目前房地产细分市场中的养老地产正随着内外资关注度的提升而浮出水面。按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准,我国至少需要1000万张养老床位。而在2014年民政工作会议上透露的数据是,目前养老床位数达500万,其间仍有500万张养老床位的巨大差距。

这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间,在拥有业主资源的开发商获客成本比起专业养老机构更低,而通过社区进行养老地产的尝试也在开发商中展开,包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。

房企进入社区养老

多位从事过养老地产的业内人士均发现,中国老年人并不喜欢离开自己原有的社区而去养老院养老,主要因为他们对于陌生环境的惧怕,此外在养老院很多老年人感受不到活力,还是希望和年轻人在一起,正是如此开发商更多在社区进行养老服务。对于开发商而言,这本身就是社区服务的一个升级,其成本并不高,但是其产生的 和未来嫁接的服务确是多元的。

融创中国(下称“融创”)执行总裁田强表示：“我们从拿地开始即介入规划社区的70年生活蓝图,贯穿定位、设计、产品及服务,希望打造全程的生活营造体系,是为业主和社区创造更大价值。”

他提到的就是目前融创正在打造的社区服务体系,这个体系里面包含社区美食、运动逆生长、社区便利网、社区朋友圈和社区营造。“我们在社区打造厨房,引进运动设施,并提供一个社交的平台,这里面很重要的就是两个人群,老人和小孩。他们通常不会工作,对于社区的依赖性更强。如果能够服务好他们,或者说在他们还没有老的时候提前帮他们做好养老的规划服务,我们可以获取更多的业主实现产品溢价,也可以在服务上获取更多的 。”田强认为。

无独有偶,绿城物业则是从一个社区资源整合者的角度来进行养老服务的嵌入。绿城物业总经理杨掌法表示：“我们未来将专门做一个居家护理服务,专门成立了一个公司为老人提供更多上门的服务。这里面主要有两个原因, 是我们这样可以实现轻资产,我们并不需要租赁任何物业,第二是很多老年人并不喜欢去养老院,因此社区养老成为房企开始重视的一个环节。”

杨掌法还表示：“我们自己做了一个养老体系,从老年人的生活到医疗甚至到死亡都进行了一个全程的护理,我们通过绿城自己的医院资源、旅游资源进行嫁接,使得绿城的业主可以更加方便地享受到养老的服务。此外,我们还将利用自己的资源成立养老学院,给老年人更多的精神服务。”

此外，正荣集团在近期也在自己的社区同微信进行合作试水,打造一个智能化社区。不同于年轻人,老年人对 于方便和个性的要求更高。正荣集团物业公司总经理林志伟表示,以往标准化的物业服务将向更契合客户需求的体验式服务模式转变。而这些服务对于老年人而言显 然也重要。

养老地产面临三大问题

养老地产这个大蛋糕虽然看起来可口，但吃起来却没这么简单。养老地产仍存在问题，待房企解决。

，养老地产盈利模式不明确。虽然很多房企都在探索从自己社区的角度打造养老地产,但是目前养老地产盈利模式依旧不明确。

中国房地产业协会老年住区委员会陆松涛说：“目前我国养老地产还没有形成一个完全可以复制的可盈利模式。众房企进入养老地产，大家都是摸着石头过河。”

“目前国内养老地产面临的一个问题是,我们客户未富先老,就算能够承受养老服务的客户,也有很多不愿意多花销进行养老。”上海万科副总经理许青川此前表示,“相比于国外比较成熟的养老模式,万科目前也在探索如何在社区内打造养老产业。”

绿城颐乐发展总监薛军对外表示,物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。绿城集团下属商业化的养老服务公司绿城颐养集团,主要提供关于养老服务的运营及相关咨询服务。薛军指出,5年之后,改革开放之后成长起来的人群将面临退休,他们有一定消费能力,这时候养老地产将面临新一轮商机。但是目 前的状况来看,作为长三角养老地产代表的天地健康城与乌镇雅园,销售去化程度可观但都面临运营问题。

“目前有些养老项目的经营已然陷入困境，但是这些项目的开发商仍然在扛着，其原因是因为它们一旦撤出，将会血本无归。但是它们如何建立有效的盈利模式，实现扭亏为盈，成为亟待解决的问题。”中国太阳城董事局主席朱凤泊如是说。

第二，养老地产急缺政策扶持。对于房企开发养老地产，现有政策支持不足，成为多位房企人士、业内表达一致的看法。

“房企做养老地产，在拿地、税收、贷款等方面难以享受到政策给予的优惠。这与房企做商品住宅、金融商业基本上没有太大区别，但养老地产实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”一位房企人士如是说。

陆松涛认为，尽管我国政策对房企做养老地产支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就规定商业服

务用地可以纳入养老用地。地方政策的松动对于房企做养老地产是一种利好。

第三，现有服务质量还需提升。相对于国外成熟的养老地产，目前我国还属于刚刚起步的阶段，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。

陆松涛说：“养老服务必须以人为本，满足老人多元化的需求。房企在养老地产设计之初，在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求。”  

据了解，远洋椿萱茂经过此前两个项目的经验运作，已经把养老服务分为提供生活保障的基础服务和深度护理服务等个性化服务。不过远洋相关人士表示，远洋的理念是为老人提供一个退而不休的快乐生活，实现这个目标现在还有很多服务可以进一步细化。

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