房地产行业成今年发行大户 公司债助力房企加快去库存

2015-12-22 11:11:00 房天下产业网 来源:房天下产业网综合整理

交易所公司债正在成为房地产企业去库存的重要金融工具。记者通过广深地区地产企业融资情况调研发现,今年之前遭遇融资寒冬的房地产企业在2015年公司债发行规模迅速增长,债务重构、提升资信价值和行业整合并购成为地产公司债务融资的三大主要方向。

今年下半年以来,在其他渠道融资成本较高,去库存资金压力增加,以及新版公司债发行主体扩容、审核效率和透明度大幅提高的背景下,房企发行公司债已现井喷。截至目前,接近140单房企公司债已获准发行,发行总规模接近3000亿元。

在房地产去库存的大背景下,业内人士认为,房地产资产证券化相关工作将在2016年取得突破,未来2年到3年时间内推出或是大概率事件。

多重因素促成行业发行大户

近期,记者赴广州、深圳以及深交所、上交所调查发现,由于公司债具有流动性较强、融资成本较低、审批高效透明灵活等,以及当前房企去库存资金周转压力增加的情况下,房企率先掀起公司债发行潮,并成为今年公司债的行业发行大户。

从目前已完成发行的情况看,多数房企通过发行公司债募集资金主要有三大用途。一是调整负债结构,置换原有高成本融资,改善流动性;二是加强建设质量,完善配套建设,加快去库存;三是借力债券资金参与并购中小房企,改变单一销售模式,加快结构转型。

在政策层面,今年1月份新版《公司债券发行与交易管理办法》大幅提高审核效率与审核透明度,无限接近注册制,让房企有了明确发行预期。同时今年12月2日证监会公司债券部发布的相关解答显示部门不对发行主体所在行业执行“一刀切”思路,而是注重充分揭示风险,并强化行业相关的信息披露内容,如要求发行人在募集说明书中对行业宏观影响因素、市场环境状况、公司自身商业模式及经营情况、业务所在区域等进行有针对性的分析披露。

此外,对于业务显著集中于三线、四线城市的企业,要求发行人披露主要业务所在地房地产市场供求、价格变动及去库存化情况等,并结合上述情况披露发行人的业务经营情况和所面临的主要竞争状况,并就相关风险因素在募集说明书中做风险提示和重大事项提示。

同时要求主承销商应制定严格的风险管理制度和内部控制制度,对发行人相关信息披露的真实性、准确性和完整性以及发行人的偿债风险及偿债保障措施进行充分和审慎核查,完善持有人权益保护,落实承销责任。

众所 ,由于房地产项目周期长、资金需求量大,融资对于企业发展至关重要。多数房企均采用多元化负债结构,尤其近几年来,在股权融资大门未打开的阶段,不少公司同时通过信托贷款、银行贷款以及境内外债券、票据补充流动性。

优化负债结构 置换高成本融资

“由于房企对资金需求大,信托、银行贷款等资金成本较高,房企在去库存过程中需要优化债务结构,同时新政实施以后,公司债审核效、资金成本低和使用灵活、发行预期比较明确等明显,因此促成今年房企发行债券次数、规模出现快速增长。”胡晓和分析说。

据记者不完全统计,在发行利率方面,今年以来,房企发行公司债 发行利率为3.4%,远低于2014年 发行利率5.4%,并且利率普遍降低,同时利率差异化局面正在形成。

据记者了解,过去几年,万科就积极尝试各类融资渠道,先后在境内、境外进行了多次债券、票据发行。2008年,万科发行59亿元公司债券;2013年3月份,万科完成首次境外美元债券发行,募集资金8亿美元。其后,万科境外子公司还设立了规模为20亿美元的中期票据计划,并在中期票据计划范围内,先后进行了新加坡币债券、人民币债券、美元债券的发行;2014年12月份,万科完成18亿元中期票据的发行;2015年11月份,万科完成两期中期票据的发行,合计发行30亿元。

“2008年房企融资大门关闭之前,万科获得后一次融资机会。但随后未曾发行公司债,直到今年1月份证监会修订《公司债券发行与交易管理办法》之后,我们才再次获得发债契机。”万科董秘谭华杰感慨道。

据悉,万科已于今年9月28日完成50亿元公司债券发行,并且发行债券的票面利率仅为3.5%,成为继2013年万科在港首次发行境外美元债获得2.625%超低融资成本之后的较低利率。

据谭华杰介绍,本次债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款,剩余资金将用于补充流动资金。在房地产行业进入白银时代的背景下,本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力,优化公司的债券结构,降低公司的融资成本,为公司把握行业中出现的机遇创造有利条件。

与万科一样获得公司债低成本资金的房企不在少数,记者了解到,今年9月份广州越秀集团获批发行150亿元公司债,首期已发行90亿元。其中,3年期利率为3.75%、5年期利率为3.97%,分别比同期银行贷款基准利率低125bp(基点)和103bp,创下了5年期公司债发行利率新低。

“首期发行募集的资金主要用于偿还银行贷款,剩余资金用于补充公司流动性。”越秀集团首席财务官欧俊明表示,越秀集团正在从纯粹的银行贷款转变为与债券融资相结合的多元化融资模式。

同样用于转换债务结构的还有恒大地产,截至目前,恒大地产已经完成400亿元公司债发行,其中包括分两期发行的公募债券200亿元,以及私募发行200亿元。恒大集团董事局副主席夏海钧表示,“公司发行债券所得款项主要用于偿还公司债务,其余用于补充公司的一般营运资金,该资金使用计划将有利于调整并优化集团的债务结构,以及进一步充实流动资金。”

“发行公司债以后,间接促进银行给予恒大更多授信额度。”夏海钧表示,“公司债今年出现爆发式增长,预计将间接促进国际债券市场利率有效降低。”

三方向成地产融资目标

中信证券相关负责人介绍,与以往不同,在房地产业去库存压力增大背景下,本轮房地产企业融资后并非扩张拿地,而是替换了原来过高的融资成本,债务结构调整成为融资的重要目标之一,“短债换成长债,高息换成低息”成为关键词。

万科相关人士介绍,今年债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款与信托贷款,剩余资金将用于补充流动资金。公司表示,在房地产行业进入白银时代的背景下,本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力,优化公司的债券结构,降低公司的融资成本。

受益于今年初证监会债券改革方案中的放开红筹公司境内发债,恒大集团今年先后发行了3笔400亿元规模的公司债。其中6月19日发行50亿元,采用“3+2”模式,利率为5.38%。恒大集团总裁夏海钧表示,今年发债主要是为了置换成本,调整公司债务结构。“公司90%的债务置换此前的信托、永续债等高成本融资,第二期私募债则100%用来偿还旧的债务。短债换成长债之后,企业运行更加良好,有利于企业去库存,通过有效资金运营,盘活消化现有项目,避免变成不良资产。”

夏海钧表示,恒大此前综合信托成本在9.8%左右,现在发债综合成本仅为6%左右,下降了40%到50%,极大减轻了企业负担。同时债务结构方面,信托一般2年期,通过本次发行,则实现了短债变成长债,债务结构的调整为恒大下一步稳定健康发展打下了基础。“将10%的信托融资全部降成5%、6%左右的直接融资,通过公开市场不断募集将成本往下压,恒大通过置换实现负债率的进一步降低,负债率下来后,今后的发债成本应该也会下来。”

同时,万科方面指出,此前公司也会通过质押等方式在银行进行融资,但是今年通过交易所公司债等方式,很多的房地产企业把“资信”价值充分体现了出来,这为通过其他途径融资提供了很大的谈判砝码。

债券发行同样为地产企业增加了商业机遇。夏海钧表示,恒大集团今年并购了很多房地产行业的小项目,其中不乏在香港地区收购的位置较好的项目。“随着中国经济增速面临压力,一些小的地产企业无力支撑,如果没有大的地产商接盘,就可能引发风险,并形成大量的烂尾楼。由于恒大有稳定的资金来源,这些并购实际上对于中国经济发展起到支撑作用,通过改善房地产项目配套措施、建设质量,提高销售率,降低房地产库存,对房地产的健康发展有利。”

广发证券相关分析师指出,房地产企业通过公司债融资,有利于上市房企在强化多元化融资渠道的同时,降低融资成本,构建更加优化的融资结构。此外,国内持续宽松的资金面,使得房企资金成本中枢呈现较为明显下移,一定程度上有助于缓解房企的资金压力。也有分析师指出,当前解决社会融资难、融资贵问题,首先应当解决房地产企业融资难、融资贵问题,由于房地产行业在国民经济中体量较大,融资额较多,降低房地产企业融资成本,也会降低国内主要资金提供者对利息收入的预期,为更多资金流入民生行业、中小企业、高新技术企业创造外部条件。

优化销售结构 加快去库存

除了为房企拓宽直接融资渠道,直接和间接降低企业总体融资成本之外,房企今年集中发行公司债,所募集资金用于优化待售楼盘居住环境以及产品结构,间接起到了加快房企去库存的进程。

经济工作会议对于明年经济社会发展提出五大任务,其中包括化解房地产库存。会议要求加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;要以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;要发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;要适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。

“房企通过公司债募集资金并没有主动扩大产能,多数将资金用于优化债务机构,以及去库存。”胡晓和称。

夏海钧也表示,“今年恒大的经营状况与成功发公司债有很大关系,恒大并未将募集资金用于扩大土地储备,而是通过追加优化现有楼盘的居住环境以促进销售,预计今年销售额将实现快速增长。”

据夏海钧介绍,2015年前10个月恒大地产已经实现销售额1545亿元,全年预计销售目标将超过1800亿元。

谭华杰认为,“去库存的同时,还要加快供给侧改革,房地产行业未来将出现租售并举的局面。践行供给侧改革,需要发展新型不动产类型,改变单一销售的方式。”

“而公司债融资成本降低,有利于房企获得宽裕资金环境,可以间接促进房企加快转型,改变供给结构。”谭华杰表示。

万科今年发行公司债的利率水平仅为3.5%,成为证监会对公司债发行进行市场化改革的典型例证,并充分反映万科的信用。谭华杰认为,在成熟资本市场中,具有高资信能力的企业能够以较低的资金成本赢得市场支持,做大做强,从而形成经营业绩与融资能力的正向循环。

“本次万科公司债发行,无论从发行效率、方式、还是终的结果来看,都充分享受到了公司债改革的红利与成果,毫无疑问,在优化资源配置、促进 企业健康发展方面,公司债市场正在发挥越来越重要的作用。”谭华杰向记者表示。

资产证券化有望加速推进

业内人士介绍,我国房地产行业某种程度上是资金密集型行业,融资渠道相对单一,高度依赖于银行贷款。交易所公司债的推出,对于整个行业的健康发展乃至实体经济的发展起到了很大的支持作用,但未来在地产融资创新方面仍有较大提升空间。

广州证券相关人士表示,目前房地产行业融资呈现出两大趋势:一是从间接融资向直接融资调整,二是房地产从重资产化向轻资产化调整,资产证券化将是下一步更大的发展空间。

业内人士介绍,REITs这一类型资产证券化的推出,既可以拓宽房地产行业的融资渠道,也可以释放集聚在银行业内的房地产行业风险,防范房地产周期性风险向银行业转移。而由于REITs公开性、透明性和流动性较好,可充分发挥资本市场的信息披露和监督治理作用,这使得房地产开发和运营更加趋于规范化和透明化。

而不少公司也希望能够借助新融资渠道的推出实现资产负债表的优化。万科公司相关人士指出,允许企业发大规模ABS,能够解决启动问题;但是如果没有REITs提供更为便捷的退出渠道,使负债留在表内,会导致负债率越来越高,股权融资成本也会上升,因此,金融已经成为制约障碍。


“中国 的房地产企业往往拥有更多的好项目,更有机会通过REITs来募集资金。”广州证券相关人士指出,中国有很多的商业地产项目,证券化或者二次证券化之后,能够为者带来稳定回报,而实际风险也较小,目前新加坡、香港等地交易很多中国内地的REITs挂牌交易,但由于境外资本市场的规模和者受限,很多REITs的市值,大大低于REITs持有的物业净值,国内资本市场急需推动房地产资产证券化的发展。

记者从知情人士处了解到,证监会正在和财政部、国税总局沟通相关税务问题。随着房地产去库存思路的转变,交易所层面真正意义上的REITs产品有望加速推出。

招商证券相关人士坦言,目前提出房地产业要去库存,REITs作为重要的金融工具之一,业内需求强烈。“预计REITs相关工作明年会有重大突破,未来2到3年时间内推出来应该没有问题。”

标签: 房地产行业发行大户公司债去库存资产证券化

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