源这三个方面来做。我还没讲，时间已经到了。关于空气，我刚才已经跟大家讲了，一个是更好的把室内的厨房里边的空气解决掉。因为我们肯定做过饭，一个是本身排烟的排的不顺畅，第二是串味，这怎么能解决？第三个问题就是厨房里面油烟排向室外，室外的空气如何不会被污染，这是我们新开发的一个产品，我们叫它CCS油烟净化系统。时间关系，我们就看这张图，如果你住高层，三层以上，我们那个产品就装在楼底上，跟下面的油烟机一起来彻底解决厨房油烟的污染和厨房油烟对于社会的污染问题。这是 个，我跟大家报告的。

第二个是我们的食物，就是我们刚才谈到的烹饪的问题，这个稍微说一下就是我们达到了油烟净化率的93.8%，对于大气层的污染。自动化产品让我们在座的80后、90后，你要想做一顿自己在家里面做一顿菜，过比较宅的生活的话，我们这套设备能够让真正一点都不会做菜的人，能彻底解决你很多你的麻烦，油烟机不需要你开，燃气灶也不需要你碰，你拿着Pad就把菜炒了，你没有菜，你可以在Pad上点，让别人送过来，这个系统在2014年已经发布了，现在市场上已经在批量的做销售。

好，第三个是我刚才谈到的就是空气、食物和水，这是我们一套水系统，这套水系统是我们刚刚跟另外一家公司通过资本运作的形式来做的，我们做了一套净水器，这套净水器，我们设计的漂亮。昨天我刚刚去参加小米的发布会，我感觉他们的产品工艺设计很好，我认为我们这套应该设计的也很好。这个产品就是解决我们的水的问题，空气、食物和水做好了，我们厨房的空间就解决好了。这一套也能提供给我们做非毛坯的开发商，厨房加上这样的非毛坯能让老百姓满意。如果你做非毛坯厨房交给我们，包你满意，业主买过去也保证他们会很满意。

好，我今天跟大家汇报的内容就是这么多，我想用科技打造绿色生活，来共同建设我们的地产，给予我们的供给侧的改革加一把劲，我们做出我们自己的贡献。谢谢各位。