定调稳定住房消费 货币、财政政策调整刺激需求
2015-04-20 13:29:00 房天下产业网 来源:中指研究院
房天下产业网讯:中指研究院[微博]4月20日发布《2015年一季度中国房地产政策评述》2015年一季度,两会强调稳消费、促需求,层面房地产宽松政策已基本到位,而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求。市场销售已出现好转,后市向好预期增强。我们认为,未来房地产市场仍将秉持去库存主基调,货币政策和财政政策或有进一步的调整,而地方自主调整可能性继续强化,对调整政策的落实执行和对需求进一步刺激将成为影响未来市场的关键。【下载报告】【更多报告】
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1.2015年一季度中国房地产政策评述
1.1 定调稳定住房消费 自住和改善性需求获支持
1.1.1 两会坚持分类指导思想 鼓励自住和改善性需求
两会确立今年政府工作任务,多项政策助力稳增长。2015年3月3日-15日,政协第十二届委员会第三次会议和第十二届人民代表大会第三次会议 相继召开,全面深化改革仍是本次两会焦点。国务院总理李克强作政府工作报告,确立今年政府工作的10项主要任务,并且明确提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。
定调稳定住房消费,放权地方鼓励自住和改善性需求。2015年将迎来宏观经济更为严峻考验,保持市场平稳发展、稳定住房消费成为房地产业重要任务,亦是加快培育消费增长点的重要组成部分。对房地产稳消费的表态,有利于提振市场信心,稳定市场预期,为整体经济实现保增长目标提供基础。同时两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调,并提出要支持居民自住和改善性住房需求。两会还强调了地方政府主体责任,在市场库存仍然高企的局面下,各地已经在2015年一季度出台措施稳定消费,刺激市场去化。
1.1.2 多部委密集发声 推动房地产长期稳步发展
总理表态房地产长期需求仍具空间。2015年初,国务院总理李克强表示,中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。两会后,总理又指出,房地产市场有其自身的规律,中国城镇化进程还在加快,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。作为2015年保增长的重要组成部分,房地产业主要任务是推动整体行业平稳发展,保持市场稳定。同时总理再次表示,住房既是经济问题,更是民生问题,年内将在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度。
多部委集体发声,稳定住房消费预期。各部委集体表态,当前楼市波动仍在正常范围,2015年将稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。财政部今年将“营改增”提上日程。国土资源部也表示建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。央行强调将密切关注CPI、PPI,把控稳健货币政策不变,为经济结构调整创造良好金融环境,有利于房地产行业发展。
1.2 金融信贷政策积极调整 保障市场平稳运行
1.2.1 降息稳定预期 改善行业运行环境
降准降息组合发力,恢复市场信心。2月4日,中国人民银行公告下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。同月28日,中国人民银行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 。此轮降准降息是2014年以来一系列货币支持政策的进一步完善与升级。降息使购房成本大幅下降,推动成交回升。降准向市场大力释放流动性,有利于保障房地产市场及经济平稳运行。
降准降息改善房地产行业运行环境。此次货币政策调整是央行在经济调整压力加大背景下对货币工具的积极应用,基本符合市场预期。降准降息进一步推动购房者预期向好,刺激潜在购房者需求入市,助力库存去化。对房地产行业而言,降准降息组合效应将改善房地产环境,减轻库存压力,促进行业平稳运行。对于房企而言,其直接融资及间接融资通道均将有积极影响,优化其资金来源结构,缓解资金链压力。另外,受益于降准降息组合效应,短期内地产股仍将活跃于资本市场。
1.2.2 积极降低首付门槛 鼓励改善性需求释放
降首付促消费,进一步保障改善性需求。国务院总理李克强在两会上表示稳定住房消费,支持居民自住和改善性住房需求。3月30日,《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布 ,降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。此次将二套房首付比例降至40%,减轻了购房初期的资金压力,刺激潜在购房需求是改善性需求的释放,推动成交回升。目前,二套房贷政策回到了2009年较为宽松的水平。
1.2.3 各地因城施策调整公积金 保障合理住房需求
放宽住房公积金贷款门槛。今年以来,住建部多次提出要切实提高住房公积金资金的使用效率,3月20日召开的加强住房公积金管理电视电话会议,强调要发掘住房公积金的巨大,用好用足住房公积金,并要求各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度。两会期间国务院总理李克强也强调要继续推进住房公积金领域改革。公积金首付比例的降低与贷款额度的提高,降低了购房群体是中低收入购房群体的购房门槛,刺激潜在自住需求释放。
地方积极跟进政策,“闽七条”引领地方公积金调整。一季度,多省市相应调整公积金信贷政策,通过提高公积金贷款额度、降低首付比例等方式支持购房需求。3月20日,福建“闽七条”出台,提出放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、提升公积金利用率至95%等方面鼓励住房消费。济南、株洲、上海等地也陆续放宽公积金购房政策。预计后续会有更多省市,尤其是三四线城市根据地方特点,出台类似的公积金调整举措化解楼市库存。
1.3 多管齐下去化楼市库存 供需两端同步改善市场
1.3.1 供应层面:住房用地新政控规模、调结构 盘活存量促去化
控制、优化住房用地规模及结构,加快库存去化。3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出要有供、有限,因地制宜确定住房用地规模,住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应,从而确保市场供需平衡。同时指出,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,各地也可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,变相取消此前“70/90”要求,通过对存量房源的优化调整,将在一定程度上缓解房企销售压力,有效促进市场供求状况的改善。
土地转型利用,支持新型产业建设。《通知》还提出根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,引导未开发房地产用地转型利用,支持新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。未开发房地产用地的转型利用能够盘活市场存量土地,既解决了新增产业建设用地不足困难,也有助于减轻市场库存压力。今年两会也把引导产业升级作为工作推进的重点,要求大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。这与两部委的通知一起,将共同促进房地产用地转型和产业地产发展。
1.3.2 需求层面:减轻二手房交易税负 活跃市场交易
降税费促交易,二季度成交量有望回暖。3月27日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,免征期限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽将减免部分二手房流转成本、加快二手房流通速度,在一定程度上刺激交易,活跃市场消费,与降二套房首付共同作用,将率先提振二手房市场改善性需求。同时政策的宽松也将进一步传递至新房市场,促使新房市场发生量价变化。
回购商品房作保障房,拓宽房源去化库存。今年两会政府工作报告强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。”住建部也表示要“拓宽保障房源渠道,注意通过市场筹集房源作为保障房”。这一方式在提高棚改居民安置效率的同时,也将市场存量商品房转化为刚性需求住房,打通了保障房源与存量房的有效衔接,对于部分高库存城市而言,可进一步去化市场库存。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市已开始试点回购商品房用作保障房,也有多地政府表态将出台政策支持保障房源与市场存量接轨。
1.4 新型城镇化逐步推进 长效机制建设积极落实
1.4.1 不动产登记条例正式实施 明确权属盘清房地产基底
不动产登记正式实施 。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。条例强调登记簿应采用电子介质,要求加强对登记工作人员的管理和专业技术培训,使用统一的法律法规和完备的技术标准,从而更好的建立统一管理的信息平台。条例要求县级以上的地方政府负责登记,国土资源部门负责指导、监督。今年各地两会的报告中,不动产登记也成为地方政府工作的一项重点,明确年内将积极推行不动产登记的职责和机构调整。
不动产登记明确权属盘清存量,构建行业数据基底。不动产统一登记完善市场经济基本制度,有助于明确不动产权属,盘清存量,为房地产市场相关管理打造基底。不动产登记数据的完善和信息共享将为房地产税制改革及相关政策提供数据支持,长期来看有助于房地产市场的健康发展。
1.4.2 新型城镇化试点落地 户籍制度改革进程加快
新型城镇化试点建设进入实操阶段。国家发改委等11部委联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》,将江苏、安徽两省62个城市(镇)列为国家新型城镇化的试点地区。方案明确了新型城镇化综合试点的五大任务,包括试点地区综合推进体制机制改革创新、改革完善农村宅基地制度、建立多元化可持续的城镇化投融资机制、建立农业转移人口市民化成本分担机制及探索管理创新和成本降低的新型管理模式。从中长期来看,随着试点经验的积累,将陆续推行新型城镇化建设,逐步缩小城乡差距,激发经济发展潜质。
区域一体化进一步推进。今年两会强调,要加快自贸区建设和“一带一路”,构建全方位对外开放新格局;推动京津冀一体化和长江经济带建设,引导产业升级转移。“一带一路”愿景与行动文件已发布,各地积极主动地参与基础建设。“一带一路”不仅带动多地联动发展,还满足了区域经济和全球经济发展的需要,实现本地再开发再开放的新常态发展。另外长江中游城市群规划获批,成为新型城镇化规划出台后国家批复的个跨区域城市群规划,也将带动长江经济带建设进一步推进。
加大户籍制度改革,建立健全公共服务机制。2月15日,审议通过《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》,提出要加大户籍制度改革,取消暂住证制度,全面实施居住证制度,建立健全与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。这一举措有利于保障外来人口权益,促进城市管理和人口有序流动,同时推进农业转移人口向城镇居民转移。实施了三十年的暂住证制度正式退出历史舞台,未来人口集聚效应将进一步显现,长期利好房地产业发展。
1.4.3 一号文件深化农村改革 土地改革试点审慎展开
一号文件持续关注农村主题,农村土地制度改革成为重点。2015年2月1日,公布一号文件,以《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》为主题,连续12年聚焦“三农”问题,提出农业农村工作主动适应当下新常态经济环境、继续全面深化农村改革的工作要求。农村土地制度改革作为农村改革的重要方面,成为本次一号文件核心内容,农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作将持续推进。
农村土地改革试点审慎推进。两会继续关注农村土地改革,要求做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。授权国务院在北京市大兴区等三十三个县(市、区)区,实行农村土地改革试点,其中建立城乡统一的建设用地市场成为重要步骤。农地入市不仅利于提高农民收入,保障农民利益,还有助于调节城市土地供应结构,缓解供地压力,平抑地价房价。试点地区分布于重点城市群,部分地区此前已有类似土地流转的举措,此次将进一步总结经验,有利于扩大推广。
1.4.4 有效保障多层次住房体系 健全住房制度
住房租赁市场加快发展,完善多层次住房体系。为改进住房公积金提取机制、提高制度有效性和公平性,1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。《意见》的出台,解决了不同需求居民住房问题,正确引导居民住房消费,完善住房供应体系。随后,提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知,进一步加大对租赁市场的支持力度。租赁市场发展完善将进一步健全多层次住房体系,有助于保障民生,促进房地产行业长期平稳运行。
REITs试点积极推进。1月出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出鼓励REITs试点,多来源增加住房租赁市场资金供给,拓宽房地产企业的融资渠道,增加中小者的渠道。一线城市保障房REITs试点已开始筹备,将为未来保障房发展吸引社会资金流入奠定基础,推动多元化可持续资金保障机制的建立。
2. 2015年一季度中国房地产政策效果评估
2.1 季末市场现回升 库存压力仍高企
2.1.1 商品房销售下行 政策叠加影响下季末市场趋暖
一季度商品房销售同比下降,3月降幅有所收窄。2015年一季度,商品房销售面积1.83亿平方米,同比下降9.2%,降幅比1-2月份收窄7.1个百分点,其中,住宅销售面积下降9.8%。商品房销售额1.2万亿元,同比下降9.3%,降幅比1-2月份收窄6.5个百分点,其中,住宅销售额下降9.1%。一季度前两月市场信心不足,加上春节影响,销售情况不甚乐观,而1-3月销售虽总体仍较上年同期下降,但降幅较前两月明显收窄,稳增长政策效果显现,市场销售逐渐回升。
多重利好政策促季末成交回暖。自去年下半年以来,多重利好政策陆续出台推动需求入市,去年末市场开始回暖。根据中指研究院监测的50个代表城市的成交情况来看,今年一季度,尽管1-2月市场成交季节性回落,但3月代表城市住宅成交回升,一季度市场整体仍延续去年末的回暖态势,代表城市月均成交量接近2100万平方米,同比增长2.6%,量仅次于2013年同期水平。具体来看,1-2月代表城市月均成交1950万平方米,同比增长0.7%。3月,受连续政策调整效应影响,市场成交较前两个月明显好转,据初步统计代表城市成交超过2300万平方米,同比增长5.9%。
可售面积高位平稳下降,市场库存去化压力有所缓解。今年一季度,代表城市可售面积逐月下降,截至3月底,20个代表城市可售面积为1.73亿平方米,环比下降1.8%,较今年1月的高点回落3.7%,但从量来看库存仍处于较高水平。出清周期方面,去年四季度以来,出清周期逐月回落,截至3月末,代表城市出清周期缩短至14个月,较去年9月的高峰缩短4.2个月。
多数城市库存压力有所下降,但不同城市间仍呈现分化。从3月末代表城市可售量及出清周期来看,除福州和成都可售面积与2月基本持平外,其余城市可售面积均下降。但是,武汉、青岛、南京等城市库存量仍处于近年来较高水平。出清周期方面,3月受楼市成交回暖影响,除厦门与上月持平外,其余城市出清周期均缩短,其中福州缩短了1.2个月,在代表城市中明显。值得注意的是,天津、青岛的出清周期仍大于20个月,去化压力犹存。武汉虽然可售面积仍在2829万平方米,但出清周期已降至16.9个月,去化压力已有所减轻。
市场销售与库存压力尚未彻底扭转,加之季节性因素,新开工面积同比继续下降,开发增速持续放缓。2015年一季度,房地产开发额1.67万亿元,同比增长8.5%,增速持续放缓。房屋新开工面积为2.37亿平方米,同比下降18.4%,降幅继续扩大。本季度市场销售尚未彻底扭转,库存压力集中的三四线城市尚未得到实质性缓解,企业应对高库存和资金面压力,放缓开发节奏,致使新开工继续下降,开发增速持续放缓。
2.1.2 百城价格指数连续下跌但跌幅收窄
一季度百城住宅均价环比延续下跌态势,但跌幅较去年四季度明显收窄。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2015年一季度,百城住宅均价累计下跌0.18%,延续2014年四季度下跌态势,但跌幅收窄1.09个百分点。各月份涨跌幅表现平稳,其中1月百城均价环比上涨0.21%,为2014年5月以来连续八个月环比下跌后的首次上涨。2月受春节因素影响价格小幅回落,3月百城均价为10523元/平方米,环比跌幅收窄至0.15%。同比来看,百城住宅均价自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大,3月为连续第6个月下跌,跌幅扩大至4.35%。
各级城市环比向好发展,一线城市涨幅扩大,二三线城市跌幅收窄。受政策利好影响,2015年一季度,各级城市房价累计涨跌情况较2014年四季度都向好发展。一线城市价格较为坚挺,累计上涨0.72%,涨幅较去年四季度扩大;二三线城市分别累计下跌0.67%和0.75%,跌幅均较去年四季度明显缩小。
2.2 金融信贷政策放松促进市场需求释放
2.2.1 降息降准组合效应发力 促进市场回暖
宽松化货币政策刺激需求入市,促进市场成交。从历史经验看,货币政策对房地产销售的影响为直接。宽松化的货币政策导向有利于恢复市场各方信心,促进市场成交。2012年二季度以来房地产市场明显回升,重点城市刚性需求逐渐释放,其中主要因素之一即央行连续降准降息。2014年,央行“930”房贷政策及11月降息,推动部分需求入市。2015年一季度央行再次降准并降息,进一步明确购房者预期,加快推动各类住房需求入市。
对购房者而言,降息减轻购房者按揭压力,促进销售。存贷款利率及公积金贷款利率全面下调,能够降低购房成本,对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。按照套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算,去年11月降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息,较此前节省13万元。今年一季度再次降息后,贷款利息为158.94万元,再节省8万元。购房成本大幅下降,刺激部分观望需求入市,推动成交回升。
对房企而言,降息降准对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响,进而逐步改善未来的开发节奏,优化资金来源结构。2014年金融机构新增人民币贷款增加额有所收窄,其中新增房地产贷款2.7万亿元,同比多增4057亿元,增速小幅回落。从房地产开发贷款结构来看,国家对保障房信贷支持力度继续加大,保障房贷款占比明显上升,房地产贷款结构不断调整,企业开发贷款比重缩减,开发节奏放缓。但随着降准释放的流动性和降息带来的融资成本降低,将使主流开发商的资金链迎来实质性的缓解,加之降准降息刺激市场销售回款加快,资金面与预期全面向好也将改善房企开发节奏。
对于整体市场而言,降准降息组合效应将持续显现,宽松化政策将促使市场销售向好,助力消化房地产库存压力。2014年四季度房地产市场成交量明显回升,库存压力有所缓解,但去年降息对房地产销量产生的实际作用有限,代表城市库存量仍处于较高水平。今年一季度降准降息组合拳,是2014年以来一系列货币支持政策的进一步完善与升级。3月成交量回升,代表城市商品住宅可售面积的去化周期有所下降,库存压力逐渐缓解。降准降息组合效应的持续显现,将进一步促进需求入市,缓解各地高库存压力。
不同城市政策影响效应呈现分化。从不同城市成交走势来看,与二三线城市相比,一线城市由于需求旺盛,相较于二三线城市,受政策影响较为敏感,去年降息以及930房贷政策,成交量回升较快。二三线城市由于市场库存压力较大,且部分城市呈现供过于求态势,市场回升力度有限。今年以来,央行再次降准降息以及多重政策利好,促使市场销售向好。从3月各线城市周度数据来看,成交量均呈现回升态势,一二线城市表现尤其明显。
2.2.2 多地公积金政策降门槛增额度 但市场影响趋于差异
公积金制度在我国住房保障体系中发挥了重要作用,对个人购房和保障房建设都提供了贷款支持,大大改善了我国城镇居民的住房条件。由于公积金贷款利率低于商业贷款利率,利用公积金贷款能够降低购房者资金成本。近几年,公积金贷款发放及缴存额都在迅猛增长,为居民的住房提供了较大支持。但部分城市公积金贷款额度较低,甚至不能满足中小户型贷款需求,对居民购房支持力度不够致使公积金使用率较低,沉淀资金规模较大。
部分城市公积金使用率较低,沉淀资金规模大。分区域来看,我国各省市住房公积金的缴存和贷款差异较大。2010-2014年数据显示,多地公积使用率逐年增加,但部分城市公积金贷款额度占归集额度的比例仍然较低。截至2014年底,上海累计个贷额度占归集额度的比例超过80%,武汉也达到八成,而临汾、乌鲁木齐等城市仅达到50%。部分城市公积金沉淀资金规模较大,其对居民住房支持力度仍有较大提升空间。
公积金贷款对居民购买商品房的支持力度不够,且各城市呈现分化。从代表城市公积金贷款高限额占当地住宅套均总价比例来看,海口、武汉、长沙等城市公积金贷款高额度超过当地90平米以下小户型住宅套总价,而广州、深圳等热点城市,公积金贷款额度上限与其中小户型住宅套均总价仍存在较大差距,甚至不足套均总价的八成。且从公积金贷款发放额占当年销售额比例来看,上海、武汉等城市均在二成以下,厦门不足一成。部分城市公积金贷款对居民购买商品房的支持力度还远远不够。当前部分一二线重点城市房价相对较高,原公积金贷款额度不能满足中低收入家庭购房需要。而提升公积金额度,则能有效减轻购房压力,对中低收入家庭购买90平方米以下小户型成为重大支持。
多地通过提高公积金贷款额度、降低首付等方式鼓励住房需求。一季度出台了一系列公积金调整政策,要求用好用足住房公积金。以公积金政策调整大幅支持市场为主,地方也掀起新一轮的政策宽松周期。福建出台“闽七条”,济南、北京等地也纷纷放宽公积金购房政策。这些调整对购房者的直接影响是明显改善其购房能力,在一定程度上刺激潜在需求加速进场,从而促进消化楼市库存。从商品住宅周度成交数据来看,“闽七条”发布后,厦门、福州、莆田成交量同比降幅收窄或增幅扩大。济南、北京等地也受政策放宽影响,出现成交量大幅回升。
2.3 土地市场低位运行 一线城市降温明显
一季度土地推出量同比降幅明显,住宅、商办用地推出量降至近年新低。2015年一季度,房地产销售尚未全面回升,加之市场整体库存量居高不下,各地政府供地节奏明显放缓。300个城市共推出各类用地4.1亿平方米,同比下降35.6%。其中推出住宅用地1.9亿平方米,同比大幅下降42.7%,环比下降44.8%;推出商办用地0.7亿平方米,同比下降38%,环比下降46%。对比往年同期土地推出面积来看,住宅、商办用地推出量均处于近年来较低水平。
一季度各类土地成交量均较去年同期大幅下降。2015年一季度,企业信心尚显不足,去库存仍然是主要目标,拿地、开发节奏放缓。300个城市各类土地共成交3.3亿平方米,较去年同期下降38.5%。其中,住宅用地成交1.5亿平方米,较去年同期下降46.4%;商办用地成交0.6亿平方米,同比下降37%。住宅、商办用地成交量均处于近几年同期较低水平。从各月度数据来看,1月、2月各类用地同比均呈现大幅下降态势,3月随着各类楼市利好政策相继落地,土地市场有所回暖,各类用地成交面积降幅缩小。
各级城市土地市场持续降温,一线城市尤为明显。受去年同期较高基数影响,各级城市一季度土地成交量及出让金均呈现同比下降。同时企业溢价拿地情况大幅减少,各类城市住宅用地溢价率均出现下滑,一线城市为显著。由于去年同期成交住宅用地单价、出让金基数较高,在出让金、溢价率和楼面价格上,一线城市同比降幅均大于二、三四线城市。其中一线城市住宅用地溢价率下降17个百分点,降幅高出二三线城市约16个百分点;楼面均价同比跌幅在10%以上,而二三线城市均同比上涨。
2.4 企业谨慎调整业绩目标 创新融合迎接发展新常态
房企谨慎制定年度销售目标,迎合新阶段发展理念。2015年,品牌房企对后市预期不明朗,制定销售目标较上年度更为谨慎,多数企业目标增长率定在10%左右。品牌房企更注重有质量的增长,更加关注销售回款和利润指标,“去库存”、“增利润”成为企业发展策略的关键词。此外,两会上李克强总理提出的“互联网+”成为未来房企寻求发展的新风口,注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入新的发展阶段。
品牌房企销售业绩近三年同期首次下滑。2015年一季度,10家代表性品牌房企销售额为1610亿元,同比下跌18.7%;销售面积1602万平方米,同比下降16.9%,这也是10家代表性品牌房企销售业绩自2012年二季度后首次出现下滑。经历去年的高增长之后,多数品牌房企在一季度市场表现差强人意,一方面是受2013年的市场惯性影响,去年同期品牌房企业绩基数较高;另一方面今年企业的推盘量和营销动力均有所回落,市场供应较少和优惠力度减弱导致品牌房企业绩出现下滑。
具体企业来看,碧桂园、富力一季度销售业绩同比跌幅超4成,保利、雅居乐等企业业绩也明显下降,而以“提速”为主题的首创一季度销售额57.3亿元,大幅增长138%,主要源于去年北京部分大单项目延至今年1-2月结转,同时3月海外悉尼项目业绩突出,整体拉动企业一季度业绩同比大幅增长。
企业拿地积极性大幅回落,布局仍聚焦一二线热点城市。品牌房企拿地态度依然谨慎,高库存压力下企业热情消减。2015年一季度,20家代表性品牌房企拿地金额共计805.5亿元,同比大幅回落36.2%;拿地面积1570.6万平米,同比下降56.9%。今年采取控制土地供应、优化住房用地结构的政策导向,加之当前市场依然存在下行压力,多数房企库存压力较大,导致其拿地积极性不高。另外,在房企集体转型期,行业面临重新洗牌,品牌房企通过低价收购中小房企项目减少了在二级土地市场的投入。一季度,品牌房企拿地布局依然聚焦一线城市。在当前市场调整期,一线城市抗风险性较强,品牌房企在布局方面多表现一致,为减少风险而青睐一线及热点二线地块,一线城市在本季度拿地占比超过50%。
货币宽松持续改善房企融资环境,国内融资渠道更多元,海外融资热潮逐渐冷却。一季度央行通过降准降息等持续性宽松政策不断改善国内房企融资环境,百强房企凭借良好的信用资质通过银行授信、担保贷款等方式优化债务结构,提升现金充足率。随着政策的放开,上市房企A股再融资、中期票据等模式在资本市场继续为改善企业中长期流动性发挥重要作用,IPO注册制的落地将有效提高企业直接融资的积极性,国内REITS、MBS等新型融资方式正积极推进。海外融资方面,去年底国际金融机构进一步提高了对国内房企的风险关注,并随着人民币被动压力渐增,房企海外融资成本上升,海外融资渠道受到一定影响,2014年兴起的海外融资热潮逐渐退却。
资本市场方面,随着房企再融资政策的放开,沪深上市房企通过股票增发募集资金积极性继续提升,截至3月末,上市房企增发募集资金达62亿元。国内股票市场自去年下半年一路上扬,房地产板块受国家一带一路、京津冀一体化等规划政策以及降准降息、降低购房首付比例等行业利好政策影响,相关地产基建股被者青睐,也提升了上市房企资本市场募集资金的动力。
3. 未来中国房地产政策环境预判
2015年一季度,两会强调稳消费、促需求,层面房地产宽松政策已基本到位,而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求。市场销售已出现好转,后市向好预期增强。我们认为,未来房地产市场仍将秉持去库存主基调,货币政策和财政政策或有进一步的调整,而地方自主调整可能性继续强化,对调整政策的落实执行和对需求进一步刺激将成为影响未来市场的关键。
3.1 货币、财政政策灵活调整刺激需求
货币、财政政策更趋灵活适度。两会强调,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,更加注重预调微调,更加注重定向调控,积极的财政政策要加力增效,稳健的货币政策要松紧适度。态度表明,未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活以应对经济调整,调控范围也可能进一步扩大,以适应经济结构变化,为经济结构调整和转型升级营造中性适度的金融环境。2015年一季度延续上年逐步宽松的货币政策取向,连续降准降息,未来仍可能继续调整进一步改善房地产市场运行的金融环境。
政策仍可再加力稳消费。央行行长周小川指出,目前中国货币政策取向主要还是基于对国内经济的判断,包括对结构调整、经济进入新常态状态的判断,货币政策在价格和数量方面仍有调整余地。在经济基本面压力仍然较大的情况下,出于通缩和金融风险防范的考虑,还会有进一步量化宽松的调整举措,年内再度降准成为较大可能。同时,也将继续推进利率市场化,或取消房贷基准利率上浮1.1倍限制,减轻购房压力促需求。财政政策方面,进一步调节税收结构为房地产税铺路也是当前税制改革的重点,此前个人住房转让营业税期限已调整,未来调整差额税收制度和二手房转让个人所得税或将是房地产税收调节的可能方向。
3.2 地方自主调整积极支持自住性和改善性需求
地方实际执行更趋灵活,自住性和改善性需求支持力度将不断扩大。3月末政策从供需两端调整,宏观层面的政策已基本完备,后续地方实际执行成为关键。住建部或协调定义改善性需求定义,扩大刚需范围,而地方加力支持刚需也将成为政策落实的主要倾向。在信贷方面,各地金融机构或将实施差别化政策,是对利率折扣的调整和信贷首付比例由地方自主决定,可根据当地实际提升改善性需求支持力度;另外受制于信用风险管控,部分购房群体未必能完全享受到政策优惠。而土地供应方面,响应“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”的要求,地方或不再遵循“70/90”政策,而是根据市场需求调整土地供应规划中各类户型的比例。同时,对于未开发房地产用地转型利用,由于包括土地用途和规划条件的更改,地方在实际操作过程中除涉及对供地计划和城镇规划的调整外,还将需要多部门沟通协调,正式执行或仍需时日。
落实地方政府主体责任,因城施策助力库存去化。两会坚持分类指导,因地施策总基调,强调落实地方政府主体责任。随着地方自主权的扩大,在市场库存仍然高企的局面下,地方政府将根据当地市场变化进行自主调整,继续支持自住性和改善性需求。其中公积金调整城市范围将进一步扩大,公积金贷款额度调整城市将进一步增加,除北京、上海外,广州、深圳及其它热点二线城市或将跟进。另外,契税减免、财政补贴等政策也将逐步落实,成为部分地方政府下一步宽松政策的重要调节手段。
3.3 区域一体化、长效机制建设稳步推进
推进深化改革、健全长效机制有实质性进展。两会提出,要推动经济在稳定增长中优化结构。一季度,新型城镇化、农村土地改革、不动产统一登记均已落实试点城市,长效机制体制将由设计转向落实。未来相关政策细则具体执行成为关键,当地政府将根据相关规划和当地实际逐步推进,同时试点城市的经验推广也将成为推进长效机制建立健全的实质性一步。
区域一体化新进展,京津冀一体化顶层设计出台在即。2015年以“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略为主导的区域经济规划成为带动经济发展的重点战略。“一带一路”文件已发布,地方积极响应。京津冀协同发展纲领性文件出台在即,三地交通、产业等已先行,在带动经济发展的同时也使相关城市房地产市场机遇涌现。国务院批复长江中游城市群发展规划,长江经济带发展更进一步。未来与长江经济带相关的成渝城市群和以中原、哈长城市群为代表的中西部城市群发展也将成为新型城镇化工作推进的重点。同时广东、福建、天津三地自贸区获批,武汉等自贸区积极申请,将对接三大重点战略,进一步促进区域一体化进程发展。
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