引言

历史的发展给抚顺这座老城留下了深刻的烙印，这个功勋卓著的老工业基地面临资源枯竭的命运，经济结构发展不平衡，人口自然增长率自2013年起出现负值（﹣3.0%），等等羁绊使得抚顺的房地产市场也随着经济的发展跌宕起伏。随着振兴东北老工业基地、经济结构转型升级等政策实施，这座典型的东北工业老城正在探索中前进。

城市初象——历史古城与没落煤都

从公元前82年西汉，到明清至现今，抚顺已经有2000余年的历史，是一座名副其实的古城。明成祖朱棣御赐“抚绥边疆，顺导夷民”，“抚顺”一名由此得来。抚顺市新宾满族自治县是清王朝的发祥地，清永陵就位于新宾西北山脚下，是努尔哈赤父亲、祖父等皇室亲族的陵墓，至今也有400余年的历史。

抚顺素有“煤都”之称，是中国历功勋卓著的老工业基地：桶石油、吨铝、顿特钢、台机械式挖掘机都出自这里，是东比重要的石化基地、冶金基地、装备制造基地。在明代之前已有土法开采煤矿，1905年为日本强行占领，煤炭产量剧增，成为中国暨东亚大矿，产量高是在1937年，达9.24Mt。新中国成立后，在五六十年代，抚顺仍是中国大的煤矿，但随着煤炭资源的减少，部分矿井陆续终采报废。目前，本地五个主要的煤矿到2030年之前可能全部关闭。

房地产印象——具有老工业城市的鲜明特色

抚顺市位于辽宁省东北部，总面积11272平方公里，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，距营口港200公里，大连港400公里，抚顺总人口213.81万（数据截至2014年）。抚顺这一老工业城市的房地产市场也与其身份有着密不可分的关系。

80年代末，90年代初，抚顺城里的人们大都是企业分配住房，从大概95年开始实施房改政策，这之前房价约1000-1500元/平米，从房改之后逐渐有了商品房，房价也开始逐年上涨。到08、09年达到顶峰时，新抚区万达广场普通住宅的房价高达到7000多元/平米，09年后趋于平稳，14、15年又开始下降，房市步入寒冬，尤其是15年下降明显，比高峰之时下降大概有30%之多，目前抚顺的房价大概在4-5千元/平米。

房地产印象——老城支付能力不足，新城缺乏活力

抚顺市下辖四区三县、两个经济技术开发区和一个高新技术产业开发区。包括顺城区、新抚区、望花区、东洲区四个市辖区，抚顺县以及新宾、清原两个满族自治县，抚顺经济开发区和抚顺胜利经济开发区。其中新抚区因是所在，并有南台、北台房支撑，房价领跑于其他区域。

抚顺的居民消费水平一直处于中等，商业地产中，抚顺王府井百货因定位偏高，不符合抚顺市民购买力导致关闭，而同等水平下，万达广场多为中品牌，价格较亲民颇受市民青睐。

抚顺因沈阳，近两年大力发展的沈抚新城区域，即抚顺经济开发区。沈抚新城区域内环境优美，有浑河依傍。12年万科、绿地等著名房企纷纷进驻沈抚新城。金域蓝湾、锦绣澜湾等住宅项目当时开盘价约在6000元/平米，但目前二手房出售只能卖到3-4000元/平米。这几个新小区冬季入住率大概20%左右，夏天稍多入住率大约40%。从沿路经过，可以看见新城区域内有几处烂尾楼盘，其中已经建成的抚顺市中医院因人气不足而并未搬迁至此。

城市发展印象——转方向调结构促新增

经核算，2014年抚顺人均可支配收入25130元，人均地区生产总值为61183元，比2013年增长6.2%。按照2014年12月31日人民币对美元平均汇率中间价折算，抚顺人均生产总值达到9997美元，逼近1万美元大关。通常来说，人均GDP达到1万美元，对于一个国家或地区，表示该地区已基本完成工业化。

目前全市上下着力优化产业结构，变国企一枝独秀为多种经济体共生，化“工业独大”为多业并举，把民营经济、小微企业作为大力发展的重中之重，抚顺现代服务业异军突起，成为抚顺经济的主力军。2015上半年服务业增加值同比增长6.4%，占地区生产总值比重达43.2%，提高近8个百分点，首次超过全省平均水平。其中，电子商务交易额达到150亿元，增长614%；旅游总收入实现348亿元，增长20%。旅游方面正在重点推进生态游、休闲度假游、文化游、工业遗产游等主题景区建设。

结语

种种迹象表明抚顺的经济正在改革探索的新常态中前进，抚顺的房地产销售压力巨大，市场竞争更加激烈，开发企业面临生存、发展压力。市场持续低迷，多个区域已经没有新开工项目。个别楼盘已经延缓或者干脆放弃后续建设工程，转向去库存，房地产已转向买方市场，价格也在持续下探。

抚顺这座工业老城的房地产市场亦需要适应新常态，迎接新挑战。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。