近日，上海市人民政府厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知，通知就进一步优化本市土地和住房供应结构提出实施意见，核心内容包括以下几点：

一、政策背景：“9070”政策已寿终正寝 上海却逆势而动

所谓“9070”政策，即2006年“国六条”对新建住房结构比例做出的规定，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。至2014年，伴随着国内市场化改革不断走向深入以及房地产行业发生深刻调整，业内对于取消“9070”限制政策的呼声日益增大。

在此背景下，南京、杭州、天津、四川、江西、河南等超过10省市相继明确表示取消这一过时政策。2015年3月，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到支持自住和改善需求，内容包括“在容积率和用地性质不变的前提下，允许调整住房户型”。至此，执行10年之久的“9070”政策寿终正寝。

而作为一线城市的上海，一直未明确取消与否。此次新政的出台可看作是上海结合自身发展实际和发展诉求对“9070”政策的修正和调整。从新政内容来看，新版上海“9070”政策已不完全是原来的概念，其对中小套型的认定标准变得多元，不但区分了多层、小高层和高层建筑，在区域上也做出了城区和郊区的划分。

二、科创：上海吹响建设全球科创号角 高房价不利于吸引人才

作为国家城市，上海功能定位特殊，且不断演化，与时俱进。根据国家新发展部署，2015年5月，上海市委十届八次全会通过《关于加快建设具有全球影响力的科技创新的意见》，正式吹响建设全球科创的号角。

建设全球科创需要聚焦科技创新，突出创新驱动发展，其重要的基础就是要培养和集聚创新、创业人才。为科创建设，上海接续出台人才配套政策，先于15年7月发布人才新政，针对符合一定标准的非沪籍人员定向微调住房限购政策；再于15年8月明确对外国留学生就业，不再限制职业范围和年限；后于今年2月发布《鼓励留学人员来上海工作和创业的若干规定》，拟重点引进战略产业和重点项目急需的高层次留学人员，方便其并享有市民同等待遇。

尽管人才政策利好频出，但动辄几百万元的高房价无疑会加大人才的创新成本，扼杀人们在上海实现安居乐业的梦想，城市竞争力由此也将被削弱，成为上海推进科创建设的掣肘。

三、结构问题：上海楼市面临两大结构性问题 调结构势在必行

2015年10月，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上对房地产市场做出着重论述，提出上海房地产市场有两大结构性问题：用房、商业用房增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

（1）商办增幅过大 保有量过大

中指数据显示，2013-2014年，上海楼和商业营业用房开发额连续两年分别以超过40%和20%的速度保持增长。2015年，增速虽有所下降，但额依然维持在高位。从保有量上来看，上海商办市场供大于求矛盾突出，库存压力大。截止2015年末，上海、商业的出清周期分别在28个月、60个月以上。未来世博前滩、大虹桥等商务区重点规划以及真如等建设仍将带来大量供应，上海商办库存压力大。

（2）住宅中小套型供应严重不足

上海作为“五大”城市，人口导入明显，在限购政策影响下未来首置类刚需产品、首改再改类改善产品仍为市场主流。目前中小户型产品供不应求，出清周期在5个月以下，潜在供应不足。

上海房地产市场面临的两大结构性问题，究其根本原因，均在于供地不合理，抓紧研究制定约束性措施，促进土地供应结构调整势在必行。

四、政策影响：优化供应结构 增加刚需供应 或会形成新的结构问题

（1）销售型商办供应减少 新兴业态及商业运营实力企业迎新机遇

上海房地产市场的结构性问题之一是和商业用房增幅大、保有量过大。本次政策要求土地出让条件中增加商业、物业的持有要求，且持有比例高、持有年限长，促使销售型商办物业减少，有助于消化现有库存。同时可为联合等新兴业态以及商业运营能力强的企业带来新机遇。

（2）中小户型供应增加，区有助于大户型库存去化，但可能形成新的供需矛盾

本次政策对商品住宅用地供应中小户型占比及建筑面积标准做了规定，将直接增加100平米以下的中小户型房源供应，将缓解中小户型供需失衡的突出矛盾。

分区域来看，上海城区住宅以改善型中大户型为主，郊区则以刚需型中小户型为主。

本次政策规定城区中小户型占比要求更高，这将增加城区中小户型房源供应，满足部分中小户型改善需求，同时有利于现有大户型库存的去化。但是当前市场中、改善需求不断增加，中小户型产品可能无法满足这类需求，从而产生中和改善产品的供需矛盾。

郊区主要为产城融合发展，刚性需求强劲，本次政策60%-70%的底线将进一步增加郊区中小户型房源供应，满足首置首改类需求，但也可能形成首改再改类的改善产品供需矛盾。

（3）住房体系优化：租售并举 支持科创建设

建设具有全球影响力的科创是上海十三五重点工作，为人才吸引和流动，规定相关商务集聚区、科技创新区、产业社区及其周边一千米区域范围内商品住宅用地保留15%以上的租赁房源。此外，新政加大中小套型供应比例，有助于降低住房套均总价，降低购房置业成本，疏解高房价掣肘，有助于人才在上海实现安居乐业，更好地服务于上海科创建设，增强城市竞争力。

（4）新政或将带来新的问题

100-140平米首改为主的改善供应或不足，价格上行压力反而增加。伴随“330”新政等支持改善需求的系列政策实施，以及二胎政策全面放开，2015年上海改善需求持续释放，100-140平米以首改为主的改善产品成交占比达三成。文件中100平米以下的中小户型主要面向刚需置业，供应占比在六成以上，势必挤占首改产品供应，那么100-140平米首改为主的改善户型供应或不足，从而产生新的供求结构矛盾，价格上行压力反而增加。

房地产开发要求提高，加速房企洗牌。商品住宅产品定位难度加大，大量的中小户型供应形成激烈的市场竞争，需要房企更加注重客户细分和产品创新，部分区域增加自持房源，则对企业的资金要求提高，同时为弥补租赁部分的，企业需在产品设计、产品品质、项目服务配套等方面做提升，对企业实力要求提高。商办物业自持比例增加，对企业的资金和持有运营经验都提出了更高要求。这些都将加速房企洗牌，也会增加企业合作开发运营方式。

结语：本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，能增加中小套型房源供应，缓解刚需产品供求矛盾，但同时也可能影响100-140平米首改为主的改善需求，城区或产生中、改善产品供需错配，郊区或促使首改再改类需求得不到满足。建议政府相关部门加强跟踪监视，后续根据市场反应及时调整。

五、附政策原文件