房天下产业网讯：3月27日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十二届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了新中国房地产百强企业研究报告及新房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、陈昌盛、刘尚希、胡学明等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院企业研究总监  蒋云峰先生

蒋云峰：各位领导、各位来宾，大家好。很高兴阳春三月又来到这个会场，我在这个会场看到了企业家的信心和勇气，一方面是我们企业家经过几十年的磨炼，而拥有了满满的信心。第二就是我们企业家适应新常态，开创新常态的勇气。这更多来自于我们企业家今年很好的业绩，在这个会场上，我们更坚定的看到，从我们开发企业的情况来看，我分七个方面：

方面销售规模逆市再创新高，行业集中度进一步提升。百强企业2014年销售额增速高于18.7个百分点，市场份额上升至35.4%。百强企业凭借较强的综合实力、灵活的销售策略和突出的品牌，销售业绩逆势上涨，全年实现销售总额2.7万亿元，销售面积2.5亿平方米，同比分别增长12.4%和10.3%，高于平均水平18.7和17.9个百分点。市场调整期百强企业与房企销售业绩之间的“剪刀差”不断拉大，市场领先进一步彰显。百强企业市场份额上升至35.4%，较上一年提高了5.9个百分点，提升幅度为近5年高。其中，综合实力10企业市场份额达到15.6%。在竞争更趋激烈的背景下，市场份额将更加集中于领先梯队企业，不同规模的百强企业2014年业绩分化更加突出。百强企业加大推盘量，城市深耕成效显著，有力保障了全年销售业绩；部分百强企业凭借非住宅和海外业务的快速增长，拓展销售来源。第二百强企业2014年总资产、净资产规模继续快速增长，并购成重要推动力。2014年，受益于逆势并购扩张，百强企业资产规模继续保持较快增长，总资产均值为786.4亿元，同比增长21.7%；净资产均值为202.3亿元，同比增长18.2%，但增幅有所放缓。在市场下行期，百强企业的资产规模仍然实现了较快增长，这一部分来自于企业业绩提升带来的内生性增长，另一部分则来自于百强企业通过并购等方式的外生性增长。

第二方面我们百强企业通过抓主流、促合作、精准推盘、创新营销添佳绩。完善一二线主流市场布局，聚焦“首置、首改”主流产品。通过分析前50企业重点城市销售额在一线、二线、三四线城市的分布结构显示：重点城市的销售额中来自一二线城市的销售额占比高达91.5%，是百强前50企业主要的销售业绩来源。第二百强企业2014年继续把握主流市场需求，聚焦“首置、首改”刚需类产品。综合实力10企业2014年持续提升“首置、首改”类刚需产品占比，在10个主要业绩贡献城市中140平方米以下商品房的成交套数占比均值超84%，较上年有所增加。其中，90-140平方米的改善类产品占比较上年上升了2.6个百分点，源于企业抓住下半年改善性需求的集中释放期，加大改善类产品的入市比例，推动企业下半年业绩的快速提升。第三踩准市场时机加大推盘力度，创新营销策略激发潜在需求。百强企业凭借敏锐的洞察力，准确抓住政策和市场的有效节点调整推盘策略，扩大业绩规模。分析显示：随着个别城市限购政策的放开，5、6月份前30企业推盘量达到上半年高峰，占上半年推盘总量的一半以上；下半年随着多个城市限购放开步伐的加快和市场成交量的节节攀升，企业推盘量也不断加大，推盘总量占全年推盘量的的67%。弱市下房地产市场的销售压力陡增，百强企业2014年在做好产品及服务的同时，利用移动互联技术创新营销策略，有效提升了营销的广度、深度和针对性，刺激需求释放，保障销售业绩。

第三方面高成本致利润增幅放缓，多管齐下保障盈利质量。百强企业净利润同比增长9.8%，低于同期营业收入增速7.3个百分点。百强企业凭借较强的运营能力实现盈利规模的继续上升，但增速显著下降。其中，营业收入均值达238.1亿元，同比增长17.1%，增速较上年回落12.7个百分点；净利润均值达32.1亿元，同比增长9.8%，增速较上年回落9.4个百分点，百强企业净利润增长率低于营业收入增长率7.3个百分点，部分企业增收不增利。第二百强企业成本上升致净利率下滑至11.8%，快开发、高溢价、轻资产保障盈利质量。百强企业2014年总资产率均值为5.1%，较上年下降0.8个百分点；净资产率均值为18.1%，较上年回落2.5个百分点；净利润率持续走低，均值为11.8%，较上年下降4.3个百分点。百强企业2014年整体净利润率水平的明显下降，主要是：一方面，土地成本的上升侵蚀企业的盈利空间。另一方面，促量挤压利润率。此外，营销成本快速攀升，影响企业盈利水平。

为克服销售放缓及各类成本上升给企业盈利带来的不利影响，百强企业2014年以质量效益为核心，通过提高资产周转率、提升产品品质、创新轻资产运营模式等方式有效保障了企业的盈利质量。首先，快开发、高周转策略提升运营效率，拓展盈利空间。受市场销售放缓影响，百强企业2014年整体运营效率出现下降，总资产周转率均值、存货周转率均值、存量资产周转率均值分别为0.36、0.43和0.47，同比分别下降0.03、0.06和0.09，企业去化压力显著加大。而部分百强企业缩短拿地开发周期、加快开盘速度，加速项目去化，有效实现项目的高效运营，提升企业盈利水平。其次，提升产品品质和附加值、强化品牌溢价，有效保障盈利水平。其三，创新轻资产运营模式，基于自身品牌、技术、管理等资源，充分整合外部资源，通过低投入撬动高实现盈利能力的提升。   

    第四方面稳健性，就是存货上升加大资金压力，开源节流强化现金管理。资产负债率继续攀升，存货上升影响短期偿债能力。2014年，百强企业的资产负债率均值为73.6%，较去年增加1.1个百分点，但仍处于合理范围；预收账款均值为156亿元，同比小幅增长5.1%，增速明显放缓；剔除预收账款之后的有效负债率均值为49.7%，同比增长0.6个百分点；带息负债率均值继续增长至37.9%，达到2010年以来高水平。现金流缺口略有增大，促回款控支出减缓资金压力。2014年，房地产市场去化放缓，企业偿债压力持续上升，财务资金控制能力面临较大考验。在此背景下，为了有效应对市场变化、保持稳健发展势头，百强企业更加重视稳健的现金流，通过促进销售回款、合理控制土地支出两方面，防范资金风险、确保总体收支平衡。
  

  第五方面融资成本显著，多元融资体系增强企业实力。加大筹资力度缓解资金压力，综合资金成本率9.79%。2014年销售资金回笼受阻致资金链紧绷，百强企业资金压力加大。为缓解资金链紧张、满足持续扩张的资金需求，百强企业加大筹资力度，2014年筹资活动现金流入均值87.9亿元，同比增长16.6%，筹资规模持续提升。
2014年百强企业综合资金成本率均值为9.79%，较去年略升0.22个百分点，大幅低于行业平均水平，融资成本显著。2014年百强企业融资来源仍以银行贷款为主，通过与银行之间更加深入、多样化的合作实现长期的资金保障。此外，百强企业积极把握资本市场政策机遇，拓展以公司债为主的债券融资以及股权融资等新渠道，有效降低企业综合资金成本。百强企业2014年积极联合互联网公司，通过地产金融产品、P2P线上网贷平台、房产众筹等方式，结合项目营销进行融资方式的探索和尝试，引领了行业融资模式创新，进一步拓宽了企业的资金来源。
   

第六方面顺应市场节奏促货值变现，拓展业务培育新增长极。百强企业可售货值规模较为充足，合理调配资源将是保障未来业绩关键。为了奠定业绩稳健增长的坚实基础，百强企业结合房地产市场形势不断优化土地布局结构，有效提升可售货值的变现水平。百强代表企业的可售货值规模中，超过90%分布在土地消化时间少于5年的城市，可售货值结构对业绩的保障性较高。积极向地产新业务领域延伸，塑造核心增长极。为了突破住宅地产领域的业绩增长瓶颈，实现长远发展，百强企业已将眼光投向住宅地产业务之外的领域，为业绩成长打造新的增长极。2014年已有41%、26%、14%的百强企业分别进入文旅地产、产业地产和养老地产领域，企业通过结合自身积极寻找有效切入点，率先建立先发，抢占发展的制高点。 
   

 第七方面深层次参与社会公益活动，全面承担企业公民责任。2014年，百强企业不断完善与健全自身社会责任体系，在新型城镇化的背景下，通过依法纳税、保障房与经济适用房建设、投入公益慈善事业等方式，树立了良好社会形象并赢得了普遍认可，成为房地产行业中奉献社会、服务民生的典范。全年百强企业纳税总额均值达13.7亿元，同比增长17.2%，其中缴纳营业税金及附加均值为8.1亿元，所得税均值为5.5亿元，同比分别增长22.0%及10.6%。百强企业积极参与政策性住房建设，为改善民生、促进社会和谐稳定发挥积极作用：首开、金隅、天房等企业2014年仍然积极参与地方保障房项目建设，三家企业政策性住房新开工面积占全年新开工比例均超过10%。2014年，百强企业通过倡导绿色建筑理念、筹集或建立公益慈善基金等多种方式，深入履行社会责任。
   

 2015年策划代理百强研究，从规模性来看，主要是百强企业市场份额逆市提审，城市拓展更趋谨慎。2014年，策划代理百强企业一手物业代理实现销售面积均值为228万平方米，同比小幅下滑3.68%，但相比商品房销售面积7.58%的降幅，百强企业仍跑赢大市，市场份额提升至18.91%，较2013年提升0.77个百分点。百强企业对于策划和代理业务采取审慎扩张的策略，2014年，分公司个数平均为13.82个，较2013年减少0.44个。百强企业顺应房地产市场区域分化特点，秉承有进有退、严格控制风险的思路，科学把握扩张节奏；同时，百强企业采取以分公司为、深耕周边城市的拓展策略，进入城市更为谨慎，主要采取收购并购等方式进入，2014年进入城市数量与上年基本持平为29.18个，在一手物业代理实现销售额小幅下滑2.26%的情况下，单个城市贡献度相应同比下滑2.96%至88370.20万元。   
  

  第二净利润增速总体下滑，业务创新保障人均绩效提升。2014年，策划代理百强企业实现盈利7218万元，较2013年小幅增加292万元，但增速出现下滑。一方面百强企业的规模保障了营业收入保持相对高位；同时百强企业积极转型，拓宽营销渠道，利用互联网等新型营销方式吸引客源，保证了业务在新形势下的可持续性。
  

  第三方面项目储备规模持续攀升，产品创新抢占发展先机。2014年，百强企业合同储备项目总建筑面积均值为741.52万平方米，同比增长20.87%，增速较2013年提升5.71个百分点。一方面，百强企业通过并购、战略合作等方式加大重点区域项目储备，进一步完善化布局，保障未来业绩增长；另一方面，策划代理企业顺应开发随着移动互联时代的到来，百强企业积极转型与创新，强化与互联网、金融的跨界合作，加强技术研发力度和高素质专业人才储备，提升企业综合竞争力。2014年，百强企业技术研发投入均值达到2859.00万元，占营业收入比例为8.37%，研发投入持续增长。百强企业重点打造以移动APP、微信公众号、大数据系统等营销服务平台和为置业者提供购房贷款的金融服务平台，为企业业绩持续增长再添动力。百强企业员工培训投入均值达到1837.68万元，占营业收入比重提升至5.38%，的团队确保百强企业为客户提供更专业、更高素质的服务，有效保障未来业绩的稳定增长和可持续发展。企业走量快跑策略，利用行业品牌影响力，加大项目资源储备。
   

 第四方面多元服务体系保障营收稳定，延伸业务发展显现。代理业务收入略降，延伸业务增长明显。2014年，百强企业代理收入均值为2.5亿元，同比下降1.12%，策划业务保持了持续增长的态势，2014年策划收入均值达到7395万元，较2013年小幅增长9.87%，在房地产市场销售去化放缓时，开发企业往往会更加关注策划业务的价值，对策划业务的专业化需求上升，促进了百强企业策划业务收入持续增长。核心业态仍以住宅为主，商业地产发展突出。从百强企业策划与代理项目类型来看，住宅仍是其主要运营物业类型，但商业物业项目占比有所提高。百强企业顺应房地产市场变化趋势，在深化住宅项目服务的基础上，加大在商业地产领域的专业服务能力：2014年代理与策划商业地产面积占比分别为15.21%和32.48%，较2013年稳中有升。
   

2014年，中国经济正在向着形态更高级、分工更复杂、结构更合理的“新常态”演化，房地产市场在回归市场化长效机制的深度调整中，步入以变革和创新为引领的“新常态”发展阶段。房地产企业面临更大的挑战，也将迎接更多的机遇。百强企业 “强者恒强”，领先彰显，通过全面提升营销、运营、管理能力，迎接行业变局带来的挑战；同时积极推进“房地产+金融”，整合各路资本，加强金融创新，谋求更快发展。在“新常态”下，百强房企一定能够突破“小我”的有限，以前所未有的热情拥抱“以变革、创新为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代”，顺应新常态，开创新格局，打造更辉煌的未来！2014年，百强企业人均绩效达到39.94万元/人，较2013年提升5.58%。首先，百强企业积极优化人员结构，引进高水平、高技术人才，降低低层次人员的比例，提升人均绩效；其次，移动互联网、大数据等新技术的运用有效拓宽了营销渠道，在一定程度上形成对人力资本，尤其是低端人力资本的有效替代；再次，企业通过不断加大对普通员工的培训力度，引进先进的人力资源管理软件、制定更加完善的激励机制，实施标准化、扁平化管理等措施，有效提升了员工专业能力，以及形成更高效的团队合作机制，促进整体人均绩效提升。