中国指数研究院 CREIS中指数据

一季度百城住宅用地楼面价同比上涨 溢价率继续低位徘徊

2015年04月20日14:00 来源:中国指数研究院
[提要] 2015年一季度,全国土地市场继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下,政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。
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房天下产业网讯:中国指数研究院[微博]4月20日发布《2015年一季度百城住宅用地价格报告》,CREIS中指数据显示,2015年一季度,全国土地市场继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下,政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。【下载报告】【更多报告

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2015年一季度,全国土地市场继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下,政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。3月27日国土资源部与住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,未来高库存地区将进一步减缓土地供应,土地整体供应量将继续维持低位。价格方面,由于目前一、二线重点城市土地资源有限,供地规模与质量均有所下降,导致长三角、珠三角等发达城市群城市一季度土地成交楼面价同环比明显下跌,而中西部、东北区域内城市由于去年同期土地楼面价基数较低,今年一季度价格有所回升,并带动百城楼面价同比上涨。溢价率方面,百城住宅溢价率继续低位运行,长三角、珠三角地区降幅明显。

百城住宅用地楼面均价 继续维持高位。2015年一季度,百城住宅用地楼面均价为2559元/平方米,较去年同期上涨2.0%,环比去年四季度下跌12.9%,绝对量仍然维持较高水平。100个城市中有31个城市住宅用地楼面均价同比上涨,42个城市下跌,其余27个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多;价格较低的城市主要集中在中西部地区。从涨跌情况来看,中西部二线重点城市同比涨幅较大,跌幅较大的城市以长三角地区三四线城市居多。

底价成交现象增多,溢价率持续下行。2015年一季度,百城住宅用地平均溢价率为11.1%,比去年同期下降5.6个百分点,较去年四季度增长0.9个百分点,连续五个季度同比下降,长三角、珠三角地区城市溢价率普遍下降,是本季度百城住宅用地平均溢价率下降的重要原因。此外,一季度共有34个城市成交住宅用地的溢价率为零,以长三角城市居多。溢价率较高的城市主要集中在中西部和珠三角地区,而同比下降较多的城市则主要位于长三角和珠三角地区。

中西部楼面价、溢价率同环比均上涨,长三角、珠三角下降明显。2015年一季度,中西部地区楼面均价为1863元/平方米,环比上涨2.0%,是唯一同环比均上涨的区域;同比上涨40.7%,同比涨幅为各区域高。珠三角地区楼面价绝对值仍为五大区域中高。溢价率方面,中西部地区溢价率为11.1%,同比增长3.0个百分点,环比去年四季度增长9.2个百分点,为溢价率增幅大城市。长三角地区溢价率同比下降14.6个百分点至9.0%,降幅为五大区域中大。

十大城市楼面价、溢价率同比明显下跌。一季度,十大城市住宅用地平均楼面均价为5452元/平方米,同比下跌9.5%,而百城为同比上涨2.0%,其中广州、上海同比分别下跌49.0%、16.1%。溢价率方面,十大城市住宅用地平均溢价率为14.2%,较去年同期下降10.2个百分点,下行幅度大于百城5.6个百分点,其中上海溢价率同比降幅大,为49.7个百分点。广州、上海等一线城市一季度地成交地块质量降低影响十大城市楼面价同比下降。

一、地价水平:中西部地区楼面价上涨带动百城楼面价维持高位,区域分化更加明显

1.总体分析

百城住宅用地楼面均价走势(年度)

百城住宅用地楼面均价继续维持高位,区域分化现象明显。2015年一季度,百城住宅用地楼面均价为2559元/平方米,较去年同期上涨2.0%,环比去年四季度下跌12.9%,仍然维持较高水平。去年至今,各地方政府减缓了土地供应节奏,加之房企为控制风险优先选择抗跌性较强的土地,使整体楼面价持续保持高位运行。其中,中西部地区楼面均价为1863元/平方米,同比大幅上涨40.7%,是百城住宅用地楼面均价同比上涨的主要原因。除中西部地区以外,环渤海地区住宅楼面价同比上涨1.0%,而其他地区由于去年一季度市场较热,楼面价基数较高,楼面价同比均出现下跌。

一季度,100个城市中有31个城市住宅用地楼面均价同比上涨,较上年四季度减少4个,平均涨幅为41.2%;42个城市下跌,较上年四季度减少2个,平均跌幅为30.7%;其余27个城市相关时期无土地成交。

2.楼面均价前十位

2015年一季度,百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是北京、温州、杭州、厦门、上海、广州、南京、宁波、深圳和天津,大多位于长三角、珠三角地区。由于一季度一、二线重点城市的土地供应量与地块质量有所下降,楼面价前十名平均价格水平较去年四季度下跌29%。十个城市中,北京、温州和杭州楼面价分列前三名。北京一季度住宅用地楼面均价为13768元/平方米,环比略有下降,但仍为楼面价高城市,溢价率为31.5%。温州市一季度仅有一块住宅用地成交,成交价格达到11602元/平方米,排在第二位。杭州一季度住宅用地供应量明显下降,使得楼面价回升至10445元/平方米,排在第三位。上海一季度核心城区住宅用地供应量较小,楼面价下降至7427元/平方米,排在第五,但其闸北区一宗住宅用地成交楼面价达到34871元/平方米,为一季度百城楼面价高地块。

2015年一季度百城住宅用地成交楼面均价前十名

3.楼面均价后十位

一季度,百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是鞍山、张家港、聊城、马鞍山、宝鸡、惠州、乌鲁木齐、包头、潍坊、株洲,主要分布在中西部地区,价格整体与去年四季度后十名基本持平。其中,乌鲁木齐、宝鸡和潍坊也在去年四季度后十名之列。一季度鞍山楼面价为334元/平方米,为百城楼面价低城市,同比大幅下跌77.0%,环比跌幅达到51.2%。张家港和聊城一季度楼面价同样均低于400元/平方米。此外,乌鲁木齐一季度楼面价虽然仍位于后十名,但同环比涨幅分别达到76.9%和51.3%,楼面价上涨明显。

2015年一季度百城住宅用地成交楼面均价后十名

4.同比涨幅前十位

一季度,百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅大的十个城市依次是昆山、兰州、南京、威海、常州、宜昌、乌鲁木齐、南昌、天津、日照,主要分布在中西部、长三角和环渤海地区。涨幅大的是昆山 ,一季度住宅用地楼面均价为1480元/平方米,同比上涨680.5%。兰州和南京同比分别上涨139.5%和107.7%,位列二、三名。但值得注意的是,除常州、南京和天津外,其余城市所出让土地数均不超过5宗且以底价成交居多,宜昌、日照一季度仅有三宗土地出让,威海、乌鲁木齐、南昌出让4宗土地,昆山、兰州出让5宗地。其中,昆山、兰州、威海、日照均以底价成交,溢价率为零。

2015年一季度百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅前十名

5.同比跌幅前十位

一季度,百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅大的十个城市依次是常熟、张家港、鞍山、中山、湖州、长沙、绍兴、苏州、台州、三亚,主要集中于长三角地区,跌幅在50%-80%之间,整体跌幅大于去年四季度。其中,常熟跌幅大,为78.1%,张家港和鞍山跌幅也超过70%。其余城市跌幅在50-65%之间。值得注意的是,同比跌幅大的10个城市中,有8个城市以底价或接近底价成交。其中,常熟、张家港、鞍山、长沙、绍兴和苏州以底价成交,溢价率为零。其他城市的溢价率不足1%。

2015年一季度百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅前十名

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