【盘点金九】北京商品房豪宅化 上海开发商酝酿提价

传统的楼市旺季“金九银十”过半，北京的“金九”却在平淡中收尾。数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况，整个9月也是房地产传统的交易旺季，上海市场表现也不错。

北京：入市项目豪宅化

数据显示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套，成交面积64.31万 平方米，环比分别减少27%、22%。与此同时，9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%，达到3.1万元/平方米。另据新统计数据，9 月1日至27日，北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套，环比下滑22%，较去年同期上涨18%。

新房市场在7月份达到高点后，连续两月出现下滑，从上述数据看，北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因，亚豪机构市场总监郭毅对记者分析，一方面，随着北京纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此影响了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相 应下滑，影响了下半年的楼市成交走势；同时在通州版限购令的影响下，9月1日至27日，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套，环比减 少52%，从盘踞3个月的区成交首位的宝座上退下，被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为，“金九”北京楼市的暗淡，与通州限购升级有关，部 分潜在需求由于条件不满足难以入市，致使通州成交占比明显下滑。据统计，9月通州成交占比仅为13.2%，较7、8月分别下滑5个与11个百 分点。

虽然市场压力不小，但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例，今年6月份，断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地，旭辉率先连拿两幅，近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

“北京应该是地价高的，比上海都高，北京近推出的地，基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格)，对于土地市场来 说，大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说，“我感觉这不是一个可持续的状态，北京2000万以上的房产一年能 卖300~400套，今年到明年的供应，我想不到它会是一个怎么样的结果。”

但孔鹏坦言，北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称，9月1日至27日，北京住 宅市场共有29个项目入市，相比8月同期减少了7个，扣除自住房后新增供应3910套，环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘，受到频频出现 的高价地的影响，北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

上海：房企酝酿

数据显示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供应量为174.6万平方米，环比上涨125.0%，同比上涨33.2%； 成交量为125.5万平方米，同比上涨62.6%。值得一提的是，本月上海楼市成交均价为30462元/平方米，同比上涨9.6%。

记者注意到，上海的商品住宅成交量已经连续6个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。多位业内人士认为，随着供应量的下滑和需求的增加，未来上海的房价上涨压力很大，目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万元/平方米。

【盘点金九】深圳遇冷，广州“翘尾”

上半年的楼市明星——深圳，因需求被大量提前透支，并没有迎来成色十足的“金九”。

在一线城市中表现弱的广州楼市，今年9月却表现较佳，在邻近月尾时甚至出现了“翘尾”行情。

深圳：理性赶走

记者根据深圳规划与国土资源委员会官网数据统计，9月1日至9月28日，深圳一二手住宅成交不足1.4万套，这与上半年一度突破2万套的成绩相比，出现了严重的下滑。

其中，一手住宅成交3936套，成交面积39.86万平方米；二手住宅成交9740套，成交面积83.6万平方米。即便按照日均成交数据将9月29日、9月30日计算进去，仍然比8月表现逊色。

据监测，8月深圳一手住宅成交5643套，成交面积为57.72万平方米。二手住宅成交11206套，成交面积94.83万平方米。

从过往几周的表现来看，深圳一手住宅进入9月以来就一直处于低迷状态，不仅推盘量少，上半年频频出现的“日光盘”现象也难以再现。

“我们原本预计9月份会有不少于50个新盘入市，结果有很多新盘并没有推出，开发商也在观望。”美联物业研究何倩茹9月28日对记者表示。

至今，9月的周均推盘量为9.7万平方米，这已经恢复到了4月份的成交水平，显著低于从5月到8月份周均15万平方米的成交量，下跌幅度将近36%。

9月周、第二周分别仅有2个项目入市，到第三周、第四周才有所上升，但总体来看，销售率都不太理想。

以上周(9月21日~9月27日)为例，入市项目的整体销售率只有六成五左右，某推售体量较大的楼盘销售率更是低至五成。某港资开发商由于资本外流和人民币(6.362, 0.0000, 0.00%)贬值的预期仍在，提供了低于其周边楼盘的开盘价格，意图回笼资金，但销售率仍然一般。

从成交量数据来看，7月份的周平均成交量为约1400套，6月份则为1715套，但9月下降到周均958套左右的水平。上周成交仅为865套，显著低于平均水平。

深圳楼市“金九”遇冷，还得归因于上半年的。自“3·30”新政以来，深圳二手房率先“脱缰”，裹挟着一手房进入疯涨状态。

到8月，深圳一手房成交均价36159元/平方米，二手房成交均价为40346元/平方米，与4月相比分别上涨了37.1%、12.3%，其中部分的房价上涨幅度高达40%。

何倩茹分析，经过上半年的疯涨之后，深圳房价已经处于高位，购房者变得更加理性，对于过高的房价不会追买。

“另一方面，过去半年尤其是第二季度透支了很多购房需求，这也是造成金九成交活跃度下降的主要原因之一。”何倩茹对本报记者表示。

而股市动荡下跌，也在一定程度上“拖累”了深圳楼市。深圳某楼盘销售人员则告诉本报记者，由于股市，购房者资金被套牢，其项目出现了多起退房案例。

二手房方面，业主的报价底气也随之减弱，谈价空间变大。“金九”即将结束，马上进入“银十”，开发商或加大推盘力度，但在定价上会趋于理性。

广州：金九银十可期

根据统计数据，截至9月27日，广州全市一手住宅共成交6634套，比去年同期增加了2615套，涨幅达39%。

成交套数的同比涨幅巨大，主要缘于去年广州楼市的低迷。由于供应过大，广州楼市在去年的成交一度陷入萎靡，直到今年各种救市政策出台后，才逐渐回暖。

与往年同期相比，6634套的成交量也只能算广州“金九”的中等水平。2013年、2012年同期的成交量分别为7664套、8621套。

不过，值得注意的是，今年9月份出现了明显的“翘尾”现象，近一周，广州全市一手住宅共网签成交2402套，环比上涨44.2%，共成交面积接近27万平方米。

价格方面，继7月创下新高之后，广州一手住宅房价又步入了下滑的通道。截至9月27日，广州全市一手住宅成交均价15109元/平方米，与去年同期相比轻微下降不到1%，环比也小幅下降5%。

这已是广州一手住宅成交均价连续两个月环比下降。

业内认为，预计今年的双节假期期间，广州一手楼市的气氛会越来越火热，但受制于宏观经济的大势，各开发商之间的竞争角逐会更加激烈。而“金九银十”总体成色仍然可期。

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