房天下产业网讯：12月18日，由中指研究院、中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同举办的“2015第十二届中国数字地产节”——供给侧改革下的“十三五”房地产市场展望暨中国房地产市场2015总结与十三五（2016-2020）趋势预判会议在上海国际会议隆重举行。会议发布了2015中国房地产标杆企业名单，并对“供给侧改革”房地产如何定位、未来五年市场空间、消费升级大潮中如何重塑房地产服务产业价值链、房企变革转型之路等问题进行研讨，黄瑜、葛海峰、白彦军、蒋云峰、林采宜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015第十二届中国数字地产节

2015年中国房地产市场形势总结    2016年中国房地产市场趋势展望

2015中国房地产标杆企业    未来五年中国房地产市场趋势展望

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林采宜：刚才听了几位嘉宾的发言，我有三个结论。

一、中国的房地产行业已经走过拐点，进入下行的周期。无论政府采取信贷宽松、税费优惠还是保障房政策，还是对房地产的财政、融资政策的调整，都只会延缓这个行业下行的速度，不会改变它下行的趋势。也就是说房地产行业在短期内拐头再上行的可能性是小的。

二、我刚才在一位嘉宾的PPT里看到了大量的数据，我们的拿地面积在下降，但是我们的拿地金额在大幅度上升，也就是过去的一两年，是今年不断地涌现，我在这里预测，凡是拿了的项目以悲剧告终的可能性大。不信大家看看，90年代初富可敌国的日本，它的房地产的总值是美国的5倍，大家想一想，东京圈的房地产是美国的5倍，但是大家看，这美丽的泡沫持续了多久？二十年来日本的房地产，大家回头看看我们国泰君安的报告，现在大阪圈的地产价格和东京圈的地产价格，与二十年前比比看，涨幅是负数，失去了二十年，在日本可以发生，在中国未必不会发生。

三、房地产企业，尤其是大的房企，目前80%都在做多元化经营。全这么多大企业，哪一家百年老店是靠多元化经营而且延续到100年的寿命的。

接下来我就讲为什么我会有这三个结论？中国宏观经济，GDP的增速会继续降低，2016年低于2015年，2017年仍然会低于2016年，因为中国整个宏观经济增长的时代，或者是高速增长以推动的时代已经结束了，导致GDP下行主要的因素，是固定资产的下滑，也就是规模以上工业增速的大幅的下降，为什么？从大的宏观背景来看是因为转型。从发达国家到发展中国家，除了韩国和日本，在上个世纪90年代，它在转型过程当中，它下行的幅度小于50%，无论是德国、英国这些成功转型的国家，还是像巴西、阿根廷这些失败转型的国家，在转型过程中都面临着规律性的国民经济增长速度的总体下行。这个下行的幅度跟两个因素有关。一个是跟这个国家的产业结构。为什么日本和韩国下行比较小呢？因为它是出口导向型地产业，恰恰遇上了90年代全球的经济繁荣和复苏时代，所以在一个美好的时代，以亲民的姿态走过了它的转型的过渡期，而大多数国家，尤其是发达国家，它的转型发生在70年代和80年代，70年代是全球经济比较动荡的时代，同时这些国家多半不那么亲民。中国会怎么样？中国现在已经全球第二大经济体，没有一个可以带着我们起飞，除非我们自身有足够的动力。现在全球除了美国以外，无论是欧盟还是日本，还是新兴国家都面临着同样的问题，这个问题是什么？就是增长乏力，大家都很乏力的时候谁带着我们起飞？现在已经不是90年代了，所以无论从整个经济结构来看，还是从中国转型全球宏观背景来看，我们都不具备韩国和台湾当年的途径，所以说中国在转型前、转型后，GDP的总体增速下滑超过50%，是大概率实践，见底的GDP增长速度是多少？我们 增速是多少？从经济增体的增速来看，减底的没有，见底的标志是什么？有一个重要的，企业利润的增长，随便哪一个行业，企业利润的增长就意味着去产能接近尾声，但是即便是利润的增长，它的去产能仍然在进行，这就是中国经济增长速度的一个整体的概况。

中国经济是不是一片黑暗？我个人认为不是，大家看看它的结构，三年到四年以前我们制造业在国民经济增速增长48%左右，现在制造业降到40%，同样的当时的服务业，第三产业从40%增长到现在的51%，和这个产业结构变化相对应的是什么？是单位GDP的能耗同比在不断下降，去年下降了4.8%，今年下降了5.7%，我相信明年还会继续下降，而且幅度会超过今年，这说明什么？这说明以制造业的烟囱所支撑的经济快速增长时代结束了，越来越黑的时代结束了，接下来我们进入越来越绿的时代，中国将进入一个以服务业为主要驱动力的时代。制造业现在是40%，会不会继续下降？会的，一定会的。

在发达国家，很多国家的服务业在国民经济中的占比达到了70%，中国是大国，服务业在中的占比达到60%是正常的，制造业基本还有10个点的下行空间，在国民经济中的占比。这是我对未来整个产业结构的基本判断。

在这个产业结构的调整当中，大家应该注意到，发电量和能源的消耗，和国民经济的增长指标在逐渐地脱钩，大家看这一组数据就知道了，在2005年，10年前，每万元的GDP上所需要耗费1吨煤，现在是0.6吨煤多一点，煤炭的颓势是 的。这种情况下，我们看到中国经济整体商来说是怎样的态势？是以速度换质量的时代，速度一定会逐渐的放缓，但是质量可能会逐渐的提高。总体而言拉动的增长时代已经结束了。

大家看右上方的图，再看看左下方的图，其实左下方的图，刚才好几位的图表当中已经出现了，从今年3月份开始，的房地产销售开始回暖，无论是销售面积、销售金额还是销售价格，都在回暖，但是这种回暖没有带动相应的房地产投的上升，为什么？原因就是过剩。我们整个销售回暖都体现为去库存的过程，现在房地产存量加上已经开工尚未竣工的面积，这个过剩要持续到未来的三到五年，所以说大部分房地产企业在这个事情上面，继续拿更多的土地进行开发的事情上面是谨慎的。这种谨慎通过左下方这个图表，房地产的下行已经表达出来了，接下来是一个冬天，而且是一个漫长的冬天。大家知道吧？全球的房地产周期平均的年限是18年，中国上一个地产周期是1993年到2013年，20年，跟全球的地产周期相近，大家想一想，我们下一个周期的高峰应该出现在哪一年？这是一个因素。

看看宏观周期，再就是人口周期，我们90年代的人口，90后比80后少掉4000万，00后比90后又少掉3000多万，中国伟大的计划生育政策红利消耗殆尽，中国房地产行业会由未来二十年承受计划生育造成的恶果。拉动增长结束了，发改委不断批复项目，大家看看今年的基建比去年同期占比增加了20%，可是基建项目在整个当中占比是多少？20%，接下来我们能看到比较欣欣向荣的是第三产业服务业，服务业在国民经济中的占比是51%，但是在中的占比是13%，是一个轻资产的行业，主要是靠谁来拉动的？一个是制造业，一个是房地产行业，所以我们说房地产是周期之母，房地产行业拉动的直接和间接的行业少则50多个，多则70多个。房地产行业会怎么样？我不用多说，大家都知道。

制造业呢？钢铁、水泥、煤炭、化工，全部都是大行业，这几个大行业平均的过剩率目前是30%，这意味着什么？开工率不足70%，或者70%上下，30%去的不是库存，而是产能，那么在这种情况下，制造业的下行是必然的，而且是持续的。房地产加上地产占的60%，占的35%那部分即便欣欣向荣，它能够完全抵销60%的地产和制造业下行的重负荷压力吗？它会使的硬着陆变成软着陆，但是不足以拉动在抬头向上，不足以扭转增速下行的总体趋势，这就是国家用它积极的财政政策和货币政策也不可能使得再逆势回转。

出口，出口对中国经济的影响，在过去的15年时间是一个很重大的发动机，但是五年以前这个发动机慢慢的熄火了，熄火的主要原因是什么？还是因为人口，因为中国在2000年以后出口在全球高歌猛进，靠的就是劳动力成本，可是这个成本到了五年前中国的路易斯拐点之后就逐渐的消失了，大家看下面一张表格，其实从2010年以来，中国的劳动力成本在不断地上升，目前是印度和越南将近3倍，在这样的成本结构下面，基本劳动密集型的专业都已经转移了，往下印度、越南，南部亚洲，还有就是中南美洲，这种情况下面，重新打造人口红利，我认为不是三年五年的事情，人口红利两个含义，一个含义是新增人口，一个含义是人口和职业技能的提高，无论是提高他的职业技能还是水平，还是更加新生的劳动力，这都不是三年五年能够实现的，在这种情况下面，中国 的出路是怎样的？看看左下方这个图，从2012年底到现在，人民币汇率上升了将近50%，随着美元指数的不断上涨，其实人民币被动对日元 50%，欧元 30%，相应带来的后果，大家看到了是两个实现，中国对欧元区和日本的贸易大幅的下行，所以说，我们外贸的下行里面有两个因素，一个是劳动密集型的企业，它的核心产业转移，人民币由于长期盯住美元，美元的强势导致我们对其他货币的被动 ，这两个因素共同导致了我们的出口贸易逐年地下降。在未来，型成新的劳动力，我个人认为不是短期的事情，央行我认为目前很明智的采取了跳着汇率的措施，上个礼拜人民币和美元很 地分手，人民币汇率的苗改变了，变成了一个篮子货币，这意味着什么？意味着中国人民币汇率的弹性在未来会越来越大，人民币不再是盯住美元了。

再讲讲国内宏观的增长动力，三驾马车，不行了，贸易不行了，接下来 行的是什么呢？就是消费，大家看看，刚才我说到的，劳动力成本价格的提高意味着什么？就业市场的繁荣，只有供不应求的时候，价格才会不断提高，而我们想，尽管GDP从8跌到7，从7再跌到6，但是我们的劳动力市场几乎整个的就业环境还是相当地繁荣，这就是跟人口的减少有关。就是说，经济下行的周期正好碰上了新增劳动力人口大幅地下降，所以就变得保增长成为了保就业，我们现在的就业基本上没有问题，增长还要不要保？所以我写过一本书，速度是中性的一个国家经济增长速度，对速度的需求，本质上还是对充分就业和社会稳定的要求，我们现在来看，从31个城市的调查失业率是5.2，这是很低的数据，是很平和的，人均可支配收入不断地增长，改革开放30年来，我们终于看到了老百姓的收入水平增长速度超过了GDP，在前二十年，从来都是企业的利润增长超过GDP，都是政府的财政收入增长超过GDP，政府财政跟企业利润始终是以两位数的水平在增长，老百姓的收入水平始终是低于政府跟企业的利润，现在倒过来了，增长快的，尤其是低收入群体，平均在9%到10%，高于GDP。

大家看看这个人口结构，就是说消费能力强的40、50岁人口占的比重，蓝色的这两根线，占有相当大的份额，大家知道，25岁的时候，满满的消费欲望，你的钱包不足以支付你的欲望，65岁以后，你可能有天文数字的存款数字，但是环球旅游不如在夜里晒晒太阳，这是人生在不同的生命周期，对消费需求是完全不同的，消费能力强的是什么时候？也就是有效消费需求，跟社会购买力能够成匹配的，既有强烈的消费欲望、消费需求，同时又有雄厚的支付实力，这样的年龄基本上就处于40到50岁，年富力强，收入是 的时候，上有老下有小，花钱是敢花的时候。中国还有一个消费力量，90后的透支。所以这两种力量构成了中国未来消费的一个增长的主动力，还有就是政府民生支出，对社保、医疗、的支出。消费取决于，一个是支付能力，一个是支付愿望，边际消费倾向是什么？你有安全感的时候才敢花钱，没有安全感的时候会拼命存钱，政府的，卫生和养老，它的社会保障体系越完整，这个社会的边际消费越高，大家越敢花钱，未来需决于，一个是40、50岁这些收入需求相匹配人群的整个人口比重中的大数，政府不断改善的社会安在提高中低收入群体消费的体现。

目前中国宏观经济的问题为什么越走越慢呢？是需求的问题还是供给的问题？我个人认为不是需求的问题，从2010年以来，将近五年，我们的贸易逆差在持续扩大，这里讲的很抽象，人群大量消费落在海外市场，iPhone出来秒抢，还得排队，大量的白领和中层到海外，去日本、香港、欧洲购买品，后来都是大包小包的，这个海外的消费金额，美容都去韩国，现在体检都去日本了，这样的海外消费不断增长，还有就是出口留学，中产阶级的孩子大学有60%以上是在海外，在这种情况下，我们的贸易逆差在不断的扩大，就意味着，国内产业、医疗产业，包括我们说的化妆品、消费品产业跟不上消费的增长，这是一个结构性的问题，说白了，是一个供给的问题。在座的有很多美丽的女性，你们有几个用国产化妆品的？我没看到，相信没举手的用的都是进口化妆品的，或者是法国的，或者是日本、韩国的，现在的国内华章品基本上就是保姆用的，或者农村打工用用的，这意味着什么？需求不足。陆家嘴的女性大部分出来都化妆的，但是他们几乎用的都是海外的化妆品，这不是需求的不足，这是国内的化妆品没有满足陆家嘴这些白领女性对化妆的需求，所以供给侧改革，我们的经济问题，是出现在这个里面，不是出现在需求方面，中国的消费需求是旺盛的，国内的产业，无论是商品还是服务，都满足不了这个需求，导致越来越多的需求在外流，而国内越来越多的低端产品在共生，一端是需求不足导致海外采购，一边是供给过剩导致库存和积压，这两个是结构性的不匹配，出现这种不匹配的现象，只有改革供给端，这里升级，而不是让需求端降低消费的标准，这就是中国经济主要的问题。

说到政策的预期，未来货币政策的稳健会持续。中国从建国到现在，货币政策基本上都是稳健的，什么都可以往里面钻，松的时候叫稳健，紧的时候也可以叫稳健，可以让你随时宽松随时收紧，判断来说，货币政策是走向宽松的，因为整个经济的增长乏力。降准还会持续，过去的五年，人民币外汇占款不断上升的货币环境消失了，接下来就是外汇占款不断下降，外汇占款不断下降听起来很学术，我跟大家讲一讲，为什么会不断下降？就是大家想把钱换成美元，拿到海外，或者换成美元到海外买东西，当你的货币想往外流的时候，想更多换成美元、欧元的时候，央行的外汇占款不断下降，在这样的货币环境下面降准是必然的，降息在整个全球大宗商品的价格不断上行，中国的通胀率越来越低，整体通缩的环境下面，降息也会出现。为什么说通缩？因为有个前提，我认为，中国经济现在已经正式进入通缩时代了，依据是什么？我们看看GDP的瓶颈指数。

今年1到9月份的GDP除以去年1到9月份的GDP增速是6.5%，但是我们发布的GDP增长是6.9，这意味着GDP的平点指数已经进入副数了，这个副数就意味着我们进入了一个通缩的时代，不仅考虑的1.3个CPI，更多的扩率5.9个PPI，那5.9个是副数，不是个正数。在通缩时代，利率会不断下降，这是事实。在通缩时代，比利率降的更快的是什么？大家知道吗？是资产价格，所以我今天在这里讲的是宏观，不是大类资产配置，如果讲大类资产配置，今年核心观点，现金为王，因为的资产在通缩时代都会面临大的受损风险。这是我刚才一开始就说的，现在的房地产让我想起90年代初的日本，那么一个荣光乍现的繁荣。

财政政策，未来几年整体财政政策会表现为结构性的，这个结构性是医疗、、卫生、社保在财政政策中的比重会不断上升，为什么？上升空间有多大？我告诉各位一个海外数据，美国比重是54%，日本是65%，北欧和加拿大大概是66%到67%。