江西宜春:明月之都 库存化解之光由谁点亮?

2016-02-18 13:44:00 房天下产业网 来源:中指研究院

江西宜春:明月之都,库存化解之光由谁点亮?

引言

宜春属于典型“小马拉大车”发展模式,其城区—袁州区相对周边县市来说缺乏产业,辐射能力和聚合能力弱,人口导入缓慢,住宅市场需求多以本地人为主,而袁州区人均住房建筑面积已高达55平米,市场新增供应又居高不下,市场库存问题严重。但未来需求来自何方,改善?农民进城?种种都充满了不确定性。

一.缺乏产业 小马拉大车 对周边地区吸引力低

宜春位于江西省西部,赣西三市之一,与长沙、南昌的直线距离分别为150公里和170公里,驾车时间约为2.5个,高铁开通之后时间缩短至45。机场已经建成运营,目前已开通10个国内城市航线,多去往北京、上海和主要旅游城市。宜春属于传统的资源型工业城市,农业和工业占比高,建材、机电、电力能源等是支柱行业。锂电新能源、樟树医药、高安建陶比较出名。第三产业发展落后,多为传统服务业,占比47%。

宜春下辖三市六县一区,其中一区指的是袁州区。由于宜春各区县之间的房地产市场差别较大,本文仅对宜春的袁州区进行分析。虽然袁州区是宜春的政治,但事实上,袁州区整体经济实力略显逊色,对周边县市的辐射能力和聚合能力比较弱,属于“小马拉大车”型。工业总产值在全市属中游,产业以医药、特种机电、建材、化工为主,多以中小企业为主,缺少企业。

二.城市相对闭塞 城镇化水平低 外来人口少

袁州区的常住人口在105万左右,其中市区人口约为50万。目前城镇化水平仍较低,按照2014年人口数据,袁州区城镇化率仅为51.5%。由于缺乏产业,能吸纳就业人口的服务业发展缓慢,市场并不能提供足够的就业机会,导致当前人口外流比较严重,年轻劳动力多去往珠三角、长三角等东部沿海,毕业生回家多进入银行或成为公务员,缺乏高收入职业人群。目前袁州区人均收入水平并不高,年均可支配收入约为26000元。

三.众多楼盘在售 新入力量弱 市场库存问题难解

城区内小产权房很多,身边很多朋友家里都有2-3套房,而且根据袁州区统计公报数据,袁州区的城镇人均住房建筑面积已经达到55平米,而且政府盖的福利房、廉租房、回迁房也很多,需求已经满足。袁州区内的老城区以小产权房为主,新开楼盘比较少,且环境比较拥堵。2008年前后政府造新城,新城区楼盘开始多起来,目前供给已经明显出现过剩,新城区亮灯率很低,基本没人入住。目前袁州区在售楼盘多达数十个,楼盘间竞争激烈,市场库存问题比较严重。

当前来看,市场需求主要为本地人,占比在8成以上。需求主要以首次改善和刚需为主。由于以前房屋多集中于老城区,环境脏乱差,楼房密度高,市场的改善型需求量大。普遍来看,因为很多楼盘并不是由专业开发商开发建设,目前袁州区内楼盘的品质并不高,因此少数市内绿化、环境优美的普通住宅销售情况良好。而品质相对较弱、又无明显的楼盘则去化困难。

未来,城镇化需求方面,由于宜春周边县域经济比较强,袁州区的人口流入不多,需求有限,还有部分需求来自农村人口进城和外地农民工返乡置业。但由于城市无法提供更多的就业机会,很多农村人口选择回农村建新房,而非在城市购置商品房,城镇化需求能够在多大程度上转化为有效需求还有待观察。

另外值得一提的是,宜春主打宜居城市,明月山和温汤的温泉渐渐打出度,而且高铁通车后与长沙、南昌的通勤时间仅为40,长沙、南昌、上海在温汤购置总价约50万小户型的外地人也逐渐增多。

房价从2009年的2500元/平方米左右一直上涨,高房价在2013年达到5500元/平方米,当前均价约为4500元/平方米左右。今年回家的时候楼盘的横幅多起来了,很多楼盘已经出现了停工,开发商的资金紧张,很多都是借到一笔资金盖几层然后再借再盖。

四.地产市场闭塞 仅正荣、碧桂园、万达三家品牌房企进入

房地产市场相对闭塞,开发商主要以本地企业为主,进入的房企有正荣、碧桂园和万达,其中碧桂园在2013年进入,正荣在本地耕耘多年,楼盘销售情况上佳,其在售楼盘正荣御品滨江可算作袁州区的标杆楼盘,商品住宅6500元/平方米的均价远高于袁州区平均水平。2015年3月,万达新进入袁州区拿地,该地块项目成为其进入江西的第4个项目,也是宜春市当年的重点引进项目。该项目位于袁州区的新城,目前区域内人气并不旺,交通也并不便利,未来能否突围,能否改写袁州区的商业地产局势,尚待研究。

整体来看,宜春城区由于缺乏产业,对人口的吸引力低,人口导入缓慢,市场需求很多已经得到满足,供需失衡严重,未来将经历较长的去化期,房价下跌调整的可能性比较大。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和机会进行分析,为去库存策略建言献策。

标签: 江西宜春楼市库存

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