房天下产业网讯：中指研究院[微博]7月20日发布《2015年二季度百城住宅用地价格报告》，2015年二季度，住宅土地市场供需规模继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下，政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。价格方面，由于一、二线城市二季度住宅市场销售回暖明显，开发企业拿地目标重点集中在一、二线重点城市，成交结构的影响导致二季度百城住宅楼面价同环比均上涨，其中长三角、珠三角等发达城市群城市二季度土地成交楼面价同环比涨幅显著。溢价率方面，二季度百城住宅用地溢价率明显回升，其中长三角地区增幅明显 。【下载报告】【更多报告】

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一、地价水平：长、珠三角地区楼面价上涨带动百城楼面价上涨 区域分化明显

1.总体分析

百城住宅用地楼面均价继续维持高位，区域分化现象明显。2015年二季度，百城住宅用地楼面均价为2879元/平方米，同比上涨21.5%，环比一季度上涨13.2%，仍然处于较高水平。去年至今，房企为控制风险优先选择抗跌性较强的一、二线重点城市土地，成交结构变化使整体楼面价持续保持高位运行。其中，长三角和珠三角地区楼面均价分别达到5542元/平方米和6317元/平方米，同比分别大幅上涨66.4%和41.0%，是百城住宅用地楼面均价同比上涨的主要原因。除长、珠三角地区以外，其他地区二季度住宅用地楼面价同比均出现下跌。

二季度，100个城市中有44个城市住宅用地楼面均价同比上涨，较一季度增加13个，平均涨幅为72.5%；38个城市下跌，较一季度减少4个，平均跌幅为29.8%；其余18个城市相关时期无土地成交。

2.楼面均价前十位

2015年二季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是厦门、北京、上海、广州、杭州、天津、南京、武汉、温州和宁波，大多位于长三角、珠三角、环渤海地区，楼面价前十名平均价格水平较一季度有所提高。十个城市中，厦门、北京和上海楼面价分列前三名。厦门二季度住宅用地楼面均价为14606元/平方米，环比涨幅超过8成，为楼面价高城市，溢价率为73.1%，目前厦门住宅市场热度较高且住宅用地稀缺使得楼面价高企。北京市二季度住宅用地楼面价达到14141元/平方米，排在第二位。上海二季度楼面价11503元/平方米，排在第三位。二季度楼面价前十城市中仅温州二季度楼面价同比下跌，武汉楼面价同比涨幅达到257.4%。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3.楼面均价后十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是扬州、潍坊、张家港、鄂尔多斯、宝鸡、衡水、乌鲁木齐、绍兴、烟台、营口，主要分布在中西部和长三角地区，价格整体略低于一季度。其中，潍坊、乌鲁木齐、宝鸡和张家港也在一季度后十名之列。二季度扬州共成交3块住宅用地，楼面价为270元/平方米，为百城楼面价低城市，同比大幅下跌89.6%，环比跌幅达到80.5%。潍坊、张家港、鄂尔多斯和宝鸡二季度楼面价同样均低于400元/平方米。此外，乌鲁木齐二季度楼面价虽然仍位于后十名，但同比上涨25.7%，连续两个季度楼面价同比上涨。

4.同比涨幅前十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅大的十个城市依次是石家庄、绵阳、武汉、常熟、宜昌、马鞍山、银川、杭州、贵阳、东营，主要分布在中西部、长三角地区。涨幅大的是石家庄，二季度住宅用地楼面均价为2214元/平方米，同比上涨460.3%。绵阳和武汉同比分别上涨304.8%和257.4%，位列二、三名。但值得注意的是，除石家庄、武汉和杭州外，其余城市所出让土地数均不超过5宗且以底价成交居多。

5.同比跌幅前十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅大的十个城市依次是扬州、吴江、大连、湖州、衡水、汕头、张家港、呼和浩特、鞍山、德州，主要集中于长三角地区，跌幅在40%-90%之间，整体跌幅较一季度略有缩小。其中，扬州跌幅大，为89.6%，吴江跌幅也超过60%。其余城市跌幅在40-60%之间。值得注意的是，同比跌幅大的10个城市中，有5个城市以底价或接近底价成交。其中，吴江、大连、张家港、呼和浩特和鞍山以底价成交，溢价率为零。

二、溢价率：长三角地区溢价率提高带动整体溢价率明显回暖

1.总体分析

百城住宅用地平均溢价率明显回暖。二季度，百城住宅用地平均溢价率为17.5%，较去年同期增长5.2个百分点，较一季度增长6.6个百分点，近六个季度以来首次较上一年同期增长。二季度住宅土地市场底价成交和流拍现象与一季度持平，100个城市中有35个城市溢价率为0%。

具体来看，与一季度相比，28个城市溢价率升高，23个城市降低，18个城市保持上季度溢价率为0%的水平（另有31个城市同时期无住宅用地成交或未公布底价）；与去年同期相比，26个城市溢价率升高，33个城市降低，16个城市无变化（另有25个城市同时期无住宅用地成交或未公布底价）。

2.溢价率前十位

二季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是厦门、南昌、北京、苏州、合肥、武汉、上海、淮安、天津、台州，主要集中于长三角地区，多为一、二线重点城市。厦门、南昌和北京二季度溢价率均超过50%，其余城市平均溢价率集中于19%-50%之间。其中厦门二季度共成交2块住宅用地，平均溢价率达到73.1%，位居，南昌和北京溢价率分列达到59.6%和50.4%，分列二、三位。前十城市中南昌、北京、合肥和台州溢价率较去年同期下降，但仍进入前十名。

3.溢价率较去年同期变化前十位及后十位

二季度，百城住宅用地平均溢价率较去年同期提高幅度前十位城市是武汉、苏州、厦门、天津、杭州、郑州、无锡、淮安、常熟和江阴，主要分布在长三角和中西部地区。其中，变化大的是武汉，较去年同期提高40.5个百分点。苏州较去年同期提高27.7个百分点，位居第二位。厦门溢价率较去年同期提高19.5个百分点，位居第三。其余城市增幅在4-15个百分点之内。十个城市溢价率较去年同期增长幅度大于一季度前十名。

二季度百城住宅用地溢价率较去年同期下降大的十个城市是大连、西宁、兰州、成都、鄂尔多斯、洛阳、绵阳、宜昌、长沙和珠海，绝大多数位于中西部地区。十个城市中同比降幅大的是大连，较去年同期大幅下降42.9个百分点，西宁下降42.3个百分点，第二，兰州降幅同样超过40个百分点。其余上榜城市溢价率降幅在10-30个百分点之间。从变化情况来看，十个城市整体降幅较一季度有所收窄。从溢价率水平看，有7个城市均以底价成交，平均溢价率为0。

三、五大区域：长三角、珠三角楼面价同环比大幅上涨 各大区域溢价率普遍回暖

1.楼面均价及涨跌幅

长、珠三角价格同比显著上涨，其它地区回落。2015年二季度，珠三角地区楼面均价为5542元/平方米，仍然是楼面价高的区域，楼面价同环比涨幅分别达到41.0%和56.6%，环比涨幅为各区域大。厦门为珠三角地区楼面价高城市，楼面价14606元/平方米，同比上涨23.1%。长三角地区住宅用地楼面均价为4168元/平方米，同比上涨66.4%，环比上涨52.5%。上海为该区域地价高的城市，楼面均价为11503元/平方米，同比上涨35.1%，环比上涨54.9%；环渤海地区二季度楼面均价为2532元/平方米，同比下跌14.4%，环比下跌14.6%，为同环比跌幅大区域。北京为京津冀地区楼面价高城市，楼面均价为14141元/平方米；中西部地区二季度楼面均价1857元/平方米，同比下跌1.0%，环比下跌1.2%。武汉为中西部地区楼面价高城市，楼面价为6792元/平方米。东北地区楼面均价在各区域中低，为1608元/平方米，同比下跌3.5%，环比上涨13.2%。东北地区中大连楼面均价高，为2696元/平方米，但同比跌幅达到57.3%；珠三角和长三角地区楼面均价高于百城平均水平，其它地区均低于百城平均水平。

2.溢价率及变化

溢价率较去年同期普遍回暖，长三角地区回升明显。二季度，除东北地区外其他区域溢价率较去年同期均回暖，长三角地区回升明显。具体来看，二季度长三角地区溢价率为27.7%，上升至五大区域高，溢价率较去年同期、较上季度分别增长9.6和18.7个百分点，增幅均为各区域高；苏州溢价率48.5%，在该区域中高。环渤海地区溢价率为19.8%，在各区域中排在第二，较去年同期、较上季度分别增长3.0和6.6个百分点；其中北京溢价率50.4%，为该区域高。中西部地区溢价率为9.1%，较去年同期增长1.9个百分点，较一季度下降1.3个百分点；其中南昌溢价率59.6%，为中西部溢价率高的城市，溢价率较一季度增长35.0个百分点，较去年同期下降4.9个百分点。珠三角地区溢价率较去年二季度增长1.0个百分点至9.0%，值下降到第四名，较一季度下降3.6个百分点；其中厦门的溢价率在该区域高，为73.1%，较去年同期、较上季度分别增长19.5和46.7个百分点。东北地区溢价率在五大区域中仍为低，仅为2.5%，较去年同期下降4.5个百分点，较上季度增长0.6个百分点；其中哈尔滨溢价率为8.3，为区域内高。

四、十大城市：十大城市楼面价、溢价率同环比显著上涨 增幅大于百城平均水平

1.楼面均价及涨跌幅

十大城市住宅用地成交楼面价普涨。二季度，十大城市住宅用地平均楼面均价为6317元/平方米，约为百城平均水平（2879元/平方米）的2.2倍，十大城市楼面均价仍然明显高于百城平均水平。同比来看，十大城市住宅用地平均楼面均价同比上涨39.2%，而百城为同比上涨21.5%，其中武汉、杭州同比分别上涨257.4%、122.6%；环比来看，十大城市环比上涨15.9%，其中，武汉、天津环比分别上涨168.4%和71.5%。十大城市二季度只有重庆楼面价同环比均下跌，一、二线重点城市住宅销售回暖明显使得此类城市土地市场价格继续上涨。

2.溢价率及变化

十大城市住宅用地平均成交溢价率较去年同期增长，增幅大于百城水平。二季度，十大城市住宅用地平均溢价率为20.9%，连续第13个季度高于同期百城平均水平。与去年同期对比来看，十大城市住宅用地平均溢价率较去年同期提高7.1个百分点，增长幅度大于百城（6.7个百分点）。与一季度相比，十大城市住宅用地平均溢价率增长6.7个百分点，略大于百城增幅（6.6个百分点）。

3.各城市情况

北京楼面均价为十大城市之首，武汉同环比大幅上涨。二季度，北京楼面均价为14141元/平方米，位居十大城市之首；上海以楼面均价14503元/平方米位列第二；广州楼面价为10997元/平方米，位居第三，其余城市均低于10000元/平方米。十大城市中重庆楼面价低，为2199元/平方米，深圳二季度无住宅土地推出。同比来看，武汉同比上涨257.4%，涨幅大，杭州同比上涨122.6%，位列第二；仅成都、重庆楼面价同比下跌。

北京溢价率高，武汉溢价率较去年同期、较上季度均大幅上行。二季度，十大城市中，北京住宅用地平均溢价率达50.4%，虽然较去年同期下降0.2个百分点，仍为十大城市高；武汉溢价率40.5%，排在第二。上海溢价率为37.1%，排在第三，其他城市溢价率在4%-20%之间。其中除广州、重庆溢价率为别为5.9%和4.2%以外，其他城市溢价率均大于10%。从变化情况来看，十大城市中武汉溢价率较去年同期增长40.5个百分点，增幅大；成都溢价率较去年同期下降29.5个百分点，为降幅大城市。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

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