3月20日，福建省《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（“闽七条”）正式实施，通过放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、下调贷款利率等方面鼓励住房消费。在两会释放稳定住房消费、支持自主和改善性住房需求的政策基调下，福建省“闽七条”的出台开启了地方新一轮政策宽松周期。

政策影响：加大货币金融支持力度，并出台政策落实细则，全面刺激自住、改善需求

公积金首付降至20%，强调房贷利率优惠并保障落实，降低购房者首付压力及购房成本，推动需求积极入市。福建省的新政策要求降低首次申请住房公积金贷款首付比例，针对首次申请住房公积金贷款购房者，首付调整至20%，首付款的大幅减少将明显改善其购房能力，尤其是对资金实力有限的购房者。针对已还清首次住房公积金贷款的，可以申请第二次住房公积金贷款，贷款利率由基准利率上浮10%调整为基准利率，这将明显支持改善性需求的购房信心。公积金首付比例降低及贷款利率优惠的实施，对购房者的直接影响是购房成本降低，购房压力下降，在一定程度上刺激潜在需求释放，从而加快存量房销售速度，促进消化楼市库存。从政策落实层面，也提出了更具操作性的实施细则，保证金融政策落到实处。目前个别银行在福建省审批与放款时间共需60天之久，本次意见要求商业银行缩短放贷审批周期、明确45天之内的放宽期限也为政策效应的快速显现提供了有力保障。

进一步放宽首改房认定标准，扩大货币支持政策覆盖范围，有效拓展潜在购房入市客群规模。“闽七条”进一步明确旧房换新房、家庭成员上班距离及子女距离变近、居住环境有所改善等情况，均认定为首改房，并依据首改房的政策落实金融支持条件。看似认定标准的简单扩展，实则为政策波及范围的扩大提供了空间。是像上班距离及子女距离变近等条件，在实际认定中有较大的弹性，可以通过一定操作让更多潜在购房需求得以享受优惠利率支持；加之庞大的旧房换新房群体，亦将明显受到政策鼓励，加快改善性购房进程。需要注意的是，此次政策取消对境外个人（包括港澳台居民、华侨）、境外机构的购房限制，亦将带来更大的境外客群需求。基于历史及地理原因，福建历来为海外华侨的重要聚焦地，加之随着自贸区政策的稳步推进，也将吸引更多的境外人士来闽定居。可以预见，此次购房限制政策的宽松必将在未来发挥更大的效应。

推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房，并推进保障房源与商品房转换，一定程度上解决了各地借助政策性住房消化市场存量的资金难题。今年1月，福州市就出台了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》明确从市场筹集保障房源的思路，但实际操作中仍缺乏具体的资金及配套措施支持。此次福建在全省推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房，并明确政府使用政策性贷款收储商品房并用作棚改安置的模式，并通过积极收购商品房用作保障房来加快各地库存去化，这些政策都为有效解决当地资金难题提供了新思路与新办法。并将在有效减轻福建省库存压力的同时，加速提升当地的基本住房保障水平。

为什么是福建？高库存压力下的选择

今年以来福建省房地产市场成交量继续下滑，2015年1-2月，福建省商品房销售面积同比下降27.7%，销售额同比下降29.6%，其中住宅销售面积、销售额同比降幅分别为32.2%、37.9%，降幅均较去年底扩大。市场库存压力依然严峻，截至2015年2月，福州、莆田商品住宅可售面积去化周期在20个月左右，三明也在15个月以上。在市场整体的去库存压力较大背景下，积极恢复房地产市场信心、稳定房地产开发节奏，仍将是地方政府在稳增长过程中的主要任务之一。在此背景下，有效刺激市场需求的手段还得依靠货币政策，福建省由此成为了加快政策调整的先行者。

下一个城市会是哪?济南、广州已有相关政策，未来更多城市有望跟进

3月中旬，济南、广州放宽公积金购房政策，济南针对改善性购房需求降低贷款首付比例，广州针对小户型首套自住房降低首付。两会层面定调稳定住房消费，强调了地方政府主体责任。在各地库存压力加大的背景下，地方政府迎合政策，开始出台相关措施鼓励住房需求，相信未来将有更多城市跟进放宽刚需购房相关政策，是目前库存压力较大的城市，有望通过放宽首套房认定标准，降低公积金贷款、商业贷款首付比例，政府财政补贴等手段刺激住房市场基本需求，稳定地方住房消费，缓解库存压力。

政策宽松稳步推进，消费者预期将更趋稳定，市场回暖步伐将明显加快。层面的降准降息，加之各地在购房标准认定、公积金调整、财政支持等一系列政策鼓励下，必将明显影响市场预期，提升市场成交。从3月份前两周主要城市数据来看，市场成交量同比环比均有明显提升，未来市场亦将在各类政策支持下逐步回暖，全年维持稳定表现可期。

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