产业网讯：中指研究院2月25日发布《自贸区扩展对我国房地产业潜在影响分析》2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区(以下简称上海自贸区)正式挂牌成立。在上海自贸区运行一周年后，2014年12月12日，国务院常务会议提出新设广东、天津、福建三个自由贸易园区，并扩容上海自贸区。1月29日，国务院也发文要求在范围内推广上海自贸区经验。自贸区的开放，是我国改革开放的重要部分，其发展模式对于深化经济改革、转变政府职能具有重要作用，是我国在改革开放发展中的创新模式，将对相关领域的经济、产业等产生重要影响。【下载报告】【更多报告】

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1.我国自贸区建设的背景及历程

1.1国际国内复杂的经济及贸易环境推动自贸区设立

复杂国际国内背景推动自贸区诞生。目前全球贸易正逐步进入新的历史发展时期，贸易竞争愈发激烈。金融危机以来，多边贸易体制严重受阻，国家间竞争更多在区域、次区域层面展开，中国面临着“二次入世”的新一轮挑战。从国内来看，我国面临着新一轮的改革开放压力，自贸区的建设对于我国的企业改革、贸易体制改革、金融改革、科技体制改革、财税体制改革等能够提供示范和借鉴作用。此外，人民币国际化战略逐步发展，自贸区的建立能够为人民币提供有效的回流途径，完善人民币的全球循环路径，并且终在风险可控的条件下打通资本账户，进行双向、相互渗透，实现金融资源的全球优化配置，提升人民币的国际地位。

2012年11月，上海市常委会第37次会议召开，审议通过《上海市推进国际贸易建设条例》，首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。随后，自贸区设立工作逐步推进，2013年7月3日的国务院常务会议原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》（以下简称《方案》），9月29日，上海自贸区正式挂牌。2014年12月12日的国务院常务会议上，确定再新设广东、天津、福建三个自由贸易园区，预计将在今年3月挂牌。1月29日，国务院发布《关于推广中国（上海）自由贸易试验区可复制改革试点经验的通知》，将上海自贸区经验推广至。

1.2上海自贸区目标国际化，侧重自由化

上海自贸区是国内自由贸易试验区，旨在面向全球在金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务和社会服务六个服务业领域扩大开放，并努力形成促进和创新的政策支持体系，着力培育国际化和法治化的营商环境，力争建设成为具有国际水准的贸易便利、货币兑换自由、高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。同时，借助上海金融的地位加快探索资本项目可兑换及金融服务业的全面开放，打造人民币离岸，为人民币的国际化奠定基础。在上海自贸区的扩围方案中，陆家嘴金融涵盖其中，进一步反映了金融服务业在上海自贸区发展中的重要地位。

探索建立负面清单管理模式，吸引外资进入。上海自贸区试验开放了六大服务领域，并借鉴国际通行规则，对外商试行准入前国民待遇，制定实验区外商与国民待遇不符的负面清单，改革外商管理模式。根据2014年7月公布的负面清单显示，新版的负面清单管理措施共计139条，比2013版减少了51条。负面清单的管理模式，意味着放开准入权，将有效吸引外资流入。

强调深化金融领域改革。与传统的贸易自由化不同，上海自贸区强调了自由化。除负面清单外，《方案》中提出，要在试验区内对人民币资本项目可兑换、金融市场利率市场化、人民币跨境使用等方面创造条件先行先试，并探索外汇改革，同时推动金融服务业对于符合条件的民营资本和外资金融机构全面开放。2014年5月，上海自贸区自由贸易账户制度启动，有助于进一步提高企业资本的运营效率，推动人民币资本项目可兑换。与发达经济体相比，我国的金融领域发展较为滞后，利率市场化、汇率市场化进程亟待提高，自贸区的金融改革，对于金融领域的改革意义重大。

推进贸易发展方式的转变。上海自贸区建立在外高桥港、洋山深水港、浦东空港的基础之上，将充分运用资源，推进贸易体制的改革创新。贸易新型业态和功能的培育、国际贸易结算、跨境电子商务、国际航运服务等均为试点的内容，同时，自贸区将探索促进贸易的税收政策，积极研究完善适应境外股权和离岸业务发展的税收政策。

探索体制创新。上海自贸区推进实施“一线放开，二线安全高效管住”的服务模式。一方面，适当简化进出口清关流程及手续，提高通关效率，另一方面，推进“方便进出，严密防范质量安全风险”的检验检疫模式。体制的创新，加快了进出口贸易周转速度，推动贸易业的发展。

1.3新设三大自贸区，衔接方向发展目标存在差异性

国务院新批准设立的天津、广东、福建三大自由贸易试验区域存在不同的定位与发展方向。天津自贸区将以航运及金融租赁为主导产业，主要着眼于京津冀的协同发展，服务于北方经济，促进环渤海经济带的产业结构调整，并且面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户。广东自贸区则立足面向港澳深度融合，以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在准入政策、货物贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，力争率先实现区内货物和服务贸易自由化，并于2014年12月分别与港澳签署贸易自由化协议。而福建自由贸易试验区拟借助地理位置，以“积极探索开展两岸区域合作，建立两岸更加紧密合作交流平台”为方向，促进与台湾的贸易往来。

2.自贸区发展对房地产业的影响

上海自贸区建设涵盖金融、航运等六大领域，涉及多项优惠政策和制度改革，多方位影响经济、产业及房地产业发展。首先，自贸区营造的贸易、金融自由化环境能够推动经济发展，并且带动相关产业的发展。其次，与贸易密切相关的物流及仓储、贸易加工业快速发展，带来一定的产业地产需求。再次，开放的环境及政策的优惠吸引大量的企业入驻，从而带来相关的商办需求。后，企业入驻必然吸引大量的人才流入，进而带动一定的住宅需求，同时，人才的流入也会带来新的技能、经验，进一步推动经济发展。

2.1金融市场化有助于提高资源配置效率，加快资本流动

金融制度创新，对于逐步开放资本市场、提高资源配置效率具有重要意义。上海自贸区方案中提出了资本项目可兑换、金融市场利率市场化、人民币跨境使用等方面内容。具体来看，资本账户的进一步开放，有利于资金等生产要素的优化配置，提升资金及其配套的劳动、土地等生产要素的效率。人民币跨境使用，对于推动人民币国际化意义重大。利率市场化和汇率市场化又是内部经济及外部经济均衡的有利条件。整体来看，金融制度的创新，能够推动金融市场以高效率、低成本来配置金融资源，加快境内境外资本流通。

金融服务业的逐步开放，有利于加强市场化竞争，推动产品创新。上海自贸区采用负面清单模式，开放了金融服务领域的银行服务、专业健康医疗保险和融资服务，降低了外资进入壁垒，有利于吸引外资企业进入。批入驻上海自贸区的企业涵盖法国巴黎银行、花旗、星展等国际金融公司，同时交银也涉及金融租赁业务，并开办交银金融租赁公司。

从来看，金融市场化及多元化能够降低融资成本，推动。市场化的环境下，金融企业竞争充分，能够有效降低企业的融资成本，促进国内企业进入金融市场融资，据悉上海自贸区内的平均融资成本降低约10%~20%。同时，资本市场的开放能够有效吸引外资进入，有利于国际资本注入国内市场，增加自贸区内的资金量。而房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业等建筑服务也均在上海自贸区的开放领域内，其作为房地产业发展的重要环节，也将参与自贸区资金的流动，进而在一定幅度上推动房地产业。

2.2 多因素推动产业结构调整，带来相关商业地产及产业地产需求

贸易自由化及自由化共同推进产业结构升级。在金融市场化环境下，自由化发展有助于促进资本流向具备高且风险较低的行业，同时，外资PE和VC也有助于促进中小企业及创新型企业发展，为其孵化提供有效的资金需求，推动产业升级。另一方面，上海自贸区本身具备港口，海运空运发达，而税费减免政策，推动国内外贸易，自贸区内特殊的海关也使得货物的周转速度加快，货物进出口平均通关时间比区外分别减少41.3%和36.8%，从而推动相关的物流产业、仓储产业及外贸加工产业发展。

多家企业入驻增加对于商业地产的需求。据悉，截至2014年8月末，上海自贸试验区新设企业数量超过1.2万家，超过原上海保税区20年的注册数量，其中外资企业约1612家，有90%通过备案方式设立，包括12家跨国公司地区总部。大量企业入驻，一方面促进写字楼的需求量迅速提升；另一方面推动相关零售业发展，进一步提高部分商业营业用房需求。

物流及相关产业的发展提高产业地产需求。自贸区主要的内容之一为贸易自由化，上海自贸区所带来的产业集聚效应能够在上海港口形成物流城，与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展。据统计，2014年1-10月，洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱，较2013年同期增长6.7%。物流业的快速发展对于仓储、物流等产业地产的需求提高，并且与外贸相关的贸易加工产业也得到发展，从而带动相关房地产业发展。

受自贸区影响，短期内相关区域土地热度攀升。从土地成交来看，自贸区范围内普遍具备土地资源有限性及不可复制性，并且自贸区概念的推出使得短期内土地需求量骤升。上海自贸区成立以来土地市场火热，溢价企。浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2地块位于临港新区主城区范围内，土地性质为楼用地，溢价率达到490%。此外，溢价率较高的前7宗土地均位于临港新城板块，且均含有商办土地。值得注意的是，自贸区设立后3-5个月内土地市场较热，但随着时间的推移，热度有所消减，市场渐趋理性。

2.3 开放化环境吸引人口流入、提高收入水平，推动住宅市场发展

自贸区吸引大量企业入驻，有助于提高就业率、吸引人口流入，从而增加住宅市场需求。自贸区提供的各项优惠政策、制度创新等吸引大量企业入驻，企业入驻必然提供相应的工作岗位，从而有助于提高就业率。上海自贸区《方案》中提出，对试验区内企业以股份或出资比例等股权形式给予企业人才和紧缺人才的奖励，实行已在中关村等地区试点的股权激励个人所得税分期纳税政策，从而进一步吸引和留住人才。人口流入自贸区内，带动对于住宅的需求。

自贸区设立能够促进相关区域内的住宅需求，推动价格平稳增长。根据中指研究院监测数据显示，外高桥、临港新城、川沙及祝桥板块内的商品住宅成交平稳增长，2013年达到小高峰为69万平方米，2014年有所下降。近两年四板块占全市的比重由2013年之前的3%左右上升至5%左右，住宅市场持续升温。同时，相关区域住宅成交价格也呈现上涨趋势，位置的稀缺性及独特的地理促进价格上涨，2014年四板块住宅成交价格上涨至27427元/平方米，略高于上海市全市27171元/平方米的价格水平。

受自贸区设立影响，住宅项目具备一定的。从具体项目来看，受到自贸区概念影响，位于临港新城板块的保利蔚蓝林语与港城滴水湖馨苑成交量较高，且价格逐渐上涨。2013年10月，保利蔚蓝林语开盘，当月成交162套住宅，成交均价达到17438元/平方米，远高于同期临港新城板块的住宅均价（14722元/平方米），12月该项目再次加推，成交均价上涨至19420元/平方米。同时，港城滴水湖馨苑2013年9月成交均价为14134元/平方米，较2013年上半年均价上涨11.6%。

2.4 国外自贸区发展形态各异，对经济及房地产业有带动作用

国外自由贸易区历史悠久，发展形态各异。从国外自由贸易区的发展历史来看，自由贸易区初依托港口经济发展而来，早的自由贸易区多为自由贸易港区，此类自由贸易区利用优越的自然地理环境从事货物转口、物流、货物储存等业务。以德国汉堡自由贸易港为例，汉堡地处中欧，地理位置优越，是欧洲重要的航运中转站，始建于1888年的汉堡自贸区的建立以发展转口贸易为主要定位，通过减免关税和优化海关管理向贸易企业及经销商提供了更加经济便捷贸易通道，使得汉堡港吞吐量快速增长，成为欧洲重要的港口之一。随着贸易的发展，自贸区的功能进一步深化，1934年美国开始发展自贸区计划，并于20世纪50年代确立了以出口加工为导向的发展定位，通过大面积减税的政策扶持，加工制造企业得以在美国自贸区内快速发展，目前美国国内自由贸易区数量已超过270个，遍布美国50个州。进入20世纪后期，自由贸易区的意义不再仅仅是对于地理的有效利用，而是逐渐成为国家经济发展的推动因素。新加坡从1967年开始发展自贸区，经过数十年的发展从早的以转口贸易为导向逐渐发展成兼顾金融服务、海外等领域的综合型自贸区，自贸区的成功运作更是推动了整个国家经济的发展，同时政府职能得到了优化，社会体制逐步完善。阿联酋迪拜同样通过综合型自贸区的发展，成为了国际的自由贸易港，并成为中东地区金融。

美国、新加坡等自由贸易区吸引企业进驻，聚集人口，带动区域房地产发展。部分成熟自由贸易区以国际化为目标，均通过各类优惠政策吸引国际企业进驻，并大量吸引人才，使得区域内房地产市场迎来发展良机。以新加坡自由贸易区为例，新加坡自贸区在发展国际金融服务的过程中，一直将外资引进作为发展的重要环节，为吸引国外金融机构进驻，新加坡自贸区将制度建设放在位，使其拥有一套能够与国际接轨的制度，并逐步开放，同时对于区域内企业给予相应的税务减免政策，使得外资金融机构大量进入，此举在推动新加坡金融业加速发展的同时，也带动了自贸区范围内商业地产的发展，大量的国际企业进驻使得自贸区楼租金水涨船高，商业地产开发规模显著提高。同时，新加坡自贸区同样重视人力资源的开发，一方面，以各种优厚的待遇和条件吸引的技术人才和管理人才，以弥补本国专业人才缺乏的不足；另一方面，注重对现有人员的和培训，以提高行业员工的整体文化水平和劳动技能。而高素质人口的大量流入给新加坡自贸区周边住宅的开发带来良机，周边地段地价楼价显著增长。

而以美国为代表的自由贸易园区更加注重对本土企业的扶持，以美国纽约自由贸易园区为例，针对自贸区内企业的优惠政策条目繁多，其中包括无关税出口、免除库存税等诸多直接优惠政策，且美国其它各州自由贸易区优惠条件均十分优厚。截至2013年美国自由贸易园区共计超过270个，进驻企业总计超过3000家。快速增长的自贸区企业数量提供了大量的就业机会，根据美国自由贸易区2013年的数据，全美2013年共计39万人受雇于美国自贸区企业，该数据逐年增加。本土企业与就业人口的大量进入同样为美国各大自由贸易区域房地产市场注入了大量需求。

3.展望：自贸区建设激发改革红利，粤津闽迎来发展契机

自贸区建设为我国全面深化改革提供借鉴意义，激发改革红利。一方面，自贸区自由化的环境，尤其是自由化，能够将市场机制在优化资源配置方面的作用充分发挥出来，有效提高资源配置效率。另一方面，贸易自由化改革，能够促进我国经济发展向国际化和现代化转变，提高我国对外贸易质量，并且有助于推动我国目前的产业结构调整。此外，自贸区内所进行的国有企业改革、审批制度改革等政府职能转变，对于范围内的简政放权、体制改革具备借鉴意义。

广东、天津、福建面临新一轮的增长契机。从上海及国际发展模式来看，自贸区建设能够促进贸易发展、体制改革创新，并且创造就业岗位，推动经济发展。广东、天津、福建本身具备港口资源，在借鉴上海发展模式的基础上，发展各有侧重，对经济发展产生助推力。对于房地产而言，自贸区建设过程必然会吸引企业入驻，带来大量的资源，也会吸引大量的资本流入，推动区域整体发展。因此，与自贸区建设密切相关的产业地产、商业地产存在较大的市场机会及发展。

自贸区建设短期内促进商办及产业地产发展，中长期通过带动城市经济发展推动整体房地产业。短期来看，自贸区凭借自身的资源、政策吸引大量企业入驻，带来商办、产业地产需求。而企业入驻必然带来人的流动，也提供相关的住宅市场机会。从中长期来看，自贸区建设使得城市内与贸易相关产业得到较快速的发展，对于城市的经济发展具备带动作用，进一步影响城市整体的房地产业发展。

值得注意的是，自贸区建设应建立完善的防火墙机制和风险机制。自贸区开放的不仅是贸易自由，也开放了自由，因此，区内区外应建立完善的防范机制，预防风险，尤其是汇率自由化和利率自由化过程中的区内区外的套利投机行为。同时，由于自贸区内施行的是负面清单模式，对于外资企业具备较强的吸引力，多个行业涉及其中，有效的机制对于保护贸易区内的市场环境尤为重要。