房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月27日发布《京津冀协同发展的八大"新"亮点》，京津冀协同发展规划纲要已印发，接下来各地如何实施与贯彻备受关注。而在近期京津冀协同发展领导小组室负责人就有关问题答记者问中，我们听出了几点不同于以往表述的“新亮点”，通过梳理其政策延展的新脉络，我们对京津冀区域未来发展格局及城市趋势有了新的思考与判断。【下载报告】【更多报告】

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1.区域整体发展“新定位”

功能定位是科学推动京津冀协同发展的重要前提和基本遵循。经反复研究论证，京津冀区域整体定位和三省市功能定位各4句话，体现了区域整体和三省市各自特色，符合协同发展、促进融合、增强合力的要求。……区域整体定位体现了三省市“一盘棋”的思想，突出了功能互补、错位发展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同发展的战略需要。

图：京津冀协同发展定位

数据来源：中指研究院综合整理

中指点评

京津冀协同发展立足级城市群发展。规划纲要除对三省市各自定位外，还新提出对京津冀整体定位为“以首都为核心的级城市群”，淡化单个经济概念。未来15-30年，京津冀城市群也将逐渐迈入级城市群之列。这意味着京津冀区域内城市结构将更加合理，功能完善，联系更紧密，区域整体能量辐射力更强。同时目前北京已具备国际交流及总部经济聚集的雄厚基础，此次定位意味着未来将不再侧重发展大而全的经济体系，而是转向构建符合首都特点的高精尖经济结构，致力成为以金融、高技术以及研发、信息、中介等服务业的城市。更强调对全球的控制能力、对地区的带动能力。三省市“一盘棋”思想，功能互补、错位发展、相辅相成，强调整体性，北京为核心，天津河从大局，打造对经济具有影响力辐射力的京津冀城市群，在更高层次上参与国际合作与竞争。

2.构建空间“新布局”

确定了“功能互补、区域联动、轴向集聚、节点支撑”的布局思路，明确了以“一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，推动有序疏解北京非首都功能，构建以重要城市为支点，以战略性功能区平台为载体，以交通干线、生态廊道为纽带的网络型空间格局。

图：京津冀协同发展空间布局

数据来源：中指研究院综合整理

中指点评

发展布局新调整，明确北京核心地位。此前，京津冀主要发展布局为“两核三轴四区一带三重点”，此次明确提出“一核、双城、三轴、四区、多节点”的格局。北京是京津冀城市群核心，京津冀协同发展的首要任务即是有序疏解北京非首都功能、优化提升首都核心功能。而天津不再是核心地位，但其与北京的联动和同城化发展是城市群发展的主要引擎。三轴四区仍然沿续，其中中部地区由此前的优化调整区提升为核心功能区，突出以北京、天津为的中部地区的核心地位，南部地区由原制造业与耕作业区调整为功能拓展区，而一带三重点不再提及。

四大区域重点城市将是中小城市群。京津冀城市群除以北京为核心外，根据多节点布局，石家庄、唐山、保定、邯郸四城市作为区域性城市，将成为区域产业和人口聚集的，带动区域小城市群城镇化发展，未来北京疏解部分产业或将首先考虑这些城市。同时张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市，也将起到承上启下承接产业的作用。

3.协同发展“新目标”

图：京津冀协同发展时间规划

数据来源：中指研究院综合整理

中指点评

京津冀一体化遵循“3/3/10“计划表，六年基本完成首都核心功能优化。根据规划时间表，近三年北京主要疏解非首都功能，至下一个三年，控制北京常住人口和公共服务共享共建成为重点，北京以2300万人为高限，环境、交通、房价等大城市病也逐步缓解。远期十年，实现北京首都核心功能优化。

远期目标是此次规划目标中的新点。此前得到信息中，主要均截至2020年，此次协同发展布局长远，提出远期十年，京津冀合理、良好、均衡的区域格局将基本形成并向级城市群迈进，争取更强国际竞争力和影响力，在引领和支撑经济社会发展中发挥更大作用。

4.人口疏导“新思路”

有序疏解北京非首都功能是京津冀协同发展战略的核心，是关键环节和重中之重，对于推动京津冀协同发展具有重要先导作用……京津冀协同发展要牵住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”和主要矛盾，降低北京人口密度，实现城市发展与资源环境相适应。

中指点评

首提降低北京人口密度。有序疏解北京非首都功能是京津冀协同发展战略的核心。但同时首次提及，要降低北京人口密度，2014年北京人口密度为1311.1人/平方公里，到2020年仍将上升，但根据规划要求，到京津冀协同发展远期2030年，随着北京产业转型和人口扩散，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成，北京人口密度降低也将可期。目前，疏解北京非首都功能工作已有序展开，北京市已制定并严格落实新增产业的禁止和限制目录，逾百万相关产业人口疏导在即。

另一方面河北人口吸纳力和城镇化进程加快。2014年，京津冀三地城镇化率分别为86.4%、82.3%和49.3%，河镇化程度相对落后，低于均值。且三地城市间存在明显的异地城镇化现象，根据2010年第六次人口普查数据，北京新增常住外来人口五分之一来自河北。随着三地协同发展和产业转移、交通一体化建设带来的人口流动便利，河北将逐步提升其人口吸纳力，部分城镇人口外流现象将逐步减少，促进省内城镇化发展。

数据来源：中指研究院综合整理

5.公共服务“新助力”

推动京津冀协同发展……要求在交通、生态环保、产业三个重点领域集中力量推进，力争率先取得突破。促进基本公共服务均等化是推动京津冀协同发展不可或缺的重要内容。目前，河北省在社会发展、公共服务水平和质量层次上差异明显，有些方面甚至呈现“断崖式”的差距。……总的目标是，到2017年，实现京津冀公共服务规划和政策统筹衔接，在、医疗、文化等方面开展改革试点，逐步推广。到2020年，河北与京津的公共服务差距明显缩小，区域基本公共服务均等化水平明显提高，公共服务共建共享体制机制初步形成。重点是建立统一规范灵活的人力资源市场，统筹事业发展，加强医疗卫生联动协作，推动社会保险顺畅衔接，提升公共文化体育水平。

中指点评

交通、生态环保、产业重点推进。要实现京津冀一体化，交通互联互通先行拉动，产业转移和升级成为调整产业结构、有效激活三地资源的重要方式和凸显差异化的必经之路，环保则是衡量发展成效的重要标志。多点互联，构建交通区域轨道交通网络一体化。北京新机场加快建设，京津城际延长线、津保铁路、张唐铁路、京张铁路等加快推进，首都环线高速、京秦高速、京台高速等“断头路”、“瓶颈路”段正在打通或扩容。三地互动，加快产业升级转型。北京市已发布实施2015年版禁限目录，加速推进部分产业严控与外迁。而京津冀开发区共建跨区域合作园区或合作联盟和中关村在天津河北建设科技成果转化基地将成为未来推进产业试点示范工作的重点。三地环保共建初有成效，未来环首都国家公园试点将成为生态环保领域的先行。

三地公共服务均等化出台时间表。促进基本公共服务均等化是此次规划提出的新领域，此前两会、各省市会议主要集中在交通、产业、环保中。三地公共服务均等化主要要求河北迎头赶上，这需要持续加大对河北省的支持力度、不断缩小差距。此次规划出台了6年时间表，这与京津冀协同发展总规划的中期目标中提出的“公共服务共建共享取得积极成效”相呼应，而公共服务基本布局的完成也为远期人口及产业的迁移打下基础。而、医疗、文化体育、人力资源成为重点开展方面。目前，京津冀三省市已在社会保障、医疗卫生、合作等方面进行了有益探索时间，北京疏解非首都功能也要求部分医疗等公共服务功能领域外迁，助力三地是河北实现公共资源均等化。

6.创新、改革机制“新保障”

推动京津冀创新驱动发展……一要强化协同创新支撑。加快北京中关村和天津滨海高新区国家自主创新示范区发展，打造我国自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地……二要完善区域创新体系。……三要整合区域创新资源。……力争到2017年，京津冀科技创新地位进一步强化，区域协同创新能力和创新成果转化率明显提升。到2020年，科技投入明显增加，研发支出占地区生产总值的比重有明显提高；区域科技功能分工明确，产业链与创新链高效衔接，创新要素有效流动与共享，创新驱动发展局面初步形成。推动京津冀协同发展，重点要从以下几方面加快改革步伐。一是推动要素市场一体化改革……二是构建协同发展的体制机制……三是加快公共服务一体化改革……

中指点评

坚持创新和加快改革保障京津冀协同发展。创新驱动和体制机制改革是对京津冀一体化的有效保障，也是首次成体系对外公布。根据规划要求，北京中关村和天津滨海高新区将是两大创新驱动策源，未来京津冀地区将围绕两地构建创新发展格局；同时，大气污染治理、绿色交通、清洁能源等环保问题也将是未来三地联合创新的重要突破口。规划同时也为创新驱动时确时间表，要求6年内基本形成创新驱动发展局面。另外研发经费支出也被强调，2014年三地研发(R&D)经费支出占地区生产总值比重为3.1%，其中北京高为5.95%。到2020年根据规划要求这一比重将要有明显提高。在加快改革方面，生产要素在京津冀三地自同流动是京津冀协同发展的基础，消除三地市场壁垒、推动市场一体化运行、建立区域一体化发展制度体系也将是促进区域一体化顺利发展的体制机制保障。加快公共服务一体化改革也成为协同发展改革的重要方向，是对于就业、养老、等方面改革，是统筹三地公共服务均等化的重点。部分市县将先行开展社会保障、医疗卫生等方面同城化试点。

7.贯彻落实“新举措”

一是以推进实施《规划纲要》为工作主线，统领京津冀协同发展战略实施。……二是突出有序疏解北京非首都功能这一核心，在牵住“牛鼻子”上下更大功夫。……三是持续推进交通、生态环保、产业三个重点领域率先突破，力争不断取得新进展、新成效。……四是强化深化改革、创新驱动、试点示范三个关键支撑，为京津冀协同发展提供强劲动力。……五是进一步完善协同发展工作机制，确保各项任务按时高效完成。

中指点评

打破“一亩三分地”思维定式，增强京津冀整体性。京津冀协同发展的落实，不仅仅是在计划推进上做到统筹安排，在具体实施上要做到三地一盘棋，整体前进。此前在政策联手、交通联动、市场联合、资源联通、园区联建、创新联接和环境联保等方面均已有相应措施，未来这几方面将重点落脚，加强各方面统筹协调，明确路线图、时间表，增强京津冀整体竞争力。京津冀协同发展领导小组室将按照每月了解报告工作进度，每两个月调度工作进展的机制，全力抓好推进落实工作。同时，中国银监会、国家发展和改革委员会出台《关于银行业支持重点领域重大工程建设的指导意见》，切实发挥银行业金融机构对国家重点领域重大工程项目建设的支持作用，有银行业支持为后盾，京津冀整体发展提速前行。

重点地区重点推进。规划指出，要先行启动一批疏解示范项目，抓紧推动重大项目和重点工作任务。作为京津冀三地协同发展的重要战略支点，通州的新城规划、产业布局、交通建设、配套设施将有进一步改善。目前交通方面已有6号线、八通线，7号线也将东延至通州。未来通州作为，其产业新格局、交通重要节点和人口迁移为通州地产市场带来的新机遇也将显而易见。另外规划还提出要深入开展修法立法、优化区划和协同管理机制重大问题研究等工作，部分区域或将借此优化调整。

8.房地产市场“新格局”

北京集聚过多的非首都功能，“大城市病”问题突出……房价持续高涨……引发一系列经济社会问题。高起点、高标准规划北京市副，抓紧研究推进市副规划选址、方案制定等前期工作，加快市副建设。对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

中指点评

北京房价持续高涨成为协同发展规划出台促因。回顾北京房价历史，2009年至今北京商品住房价格由万元/平方米左右涨至当前的25000元/平方米以上，翻了一番，而城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）均价更是由15000元/平方米左右升至超过4万元/平方米。北京房价收入比持续高位，房价涨幅超越城镇居民购房承受能力，引起社会广泛关注。仅管北京多轮限购，但北京房价是房价仍然表现为快速上涨，成为北京“大城市病”的突出表现。

北京非首都功能外迁，稳定城区房价水平。根据京津冀协同发展规划，近三年内将逐步实现北京非首都职能的疏散，据推算，此轮疏散或牵动数百万人口流出，城六区常住人口至2020年将下降15%左右。人口数量减少、结构优化、区域人口均衡化势必撼动北京高房价根基，有效抑制房价持续高涨势头。

北京周边城市房地产迎来新机遇。京津冀协同发展对于三地整体经济、产业、人口均将带来利好，基于此，三地房地产业也将有新一轮飞跃式结构性发展。河北作为北京非首都职能外迁的主要承接省市，将直接提升其人口吸附能力与经济发展水平，吸纳周边人口及京津人口回迁共同促进河镇化发展，带动楼市总体需求进一步扩大，房地产结构、规模均将有明显提升。其中廊坊、保定将先受利好，随着企业、高校等迁入，原有库存去化速度将加快，另外住宅、产业园区及其配套建设也将扩大。而张家口市受冬奥会影响，相关产业地产等迎来发展良机。

严格管控周边地区盲目搞房地产和炒作房价。规划同时强调“对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。”通州作为北京副的规划方案逐渐清晰后，房地产热度持续升温是市场对该区资源聚集具有价值而做出的本能选择。8月通州限购升级，抬高购房门槛、将部分需求甚至市场炒作行为进行控制，从而缓解房价上涨预期，抑制楼市投机行为，为高热的区域楼市降温。但政策收紧的同时，也将影响到部分正常购房需求，部分购房需求人群或将分流转向天津、河北等周边县市。此次规划也明确对首都周边炒热楼市的区域提出政策警示，未来若当地房地产投机需求过盛，不排除出台手段干预的可能。同时，规划还表示，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，这也是为避免北京等超大、特大城市房地产过度开发利用，而从供应端控制地产规模。