刘尚希:不动产登记及相关税收对房地产市场影响

2015-03-27 14:37:00 房天下产业网 来源:产业网

房天下产业网讯:3月27日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了新中国房地产百强企业研究报告及新房地产百强企业榜单,莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、陈昌盛、刘尚希、胡学明等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会

2015中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

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刘尚希

财政部财政科学研究所所长兼书记 刘尚希先生

主持人(汪勇):各位尊敬的嘉宾,大家下午好,我是今天下午论坛的主持人,我是中指研究院副总裁兼西南公司总经理,荣幸能够主持今天下午的论坛。回顾我们12年的历史,由10研究组主持的中国房地产研究的成果以及评价有一个重要标准,今天我们在这里由中国10研究组举办第十二届房地产百强企业家峰会,我们要顺应新常态、开创新局面,分析宏观经济发展态势,论道新常态下的房地产市场及政策发展趋势,把脉房地产企业转型介绍,开创房地产行业发展新局面。介绍一下下午的嘉宾,他们是:

财政部财政科学研究所所长兼书记刘尚希先生

中指研究院常务副院长黄瑜女士

天津市北辰区人民政府区长高学忠先生

协信集团副总裁曹志东先生

北京联东(集团)有限公司常务副总裁梁环宇先生

中节能实业发展有限公司董事长张超先生

光大安石董事总经理艾渝先生

东原地产集团营销管理总经理陈文先生

上海华燕房盟网络科技股份有限公司董事长胡书芳女士

颐高集团有限公司副总裁蔡晓君先生

下面我们进行个论坛的主讲,有请财政部财政科学研究所所长兼书记刘尚希先生给我们主题演讲,他演讲的题目是“不动产登记及相关税收对房地产市场影响”,掌声有请刘所。

刘尚希:谢谢。叫我讲一下不动产登记的问题,我觉得这个是一个大的事情,大家更多的从房地产的角度来解读,我觉得要从这个角度来说,大家对这个问题,房地产相关的事情,不仅仅是和房地产税相关的事情,我觉得不动产土地的登记,它的意义,实际上是重要的,从哪些方面理解,我觉得首先要从我们国家,基本的国情,基本的经济制度,这个角度出发来理解、来解决。我们基本的经济制度,这也是我们国家大的国情,就是我们的经济是以公有制经济为主体,这就是说我们大量的这些不动产,资本角度来说,它只适用于国民经济,我们国家市场经济是在国家制,或者说公有制的基础上面来展开的,我们搞社会主义市场经济实际上就是公有制上的生产经济,在公有制上搞生产经济很重要的一点就是产权制度,我们对产权的理解,可能不是很多,产权就是权,市场经济是和私有制联结在一起,似乎和公有制联系不多,从实际来看,已经打破了这种理论的判断。在公有制环境下,可以搞生产经济。但是要实现中国的产权问题,这里所指的产权,在现代社会重要的是产权,不是权,权他是以占有为核心的,而产权他是以使用为核心的,所以产权和权在此基础上,产权和权是不是一个意思,但实际严格的意义上讲,权和产权他是不同的,权是一种的很大的权利,而产权是权的权能演变出来的一种权利,我有使用权,并由此可以带来,这就是产权。大家知道,我们的条例有很多相关的权利不是权,明确,直接登记的很多是使用权,而不是权。明确了权就是像房子,这就是可以有权,森林、土地、海域、耕地等等都是使用权,这在《物权法》规定是使用权,我们过去认为是理解上的误解,权和产权等同,以至于我们的产权或者是权混淆。所以我们不动产登记的条例就是在我们国家在制、公有制的背景下展开的,一个产权的制度建设,我认为这一点是我们不动产登记条例重大的意义。

要使公有制和市场经济有机的结合起来,它必须有一个媒介和桥梁,那么就是产权制度。有产权权利进行界定,明确的给以法律的保护,你这些授予国家的这些土地,这些资源,你才能够流动起来,才能有效的配置和使用。所以在公有制和市场经济之间,必须有一个产权制度,而这个产权制度是连接公有制和市场经济之间的一个桥梁,那么产权制度实际上是权中分解出来的各种权利,各种财产权利的一种界定,同时也对它有法律保护。有了这种产权保护,你市场经济所要求的所谓的产权保护,就能建立起来,市场经济呢,他是一种产权经济,但它不是制经济,这是我的认识。产权经济就说你这个权是谁的不重要,关键是你这个产权你能流动,它能交易,因为市场经济重要的就是要交易,那你能交易,他就能流动,它就得到有效的使用,这就是市场经济本身的属性。所以从这点来讲,不动产的统一的登记,实际上就是为不同的产权人他的权利的保护,提供了一个基础。所以不动产登记条例从这个角度来说,我们认为是我们国家在公有制的基础上面,公共产权制度构建的一个重要的制度,也是迈出重大的一步。但是我们在理论上面,在公有制基础上怎么样创建一种产权理论,形成一种既公有制相吻合又和市场经济相吻合的产权制度,探索不是太多,我们很多理论都是来自于国外的,在私有制基础上,这是理论界做得不到位的,但是我们的实践是走在前面的,不动产的登记,至今我们的现实情况,实际上就是要提供产权保护,也便于产权的流动,产权的交易,这和市场经济的要求是吻合的。我觉得要说它的意义的话,这是大的一点,就是与市场经济和公有制都相吻合,相配备的产权制度的建设。

除了这一点意义以外,它是我们国家治理的一项重要的基础设施,这个制度也有基础设施,我们国家在快速发展过程中,在快速变更的过程中,我们建立了很多的法律制度,在法律制度的实施往往缺乏一个基础设施,就像我们的城市建设一样,我们城市建设是的大,但是我们城市基础的建设却存在很多的缺陷,地下的管网是极其的不完善,我们是在快速的发展过程中,现在来不及在夯实基础的情况下,把这些城市建设搞起来,所以流向了很多的缺陷,同样我们的制度建设也是这样,我们立了很多的法律,立了很多的制度,在操作起来遇到很多问题,这个基本的问题就是这个制度的基础确实不完善,没有一些基础的信息,所以以至于我们现在社会各界与市场经济,既与市场经济又与公有制相吻合的产权制度的时候,你缺乏一些基本的,这就是你的不动产的权利怎么去界定,怎么去保护。现在有了不动产登记条例以后,很显然有提供了基础设施,为了更好的保护不动产的权益,实际上就有了一个基础,以前这个基础是没有的。我们现在根本就搞不清楚,说这个房子,是哪些人占有,拥有多少房产,这样的信息不透明,不仅仅是房子,房子是不动产里的部分,还有土地,像山地、海域等等这些都是不动产的范围。像我们大量的基础设施,也是不动产。这些信息实际上很不清楚,所以我们现在要强调国家治理的现代化,这就是我们这一次新一轮改革的目标,全面深化改革的目标,这是国家治理的现代化,怎么样做到国家治理的现代化,我觉得就是等同这些制度的基础设施要完善起来,那么这个不动产的统一登记,我认为完善在基础设施里头重要的一项。

那么有了这么一项制度基础设施,我们就可以了解这些不动产方面的这些基础信息,因为这些不动产,以及产权的流动交易,实际上就是提供这些基本的一些情况。所以从整个来看,我觉得这是对我们制度基础设施的建设,实际上是很重要。当然了,这一项基础设施的建设,跟任何我们所看到的自然的基础设施的建设是一样的,实际上比城市的基础设施建设还要复杂,这点确实刚刚开始,要真正把这些不动产信息都要登记、统一起来,而要把这些信息做到有效的利用,我们不是为登记而登记,而是要使用这些信息,还有很多的难题需要去解决。但是不管怎么样,我们已经迈出了这一步,所以我感觉这是对我们的这种国家治理、制度基础设施的建设,我认为从这个角度来看,应当是有重要的作用。这是我讲的第二个意思。

第三个意思,大家很关注,那是不是说不动产的土地登记是为不动产做准备,我觉得只能说它作为一项制度基础设施,那么当然你为房地产税开征提供了条件,就像城市的这些管网一样,你这个城市的管网不仅仅是为生产的,也不仅仅是为生活的,他是公用的,基础设施,它是一个平台,那么在这个平台上可以做很多的事情,那么不动产的土地登记毫无疑问为房地产税的开征提供了便利条件,我们搞清楚了房子分布的情况,你拥有的情况,因为我们登记是统一登记,所以你在国内的的房子,那实际上在某个人的名下都是不清楚的,在不动产登记条例里面是要公示的,在这种条件下,要搞清楚名下有多少房产,那就不是一件难事,在过去是困难的事,有了这种基础设施以后,为房地产税怎么设计,实际上就提供了新的思路。你后续要为这个房产税的设计,你在不了解他有多少房产的情况下,那么现在我们在统一立法,要从的角度来考虑,你房产占有的情况,你的房产在什么地方,你的税怎么交法,所以不动产统一登记,这个条例出来以后,我想正在立法过程之中的房地产税,提供了一些思路。那么这项工作,主要是有立法基本在做,我想立法部门应当要更多的考虑我们现有的这样不能讲的土地登记,以前没有,现在有了,在这种条件下,我们的房地产税的这种设计的思路。在国外的房地产税不是统一管,在国外房地产税是授予地方税,美国不能改收,给地方1.5的权限,所以不是统一,我们国家作为单一制国家,税收要统一立法,无论是税还是地方税,既然是统一立法,他也要考虑各个地方的实际情况。所以房地产税作为地方税的统一法,我们要让统一登记不动产的平台,很显然,这就是为统一立法创造了条件。如果说没有不动产的土地登记,实际上让统一立法未来有很多的障碍和难题,但是现在这些问题似乎可以慢慢的得到解决。所以我想不动产的统一登记,为我们不动产,为我们房地产税的立法在这方面提供了一个新的空间。我想不是为房地产税的征管提供了便利,而是为房地产税的设计提供了空间,现在有了房地产税的开征,这个理解我觉得不全面,不仅为房地产税,将来征收管理提供条件,更重要的为现在的立法,房地产税的立法,我说是提供了新的设计的空间,我觉得这是以前没有去注意到的,在讲土地登记和房产税有什么样的联系,这一点我们以前关注不到。

当然了,不动产登记条例统一,现在已经在细致的征求意见,这项工作做起来,对我们房地产市场也会带来积极的影响,我们社会舆论的焦点,已经关注在房产税会怎么样,甚至有的解读为不动产的登记,统一登记,似乎就是专门为房地产税准备的,我觉得这完全是两码事,这个理解是偏颇的,当然老百姓关心的可能更多的是一个房产税的问题,这是我觉得在这个问题上,大家是要全面去解读我们不动产的土地登记。从房产税的角度,从房价会不会降的角度这么多方向去理解。但是有关的,我认为正如我前面所讲,他是制度基础设施,他是我们在工业基础上的产权制度构建迈出的重要一步,所以他不仅仅是专门为开征房产税做准备,还有从反腐败的角度为了反腐败,当然有利于反腐败,因为更清楚了,但不是专门为了反腐败。所以从这些方面,我觉得基础设施有多方面的功能,有多种的问题,就像一个地基一样,在地基上不断的有房子。所以可以从不同的角度,从房地产税设计的角度可以来解读,刚才我说了,可以从房地产税,如果税法出来了,那以后征管从这个角度,当然可以提供很多的便利,从房地产市场的角度,也有积极的作用。

我刚才说了不动产统一的登记,在上就是一种权利的保护,权利的界定。那么这个实际上是便于产权流动,从市场经济发展的角度来说,有了《物权法》以后,再配上相应基础设施,我们的产权将会更加有利的保护,大家就更有了信心,大家的预期就更加稳定,对整个房地产市场的发展实际上也提供了一个好的条件。不能像以前一样,我买的房产是不是可以有利的保护,我们看到基础设施在进一步的完善,我们这种制度可以更有效的发挥作用,大家整体制度的环境就有一种更好的预期,这对市场来说重要。短期化,投机化的行为,我认为就可以延长,让整个秩序,包括房地产市场的秩序,就可以变得更加健康。所以从这点来讲,我认为对整个房地产市场的发展,也是有利的。

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