楼市新政实施半个月，北京楼市温和升温,开发商们的心蠢蠢欲动。业内人士表示,可以预计的是,未来北京商品房住宅供应将越来越化,这种情况下,可售的商品房住宅消化后,北京房价继续上涨的可能性大。

在3·30托市政策的刺激下,2015年4月份的市场成交要明显好于2014年同期,但是不及2013年。房地产业内人士指出,虽然开发商欲调高价格的倾向明显,但新房市场并未现明显调价现象,短期内多数在售新房项目表示仍会维持相对平稳价格。北京青年报记者在采访和调查中,无论是开发商还是业内人士或是购房人均认为,对于有意买房的购房人,现在是出手的不错时机。

新房

房企意愿增强

数据显示,4月第二周新建商品住宅网签量为1478套,环比下降37.3%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房,下同)704套,环比下降5.8%,成交均价为29363元/平米,环比微降0.9%。从数据上看,纯商品住宅成交在经历了连续6周的上涨之后,上周稍有回落。但记者从多家售楼处了解到,近期新入市项目卖的都不错——3月30日楼市新政出台并刺激下,4月北京各大售楼处购房人来访量上升明显,购房者入市积极性较之前大增。也正是如此,业内人士认为,尽管数据上显示上周成交有所回落,但是预计后续成交将保持稳步回升的态势。

调查还显示,从成交价格来看,纯商品住宅成交均价为29363元/平米,环比微降0.9%。但记者在走访多家售楼处也了解到,尽管眼下在售项目价格以平稳为主,但是房企的意愿较之前有所增加,甚至个别项目明确表示,已经做好了调价准备。

此外,从售楼处了解到,目前银行贷款也比较宽松,首套房贷款88折的银行包括农行、中行、建设、交通、北京银行、招商、华夏、渤海,9折优惠的包括工商、邮储、光大、中信、浦发、兴业、农商行。

二手房

新政后网签量同比增五成

再看二手房,截至4月12日,北京市二手住宅网签量为4553套,较上月同期增加53.6%。随着市场热度提升,未来网签量将有进一步上升,预计本月网签量将在3月份基础上继续增加并超过1月份水平。近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度,3·30后,是北京二手房因为营业税的降低,整体成交明显升温,从房价看,成交均价也从9·30开始延续出现半年的上涨。

此外,尽管3月30日出来的楼市新政明确规定二套房首付降低,但记者调查中了解到,二套房购房人比例并未显著增加。这一方面是由于首套房认定标准修改后,认定为二套房的购房者的比例本身较低;另一方面也与新政后各银行出具执行细则较晚有关。免征营业税由满五年改为满两年后,部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加,并有楼盘出现个别业主现象,但买房人对此的认可度不高,成交房源仍以报价相对合理的房源为主。

供地

近两年仅有4.5万套商品房

数据还显示,2013年4月至2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中,只有1350万平米为住宅用地,而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地近两年仅供应了550万平米左右,折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交差的一年消化。

按照目前市场供应比例计算,这部分土部分将建设成为中物业,以获得市场溢价。从统计数据来看,目前好卖的入门商品房住宅价格是2万到3万,而5万到8万的产品成交也日益活跃。

后市

政策对市场预期影响大

“3·30政策的受益群体主要以改善性需求为主,惠及面相对有限,但是其对市场预期的影响似乎更大,带动的刚性需求也在明显增加。”某业内恩施认为,近期成交量虽然上涨,但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多,另一方面是由于网签滞后影响,新政后入市的需求尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动,成交量会继续上行。这将促使部分开发商调价欲望上升。但不能忽视的是,新房市场库存问题依然比较突出,这构成抑制新房价格过快上涨的主要因素,也正是如此,短期内,大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。

另一业内人士表示,北京商品房住宅库存已经出现持续下调现象——相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存,目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套,而且可以预计的是,未来北京商品房住宅供应将越来越化,这种情况下,可售的商品房住宅消化后,北京房价继续上涨的可能性大。也正是如此,对有购房需求的人而言,眼下出手不失为一个好时机。

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