1.央行再降息:五年以上贷款利率降至十年来低

2015年2月28日，中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

此次利率调整的重点是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步巩固社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境；也是进一步完善利率调控体系，健全利率传导机制，不断增强央行利率调控能力和宏观调控有效性的体现。当前五年以上金融机构贷款基准利率已达到2004年以来低水平。

2.通缩迹象明显、社会投融资未见好转，货币政策调整时机显现

经济增长压力持续显现，一月经济开局不佳，通缩仍为主要风险。2015年1月，CPI环比上涨0.3%，同比上涨0.8%，同比涨幅跌破“1%”，创5年来新低，为适当使用利率工具提供了空间；PPI环比下降1.1%，同比下降4.3%；PMI仅为49.8%，是自2012年9月以来首度位于荣枯线以下。总体来看，未来CPI还有下行压力，通缩仍为2015年经济主要风险。

降速，经济发展动力不足。2015年，中国经济仍存在较大下行压力。此前固定资产保持了20%以上的快速增长，但随着房地产市场的调整和制造业产能的过剩，固定资产增幅不断下降，2014年增长15.7%。其中，房地产增长明显回落，增幅仅有10.5%。作为中国经济增长动力三驾马车之一的降速前行，经济发展后续动力不足。

房地产行业调整，亦进一步影响经济发展。经济持续下行导致实体总需求不足，房地产在高库存压力下步入调整期。2014年GDP增加值构成中，房地产业增加值仅有2.3%，较上年下降近5个百分点，是2009年以来的低值，已成为经济稳增长的重要影响因素。2014年房地产销售及新开工下降明显、开发放缓，各个城市的库存压力持续加剧，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力明显。在此前多轮利好政策叠加效应下，2014年末和2015年初，市场出现回升迹象，但也应该看到，高库存仍然是各地面对的主要问题；千方百计去库存、积极恢复市场信心、稳定房地产开发节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。增强对房地产业的支持力度，维持经济发展后续动力，也已成为政府货币政策考量的重要因素。

各行业、企业间融资难度差异逐渐加大，部分企业资金压力之下经营难以为继，从而造成经济发展动力不足。2014年金融机构新增人民币贷款增加额有所收窄，新增存款及社会融资额均低于去年同期。2015年1月份社会融资规模增量为2.05万亿元，比去年同期少5394亿元。此次降息也意味着未来一段时间内货币环境有望迎来进一步宽松化转变，从而降低企业融资成本，增强企业投融资动力。

3.降息降准组合效应发力，房地产业整体运行环境将改善

多轮放松意在利好，对于房地产行业来说，整体环境将有明显改善。《2014年第四季度中国货币政策执行报告》中，央行对于房地产政策的表述为:“落实好差别化住房信贷政策，改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道。进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造。”而自2012年二季度以来的“坚决抑制投机性购房需求”的提法已被替换。同时，发改委也示，要加强调控，定向精准促进增长，增加有效，加大对经济社会薄弱环节的，提高效益。促成为2015年稳增长的重要手段。对于房地产业而言，放松货币政策，拓宽房地产融资渠道，有利于恢复市场各方信心，将有效改善整体环境。

对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发节奏，优化资金来源结构。2014年房地产贷款新增2.75万亿元，同比多增4055亿元。但在贷款规模继续扩大的同时，贷款结构调整明显，企业开发贷款比重缩减，开发节奏放缓。由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时存款基准利率的进一步下调，也有利于降低金融机构筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用。本次降息将降低房企的直接融资成本，加之降息刺激市场销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工。

存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。按照套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，上次降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息，较此前节省13万元。而本次降息后，贷款利息为158.94万元，将再节省8万元。在购房成本大幅下降的基础上，部分观望需求入市，推动成交回升。

对于整体市场而言，降准降息组合效应将持续显现，宽松化政策将促使市场销售向好，房地产库存压力将缓解。从历来经验看，货币政策对房地产销售的影响为直接。2014年，货币环境基本保持平稳，央行采取PSL、MLF、存款口径调整等多种方式保障流动性，并且于11月降低存贷款基准利率，推动部分需求入市，带动房地产市场回暖，12月单月销售总量创近5年新高。2015年1月份尽管环比回落明显，但多数城市同比增长仍保持良好势头。央行再次降准并降息，将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。

短期内货币刺激已基本到位，静待市场表现。从历史数据来看，单一的政策工具对于经济的调整影响有限，在经济存在下行压力下，央行多采取连续的降准降息，以增加信贷的供给和需求。2008年央行就五轮降息、三轮降准化解危机促进经济回温。当前经济下行压力明显，人民币短期贬值、经济通胀低迷等均要求央行加大宽松力度，宽松的国际货币环境也加大了我国货币政策进一步宽松可能性。近三个月来央行已出台两轮降息和一轮降准，并表示将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，综合运用多种货币政策工具，适时适度预调微调，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境，短期内货币刺激逐步到位。但如果经济压力未见好转，出于抗通缩和金融风险防范的考虑，货币还会继续宽松，央行仍存在着进一步降息降准的可能性。