李宇嘉:楼市开发正在下台阶和挤水分

2016-01-22 09:28:00 房天下产业网 来源:每日经济新闻

1月19日,国家统计局公布2015年经济数据,当年全年GDP增速为6.9%,创1990年以来新低,符合各界预期,完成了“7%左右”的年度增速目标。

全球经济低迷、美国复苏低于预期的情况下,我国保持6.9%的增速实属不易。告别要素简单投入驱动的“高速度增长”,寻求全要素增长驱动的“高质量增长”,就要忍受经济下滑的“短痛”。

对于经济下滑,业内认为房地产是大拖累。事实上,房地产对2015年经济增长还是有正面贡献的。2015年,商品房销售面积12.85亿平方米,同比增长6.5%,仅比2013年历史高峰少2000万平方米。商品房销售金额创历史新高,比2014年增加14.4%,较2013年历史高峰高出7%。楼市销售回暖带动家电家具、建筑装潢等下游行业快速回升。

而所谓房地产拖累经济,主要指房地产开发对“稳增长”中关键作用的抑制。2013年以来,房地产增速持续下台阶,由2013、2014年的19.8%和10.5%降至2015年的1.0%,三年年均近10个百分点的回落确实有些太快。

房地产在国民经济各行业中的先导性、产业关联性很强,开发迅速下滑,上游能源、原材料、制造业也必然下滑,拖累了占GDP41%的工业和建筑业,使其在产能过剩、价格跌成白菜、利润下滑的泥潭中无法自拔。

房地产下滑也拖累了基建。2015年,被寄予厚望的基建增速首次回落到20%以下,资金来源受限是主因。

开发增速缘何下台阶?主要是库存制约了拿地和新开工。但是这里忽略了无效库存的问题。楼市之所以出现无效产能,皆因土地财政激励。借助于土地的融资功能、区域开发功能,土地财政将房地产的边界不断放大,突出表现在各地新城不断。

新城新区规划人口容量可达34亿,而2015年底我国城镇人口仅7.7亿。由此可知,即便不包括老城区住房供应,也有超过26亿人的居住空间规划严重超前,并形成了无效供应。

在过去十多年,五花八门的高铁新城、产业新城、物流新城等如雨后春笋,之所以无效供应并没有暴露,除了刚性购房需求旺盛外,房价上涨的财富效应让需求趋之若鹜。

至2015年12月,即便“去库存”政策用尽,但70个大中城市有49个城市房价同比下跌,上涨城市涨幅也多在5%以内。也就是说,多数城市房价在下跌。

因此,刚性需求基本满足叠加需求全面退潮,让超前、供应过剩和无效供应的问题全面暴露,这是房地产开发下台阶的主要原因。

过去十年许多超前上的项目、造的产能、加的,在住房需求基本满足、需求回潮后,就突然断了基础,无效库存开始涌现。当库存都无法消化时,开发商整体拿地、新开工积极性迅速降至冰点。

笔者认为,房地产开发“下台阶”具有必然性,虽然拖累固定资产、经济增长,但其本质上是一个“挤水分”、“挤泡沫”的过程,总比无效库存大到爆发系统性金融风险和经济失速要好得多。

随着新型城镇化的推进,房地产的重心在向重点城市转移。未来,大城市及周边中小城市房地产开发、销售将逐渐增加,也将对冲其他城市楼市库存高压、回落,这也是房地产“软着陆”的过程。

宏观数据看,工业中的新兴产业正在快速增长,在电商、互联网等新兴消费带动下,终消费对GDP的贡献达到60%以上,内需基础正在夯实;第三产业增加值占比连续三年超过第二产业占比,产业转型端倪初现。如果楼市上述“软着陆”过程平稳,我国经济将毫无疑问地转向中高速增长,这也是“量增质更优”的经济新阶段。

推荐阅读

用地指标紧缺 上海迪士尼板块热回落

房地产开发增速“22连跌” 宽松政策或再扩围

房地产过山车:“十二五”从峰顶到谷底

房地产增速从20%以上跌至1% 多地出台新政

住宅逼近零增长 楼市对经济拉动再临考验

标签: 楼市

相关资讯

  • 蚂蚁集团杭州退地 周边房价直降2万

    蚂蚁集团杭州退地 周边房价直降2万

    蚂蚁金服退地事件对杭州之江楼市产生了显著影响,根据市场数据,之江板块在售二手房的成交均价呈现明显下滑。 蚂蚁金服退地的消息终于得到官方证实。2020年10月,蚂蚁集团以26.98亿底价竞得之江板块XH1710-23地块,计划打造全球总部。...

    来源:金融界

    2024-03-28 18:35:01

  • 别用特例唱衰北京楼市

    别用特例唱衰北京楼市

    北京最新楼市数据,点击查看→ 近日,一批房产自媒体账号突然扭转风向,从追捧到唱衰北京楼市,引发关注。据最新统计数据显示,2024年1-2月,北京商品房销售面积同比上涨11.4%,远未出现自媒体所说的"暴跌"。业内专家表示:"特殊...

    来源:中指研究院

    2024-03-27 16:45:38

  • 学区房断崖下跌 有人半年亏百万

    学区房断崖下跌 有人半年亏百万

    顶流学区房溢价现象正逐渐淡出市场,其价格泡沫也接近被完全挤压。记者深入杭州楼市进行调研发现,随着信贷政策的收紧和限购政策的升级,购房者越来越理性,二手房交易急剧下滑。那些曾一度"一房难求"的学区房,如今即使价格大幅跳水,也鲜有问津者。 近...

    来源:和讯网

    2024-03-25 14:14:38

  • 专家称刚需买房人群今年可以考虑入手

    专家称刚需买房人群今年可以考虑入手

    在当前社会经济背景下,购房问题无疑是老百姓关注的焦点之一。随着楼市调控政策的不断深化,市场走势愈发扑朔迷离,何时出手买房成为众多家庭纠结的难题。近日,北大副教授赵波在接受采访时表示,对于刚需购房者而言,今年或许是一个可以考虑入手的时机。这...

    来源:金融界

    2024-03-18 16:31:13

  • 内地买房客炒爆香港楼市 全面“撤辣”后人群络绎不绝

    内地买房客炒爆香港楼市 全面“撤辣”后人群络绎不绝

    香港特区政府日前宣布全面撤销楼市"辣招"(简称"撤辣")后产生了立竿见影的效果。受到刺激的新盘交易大爆发,"撤辣"后首个周末成交量继续升温,同时吸引了不少内地投资者。香港某新楼盘在"撤辣"的第二天(2月29日)卖了14套,其中有10套都是...

    来源:中指研究院

    2024-03-06 16:19:17