房天下产业网讯：5月16日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。会议发布了新中国房地产上市公司研究报告及新中国房地产上市公司名单，莫天全、刘洪玉、张永伟、黄瑜、李迅雷等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会

2015中国房地产上市公司研究报告

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房地产业在宏观经济模型中的作用" alt="北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究企业研究所副所长张永伟先生" src="//cdnn.soufunimg.com/img/news/2015_05/16/industry/1431763963258_000.jpg" width="550" height="366" type="image"/>

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究企业研究所副所长张永伟先生

张永伟：积极把握经济新形势下的行业新变化，推进房地产企业转型

房地产市场发展很多时候是受外部影响，是宏观经济决策模型对房地产定位的影响，外部的定位、政策的决策往往对房地产行业产生很大影响。对比过去房地产行业在宏观经济模型的定位和现在形势会发现有一些变化，我想就这些变化的观点和大家做沟通。

从宏观角度看房地产是想讨论两个问题，一个是在现在经济下行压力比较大的时候，我们又要努力提高经济发展质量的情况下，我们怎么样认识房地产在宏观任务中所扮演的角色。对企业来讲，如果房地产在宏观决策中发生了变化，企业如何适应产业决策的转型，从宏观角度看待房地产产业变化有两个落脚点。

个我们这个行业在宏观资本链条中所扮演的角色。讨论一个产业的时候，简单说就是“钱进去了产值才能出来”，意味着资本和资金的流动在经济格局中所起的重要作用。企业的融资渠道包括银行、资本市场。过去更多的依靠间接融资的时候，银行资金的配置往往决定了一个产业的地位，也决定了产业的命运。

 在资本市场比较向好的时候，银行的资金和股市资金的流动对整个宏观经济中资本链条的流动所产生的影响是巨大的。当股市向好的时候，过去企业依赖的银行资金和社会资金更多流向股市，意味着资金的配置偏离房地产行业，甚至偏离实体经济。因为资本的存量是有限的，这种配置方式的转变或者流动方式的转变影响到一个产业钱进去产值能不能出来的时间点。

有的学者说当股市向好的时候，老百姓比较高兴，在大家从股市淘金之后，如果下一步的资金会从股市流向楼市的话，意味着房地产在资本链条中扮演重要的角色。宏观方面重要的任务就是希望实体经济得到足量的配置，更希望将股市的发展和实体经济的融资有机结合，避免股市对实体经济发展产生资本抽血的作用。

从宏观决策角度，是不是更盼望有新一轮重量资金，也就是大密度的资金重新流入房地产行业，或者更主要的流向实体领域。这样的资本流向抉择对宏观决策者来讲是很重要的考量，因为资本存量是有限的，配置领域的需求是不一样的，资本流向哪个领域会迎来起飞的时机。要理解房地产产业在宏观大资本链条中所应该扮演的角色。

在经济链条中，就房地产行业所扮演的角色而言，过去有观点认为房地产是支柱产业，之所以称之为支柱产业是因为它有很强的拉动性，这张图表示房地产对上下游产业拉动的示意图，比如对资本品的拉动，像钢铁、建材、水力、电力；再上游是材料等用于房地产和基础设施领域的产业；再上游是二次能源、一次能源，拉动的成分不一样，拉动力也不同，对钢铁行业的拉动超过40%，建材行业高度依附房地产行业，依附值60%。过去我们认为房地产行业具有极强的产业拉动性，它起来了整个产业链条就起来了。

在整个产业链条中，有学者认为应该继续将房地产行业作为拉动一系列产业发展的牛鼻子或发动机。但是这个方法遇到一个挑战，由于近几年来我们经济增长进入中高速的发展期，在经济增速减缓的情况下，过去靠房地产行业拉动的领域都遇到严重的产能过剩问题，像汽车、钢铁、水泥、化工、一次性能源基本上都处于行业过剩，有的甚至严重过剩的状态。在这样的情况下，如果要解决产能过剩，一种逻辑就是让房地产行业再实现规模发展，产能过剩就得到一定的消减。这种思路遇到的问题就是它所拉动的是化解性的产能，是以技术水平存量为主的，往往很难拉动经济向高质量增长或者实现更优结构的方向发展。如果低于水平存量的再复苏很可能使经济出现波动性，有学者认为这种复苏是一种脆弱的，不可持续的。这种复苏不一定能够实现经济的上台阶。

从宏观链条来看，房地产业的发展和我们如何化解产能，如何让经济提质增效密切相关，这种相关性有两种不同的解决思路，两种解决思路都需要高质量的结构化改革实现经济的上台阶，能够接受产能过剩，两种不同的思路决定宏观研究者如何定义房地产业在新常态下，经济链条中它所应该扮演的角色。

第三个是房地产在地方经济发展过程中的角色。过去地方政府很着急，因为这个行业对地方GDP贡献很大。从全球来看，两者有基本的相关关系，一个城市经济发展水平和居民的收入水平和房价的关系多数是正相关的，当然有的地方这种关系不一定能成立，发展水平越高，居民收入越高当地的房价也是偏高的。有争议的状况是一个城市经济发展水平并不高，经济质量很差，居民收入也不高，但房价高，这是脱媒化的发展方式，是一种畸形的方式。这种发展方式导致地方没有更多的经济收入来源，他的收入更多依靠土地和房地产收入，在经济新常态下，这样的城市发展方式是不是受到鼓励？如果不鼓励这种脱媒的、简单的发展方式，过去支撑政府的财源结构如何适应新的地方发展压力的要求做出调整，这需要深入讨论。这种变化鼓励还是不鼓励？这样的选择也决定了房地产产业在地方发展中的角色。

从上面这几个表述来看，未来房地产行业的发展必须与城市的转型发展相一致，它自身才能是可持续的。如果在脱媒的城市中大搞房地产，也许过去容易取得成功，可能未来就具备一定的风险性。在新的调整下，很有可能我们产业在宏观经济模型中扮演的角色会发生变化。这样的话，房地产业自身应该基于这种变化，加快实现转型升级。产业转型升级从宏观的角度来讲首先是产业自身的升级，这个行业既是传统产业，也是高资本密集的行业，升级的空间巨大，当然并不是说房地产行业自身发展没有，这应该是明确的观点。

第二个除了他自身的升级之外，应该嫁接新的价值链，“互联网+”可以改变众多的行业，能够生成诸多新业态、新商业模式。互联网+汽车、电子、房子之后确实有很大变化。过去房地产是单一的角色，如果用“互联网+”的思想，可以产生房地产+的商业模式，存在潜在的商业价值创新点，就会形成企业或者行业新的发展模式。除了自身的升级之外，房地产未来的转型更多还要关注房地产+，房地产附加功能的提升。

第三个新一轮的资本平台处在变革的时候，高资本密集型的行业，或者属性相对单一的产业确实有业务重组的选择，嫁接一些高创新，高回报的业务，目前在资本重组的时机比较理想的情况下，业务资产的重组将会成为房地产行业转型重要的亮点。企业的转型应该与宏观战略的发展相匹配。房地产行业是典型的宏观影响接受型的行业，它自身能影响宏观经济，但更多的是它要接受宏观对它的影响，是对国家宏观战略的跟进，依据宏观上正确的把握，在微观决策上踩准时机，我们看到很多公司宏观想得不错，但是真正做微观决策的时候，往往踩错时间点。

谢谢各位！