别墅”去库存之关？" alt="天津蓟县：山前产业带如何突破“洋房、别墅”去库存之关？" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2016_02/15/industry/1455513694750_000.jpg" type="image"/>

引言

天津蓟县，房地产市场主要以功能组团形式呈现，本文重点研究近几年市场相对活跃的山前组团，当前在售产品业态集中为洋房、别墅，价格小幅上涨，市场存量加大，去化速度较慢。未来需在保持产品品质的基础上，增大项目附加值、扩大口碑宣传、拓宽客户来源渠道。

一、风光秀丽 集聚重点旅游景区和度假区

天津蓟县，古称无终、渔阳、蓟州，居住历史可追溯到8000年前，总面积1590平方公里，下辖26个乡镇、一个城区街道办事处、949个村、29个居委会，总人口85.5万人。蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多。现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等重点旅游景区和度假区。

二、交通通达：形成京、津、唐、承1.5交通圈环线

蓟县地处以北京、天津、唐山、承德四市为主的京津冀地区的腹心地带，处于京津冀区域交通圈内，是京秦发展轴线、津承发展轴线的中间重要节点。铁路、高速、区域公路等路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应。发达的交通网为蓟县经济的发展，是旅游产业的发展，提供了得天独厚的交通资源。

图：蓟县交通示意图

三、规划定位明确：一城四区 集约发展 、一轴两带 山水生态

在空间发展布局上，规划为“一城四区、集约发展，一轴两带、山水生态”。“一城”，即蓟州新城。新城定位于“文化古蓟州、京津后花园、健康产业城”，是蓟县政治、经济、文化，旅游集散综合服务。“四区”，即文化产业区、健康产业区、专用汽车产业区、酒业及绿色食品加工区，是蓟县产业特色突出、要素高度集聚的产业功能区。“集约发展”，即加快推进产业在“一城四区”的集聚，提高经济发展的质量和效益，实现经济又好又快发展。“一轴”，即沿津围公路自南向北贯穿县域全境的山水城田城镇空间发展轴。“两带”，即山前文化旅游产业带和中部综合产业发展带。“山水生态”，即加快发展城镇发展轴和山前产业带，保护和建设生态，构建生态产业体系，建设生态宜居城市。

四、房地产市场主要以功能组团形式呈现

结合蓟县地理环境和发展规划，近几年蓟县房地产市场主要以组团形式呈现。具体可划分为旧城组团、蓟州新城组团、休闲度假组团、文化组团和工业组团等。按照规划，依照区域功能不同，近年山前休闲组团、新城组团的房地产市场相对活跃。接下来将对山前居住组团房地产市场情况做详细分析。

1、县城山前——开发商集中之地

蓟县县城位于县域中部，从2008年开始，房地产主要向山前产业带发展，开发商拿地也主要集中在这一区域，主要以宜居、生态环境为开发卖点并带动地产发展。典型项目处于山前津围线以东、围绕喜邦路而建，自西向东包括：富裕家园、府君花园、至道庄园、泰合庄园、山澜乡韵、路劲领山、青山溪语、嘉华帕醍欧、天一绿海、圣世宫等。其中在售项目包括至道庄园、路劲领山、天一绿海、圣世宫等，产品集中为5-6层洋房及别墅。

图：蓟县山前产业带典型项目

2、在售产品业态集中为洋房、别墅 市场存量加大

以典型在售项目为例，包括至道庄园、路劲领山、嘉华帕醍欧、天一绿海、圣世宫五个项目，具体情况如下表所示：

表：县城典型在售项目信息

目前典型在售项目主要以洋房、别墅为主，环境资源无疑是大的卖点，价格受环境资源影响较大，其中洋房在8300~9400元/㎡之间，别墅在11000~14000元/㎡之间。

该区域市场SWOT分析如下：

3、2015年在售项目价格小幅上涨 去化速度较慢

通过对以上典型在售项目销售价格监测发现：2015年大部分项目价格小幅上涨，涨幅约为在1000~2000元/㎡之间，增速缓慢。

结合在售项目产品业态、销售周期及当地周边居民反馈，区域项目以改善型客户、客户为主，消费者观望态度明显，去化速度较慢。

综合来看，蓟县县城山前产业带环境资源优越，房地产市场地域认可度相对较高，以洋房、别墅等项目为主，主要用于休闲、度假养生。目标定位为吸引改善型、型客户。受到蓟县县域经济条件限制，本地市场主要消化经济型项目产品，大部分集中在天一绿海项目。未来需在保持产品品质的基础上，更大程度增大项目附加值、扩大口碑宣传和拓宽客户来源渠道。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。