春节，央妈给买房族派了一个“大”。2月2日，央行与银监会联合发布调整个人住房贷款政策。此次房贷新政的大亮点在于，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，在低首付25%的基础上可再下浮至20%;二套房首付款比例可从40%降至30%。对房贷新政，已有建设银行、民生银行、浙商银行等多家银行快速作出反应。

业内人士预计，按照央行“分类指导，因地施策”原则，未来银行在住房按揭贷款市场将呈现差异化的信贷政策。在“去库存”的背景下，以住房按揭和消费金融为代表的零售金融也将成为银行避险寻求安全资产投放的重要战场。

差异化竞争格局

“昨天下午央行开完会后，我们就对分支行做出相关通知，2月3日房贷新政已经在我们银行正式执行。”一位股份制银行零售银行部总经理表示。

央行表示，个人住房贷款原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

对此，浙商银行经济分析师杨跃在接受《财经日报》记者采访时称，这说明本次政策在金融机构这一执行层面也进行了“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。

一位股份制银行个人金融部负责人称，差异化是这次央行调整住房信贷政策的明显信号，有助于形成长期常态的市场化政策机制。按照行业整体的判断，遵从银行利率定价及市场化机制，银行发挥自主政策，重新考量信贷投放。根据央行通知，不排除有银行为了抢占按揭客户将首付款比例降至20%。

央行还强调，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的低首付款比例。

对此，上述股份制银行个人金融部负责人表示，除了对首付比例实施差异化外，遵循“分类指导，因地制宜”原则，银行根据各地情况(住房政策、货币信贷政策)和各地产业发展政策等，各地分行将综合考量房贷投放;同时，住房按揭贷款体现了市场化因素，考量不同客户群体的信用评估、风险承受能力等，首付比例不是指标。对于性银行而言，很难出台统一的信贷政策，预计各家分行针对不同区域的房贷政策差异很大。

“有两种可能，一种是总行指定总体框架和信贷规模，一种是不同银行根据不同地区进行业务区分，在确保风险判断的前提下，省级分行进一步将定价传导到下级机构也是有可能的，具体还要看各家银行。”杨跃说。

在定价方面，杨跃进一步表示，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。利率市场化改革接近尾声，市场利率定价自律机制将会在更多的金融领域发挥越来越重要的作用。

“贷款额度不是主要问题，主要是市场需求。”上述股份制银行个人金融部负责人表示，2015年银行取消存贷比以及利率市场化改革进程提速之后，贷款额度并非银行住房信贷投放的桎梏，而主要是市场供需情况制约，包括业务、综合定价的考虑，个人房贷是质量比较稳定的好的基础资产，银行资源配置不是主要问题，关键是市场的供需状况。因此，不能单纯靠银行贷款投放作为提振市场的主要力量，需要人口、户籍、就业配套组合拳，亟需综合配套的相关政策出台。

零售金融新战场

当前经济下行，实体经济不景气传导至顺周期的银行业，资产质量承压已成困扰银行的“烦恼”。在去、去产能、去库存的调控思路下，银行依赖做大资产规模已经难以为继，昔日钢铁、制造业沦为过剩产能行业，坏账高企，倒逼银行调整信贷结构。在此背景下，供给侧改革被提至层面，促进消费升级成为银行信贷投放的新蓝海。

事实上，过去一年，个人住房贷款和消费性贷款快速增长。央行2015年金融机构贷款投向数据显示，2015年末，人民币房地产贷款余额21.01万亿元，同比增长21%;全年增加3.59万亿元，同比多增8434亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%。

在此背景下，央行房贷新政旨在消化房地产库存，那么，银行执策的效果会如何?对此，杨跃表示，从国际趋势看，零售业务在各家银行资产结构中占比较大，我国银行业零售业务未来还有很大的扩展空间，个人按揭贷款是重要的部分，对于业务规模将如何进行配置，不同银行对按揭贷款资源的配置是不一样的，其他业务结构也需要相应调整。

从此前商业银行按揭贷款的需求看，一线城市住房贷款需求旺盛，而三、四线城市相对贷款需求较温和，与几年前房地产市场火爆之时降温不少。不过，《财经日报》记者也了解到，一家前列的股份制银行将按揭贷款业务作为2016年的重点业务。上述股份制银行零售部总经理介绍说，该行按揭贷款业务在2006年基本就停掉了，直到2014年开始预热房地产贷款，该行在房贷按揭业务上开展并不多，对商业银行来说，做按揭贷款人力投入大，定价相对其他贷款品种偏低，很多商业银行做的较少。该行今年之所以将按揭贷款作为重点业务，主要出于对银行稳健经营资产配置的考虑。“今年会将更多的信贷资源给到按揭贷款。”他说。

按揭贷款利润空间收窄

2014年，人民银行、银监会曾下发通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。如今，贷款首付比例低已降至20%，而贷款利率低7折的政策依旧执行。在利差持续收窄的情况下，银行还有利润可赚吗?银行房贷投放的动力如何?

“从金融机构角度来看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如低可打7折的利率，如果再往下调整利率，银行几乎就不赚钱了。虽然目前房贷新政出台，市场上总体反应正面，但具体有多大的拉动作用还有待观察。此外，如果单笔按揭贷款不赚钱，总量再大也无法赚钱。”上述股份制银行零售部总经理说。

未来，住房按揭贷款是否是银行的重要盈利来源?杨跃分析称，尽管按揭贷款业务占比较低，资产权重比较低，资本使用效率比较高，尤其是当前资产证券化在盘活存量资产上已经扮演着越来越重要的角色，但在息差收窄的大趋势下，住房按揭贷款直接带来的息差收入将有所下降。不过，个人按揭贷款的间接效益在于，有助于银行培养长期稳定的个人客户，通过改善业务模式增加客户粘性，有助于银行为客户提供综合金融服务，扮演个人的金融管家角色。

上述股份制银行零售部总经理也指出，做按揭贷款是为了发展更多稳定的个人客户，现在零售业务要做长期客户关系。按揭贷款对于商业银行而言，已经不太适合作为主流产品进行推广，更多的是从长期客户关系和客户需求方面来考虑，对后期的客户价值管理比较有益。

面对按揭住房金融这一庞大的市场，杨跃称，在供给方合作方面，通过与开发商合作拓展客户群体更加多元，寻找贷款客户，做到产业链上下游的延伸;在技术上，运用互联网和大数据提高风险预警的能力，在业务模式上有更新的创新，比如加大资产证券化盘活住房按揭资产，促进与其他金融资产对接;从金融服务上，利用大类资产配置看待某类客户，为客户更丰富的衍生金融服务等，是未来银行可以拓展的方向。

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