房天下产业网讯：5月16日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。会议发布了新中国房地产上市公司研究报告及新中国房地产上市公司名单，莫天全、刘洪玉、张永伟、黄瑜、李迅雷等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会

2015中国房地产上市公司研究报告

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北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生

刘洪玉：尊敬的各位来宾，大家下午好！我先给大家报告一下我们对上市公司研究的方法。这是第13次做上市公司评价，我们在今年做评价的时候，面临的是新课题，从过去快速的增长环境变成新常态，在新的常态发展状况下，大家都在探索应该怎么发展。在这样的新环境下，我们再次做上市公司的研究，我们发现有很多企业在主动进行创新、改革，调整适应新的环境，而且获得了好的业绩。

我们研究工作的指导思想和原则跟以前是一样的。所研究的对象还是按照我们过去一直以来坚持的标准，包括在上交所、深交所、港交所、境内外两类房地产上市公司，按照上市公司分类的规定确定的。

关于研究的方法体系，这次我们只是在财务稳健性评价方面做了小的调整，新增加了现金比率这样的指标来反映上市公司实时的偿还流动负债的能力。这跟我们当前面临的环境特征密切关联，因为大家都关注，尤其是资本市场者关注房地产企业的短期偿债能力。

综合实力，仍然按照企业的经营规模、财富创造能力、价值、财务稳健性四个方面进行综合评价，得出企业的综合实力。

经营规模，从总资产、营业收入、利润总额、市值四方面进行评价。

财富创造能力，从税后净营业利润和资本成本两方面的指标进行财富创造能力的研究。

企业价值评价也没有太大变化。

财务稳健性，增加了二级指标现金比例的评价。

重点是在新的环境下，我们现在面临比较好的房地产融资环境，怎么充分利用这样好的环境，打造企业融资平台。首先给大家介绍一下我们也在对房地产上市公司做研究，先讲一下我们近几个研究的发现。个研究是关于房地产市场以及房地产市场相关的风险，尤其是和金融市场之间的关系，防范系统性的金融风险。我们发现房地产市场跟房地产金融系统性的关联性，一个是从普通的消费者在买房的时候和金融体系发生关联；再一个是房地产企业融资和金融机构发生关联；再一个房地产企业上市和资本市场发生关联，而买房的人现在是预售的方式，完成交付之前需要由开发企业提供担保。

我们发现企业这个渠道是房地产市场和金融系统性风险之间关联很重要的渠道，我们试图看一下是不是有关联，所以我们研究了房地产的波动对房地产开发企业的偿债能力、融资能力、违约概率的影响，得到了一些结论：房地产价格波动对企业长短期偿债能力产生的影响存在差异，房地产向下调整带来存货价值的下调，企业总体上具备长期的偿债能力，但可能会引发短期的偿债能力不足的情况，主要是影响了流动性。

房地产波动会对企业的融资能力产生显著的同向影响，房地产价格向下调整的时候比上涨的时候对企业的融资能力影响更大。从资本市场者来看，市场向上的时候更愿意提供融资的支持。企业违约率变化和房价的波动显著相关，房价水平高的时期企业违约概率低、信用等级高，房价水平低的时候企业违约概、信用受到影响。我们国家房地产开发企业有高负债、高存货的特点，房价大幅下跌可能会引发企业流动性风险。企业股价的变化会受到房价波动显著同向的影响，现在看来过去半年多的时间不是这样的，但是从长期规律来看，有正相关的关系。

我们研究了房地产企业融资成本敏感性的问题，很多社会舆论是房地产企业对融资成本缺乏敏感性，从理论分析上发现资本成本的敏感性会受到企业和偿债压力的影响，我们实证研究发现无论规模大小，房地产企业对融资的资本成本都不是敏感，体现出快速扩张、抢占市场的发展特征。大家更重视高增长分享发展机会的时候，对资本成本确实缺乏敏感性。不同的企业对融资的资本成本不敏感的原因是有差异的，大型企业不敏感主要的原因是相对高，中小企业对融资成本不敏感原因是跟其面临的偿债压力相关。

建议：面临经济新常态，要适当调整融资策略，对大型企业来说，对资本成本不敏感的原因主要是依赖比较高的，未来房地产市场如果呈现下降趋势，大型企业就要关注资本成本的变化，控制高成本资金的融资规模。过去高的融资成本可以转嫁到房价上，但是未来转嫁的渠道受到制约，一个是因为宏观经济进入新常态，再一个是因为房地产市场本身也进入了供求均衡，跨越了供求短缺的时代，水平下降，竞争更加激烈。

对于中小型企业，融资对资本成本不敏感主要是因为场外压力大，随着市场的变化，企业融资的压力呈现上升趋势，中小企业应该合理使用债务重组等等手段，尽快走出困境。

随着资本市场环境向好，如何加强多元融资平台的建设。加强对房地产相关金融的支持，尤其是房地产开发企业合理融资的需求，一个是扩大市场化的融资渠道，企业发债融资成为主要的融资工具。根据2014年央行的统计，公司信用类发债规模迅速扩大。另一个是机构者的类型多元化，尤其是保险基金、社保基金这一类资金充沛的大机构者越来越成为我们房地产市场比较重要的力量来源，股票市场也是好的市场，所以我们面临着比较好的资本市场环境。 在大的环境下，去年一年10研究组收集数据的时候列举了去年一年房地产上市公司融资的案例，有债务融资、IPO、公司再融资等等，这些融资方式都发挥了很好的效果。

提到多元融资平台建设，多元融资还是在私人和公开两个融资渠道，公司上市融资做得多。现在大家正在积极探索，目前房地产和租金的比例关系稍微有一些问题，如果市场障碍解决了，会有比较多的IPO的情况出现。

公开市场债务融资也在筹备，这跟我们房地产上市公司关联不是太大。私人市场的债务融资，过去一直是主要的融资渠道，开发贷款、家庭融资是主要的渠道，现在构建多元融资平台，更多的工作可能在私人市场的权益融资，也就是过去经常和银行、PE机构合作的。我们发现房地产企业直接可以吸引私人者和机构者的，参与到房地产企业所的项目中。在这个过程中，房地产企业找到更多权益类的者，有助于企业开展更多大规模、长周期的项目，充分发挥房地产企业专业化的管理能力。

从美国房地产的资本渠道来看，私人者是重要的渠道。我们国家机构者和个人者的能力已经具备了，过去他们自己效果不一定好，如果我们有专业的企业给他们提供代理的服务，未来这应该是重要的发展方向。

房地产领域，我们经常看到，有的房地产企业是基金的管理者，有的是资产的管理者和开发者，现在大家更追求既是基金的管理者，又是资产的管理者，同时还是开发商，或者一个公司有、开发、管理三方面的功能。从这个意义来说，多元融资平台的建设，一个是在房地产资本市场进行结构版图的拓展，另一个是打造房地产企业具备和这个版图相匹配的公司能力。