王晨宁:房地产金融变局与创新

2015-05-16 16:46:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:5月16日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。会议发布了新中国房地产上市公司研究报告及新中国房地产上市公司名单,莫天全、刘洪玉、张永伟、黄瑜、李迅雷等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会

2015中国房地产上市公司研究报告

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中信建投投行部执行总经理王晨宁先生

王晨宁:各位朋友下午好,感谢主办方对中信建投投行的邀请。我们去年跟海印股份做了商业地产中国境内单,之前部门推的时候我们去了很多商业地产公司,其实效果并不好,大家对这个产品不接受,后来我们找到海印股份,从他身上我们做了ADS单,我们希望找到有普遍应用价值的金融产品。

去年牛市,今年上半年也是牛市,但是整个房地产上市公司其实并不很受追捧,万科190亿的净利润,市值1400多亿,乐视网也是1400亿的市值。新三板有2500家,地产类的公司只有3家,而且这3家是一般的经纪公司或者网络公司。说明很多银行的正规军今年开始也做新三板,说明整个新三板价值被整个社会所认可。

还有一个数据就是目前整个房地产市盈率只有20倍,整个创业板110多倍,房地产行业的上市公司已经不像前几年是市场的热点,我发觉虽然新三板很火,但是中信建投地产团队还是根植在这个行业,中国136家地产公司都在做调整。首先是做财务结构的调整,一个是去库存,一个是去。去有效的办法就是现在的股权融资,证监会从09年10月份开始对房地产融资已经收紧。房地产本来是吸金能力强的行业,实际上开闸以来融资的情况并不好。再一个是去库存,大家也在努力做,去库存怎么做?,还有一点是找到能够接盘的新的融资工具。

还有一个是产品结构的调整,比如万达,很多不同公司在细分领域做切换,比如从住宅切换到商业,商业切换到旅游,旅游切换到养老,大家都在做尝试性的探索,这就是产品结构的调整。

再一个是产业结构的调整。未来两三年房地产都不是乐观,行业也意识到这点,是不是还只走房地产这条路?我觉得至少60%的人在想是不是要探索新的发展道路。其实大部分公司的股价有70%都是20以下的,房地产融资中困惑的地方就是市场不追捧,我们中信建投销售能力强,但我们还是感觉到房地产销售还是有很大压力。在2010年的时候很多房地产公司都选择了矿业,在目前的环境下大家可以跨界,但是真的要选准这个行业,通过跨界对你的股价起着重要的作用。房地产行业大家都在等待,这几年房地产是调整的年代,在这个时代就是调整,等待,选择。

给大家看一些数据,这些数据说明我们现在有效的工具就是创新。我们在13年5月证监会放开了房地产再融资的闸门。我们预测5月份开闸,2013年上半年我们走访了很多公司,果真在5月份开闸了。开闸之后由券商做核查,批准预案的只有40家,15年1月之前改成券商核查后只剩下26家,目前是50家。130多家房地产公司,只有20家公司做完了股权融资。

首先是同业竞争,我们国内房地产公司上市的特点就是借壳,基本上没有融资,没有融资就意味着券商没有信息孤岛,可能有的公司就会有同业竞争的东西出现,这是证监会在审核融资的时候严格把关的。还有一些公司觉得做旅游地产就不是同业竞争,这其实是有很多融合的地方。还有一个是土地使用问题,几乎的房地产公司都有这样的问题,其中典型的就是跟政府在鼓励设计开发问题上有纠纷这个问题也是证监会让券商看重的问题,这样导致房地产公司没有实现融资。

还有一个是再融资的情况,分为三年期和一年期,由于很多上市公司对这个品种进行滥用,所以对三年期全部可以补偿的政策收缴,他也需要流动资金套你应该要多少融资,我们现在是去库存阶段,这样和整个企业发展的战略正好矛盾。我们手上有很多方面融资的平台,房地产行业和其他行业不一样,它现在在去库存,而且又很需要资金,通过资金去,很多公司可能觉得需要发行100亿,实际算下来它可行的项目也就是一二十亿。再一个是者对地产的预期不高,如果企业真的要做跨界经营效果还是不错的。

后讲一下REITS。大商业地产和旅游地产是这个行业发展重要的保证,我们互换这样的企业出现。我们感到中国房地产市场庞大,需要政府的有关政策落地,这样整个地产行业会迎来新的健康发展的周期。

标签: 研究成果王晨宁

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