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房价上涨预期与退地同时出现 丰台楼市"面粉"泡沫分歧

2015年10月29日09:53 来源:北京商报
[提要] 业内人士表示,丰台地价接连走高在给区域带来利好的同时,风险也在逐渐累积。“碧桂园退地事件”给区域地价后续上涨带来负面因素。
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从两年前的夏家胡同,到年初的白盆窑,再到石榴庄,直至近日的花乡樊家村,伴随着丰台每一个“”的诞生,周边新房、二手房的房价都毫无例外随着地价的飙升而起舞。日前,记者实地走访了近期出让丰台数块的新楼盘及二手房中介,发现连年出现的丰台板块表现比预期平静,周边房价并未出现非理性。业内人士表示,丰台地价接连走高在给区域带来利好的同时,风险也在逐渐累积。“碧桂园退地事件”给区域地价后续上涨带来负面因素。

区域二手房缓涨

“丰台房价此前已经出现超涨趋势,白盆窑地块拍出到现在,11个月以来,周边房价已经上涨了近3000元。如果算上石榴庄,丰台出得太频市场反应没有那样快。”丰台某二手房中介销售员小王告诉北京商报记者,每一块的出现他们都会跟客户讲述地价上涨对房价的影响,希望促成成交。但这次出来后,在客户来访和成交上还没有表现出来。

周边部分配套比较齐全,户型较好的二手房源确实有议价空间下降趋势。小王告诉记者,“几天前一个万年花城的业主委托他们销售一套两居的房源,挂拍价格是400万元,给我们公司的底价是390万元,但这两天出来后这个客户要求把低价格上涨到395万元”。

旁边另一家二手房中介销售员小李听说北京商报记者要看二手房,热情地向记者推荐了周边多个项目,包括亿城天筑、怡海花园、鸿业兴园、万年花城、富锦嘉园等小区。目前该区域二手住宅房源在3.5万-4.2万元不等。其中,万年花城、亿城天筑配套和品质较好,房龄也较短,价格高在4万元以上。“无论是还是自住现在时机都很好,配套马上就会上来,包括万达广场、天坛医院都会进驻这里,加上拍出的这些建成豪宅后,这个区域房价绝对不是这个价了。”小李极力向记者推荐。

“好邻居”帮豪宅解套

“‘面粉’,‘面包’在所难免。”一位代理公司负责人表示,按照以往的经验,一旦有高价出现,其周边新盘将成为直接的受益方。其中,受益直接的可能还是区域内的在售豪宅。

10月24日,樊家村拍出两天后,龙湖·西宸原著玉府推售60套单价15万元的平层豪宅产品,吸引了众多购房者到场,当日实现销售10亿元。据项目开发商透露,西宸原著玉府仅仅经过了30天的蓄客期,这恐怕也创下了3000万级豪宅的销售纪录。区域内另一家豪宅懋源·钓云台的表现也引起各界的格外关注。北京住房和城乡建设委员会网站显示,10月18日懋源·钓云台已正式取得预售许可证,共计106套房源获批上市。拟售单价均达到10万元以上,高单价约为20万元/平方米。

“新成交的樊家村印证了懋源进入丰台的前瞻性。”懋源地产营销策划总监刘强分析,作为丰台目前热板块,该区域之前一直是三环边的价值洼地,基于近几年的规划和布局,随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等重大利好,丰台的价值正在重新定义,一系列政策“南倾”都将为房地产的开发和销售提供良好的基础。

刘强表示,丰台出现后,必然会带动整个区域价值的增长,也会拉升客户对此区域房价的预期,新的成交让丰台诸多开发商感受到利好。与新一路之隔的懋源·钓云台将成为大受益者。懋源地产2012年获得钓云台地块,2013年又拿下夏家胡同。其中,夏家胡同楼面价当时只有4万元/平方米。2014年,伴随龙湖、泰禾进入西局拿地,丰台楼面价达到6万元/平方米。

区域新盘保持理性

“虽然从夏家胡同到白盆窑再到西局,丰台一段时间内都有诞生‘传统’,但樊家村超过7万元的楼面价还是超过了多数人的想像力。”一位业内人士表示,要不然仅在诞生几日前开盘的天恒金融街·公园懿府绝不会以单价4万-4.2万元/平方米开盘。要知道,即便是“面粉”比“面包”贵的北京,同一地段的商品房价格低于土地楼面价40%的情况也绝对罕见。资料显示,10月16日,与樊家村同处于一个板块的天恒金融街·公园懿府首次开盘,当日共推出266套房源,“去化”率超八成,单盘单日销售额超10亿元。

公园懿府方面表示,项目价格是经过综合考量的。一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米,首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时,4.2万元的定价贴近购房者的真实需求,能让更多购房者关注区域并了解产品。预计,11月中旬项目会推出88平方米两居、115-132平方米的三居,销售价格可能会小幅上调。

业内人士表示,天恒金融街·公园懿府定位为改善型产品,这与目前丰台在售的钓云台和龙湖·西宸原著千万级豪宅形成了产品错位竞争,在性价比上有一定。樊家村地块超7万元的楼面价将来必然打造成顶级豪宅产品,二者不具备太多的可比性。因此公园懿府不具备大幅提价冲动。

除了定价外,在拿地上开发商也表现谨慎。刘强表示,公司会根据土地储备、资金状况及开发周期来综合考虑拿地的节奏。业内人士表示,虽然短期内樊家村的出现暂时不会让当地新房房价出现蹿升。但从长期来看,诞生将拉动整体板块价值,区域内项目都会成为受益者。

丰台退地疑云浮现?

然而,另一种声音也开始出现:地这么贵,该怎么做,做了卖给谁?与此同时,碧桂园“退地事件”更加剧一些人对丰台地价飙升存在非理性因素、后市风险正在酝酿的判断。

10月21日,碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地,溢价率均超140%,综合楼面价为2.9万元/平方米。3天后意外消息传出,主导举牌的金茂终报价超出了碧桂园的授权金额,碧桂园为此就地块的价格和资金问题核算项目成本和价值,正在考虑退出地块开发。

“‘退地事件’也许能给‘高烧’的丰台地价降降温。”一家国企的相关人员说。北京商报记者曾在樊家村地块拍卖现场采访时与该人士相遇,他告诉记者,他所供职的公司几年前曾在丰台南四环总部基地拿地开发了户型在400平方米上下的豪宅,这在当时以改善型产品为主的丰台板块十分罕见。即便如此,当初项目开盘时的价格起价3.3万元。实际上该楼盘2013年才交房,算得上是准新房。现在这个项目的二手房单价才达到5万元左右,比樊家村价格还低2万多元,实在让人匪夷所思。

亚豪机构市场总监郭毅表示,北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面,这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力;另一方面也面临艰难的“去化”压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

指出,如果此前丰台接连出现,以及板块内土地溢价率快速攀升让市场进入癫狂状态,那么“碧桂园退地事件”的现实,必将引起行业及企业的反思。持续火爆的丰台土地市场能否持续,遭到透支的土地价格将有谁来还债,都将让后续进入企业不得不谨慎小心。

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