欧阳捷:住房市场的机会与陷阱

2015-05-16 16:58:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:5月16日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。会议发布了新中国房地产上市公司研究报告及新中国房地产上市公司名单,莫天全、刘洪玉、张永伟、黄瑜、李迅雷等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会

2015中国房地产上市公司研究报告

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新城控股高级副总裁欧阳捷先生

新城控股高管欧阳捷先生

欧阳捷:尊敬的各位嘉宾,大家好!我跟大家分享一下我们研究的成果,题目是住房市场的机会与陷阱。住宅市场是的方向毋庸置疑,但是有没有价值?我以这些问题跟大家分享,个是回归一线城市是共识,但一定是对的吗?第二个二线城市有没有陷阱?第三个三四线城市还有机会吗?我们希望给大家分析和思考的逻辑。

个问题回归一线是共识,但一定是对的吗?以上海为例,上海市商品住宅的销供比是1.015:1。新开工多少竣工多少。上海到底有多少存量房,有589万套住房,这是目前的存量,是按照户均100平米算的。左边是上海的户籍家庭数,是527万户,相当于户均1.1套住房,只有0.1套可以用来在市场上流通,作为二手房买卖或者出租。还有一个是上海外来常住人口,接近1千万,户均人口数比户籍人口数家庭少。395万户相对让出来的0.1多余的住房是远远不够的,我们可以认为外来常住人口几乎没有住房。

上海每年结婚人口,离婚人口还要更多。上海户籍人口缺口400万套,加上每年市场10万套需求,性改善需求不计,这些房子都是我们的缺口,不管是买还是租房都需要房子这都是缺口。从52年以来上海累计住房竣工面积6.14亿平米,如果按照80平米是768万套住房。上海住房供应按照过去六年年均竣工面积现有库存量也就这点。上海土地储备10年前上海销售面积高于规划,供应的上市面积和销售面积差距不大,上海基本上没有多少土地储备。

因此我们觉得上海土地供应有大的缺口。每年的土地供应是在控制,每年的竣工面积,销售面积,可建面积远远低于缺口。上海真的是无地可供吗?我们会发现这张图红色的部分增加很多,增加的这部分反映出来这部分全部是建设用地,建设用地在上海只占到50%,剩下的是河流,园林。上海是不是真的无地可供?96年到06年10年增加了550平方公里,05年到2020年规划增加588平方公里,所以它的供应压缩。

上海占用农业用地计划下降,新增建设用地逐年下降。右边绿色的是2020年规划用地面积,上海到2020年不再新增建设用地。上海近10年房屋住房销售数量不断下行,和房价一路攀高呈现鲜明的对比。看到大户型的面积增长速度高于中小户型的面积,但一路都是向上的。二手房市场的销售已经超过一手房销售,当然二手房的价格也已经赶上新房。这是农业土地价格成长,按照这个成长性远远高于房价的成长,到2018年房价和地价已经趋同。

房价虽然好但是地价在喉咙口,到2013年房价地价差1.2万,从13年开始很多企业返回上海,但到14年下降到8600元,大家可以想像利润空间到底有没有,所以开发商在上海不一定都是赚钱的。从这个情况来看,我们觉得房价地价已经不成比例,在这样的情况大家如果都回归一线城市,上海真的还是我们开发商的盛宴吗?

我们觉得一线城市不见得是我们机会,企业全部涌到上海如果看不透冒然进来可能后会有苦果。二线城市人口流入明显,二线城市的销售总体看好,房价不涨反而跌落主要是外来人口,所以他们对价格的敏感度大,在这样的情况下,我们并不认为未来房价形成上涨的趋势。我们房价可能在去年因为促销,今年恢复正常价格,不意味着未来房价持续上升,利润持续增长。

开工方面二线城市开工大多趋向积极。可以看到二线城市的呈现积极状态是因为销量上升。二线城市的出清周期还是比较好的,二线城市大部分在建施工面积偏大,小于4年的这样的城市比较好。部分城市土地存货消化周期差,已经有13城市的消化周期超过15年。

房价地价差跟上海相比好不了多少,在房价差里面存在风险,对企业的成本控制能力是极大的考验。蓝线是福州,紫线是苏州,他们的房价差在拉大,我们觉得这是好消息,对有些企业是机会。土地储备量过大,房价地价差过小的城市,即便有经济增长,人口导入我们觉得风险也很大。

案例分析,武汉规划到2020年常住人口达到366万户,武汉94年到04年开工竣工的面积101万套住房,总的来看余量不多。从09年开始近5年的时间,武汉每年供应土地量平均达到3千多万平米,如果是这样的概念,左边是现有的供应179万套住房,如果加上年均成交30万套住房土地供应只有要6年就可以达到160万套,按照这个土地规模持续供应下去,到2020年已经满足他的规划人口,不需要供应土地。如果继续延续土地供应政策市场一定会逆转,对于这种城市大家还是要警惕未来城市土地供应需求是什么,对于房地产企业和政策都需要压抑一下自己的欲望。武汉的房价地价差目前是扩大的,如果继续大幅度扩大风险会累计。

三四线城市经济的增长不弱于GDP增速,有18个城市商品住宅销售三年增速大于10%,销售驱动仍然是靠价格,我们看到大部分城市的销售是没有增幅的,即便保定有京津冀一体化的概念,它的价格增幅不到2%。开工销售比也是大于1,说明我们销售多,开工少,因此在三线城市还是以去库存为主。库存压力大,远远高于二线城市,三四线城市消化周期绝大多数高于3年,房价地价差还在呈现下降趋势。我们认为三四线城市依然存在机会,库存消化周期短,房价定价差,留用空间的市场是值得大家关注的。

在这样的情况下城市板块研究重要,应对的措施还有去库存,迎合政策,轻资产能力。新城目标已经进入18个大中城市,不排除进入三四线城市,我们认为未来房地产市场的分化还是会加速,我们必须跑在前面,我们争取到2020年进入商业地产梯队,希望以前瞻的研究和背后逻辑体系分析整个大势,希望给大家借鉴,谢谢!

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