欧阳捷:刺激之下 白银时代将会提前结束

2015-03-27 11:24:00 房天下产业网 来源:产业网

房天下产业网讯:3月27日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了新中国房地产百强企业研究报告及新房地产百强企业榜单,莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、陈昌盛、刘尚希、胡学明等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会

2015中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究报告

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欧阳捷

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷先生

欧阳捷:感谢我们中指研究院黄院长安排这么一个机会,让我代表新城控股讲讲我们的心得。我分享的题目是“分享刺激之下,将提前结束白银时代”。总理:“促进房地产市场长期平稳健康发展”,总理的讲话,反映了政府对房地产的纠结。房地产市场既不平稳、也不健康。不平稳是房地产下降,房地产增速继续下降,房地产销售继续下降,同比增长率从2013年初开始就已经一路下滑,2014年同比进入负增长区间健康就是库存与潜在库存高企,待售面积持续增加超过4.2亿平方米,在建施工面积持续增加仅住宅在建施工面积超过39.8 亿平方米,房企土地储备高企仅24家上市房企土地储备超过6.59亿平方米。如果我们的企业全部加起来,至少超过12亿平方米。这几方面加起来,库存与潜在供应50亿平方米,按2014年销售,可供应5年。对于土地供应过量的城市缩小,但是我们实际上已经看到很多地方政府已经在调整了,不健康就是我们的房企总量过剩,产能严重过期,我们看到很多城市市场份额就是每一个企业单个城市的市场份额其实在缩小。

我们苏州就看到,原来苏州位,在2013年的时候销售额是一百亿,到了去年整个市场苏州市场高销售是80亿,稳定住房消费的巨大挑战,稳不住住房消费就稳不住房地产,稳不住房地产就稳不住GDP,住宅建设增速继续下降,拖累了房地产,拖累了固定资产,拖累了第二产业,拖累了制造业。性需求减少。

第二是稳不住的核心问题是三个需求减少,改善性需求不是刚性的,是变量,是减少的。从2007年的63.5%,下降至2014年的34%。另外我们的人均住房面积在上升,现在我们二线城市少达到27平米,多的达到37平米,三四线城市人均居住面积更大,人均住房面积已经将近天花板,而品质的改善需求是我们未来改善性需求的主力。另外我们看到城镇化需求也在减少,我们统计的76个城市,一二三四线城市其中63个城市常住人口的净增长率在近几年是下降的,城市常住人口增量在减少,25个二线城市常住人口增量18个下降,城市常住人口增量在减少,19个三线城市常住人口增量15个下降,未下降的4个城市净增长不超过0.9万人。城市常住人口增量在减少,28个四线城市常住人口增量26个下降,增长多不超过3.4万人。住房市场已经在走下坡路了,虽然是缓坡,

但像2013年那样回暖是不可能了,我们自主性需求的不足,导致我们目前自主需求难以上升。而我们难以上升的原因是因为我们人均数上不去,人均数是因为人力成本上不去,人力成本上不去是因为农民缺乏进城的资本,我们的宅基地改革了,还没有进展,如果这部分放开之后,可能会带来农民进城。所以市场已经在自觉的调整,土地购置面积也在下降,自2002年起起就持续在负增长,2003年有所回升。竣工面积已在增长,但已呈现下降趋势,竣工面积在在下降。需求一天比一天少,但不会一下子没了。现在是我们的改革,不是我们的房地产市场的周期性改革,而是我们的发展已经发生了变化,中小企业大多数会推出江湖,只有企业少了,供应少了,市场才会均衡,所以莫天全院长刚才讲到的做大二手房市场的平台,我觉得这是一个好的方向,给市场提供了巨大的市场空间。

发展是硬道理,这是总理讲的,所以我们看到,发展还是我们未来的发展,现在少数城市的回暖不代表市场会回暖,周期论、大小年论可能都不再适用,一二线城市房价还有上升空间,但是三四线城市的房价已经很难上涨,因为主流需求是刚需,对价格的敏感度极高。所以我们认为要保持经济发展,要有合理的增长,保持运营的空间,虽然很难。那么如果说稳定住房消费只能从增加需求入手,而不是从供应。所以我们讲住房存量人口需求有四个,是婚姻人口的自住性需求、改善性需求、性需求,结婚一般在城镇,婚姻需求是刚性的,改善性需求是土地,是品质性改善,是刺激的大着力点,刚才傅总讲到的从我们引领市场转向适应市场,虽然是一个企业的行为,但是我们品质改善性需求还是有空间的。刺激政策有几个方向,由于时间关系,我不一一展开,主要是针对市场信息和地方政府信息方面的,这是针对自主性和改善性需求的所谓首付比例的降低,以及二手房费用的下降。库存扩大,政府出台了保障房,贴近土地政策,这个政策在很多城市已经实施,比如像库存量比较大的常州市。但是刺激之后就是透支,这个我们已经经历了,所以我们给大家带来了形象的描述,如果通过这种刺激,我们觉得市场会逐步的好转,但是白银时代将会过去。所以我们认为2015年的市场如果没有刺激一定不会比2014年更好,如果有了刺激会提前结束白银时代,我们觉得未来企业活的久永远比当下活的好更重要。

新城控股的应对策略,要有江湖定位,如果没有江湖定位,是做不下去的,所以新城现在已经在17个大中城市,其中九个是省会城市,今年我们将在商业地产方面发力,新城吾悦广场,确保我们的商业的发展,在2017年达到开业15个,在建25个,同时企业还要加快去库存,销售要跑得快,保持现金流平衡。同时还要迎合政策。

标签: 房地产百强研究成果

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