土地市场供地上涨成交下滑 出让金环比降三成

2015-11-02 19:01:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:中指研究院[微博]11月2日发布《中国300城市土地市场交易情报(2015.10)》,2015年10月,300个城市共推出土地2504宗,环比减少3%,同比增加7%;推出土地面积9653万平方米,环比增加2%,同比增加11%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)724宗,环比减少16%,同比增加1%;推出土地面积2670万平方米,环比减少19%,同比减少10%。【下载报告】【更多报告

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一.市场概况

1.总体情况:供地同环比上涨 成交量降幅扩大致出让金回落

供应情况:主要城市供地节奏继续加快,总量同环比增加,仅二线城市不及上月。2015年10月,300个城市共推出土地2504宗,环比减少3%,同比增加7%;推出土地面积9653万平方米,环比增加2%,同比增加11%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)724宗,环比减少16%,同比增加1%;推出土地面积2670万平方米,环比减少19%,同比减少10%。

成交情况:本月土拍热潮仍集中在部分重点城市,整体成交量下滑,宅地降幅相对较小。2015年10月,300个城市共成交土地1796宗,环比减少17%,同比增加6%;成交面积5857万平方米,环比减少27%,同比减少11%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)538宗,环比减少12%,同比增加10%;成交面积1975万平方米,环比减少23%,同比减少1%。

楼面均价:本月楼面均价环比微降、同比增幅收窄,整体仍呈平稳涨势,一线城市继续领涨。2015年10月,300个城市成交楼面均价为1632元/平方米,环比下降2%,同比上涨21%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为2600元/平方米,环比下降4%,同比上涨20%。

溢价率:下半年以来月度值均超15%,本月环比持平,同比涨幅仍在10个百分点以上。2015年10月,300个城市土地平均溢价率为20%,较上月上升0.3个百分点,较去年同期上升11个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率22%,较上月下降6个百分点,较去年同期上升11个百分点。

出让金:受成交量回落影响,各线城市出让金均较上月减少,不同城市分化明显。2015年10月,300个城市土地出让金总额为1731亿元,环比减少29%,同比增加9%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为1320亿元,环比减少26%,同比增加21%。 

2.各类城市:一线城市均价上涨 二三线城市量价下滑

一线城市:成交量跌价涨收金回落,各项指标均超去年,北京土拍火热揽金近300亿。推出方面,一线城市共推出土地50宗,推出土地面积250万平方米,环比增加4%,同比增加0.3%;成交方面,共成交土地50宗,成交土地面积223万平方米,环比减少27%,同比增加25%;楼面均价为9886元/平方米,环比上涨12%,同比上涨14%;平均溢价率为40%,较上月上升11个百分点,比去年同期上升10个百分点;土地出让金为456亿元,环比减少23%,同比增加52%。

二线城市:本月供需同环比双降,楼面均价及出让金上月冲高后回落,同比增幅均缩小。推出方面,共推出土地802宗,推出土地面积3176万平方米,环比减少12%,同比减少0.4%;成交方面,共成交土地576宗,成交土地面2158万平方米,环比减少34%,同比减少19%;土地成交楼面均价为1863元/平方米,环比下降3%,同比上涨17%;土地平均溢价率为18%,较上月下降6个百分点,比去年同期上升11个百分点;土地出让金为847亿元,环比减少30%,同比增加17%。

三四线城市:供地量增加,成交各项指标仍以下降为主,交易市场低温持续。推出方面,共推出土地1652宗,推出土地面积6227万平方米,环比增加11%,同比增加18%;成交方面,共成交土地1170宗,成交土地面积3476万平方米,环比减少21%,同比减少6%;土地成交楼面均价为760元/平方米,环比下降9%,同比下降7%;土地平均溢价率为8%,较上月上升2个百分点,比去年同期上升5个百分点;土地出让金为429亿元,环比减少34%,同比减少24%。

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二.月度排行榜

1.出让金20:北京294亿领跑 榜单同比增两成

10月,出让金20城市成交总额为1237亿元,同比增加22%,上榜门槛较去年同期高出1亿元。一线城市表现不及上月,但仍超450亿,其中北京占比达64%,并以294亿元出让金领跑;二线城市方面,南京、杭州均破百亿,进入榜单三甲,苏州、宁波同比涨幅显著。

2015年1-10月,300城市出让金总额为15360亿元,同比跌幅近两成。尽管本月部分重点城市频现,高溢价现象突出,但受上半年市场低迷及三四线城市低温影响,整体出让金难超去年。

2.住宅用地成交总价 10:北京刷新总价次席,榜单总额不及上年

本月宅地成交总价上榜门槛为23亿元,10地块成交总额与去年同期相比下降约四成。北京丰台区南苑乡地块以85.95亿元高居首位,距北京历史总价仅一步之遥,由中粮、首创、天恒联合体竞得。登榜地块具体特点如下:

联合拿地增多:本月榜单中近半数地块竞得方为房企联合体,在重点城市拿地成本日渐增高的背景下,合作开发的方式可在缓解资金压力的同时分担风险。

综合用地为主:本月宅地总价榜单仍以含住宅综合性用地为主,并包含有商服、、医疗、养老等多种用途,重点城市土地资源稀缺,纯住宅用地难见。

建筑体量不高:本月榜单地块体量不高,共8宗集中在10万-25万平方米之间。建筑体量大的为武汉武昌区徐东大街与友谊大道交汇处A地块,达50.6万平方米。

3.住宅用地楼面地价10:品牌房企积极抢地,溢价涨势不改

本月,北京丰台区域热地频出,南苑乡及花乡两宗地块包揽宅地总价与单价两榜前两位,并全部触顶上限价格,转为竟配建保障房的方式出让。榜单楼面均价同比下降,但溢价水平增幅明显,登榜地块具体特点如下:

区域分布集中:本月上榜地块全部位于长三角与环渤海两大区域,北京、上海、杭州、南京均有至少两地进榜。

溢价水平较高:今年一二线城市平均溢价水平呈上涨走势,本月楼面价前十地块中,除天津南开区地块底价出让外,其余9宗地溢价率均达到50%。

品牌房企拿地:本月品牌房企积极拿地,重点城市土拍市场频现激烈竞拍,万科、保利、中粮、葛洲坝等房企均进榜。

三.十大城市宅地

本月,重点城市宅地市场热度延续,北京、南京、武汉、杭州等城市成交活跃。尽管10城市宅地收金总额同比减少6%,整体不如去年,但平均溢价率居高不下,地块为房企争抢焦点。1-10月,10个重点城市在“金九”的供需两旺后稍有回落,整体延续回暖走势。

供应方面:10月,10个重点城市中除深圳、重庆外均有住宅用地推出,北京供应量大,为72万平方米。1-10月,成都、广州、杭州、深圳4城市累积供应量超过去年同期,重庆、武汉、上海分别以608万平方米、480万平方米、477万平方米的累积供应量前三位。

成交方面:本月,北京土地市场经历沉寂之后加速升温,土拍竞争趋于白热化,年内宅地收金已超900亿元。年底,房企库存消化、资金较充裕,加之近期降息、降准等政策利好,品牌房企积极扩充土地储备,拿地意愿增强。

10月,10个重点城市中除深圳、重庆外均有住宅用地成交,武汉以55万平方米的成交量居首位。1-10月,广州、成都、深圳3城市累积成交量超过去年同期,重庆、上海、武汉分别以602万平方米、449万平方米、398万平方米的累积成交量前三位。

溢价率:10月,南京以53%的宅地平均溢价率排在10城市首位, 1-10月,北京、广州、南京、杭州、武汉、天津6城市平均溢价高于去年,南京同比涨幅较大。年末两月,重点城市土地入市量继续增加,土拍大战或将频繁上演。

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标签: 土地市场出让金溢价率

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