房天下产业网讯：2015年9月24日，由中国物业管理协会主办、武汉市物业管理协会协办的首届中国物业管理创新发展论坛在武汉市隆重召开。中国物协第四届理事会领导班子成员，各省、自治区、直辖市及部分省市行业协会负责人、物业管理综合实力百强企业，以及来自各地的协会会员单位代表共1000余人参加了此次行业盛会。住房城乡建设部房地产市场司副司长王玉平、物业管理处处长陈伟，人事司副司长郭鹏伟，湖北省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长苗欣，房地产市场建管处处长王同初，武汉市政府副秘书长单亚兰，武汉市国土资源和房屋管理局副局长潘臻肇等领导出席了论坛。本次论坛由房天下进行全程图文直播，新华社、人民日报、建设报、长江日报、武汉晚报、武汉晨报、楚天都市报等新闻媒体应邀到会进行报道。上午会议由中国物业管理协会副会长周心怡主持。

下午由中指研究院主办的“物业管理行业的资本之路”论坛在武汉万达瑞华酒店举行。黄瑜、胡朔商、胡超、唐学斌、谢建军温杰等嘉宾发表主题演讲。

黄瑜：荣幸主持今天下午的物业服务企业资本之路论坛，这场论坛是我们与中国物协协办的，我是中指研究院的黄瑜，今天下午两个的安排是这样的，我首先会介绍物业服务企业目前在资本市场的 动态，以及我们在资本市场中到底有怎样的价值，以及可以借助的渠道，第二个环节会荣幸请到理论和实践的学者福星股份的CEO胡朔商博士，胡总当时是早的中国年轻的国内上市公司CFO，也是中国上市 的CFO，他在把福星股份，武汉现在目前的房地产上市公司，进行资产组合和整个置换，现在成为武汉 的房地产上市公司，在中国房地产百强企业也是属于前50强，资本市场运作当中他是发挥很重要的作用，现在他是福星股份总裁，主管全面运营工作，荣幸请到他从实践操作中介绍资本市场怎么进行实际操作运作。下来我们有一场论坛，论坛我们是请到了几位重要的嘉宾， 位是彩生活的唐学斌，第二位是浙江开元物业管理股份有限公司的谢建军，谢总是新三板上市的标杆企业，下一位请到中信建投银行部执行总经理，温杰先生，温总操作了国内房地产上市公司和房地产服务公司，现在运作多个物业服务企业，准备帮助他们走向资本之路，还有正要准备上市的是港联物业（中国）有限公司执行董事鲁军，这场论坛是由中指研究院武汉总经理胡超先生主持，整个下午的安排是这样的。

下面我给大家用一些数据介绍整个物业服务企业目前在资本市场到底是怎样的状态？

这是我把今年以来从去年彩生活上市之后整个物业服务企业资本市场重大事件作了罗列，去年6月份彩生活上市，今年7月6号中海物业向香港联交所递交申请，在香港市场还有几家公司也在做一些相关运作，包括绿城等等。当然是说今年2月份然后彩生活还有行业 的并购事件，以3.3亿元并购开元国际，这是物业行业 的并购。此外今年以来有陆续有6家企业已经在新三板挂牌上市，此外据我们所知在新三板递交资料和批准的企业还有5—6家，我们在走新三板之路大概还有七八家，除了现在看到的案例，在主办上市以及新三板上市，以及现成可借鉴的案例之外，还有可以拿到钱的道路就是物业服务企业的资产证券化。现在有些企业业在开始这方面的相关运作，此外还有一些企业准备走国内市场，希望突破国内主办上市的先河，陆续还有几家企业在做这方面的工作，这是物业服务企业目前在资本市场的动态。今年以来我们每半个月把物业服务市场 的情况作罗列，基本上是国内重大行业事件的70%左右跟物业行业连接的，确实让这些企业获得新一轮发展机会。

我们看资本市场到底怎么看物业服务企业价值，物业服务企业我是用数字作了一个分析，可以看到彩生活和四联包括在香港上市公司和国内市场公司市盈率的分析，彩生活的市盈率在40—80%，基本上沪深的房地产上市公司在8倍左右，香港上市公司基本上在10倍以下，同时这张图表可以看到不同的同是房地产服务类企业，也可以看到彩生活的市盈率远远高于其他房地产服务类企业，可以看到确确实实资本市场对物业服务企业，它的预期估值是高的。上市过程中实际的案例，上市之初46亿，之后稳定在50亿左右，上市不仅是市值有一个在过程中在认识价格当中有比较大的上升，同时企业规模迅速扩大，上市之前在管面积不到1个亿，目前在管面积是2.7亿平方米，翻了一倍多。这个是上市之后企业的资本市场的市盈率包括市值表现以及规模发展的具体数字。从实际的企业来看资本市场从个别企业，像彩生活，怎么看这个行业？这个行业确确实实市场空间是巨大的，从2000年到2014年底，这14年间房地产的商品房竣工面积做了统计分析有92.62亿平方米，还不包括保障房和相关过去2000年之前的存量，商品房才需要的物业，提供物业是匹配的，是90亿平方米竣工的存量。2014年底对整个物业服务百强企业在管面积作了分析，17.49亿，这个数字不到20%。在房地产开发百强，我们基本上在市场中占的份额将近40%，物业百强企业在管面积只有不到20%，这也看到未来 企业市场空间广阔，围绕房地产服务链条有一个想象空间，可以知道买的住宅都是70年，有65年都是交易的物业服务企业，在物业服务企业里面大家提供一系列的服务，不仅是物业服务本身要做好服务，同时还有很多事情在服务平台可以开始延伸做，包括二手房销售、房屋再装修、租赁服务，还有围绕业主其他服务，从连线上来说有65年可以服务，房地产企业的产值是近五年相关产生的，65年它的空间也是巨大的。主要现在大家对物业服务企业认识里，还有与新的技术应用，以及与互联网在整个社会大规模互联网的兴起给我们提供大的机会，这种机会使更加标准化、规模化、有效率，这种新技术的应用能解决原来传统服务中一个很重要的弊端，那就是成本比较高，通过这种方式降低成本、提高效率、提升质量，这是互联网给我们带来新的手段和机会。这是基于传统物业服务本身有的空间就是巨大的市场容量空间，还有服务的时间空间，以及新技术带来的机会，更主要还有一个很重要的点作为入口经济和社区生态经济圈这个价值也是巨大的，在原有物业服务平台里面这个价值没有体现出来，现在O2O的兴起，还有可以在这个里面可以提供服务想象空间巨大的，这个给社区经济带来很好的生态圈，也创造了很好的机会，在这个生态圈里跟行业本身的物业服务这两个服务和物业服务也是相辅相成、相互支持，相互赋予更高的价值，这张图表是跟主要城市社区作了分析，北京这样的社区是1万多个，商品房有价值的社区，还没有包括保障房，这样有7万多个与商品房相关的高品质社区，这个社区的之大的。资本市场到底选择什么样的企业，这样的企业一定要有良好的基础，在我们的百强企业都是行业的佼佼者，有具备利用新技术手段的能力，这样的能力能让你的服务更加标准化，提供相关的财务和业主服务更加透明化、低成本化以及提供更高质量的服务，在整个发展过程中是否利用新技术手段和你有没有理念和概念把入口经济价值发挥更加 ，这一类企业资本市场是认可的，包括彩生活上市在资本市场为什么能够得到资本市场那么高市盈率市值的认可，在这三个方面是有好的结合。

确切地说，资本市场上市给企业带来什么，彩生活上市之后给它的企业带来好的估值，让企业获得快速发展机会迅速上规模，过去不仅是彩生活跟房地产相关联类的企业。这类公司在上市之前在行业里的算是前五了，但是现在它的上市之后经过这几年发展之后，它是2009年上市的，有近5年时间，它已经是行业的新房市场的服务的 ，而且它的规模， 个规模是后面的四个企业，第二到第五的综合。你可以看到确确实实上市给它带来好的发展机遇。资本市场能够让这些企业获得更好的发展，能够获得更好的助推力，怎么做，现在渠道多种多样，可以选择在国内主板市场上市，中小板市场、新三板、场外市场区域股权交易市场等等，这种渠道是多种多样的，每个企业根据自己的企业也可以进行相关的选择。每一个领域里面它都有一些相关的门槛，其实我们对照数字门槛之后就发现很多百强企业是前20强企业还是具备这种条件的，是在主办去上市一定的具备财务的条件，只不过是机会面的问题。除了上市之外还有其他方式做，协议收购、举牌收购、收购上市母公司一些的政府企业，国有企业还有划拨，还有市场拍卖、定向增发等等都可以进行在主板市场去上市。还有新三板，百强企业都具备新三板财务条件，其他条件可以去想办法。四板就是看你自己怎么去选择机会的问题。对于的公司，香港跟国内主板差不多的，国内企业怎么做，根据你的条件选择渠道。国内 的是资产证券化的做法，这样的融资规模，是有开发类的物业公司融资规模也还有一定规模，融资期限还是比较长，用途也不受限制，某种程度上融资成本也比较低，操作时间短，借力资本扩大规模也是可以选择的渠道。我们把详细交易结构也作了列表。

总而言之，物业服务企业根据公司规模、特点、融资额度、发展规划定位作一个综合考虑选择合适的渠道。确确实实，我们这个行业今天跟中信建投温总说这个行业有一个很好的风口，是否每一个企业根据这个风投发展起来有发展机遇，你是不是让自己变得更加 ，首先要有想法，还有是否有这种实际的行动。其实在中国很多各行各业，现在在中国都是有奇迹的，有一部影片《大圣归来》，它的票房是全球 的票房，将近10亿的票房，他将来分享为什么做得这么好，创造这么大的记录，甚至超过好莱坞的大片，应该是一个儿童的漫画片，好，它的创始合伙人跟我讲很重要的一点，是因为我们有资本的力量，有资本的力量能够让一件不可能的事情变得可能，让有可能的事情变得更好，唐总说有上市之后有资本的动力推动他不断做好他的云端服务，现在一方面做好自己的本业，另一方面借助外力让企业发展得更好，这个行业能够出几个《大盛归来》，破除行业壁垒创记录的事情希望今天的论坛能给大家思维的启发。

我的开头就这么多，下面请重要嘉宾作专题演讲，下面首先请上福星股份的总裁胡朔商给大家作资本市场的分享。