艾渝:房地产金融新思维——地产基金与房企合作模式创新

2015-03-27 16:34:00 房天下产业网 来源:产业网

房天下产业网讯:3月27日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了新中国房地产百强企业研究报告及新房地产百强企业榜单,莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、陈昌盛、刘尚希、胡学明等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会

2015中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

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艾渝

光大安石董事总经理  艾渝先生

艾渝:感谢各位,高兴今天有机会在这里跟大家分享一下我们做房地产基金的一些的经验和一些心得,刚才我在底下还跟张总在聊现在今年讲房地产基金,不如讲股票基金容易让大家振奋,下次有机会我们可以讨论一下股票基金的。今天讲讲房地产基金,今天我们看到来的有很多老朋友,对光大安石有很多的了解,也看到有一些新的朋友,先给大家简单介绍一下光大安石这个平台和背景,光大安石是香港光大控股,光大是大的海外平台,是第二大股东,很多光大跟我们的关联公司,光大安石本身是全球房地产基金在很早的时候,2015年左右进入到中国市场进行,那么在2008年的时候,收购并保留核心的管理团队,到现在为止,光大安石发展成为一个不光是基金管理人,也是管理操作规模。我们北京、上海一线城市,包括二线城市都也很大的。光大控股也跟大家介绍了,光大控股是光大集团很大的业务,除了刚才提到的几家关联公司,应该是五家。光大安石的管理团队,我们的光大安石的董事长顾先生,我们的光大安石CEO是(潘尹)先生。再来分享一下我们的特点,点不得不提的还是股东资源和股东配比,光大集团作为国务院直属的央企,还是给我们带来很多的金融支持和金融资源,今天早上有朋友提到拼爹的时代,我们做的原因还是因为有一个不错的好爹,而且是亲爹。另外我觉得光大安石比较有特点的一点,可能跟其他的房地产信托和基金不太一样的,我们一直坚持是做管理的业务,也是在这方面的,光大安石作为基金,有一个上市的房地产平台,光大安石我们注资18亿,并成为主要的股东。这个在房地产基金里面,私募基金里面应该是比较少有的一个和特点。第二个我们光大安石,我们通过多年的发展,目前自己拥有一个自主的商业平台,名字叫大安城,目前在北京、上海、重庆管理了八个完工和在建的大安城。我觉得这几点应该是光大安石不同于别的房地产商的一个房地产基金的特点。

跟大家分享一下光大安石的发展历程,和房地产基金在中国的演变是高度切合的,我们分四个阶段,个阶段是80年以前,我们是时期,这个阶段如果说开发商企业,那时候跟外资基金合作,应该比较了解,那个时代主要是以花旗等投入到企业,以上市作为终的退出的渠道。当时大家比较熟悉的像搜狗等都是新的支持下得到的上市。那个时候,我们当时也做了很多的项目,甚至在项目层面的合作开发的项目。在当时谈判的过程当中有一个特点,美国基金是强势的,大部分希望做的大品牌的美元基金的支持,所以说当时我们跟他们谈的时候,要求保底,会要求分红,今天听起来都很吓人。美元基金的,我们要求25%的净资产,这个回报还是高的,这个时候,实际上是美元基金管理,社会地位高的时候,谈判愉悦的时候,好景不长,2008年的时候,金融危机就爆发了,爆发以后,都受到大的冲击,整个大幅缩水,国内有四万亿的刺激政策,流动的人民币超过了美元的基金,在这个时期,我们感觉开发商已经不再接受保底的方式,在2010年以后,我们看到的是人民币基金的一个发展,在这个时期,人民币基金成为了包括信托的开发商的主要来源,原因基本边缘化,到2014年以后,房地产都在转型,这是我们光大在这几年也是发生很大的变化。

如何应对,光大安石主要的合作模式和方式,在我们看来,整理了一下,我们大概有一个比较成熟的产品线,还有两类是比较创新的方案,一类是财务类的工作,顾名思义就是我们作为小股东,跟他一起合作拿地也好,收购项目也好,基本是有钱出钱,有力出力,光大作为出钱,我们付70%,开发商付20%,开发商获得20%的权力,前期给开发商提供资金锁定土地。第二点我们要跟大家分享一下我们的并购类,在这一块,去年成立了人民币的基金,总投入超过150亿,收购完成以后,光大安石全面项目开发,除了给公司提供资金支持,还有商业产业。这也是目前我们所了解到国内单一房地产基金大的一个地产项目。

资产收购比较简单,有比较好的资产,希望卖掉,两个案例,去年我们收购了一个写字楼,我们今年中指排到第三名。第四个合作模式就是市场合作,有A股、有港股、有新股,我们在A股占到第三大股东,同时在后期,给他提供资金支持,在港股五千万美元,同时在IPO重资产模式。在2014年提供了以商业置业,获得了很大的增长。商业运营类合作,我们讲过,大部分超过一百个,资产增长由我们这个团队做起来。时间关系,后提一下目前正在做的其他创新的合作模式,资产证券化,我们做了很详细的沟通,我们有110的在建项目。轻资产服务,轻资产转型,做这方面的转型工作,这些基本上就是我们光大安石的一些成熟的产品线和创新的产品线,也希望在这个情况下,和各个同行房地产企业大家一起携手。

标签: 房地产百强研究成果

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