地产大佬押宝深圳 中产阶层未来将“蜗居”?

2015-11-27 10:36:00 房天下产业网 来源:房天下产业网综合整理

2015年,深圳楼市的热度超出人想象。在蛇口、龙华、前海等房价 上涨之后,国家统计局 数据显示,深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%,均价逼近4万/平方米。

尽管在“金九银十”期间,深圳预期的成交高峰并未出现,房价似乎面临回调压力。但在多数开发商人士看来,深圳楼市仍然处于期,随着人口的大量涌入,未来房价将有逼近香港的可能。

当前香港房屋均价约为10万元/平方米,100平方米的房屋即被称为豪宅,一半以上的港人居住在50平方米的“蜗居”。需要反思的是,深圳是否不可避免地一定要变成和香港一样的居住环境?如何才能保证居住条件与房屋价格的相对合理?

开发商押宝深圳

国家统计局发布的 数据显示,与去年同期相比,今年10月深圳新房均价上涨了40.5%,领涨。

中指研究院常务副院长黄瑜女士认为,深圳的房价一年内涨了四成,是因为刚性需求一直存在。净流入人口多,被认为是房价上涨的主因。据统计,在深圳常住人口中,住房自有率仅为30%,这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%,广州则高达90%。另据世联行的统计,按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于公开数据显示的户均1套水平。

任志强认为深圳是老龄化程度较低的城市,主要群体为高技术高素质的年轻人,深圳的楼市未来还将继续看涨。

深圳万科总经理周彤指出,深圳土地供应稀缺,而人口净流入充沛,全市幼儿园人数仅次于北京。年轻人太多,是深圳房价上涨的重要支撑。而能大量提供住房供应的旧城改造,却难以推进。尤其是今年房价上涨之后,旧改项目的业主要价更高,拆迁成本更高,开发商难以承受。

业内人士纷纷看好深圳市场,各家房企自然不会放弃这个大蛋糕。扎根于深圳市场多年的花样年总裁潘军直言,“在深圳,一个项目干一年,比在其他地方干20个项目还要强。”他接着表示,未来花样年仍然会深耕深圳市场,第四季度在深圳也有拿地计划。

富力地产董事长李思廉虽认为,深圳房价不可能超过香港,但这家之前鲜少在深圳开发的房企,也释放了有意在深圳市场“大干一番”的信号。他透露,深圳市场火爆,一些中小开发商会放出一些待并购项目,目前富力有三四个项目正在洽谈,可能会以收购企业、项目的方式进入深圳。此外,他还表示,富力或将参与深圳的旧城改造项目。

阳光城董事局主席林腾蛟也表示,阳光城今年通过收购兼并,已在深圳拿下三个项目。而深圳的人口基数大、经济基础好或是阳光城布局深圳的原因。他说,阳光城虽一直布局一线城市,但相对理性,“如果亏本,我们也是不会出手的。”

未来会是“蜗居”时代?

多名开发商人士甚至认为,深圳房价不日将赶超香港。那么,如今的深圳房价距离香港究竟有多远?据世邦魏理仕上月发布的数据显示,香港平均房价每平方英尺售价达到1416美元,换算过来就是约97000元/平方米,称霸全球。

数据显示,上 圳一手房成交均价为4.7万元/平方米,二手住宅成交均价为4.08万元/平方米,如果考虑到香港是按照套内面积卖房,而内地是按照建筑面积卖房,香港的房价还要打个8折,即约77000元/平方米。

就中产阶层的需求和购买力而言,香港市民获得一套50-60平方米的房屋,总价约500万人民币,在深圳市区买一套80-90平方米的两房,也要500万左右,两地的差距已经很小。

然而,作为被比较标的,香港房价的畸高、港人的居住条件之差,也一直被有关人士诟病。统计数据显示,香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米,香港人均居住面积只有约16平方米,大幅落后于新加坡及内地,与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。

而未来的深圳,也会向香港那样演变吗?中产阶层也可能“蜗居”深圳?

深圳万科总经理周彤认为,深圳以后会像香港看齐,私人住宅会越来越小。他透露,万科在深圳将会推出“创新户型”的项目来解决一部分刚性需求:在万科云城等项目将推出15平方米的一居,35平方米的两居,70平方米的三居,以及90平方米的四居。“随着房价攀升,深圳的房子未来一定会越来越小。”不过,周彤指出,深圳房价接下来并不是直线向上,而是表现为曲线波动的特征。

富力地产董事长李思廉则称,整体上“深圳房价不可能超过香港”。他分析,香港的综合实力常年处于全前列,吸引了大批 人士在港置业;此外,香港的 豪宅市场至今仍然居高不下,也是他认为深圳房价不可能超过香港的原因之一。

值得注意的是,香港房价目前已有下跌趋势。香港土地注册局的数据显示,10月首26天,香港当地新建住宅在内的总房屋成交量达到3711户,和上月同比下滑24%,创下了19个月来的新低。

这被市场视作是几经浮沉的香港楼市再一次陷入危险的信号。瑞银集团(UBS)称,香港的房市泡沫已经处在很危险的边缘,已经被严重高估,泡沫指数居全球第二;并称香港房价在三年内平均下跌30%的可能性高达95%。摩根大通也曾预测,从2016年开始,香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。

目前,香港市民平均供款占收入水平已经恶化到50%,而且楼市泡沬风险正在上升,万一按息回升至3厘,这个比率将会急升至65%,属相当高的水平。

香港已在探讨如何扩大房屋供应的问题。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公园,能不能拿出小部分给居民做居屋?香港长官梁振英表示,公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象,例如让青年人首次置业。但目前仍在探讨阶段。

对于深圳的高房价,市长许勤祭出的招数是,一是要继续加大保障性住房建设力度;二是要对鼓励发展的产业加大支持力度,能够吸引更多的 人才;三是要深入实施人才安居工程,其价格是市价的50%-70%,有助于平衡房价。

一信号告诉我们深圳房价上涨或昙花一现

近三周,深圳住宅成交数量大幅上涨。对比同是一线城市的北京、上海和广州,火热程度明显不同。不过,这更多的是需求而非刚性需求,以及媒体夸大的效果。

房价上涨的背后离不开人口流动与转移。数据显示,深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长的主要原因。

深圳房价上涨即使有诸多他城市不具备的因素,但能一直上涨下去吗?答案是否定的。

从短期来看,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等;但从长期来看的话,楼市(是房价增速)的强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

目前,中国人口红利即将见顶。根据联合国数据预测结果,中国将是是人口大国继日本之后的又一个老龄化速度极快的大国,中国人口总量将在2030年左右达到峰值约14.5亿,然后人口开始下降并出现负增长,估计2050年将达到13.8亿。

党校国际战略研究所副所长研究结果显示,人口流动和城市化是发展中国家经济增长的重要推动动力。而2015年起中国结婚需求住宅的人口数量下降;随着老龄化加速,人口死亡率上升,独生子女继承住宅增加;城镇住宅过剩问题将更加严峻。

人民日报暗示房价还是要降

楼市是影响中国经济的一大重要因素,“人士”在回应“经济运行风险防控”时谈到了楼市。“人士”指出,当前经济风险总体可控,但对以高和泡沫化为主要特征的各类风险仍要引起高度警惕。

“高企业主要来自产能过剩行业、房地产行业、部分国有企业,要高度关注这些行业和地方政府债务增长的情况。”

“已经对化解产能过剩做出全面部署,要继续稳步有序推进这项工作,有些不得不破产的企业应依法、规范、有序处置。”

接着人士又说,“楼市正面临痛苦的去库存化阶段,有效消化房地产市场库存是一个现实问题,既关系到启动需求,又关系到化解风险”。

“要抓住市场调整的有利时机,顺应推进新型城镇化的大势,建立房地产市场健康发展的长效机制。从微观看,局部的风险该释放的也要及时释放,打破刚性兑付,反而有利于降低长期和全局风险。”

中华工商时报副总编辑刘杉认为,这表明政府对房地产认识客观,房地产应该尽快去库存。政策方面会刺激住房需求,但开发商更应该销售。销售才可以尽快去库存,才能既可以启动消费,也可以避免支付危机。实际上,只有房地产调整到位,中国经济下行压力才能减缓。只有房价调整到位,才能真正启动住房需求,才能启动新一轮住房。人士的说法进一步验证了房地产长周期拐点出现的判断。

新政密集出台,还将迎来新的核武器!

两会后稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的一系列刺激政策出台后,各地正在积极落实,超过50个城市出台公积金调整政策,超过20个城市出台补贴、补息、费的买房政策。除此之外,楼市还将迎来一款新的核武器——MBS。

去年9月30日,中国央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内人士更把它称作——引爆楼市热度的核弹头!

上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的期限不匹配造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。为了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的三大专业机构推出了MBS,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿,银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来 的变化。银行拥有这个超级核武以后,其房屋抵押贷款的积极性将 的提高。

财经评论员林耘表示:“房地产市场确实是一个很特殊的市场,一方面从现在特定发展阶段来讲,毫无疑问是经济支柱之一。另一方面,房地产又关系到老百姓生活的改善,所以它又是一个民生工程。”

不过MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。

标签: 深圳房价地产大佬

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