房天下产业网讯：中指研究院[微博]1月22日发布《中国房地产市场2014总结& 2015展望 》价格方面，百城价格指数自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累计下跌2.69％；十大城市累计下跌0.61%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门2014年累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。成交方面，50个主要城市累计成交整体下降10.7%，其中一线城市同比下降显著，降幅达16.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年高水平。来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源自2006年以来首次同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发额增速创5年来新低。【下载报告】【更多报告】

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部分：2014年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产增速明显下滑。在此背景下，政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。

在地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。

(1)新常态下调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费

层面着眼长期稳定，干预影响渐弱

调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要求深化户籍、土地等体制改革；多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。据此，2014年出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主，未再出台新的短期手段。年末工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去化趋势明显。

新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、驱动转向创新驱动。新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。年末经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。

金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放

多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。2014年4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。9月和10月央行通过中期借贷便利(MLF)向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元；年末央行对金融机构存款统计口径进行调整，拓宽存贷比指标中的存款口径从而增强整体流动性。同时层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。

支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条” ），支持自住性住房的贷款需求。9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 ，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策。《通知》对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽，但较2008年仍有一定差距；贷款利率下限重回2009年水平；三套及以上房贷也开始松动。

(2)限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整

年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来市场变化影响下限购政策陆续退出

年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强。一季度热点一二线城市并未放松，南京市发布“宁七条” ，成为2014年进一步收紧房地产调控的二线城市。上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。

二季度以来多个城市陆续取消限购，仅5市未放开。部分房价松动、市场遇冷的城市在二季度即开始对限购政策做出调整：南宁 发文称北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；6月26日呼和浩特发文，成为个正式出台文件取消限购的城市。三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。同时限购放松力度也逐渐加大，多个城市出现再次调整，限购政策由局部调整转向全面放开。目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚未放开。

金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需

地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度。三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信贷为主的利好政策陆续出台，意在扭转市场预期，刺激市场需求。福建、湖南、宁夏、湖北等地陆续出台文件放宽信贷政策以促进房地产市场平稳健康发展；绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。

多地调整公积金 政策，降门槛、增额度促进需求释放。继三季度取消限购、“930”新政 放松信贷后，通过公积金支持自住需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件（减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群范围），提高公积金贷款额度，加大公积金利用率，推行公积金异地通贷，简化公积金申提流程及降低费用，提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计，2014年以来对公积金调整放宽的省市已近40个。同时在央行降息后，各地响应央行要求，公积金贷款利率普遍下调0.25个百分点。

(3)户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进

土地制度改革屡有突破，农村土地制度改革与城市土地集约利用并行推进。两会政府工作报告提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。11月《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》出台，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。同时，国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》和《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，实现“控总量、挤存量、提质量”，东部地区是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用。

2.新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发增速创五年来新低

(1)价格：百城价格自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表现分化

百城整体：百城住宅均价连续8个月环比下跌，四季度跌幅收窄

根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年百城住宅均价进入调整期。一季度，受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响，百城住宅均价涨幅明显收窄；二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足，房企加大供应并以价换量，5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌，跌幅为0.32%，住宅价格在经历近两年持续上涨之后进入调整期；三季度地方政府放松限购、限贷政策，短期内促进市场成交回升，但随着供应量继续加大，供大于求矛盾进一步显现，房企在高库存、高负债的双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行，9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%。

9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用，成交量明显回升，为了完成年度销售目标，房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道，但跌幅有所收窄，12月百城住宅均价环比跌幅为0.44%。

十大城市：全年累计下跌0.61%，跌幅低于整体

2014年十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，全年累计下跌0.61%，跌幅低于百城整体2.08个百分点。

具体来看，一季度十大城市住宅均价环比涨幅持续收窄。4月涨幅收窄至近一年半低水平，为0.39%，均价达到19640元/平方米，为2010年6月以来历史高；5月是价格变化的“拐点”，十大城市住宅均价由涨转跌，跌幅为0.18%。三季度随着市场下行，十大城市住宅均价持续下跌，9月跌幅扩大至1.23%，超过百城同期跌幅（0.92%）。进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，市场明显好转，12月十大城市住宅均价环比下跌0.36%。

(2)需求：整体成交明显下行，一线城市同比降幅大

2014年以来市场整体下行，市场成交较2013年大幅下降。2014年，50个代表城市月均成交2367万平方米，同比下降10.7%，与2012年基本持平，分别高出2010年、2011年11.2%、30.8%。

具体来看，在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及2013年同期。在2013年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧及季节性等多重因素影响下，1月成交量同比显著下降17.2%，2月同比小幅下降0.4%。3-5月代表城市住宅成交量总体较2月明显回升，但较2013年同期仍有较大差距。6月，政策放松对市场需求的刺激效果减弱，成交量再度下滑至全年次低点，总量为1949万平方米，同比降幅再度扩大至21.6%。进入下半年，限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市，市场成交逐步回升，是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著。其中10月环比大幅提高14.1%；11月继续环比增长7.7%，同比增长4.3%，为2014年首次单月成交同比增长；12月成交3411万平方米，在11月较高基数的基础上继续大幅回升12.0%，同比增长18.5%，规模为2010年以来单月高水平。

(3)供应：新增供应创近五年历史新高，不同城市表现差异

近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近五年高水平，9月单月供应超过2010年同期历史高点。2014年，20个代表城市住宅月均新批上市1567万平方米，同比增长3.6%，比2010-2012年分别高19.6%、15.4%和19.7%，为近五年高水平。单月来看，3月以来新增供应逐月回升，在5月达到阶段性高点后持续回落；在传统“金九”推盘旺季，新批上市面积达到全年高峰，单月新批上市面积超2300万平方米，赶超2010年9月2167万平方米的历史高点；10月供应量季节性回落约28.1%，11月和12月受企业年底加大推盘规模影响，新增供应量环比分别增长10.1%、5.7%，12月新增供应为1952万平方米，量为年内次高水平，亦处于近五年的较高水平。

(4)供求对比：市场整体供大于求，库存升至历史高位，去化压力较大

销供比：整体销供比明显低于2013年，多数城市销供比小于1

市场成交下降，供应增加，供大于求态势凸显。2014年，20个代表城市成交量同比下降8.6%，供应量同比增长3.2%，销供比为0.82，较2013年（0.93）明显下降。其中，北京2014年成交减少而供应增加，销供比仅为0.64，与2013年1.53的销供比水平差距较大；上海、广州、武汉也由2013年的供需基本平衡转为2014年的供大于求，销供比分别下降至0.80、0.70、0.88。重庆、芜湖、南昌、杭州销供比则有所提高。

库存及去化：库存创近五年历史新高；受益于年末快速去化，出清周期降至15个月以内

2014年前三季度，市场销售下降、供应增加，推动整体库存持续攀升，出清周期延长。进入四季度，销售有所回升，库存仍高位盘整，截至2014年12月底，20个代表城市可售面积为18782万平方米，环比增长1.8%，较2013年同期增长25.5%，为近五年以来历史高水平。从出清周期来看，四季度以来，出清周期逐月回落，截至12月底，代表城市平均出清周期为14.8个月，较2014年年初延长3.4个月，处2010年以来较高水平。

(5)：销售、新开工指标均同比下降，增速创近5年新低、资金来源自2006年以来首次同比下降

需求：商品房销售面积和销售额同比下降

商品房销售面积和销售额同比双降。2014年，商品房销售面积为12.1亿平方米，同比下降7.6%，降幅较1-11月收窄0.6个百分点，销售额为7.6万亿元，同比下降6.3%，降幅较1-11月收窄1.5个百分点。分物业来看，仅商业营业用房销售额、销售面积实现同比增长。住宅销售面积为10.5亿平方米，同比下降9.1%，销售额为6.2万亿元，同比下降7.8%；楼销售面积为2498万平方米，同比下降13.4%，销售额为2944亿元，同比下降21.4%；商业营业用房销售面积为9075万平方米，同比增长7.2%，销售额为8906亿元，同比增长7.6%。

：房地产开发额增速创近5年来新低

房地产开发额增速创近5年新低。2014年，房地产开发额为9.5万亿元，同比增长10.5%，增速较1-11月回落1.4个百分点，较2013年回落9.3个百分点。其中，住宅开发额为6.4万亿元，同比增长9.2%，增速较1-11月回落1.3个百分点，较2013年回落10.2个百分点，占房地产开发的比重为67.7%，占比较1-11月占比下降0.1个百分点。

开工：房屋新开工面积同比持续下降

房屋新开工面积同比持续下降。2014年以来房屋新开工面积同比持续下降，全年房屋新开工面积为18.0亿平方米，同比下降10.7%，降幅较1-11月扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积为12.5亿平方米，同比下降14.4%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点。房屋施工面积达72.6亿平方米，同比增长9.2%，增速较1-11月下降0.9个百分点。房屋竣工面积为10.7亿平方米，同比增长5.9%，增速比1-11月降低2.2个百分点。

3.二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升

(1)价格：整体均价持续下跌半年后在四季度有所回升

十大城市二手住宅均价环比连续6个月下跌后于10月止跌，四季度各月均环比上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，一季度十大城市二手住宅价格环比延续2013年持续增长的态势，累计涨幅为2.37%，涨幅突出；其中3月的环比涨幅为0.87%。从二季度开始，二手房价格出现回落，二季度的累计跌幅为1.70%。三季度累计下跌2.14%，跌幅较二季度扩大，其中9月环比跌幅达0.84%。四季度，受各种利好政策影响，价格由跌转涨，10月住宅均价环比结束持续半年的下跌，环比小幅上涨0.09%；12月涨幅扩大至0.35%。同比来看，1-10月单月同比涨幅连续收窄，10月二手住宅均价同比涨幅为1.36%；11月同比下跌0.20%，结束连续26个月的同比增长；12月同比跌幅扩大至1.05%。

(2)成交：全年成交同比降幅超三成，年末两月成交有所回升

整体呈下降趋势，全年成交同比降幅超三成。2014年十大城市二手住宅累计成交67.83万套，同比2013年大幅减少31.07%，略高于2012年水平（67.68万套）。具体来看，一季度成交16.03万套，同比大幅下降53.09%，其中受季节性因素影响，1-2月成交量显著下降之后，3月二手住宅成交量有所回升；二季度成交16.36万套，较一季度小幅增长，但同比仍下降23.11%；三季度成交量又见下降，共成交15.30万套，同比下降28.79%，降幅进一步扩大；四季度成交量为20.14万套，同比下降6.17%，其中年末两月成交有所回升，12月成交8.18万套，同比增长16.41%，为2014年内首次实现单月同比增长，量也为年内单月高。

4.土地：整体供求同比大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷

(1)供求：供需大幅回落，多重压力下房企拿地热情趋冷，市场整体低迷

各类土地总推出量下降明显，住宅、商办用地降幅均超过25%。2014年，300个城市共推出各类用地24.9亿平方米，同比下降24.1%，而2013年为同比上涨15.6%。其中，住宅用地推出12.0亿平方米，同比下降27.1%，降幅为2010以来大；商办用地推出4.7亿平方米，同比下降29.6%，为2010年以来首次同比下降。对比往年土地推出面积来看，2014年住宅月均推出面积为9970万平方米，为近5年来低，商办月均推出面积3898万平方米，为2012年来低。从不同季度来看，一季度各类土地推出量与2013年基本持平；而进入二季度之后，随着房地产整体市场的调整，土地市场开始下行，二季度各类土地供应面积同比降幅均超过20%；三季度降幅继续扩大至24%以上；而四季度各类用地推出面积相比2013年同期降幅接近四成，土地市场供应量进一步走低。

各类土地成交量同比下降29.1%，降幅大于推出量，其中住宅、商办用地降幅均超过30%。2014年，300个城市各类土地共成交19.3亿平方米，同比下降29.1%，降幅超过土地推出面积。其中，住宅用地成交8.9亿平方米，同比大幅下降33.1%，而2013年为同比增长31.1%；商办用地成交3.6亿平方米，同比下降33.4%（2013年同比增长38.4%）。对比往年土地成交面积来看，2014年住宅用地月均成交面积为7418万平方米，为2010年来低水平；商办用地月均成交面积为3025万平方米，为2012年以来低。从不同季度来看，一季度各类用地成交面积与2013年同期基本持平；而市场进入二季度后呈现了明显的下降趋势，二季度各类用地成交同比降幅超过20%，而此降幅在三季度扩大至33.9%；四季度各类用地成交面积同比下降45.3%，住宅和商办用地成交降幅分别达到48.8%和45.2%。2014年二季度以来，房地产整体大环境发生变化，企业销售业绩不佳、资金压力不断加大，导致其对于未来市场前景愈发悲观，拿地更趋谨慎和理性，使得土地市场进一步趋冷。

(2)价格：受成交结构影响楼面均价同比上涨，溢价率同比下降

成交结构影响导致各类用地楼面均价同比上涨，住宅用地涨幅达12%。2014年，300个城市各类用地楼面均价为1227元/平方米，同比上涨5.2%。其中住宅用地楼面均价为1814元/平方米，同比上涨12.0%，商办用地为1529元/平方米，同比上涨9.1%。出于风险防范考虑，房企2014年拿地更侧重于一二线重点城市，三四线城市则谨慎进入，北京、上海等城市地块高价成交拉高整体住宅楼面价，如北京西城区华嘉胡同地块、上海黄浦五里桥街道地块楼面价均超6万元/平方米。分季度来看，除三季度外，各类用地整体楼面价均出现同比上涨，其中四季度各类用地楼面均价达到1362元/平方米，同比涨幅为11.7%，住宅楼面价涨幅超过20%。

(3)出让金：总体出让金同比大幅下降，十大城市占比提高

市场持续低迷致总体出让金远低于2013年。2014年，300个城市土地出让金总额为2.4万亿元，同比下降25.8%。其中住宅用地出让金为1.6万亿元，同比下降25.4%；商办用地出让金为5578亿元，同比下降28.0%。从不同阶段来看，一季度各类土地出让金延续了2013年的增长态势，二季度出让金同比出现下降，至三季度各类土地出让金同比降幅扩大至47.4%。四季度，各类土地出让金为6589亿元，同比下降39.4%，其中住宅出让金同比下降37.7%，商办出让金同比下降46.9%。

5.企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元

(1)销售业绩：2014年品牌房企销售多优于2013年，但业绩增速放缓

2014年品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积到达历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，2014年20家品牌房企销售总额14181亿元，同比增长17.6%，较2013年增速（31.3%）下降13.7个百分点；从销售面积来看，2014年20家品牌房企销售面积总和为13039万平米，同比增长17.3%，比2013年增速（24.8%）下降7.5个百分点。尽管从业绩表现来看多数品牌房企继续保持良好的增长态势，但明显已告别过去高速增长时代。

销售规模来看，万科2014年业绩突破2000亿元，累积销售额2151亿元，远超其他品牌房企，保利、恒大销售额均超1300亿元，碧桂园1288亿元，中海1110亿元，轻松跨过千亿大关。绿城、世茂、华润、融创、富力、招商业绩处500-800亿梯队，龙湖、金地、雅居乐等企业销售额均不足500亿元。从增速比较来看，20家品牌房企2014年销售额同比均实现不同幅度增长，但多数品牌房企增速明显放缓。其中中海、碧桂园、华润、世茂、融创、龙湖等企业销售额增速较2013年均大幅下滑，仅万科、恒大、绿城、越秀增速高于2013年，其中越秀同比增长50.5%，较2013年增速提升33.4个百分点，恒大同比增速31.0%，提升22.2个百分点。

(2)拿地情况：规模大幅收缩，布局多在一二线城市

品牌房企拿地规模为近五年低。2014年，20家代表性企业累计拿地金额为3754亿元，同比大幅下跌39%，仅高于2011年；累计拿地面积为11167万平方米（按规划建筑面积计算，下同），同比下降47%，为近五年低。分季度来看，2014年一季度受上年市场形势惯性影响，拿地规模为全年高；二、三季度，房企拿地积极性明显降低，拿地规模下降，并且目光多集聚于一二线城市的核心地块；四季度房企拿地积极性提升，尤其年底受政府供地计划影响，土地供应量大幅提升，成交量也相应增加。受利好政策和房地产销量好转影响，品牌房企市场信心得到有效提振，未来拿地积极性有望继续回升，但整体土地态度更趋理性、谨慎。

一二线城市拿地风险的规避效应显著提升，三四线城市土地占比骤降。代表房企在一线城市拿地金额占比逐年攀升，2014年，一线城市占比37.4%，较2013年提升5.0个百分点；二线城市占比52.6%，提升1.2个百分点；三四线城市占比下降6.1个百分点至10.0%。在市场下行周期，企业拿地布局更偏重风险系数较小的一二线城市，而三四线城市房地产市场总体供过于求特征突出，风险已然显现。

(3)资金状况：有效负债率小幅上升但仍处合理区间，短期负债的现金覆盖率走低

上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度，A股133家上市房企资产负债率63.6%，较2013年年末提升0.5个百分点，变化相对平稳；而剔除预收账款因素的影响，同期上市房企有效负债率49.6%，较2013年年末上升0.4个百分点。对比来看，上市房企整体的资产负债水平处于合理区间，财务结构比较稳健。

短期债务的现金覆盖率走低。截至2014年三季度，沪深上市房企现金短债比0.90，经2014年年中0.80的历史低点之后小幅回升，但与往年相比，现金短债比趋势性下滑。速动比率在2013年一季度之前一直维持在0.56左右的较低水平，之后受前端销售走高影响房企现金流充裕，速动比上升，但2014年以来，由于市场环境骤变，房企资金回流速度放缓，加之企业举债动作频频，上市房企2014年三季度的速动比率均值为0.70，较2013年有所回落，但略高于2009年以来平均水平（0.69），偿债能力依然较强。

近年来，越来越多的房地产企业开始布局海外市场，开启国际化战略。而国际资本化平台的搭建能够为房企提供资金的同时，将有助于提高企业在国际市场上的度，为有效利用国际资源创造条件。因此，对接境外资本市场也成为房企国际化的重要步骤。截止2014年11月底，中指监测房企海外融资规模2147亿元，较2013年同期上升8.5%，海外融资热度不减。但应该注意到，2014年10月29日，美国结束了维持两年之久的第三轮量化宽松政策，受此影响，海外融资成本预期将有攀升，或将影响到房企海外融资积极性。

第二部分：2015年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度

(1)宏观经济：改革为重头戏，但经济存在一定的下行压力，仍是重要推动力

2014年是我国全面深化改革元年，加快经济结构调整转型，全年经济增速在合理区间内波动。2013年，提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济发展方向，深化经济结构调整，经济增速持续放缓。2014年12月，CPI位于近五年较低水平，仅同比上涨1.5%，通缩压力显现，且近三年PMI在荣枯线波动，2014年三季度出现小幅回升，但四季度再次下行，制造业增长动力有所减弱。2014年GDP同比增长7.4%，为二十多年来低水平，预计2015年我国经济增速则可能在此基础上进一步下调，中国经济已经从上个十年年均近10%的增速放缓到现在7%-7.5%左右的“新常态”。

年末的经济工作会议指出，2015年将“坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看，开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度，做到“调速不减势，量增质更优”，改革也成为2015年的重头戏。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。

(2)货币信贷环境：政策调整松紧适度，降息降准预期加强，但整体仍将保持稳健

降息降准预期强烈，但整体货币环境仍将稳健。十八届三中全会以来，我国各项改革稳步推进，但为了降低可能潜在的调结构和货币政策宽松之间的对立，2014年货币政策调整主要采取定向宽松的模式，通过定向降准、PSL、SLF等工具保证流动性。年末货币供应量（M2）同比增长12.2%，低于全年既定的13%左右的调控目标，金融机构人民币贷款余额同比增长13.6%，全年新增人民币贷款9.78万亿元，同比多增8900亿元。2014年11月，在经济发展面临结构性调整、增速放缓的背景下，央行宣布降息，预示着通缩压力之下货币政策逆周期调节已经开始，同时，在年末经济工作会议上提出2015年仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。因此，我们预计在2015年，我国将根据经济发展状况，进行一次或多次的降息降准，货币政策由定向宽松转向全面调整，但受复杂经济环境影响，2015年货币环境仍将以稳健为主。

具体来看，2014年以来，部分银行出现个人按揭贷款难，贷款审批时间过长等问题，加之市场下行压力较大，导致上半年新增个人按揭贷款占新增房地产业贷款的比重明显下降。下半年，连续出台政策保证贷款需求，降低贷款利率，或引致部分观望需求加快入市。同时，2015年存在进一步降息的可能性，将有可能改善个人按揭贷款情况，推动2015年市场回温。从融资层面来看，2014年社会融资规模明显下降，全年为16.46万亿元，比上年少8598亿元。但是，随着金融制度改革日渐市场化，利率和存贷款指标弹性增强，融资成本有望降低，预计2015年房企整体资金面或出现改善。

(3)房地产调控：调节回归市场化，地方政策更趋灵活

调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。2014年以来，限购、限贷等调控手段已经逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立，通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化水平进一步提升。展望2015年，我国逐步健全不动产统一登记配套制度，并预计于2016年全面实施，为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时，房地产税立法及改革工作逐步推进。此外，预计未来仍将加强土地节约集约利用，严格控制特大城市新增建设用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。

不同城市市场呈现明显分化，地方政策调整也更趋灵活。各城市将在保障民生的基础上，根据具体情况实施相应的信贷、财政、公积金等政策调整。近年来，不同城市的价格、供求结构等市场特点差异性愈加明显，各城市也应“因城施策”，保障房地产市场平稳运行。从方向上看，在市场仍存下行压力的情况下，多数城市或将出台适度放松政策支持房地产业发展，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度，推动需求入市。而对于长期供求矛盾问题突出的一线及部分热点二线城市，将通过执行较为严格的差别化信贷、公积金及财税政策，优先保障自住型住房需求。由于市场环境不同，预计未来城市间的调控措施和力度的差异仍将继续存在。

2.市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓

(1)模型预测：商品房销售面积小幅回升，新开工企稳，增速仍存放缓压力

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合、中国社科院、“朗润预测”等机构对2015年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和经济工作会议精神，对2015年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长7.2%）；

假设2：货币环境稳健（M2增长12.9%，贷款余额增长13.2%，新增贷款约10万亿元）；

假设3：开发节奏保持平稳，土地陆续形成新开工入市；

假设4：政策干预减少，房地产逐步回归市场化。

在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，2015年房地产市场预测结果如下：

2015年房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，增速仍存放缓压力”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2015年商品房销售面积同比止降回升，同比增长0.5%-2.5%，为12.1-12.4亿平方米；商品房销售均价为6197-6292元/平方米，较2014年微幅下跌0.5%-2.0%；房地产开发增速仍存进一步放缓的压力，预计全年为10.4-10.5万亿元，同比增长9.5%-11%；房屋新开工面积为17.9-18.3亿平方米，较2014年微幅增加0%-2%。

(2)需求：利好政策叠加推动市场预期转好，全年销售小幅增长

2014年，房地产市场供大于求态势显著，需求入市节奏明显放缓，前三季度商品房销售面积单季度同比降幅持续扩大，分别为3.8%、7.5%和12.7%。随着“930”、降息等利好政策出台，市场预期有所改善，四季度降幅收窄至5.7%。2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1-12.4亿平米，同比增幅介于0.5%-2.5%之间。

历史数据显示，货币信贷环境对商品房需求影响显著：其一，新增贷款对商品房销售面积有明显的拉动作用，商品房需求变化一般滞后于新增贷款2个季度，如2009年一季度新增贷款增速达到峰值，商品房销售面积在同年三季度达到历史高点；其二，利率调整也直接影响销售面积，2008年9-12月连续4次降息刺激次年2月成交量整体持续攀升，至12月成交量达到3273万平米的高点。

2015年货币政策在稳健中更注重适度调整，推动购房需求入市，商品房销售面积有望小幅回升。目前，货币政策逆周期调节已经开始，未来一段时期内降息降准预期强烈，受此影响，购房者购房成本将出现下降，同时由于资金层面充裕，930新政后逐步释放的观望需求入市节奏或将加快。此外，公积金贷款的保障性作用也将愈加明显，将充分保障自住型住房的资金需求。整体来看，2015年在经历去库存后，有效需求入市将推动全年销售面积小幅回升。

(3)供应：资金面及预期向好促使新开工企稳，开发增速趋缓

受销售面积、土地成交等先行指标以及预期向好和基数较低等因素影响，预计2015年新开工面积企稳。2013年土地成交规模较大，而2014年开工量同比回落，积累的部分存量土地将在2015年形成有效供应；同时政策叠加效应刺激2014年年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期向好将推动企业加快开工，将促使2015年新开工面积有所好转。另一方面，2014年受房地产市场下行影响，土地市场成交持续下降且降幅显著扩大，同时2014年商品房销售面积同比持续下降，考虑到拿地、销售面积等先行指标情况，预计2015年新开工不会出现大幅增长趋势。预计2015年新开工面积为17.9-18.3亿平方米，同比增幅介于0%-2%之间。

新开工及销售回升有限，开发增速存放缓压力。根据模型判断，新开工、销售与贷款对开发额影响较为显著，由于2015年房地产市场仍将以去库存为主，销售及新开工回升幅度有限，稳健货币政策引导下贷款余额平稳增长，预计全年房地产开发额约为10.4-10.5万亿元，同比增长9.5%-11%。

(4)价格：去库存基调下，价格保持平稳或微幅下跌

2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来，受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，但需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的快速上涨趋势，全年销售均价基本平稳。2015年市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%-2%之间。

与此同时，不同城市房价未来走势或将继续呈现分化。从2014年10-12月的短期成交表现看，一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，若2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。少数热点二线城市同样存在大量的购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格表现将相对平稳。大多三四线城市市场需求在早期透支，一定时期内库存压力较大，房价或将继续下行。

3.关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整

(1)新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

1998年以来，城镇化进程不断推进，宏观经济快速增长，城镇人口持续增加，居民收入及储蓄水平上升，诸多利好因素促进房地产市场供需两旺，总体呈现高速增长态势。2013年，商品房销售面积超过13亿平方米，新开工面积突破20亿平方米，相比1998年分别增长9.7和8.9倍；商品房销售额突破8万亿元，相比1998年增长超30倍。分阶段来看，1998-2005年销售面积复合增速为20.1%，2006-2010年放缓至14.1%，2011-2013年已降至10%以下。2014年房地产开工、、销售等各项指标同比增速明显趋缓。

展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“时代”，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态，销售规模年增速将放缓至2%-5%左右。同时，目前中国房地产市场住房需求以刚需为主，随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，未来住房需求将逐步实现“刚需”—>“刚需+改善”—>“改善”的过渡。

(2)去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化

快速去化：北上广潜在需求大，深圳、厦门供应少；适当刺激可迅速消化库存，市场量价存反弹空间

从历史数据变化来看，2008年9-12月连续4次降息推动次年2-6月各线城市成交量持续攀升，其中一线城市6月成交量较1月累计增长212%，二三线城市增幅均在160%左右。短期来看，930房贷新政及央行降息政策推动一线城市短期成交显著回升，10月一线城市成交环比大幅上升45.4%，11月、12月成交继续环比回升。

展望2015年，受制于限购政策对购房需求的抑制，一线城市整体市场仍将平稳。目前北上广三市的出清周期均在过去五年的均值之上，但仍在15个月的临界值上下，若限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大，一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存，成交回升将随之带动价格上行。深圳、厦门近年来土地供应量较少，市场整体库存压力相对较小。厦门2011年以来住宅土地推出量出现下降，2013年供地量为五年来低，整体土地存量水平较低。与之相对的，厦门作为福建省的城市之一，不断吸引周边城市居民的购房需求，供不应求的市场态势使得房价、地价持续上涨，未来潜在需求仍然旺盛。

去化时间较长但未来可期：苏州、佛山等二三线城市当前库存去化周期较长，但市场仍存有回升空间

从短期来看，多数二线城市及部分三线城市在限购调整后成交量出现回升，市场存在一定的需求空间。从中长期来看，杭州、苏州、武汉存量土地消化时间均在3年及以上，但基于城市经济水平、产业布局及人口规模考虑，土地消化时间尚在合理范围内；福州、惠州、成都、合肥等城市存量土地消化多在两年左右，土地库存压力不大，未来形成的新增供应有望相对均衡。综合来看，多数二三线城市虽然目前库存压力较大，但随着房地产业回归市场化调节，城市自身的经济、人口将逐渐显现，在降息、降准、财税支持等利好政策支持之下，市场需求逐步入市后将消化现有库存，并回落至合理水平，推动房地产市场回归平稳运行。

警惕过剩风险：部分城市供应过剩，市场面临系统性风险

部分二线城市人均住房面积处于较高水平，早期房地产开发力度较大致其供应远超过实际需求，库存去化压力突出，市场整体或面临供求严重失衡风险。2010年人口普查数据显示，呼和浩特人均住房建筑面积24平方米，2011年至今累计的人均新开工面积20平方米，从人均角度看住房需求已基本满足。从其市场供求及库存量来看，近四年开工销售比达到3.3，新增供应量远超市场消化能力，形成的库存规模逐渐增大。截至2014年12月呼和浩特可售面积高达1582万平方米，超过2011年以来低点（512万平方米）的3倍，从中长期来看，呼和浩特截至2014年12月存量土地去化时间近4年，预计未来长时间内库存压力难有缓解。此外大连、沈阳、昆明、贵阳等城市或因城市经济支撑乏力、或因人口总量偏低且人口导入能力较差等因素影响，房地产市场面临供需失衡风险，且短期内难以缓解。

多数三四线城市以经济欠发达城市和资源型城市为主，人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢。而早期过度开发导致部分城市市场面临停滞甚至崩盘风险。鄂尔多斯为典型的资源型城市，早期热度过高导致房价快速上涨，但受实体经济较弱和人口规模较小限制，市场严重供大于求，2010-2012年开工规模与销售规模差值逐年增大，2012年开工销售比达到4.6的较高水平，2013年后鄂尔多斯房地产市场接近停滞。从人均住宅需求来看，鄂尔多斯人均销售面积6平米，而人均新开工面积达16平米，供过于求态势严峻，目前城市住房需求已近饱和，而待开发土地亦远超实际需求水平，因此无论从目前的库存消化还是中长期的房地产发展空间来看，房地产市场已面临较大风险。除鄂尔多斯之外，营口、克拉玛依等资源依托型城市同样面临此问题，潜在需求不足难以支撑房地产市场回升。

(3)谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整

产业整合与变革：深入挖掘客户资源，适度进行多元探索，增添发展新动力

随着中国房地产市场的发展，百亿企业甚至千亿级企业群体快速壮大，这些品牌房企经过多年的积累与深耕，拥有了庞大的客户基础。随着这部分现有业主消费结构的调整与转变，如何更深入的挖掘其潜在的需求空间、进一步开拓更多元、更持续的盈利来源正成为大型品牌房企未来发展的重要关注点。目前，已有恒大、万科、万达、保利、绿地、碧桂园等多家房企在业务与产品布局方面进行多元探索，积极变革以应对新的市场形势。

房地产企业规模化发展到一定程度，必然会面临因市场调整带来的增长瓶颈，在此背景下适度进行相关业务的多元化拓展，既能有效规避住宅业务单一经营的风险，亦能大化现有客户资源的价值挖掘，培育新的增长点。未来，对于大型品牌企业来说，战略业务层面的多元调整与转型将会成为常态，在这一过程中的关键在于如何更好的把握并满足客户快速变化的需求，通过真正实现产品重塑攻占客户心智，以实现可持续的规模化发展。

技术整合与变革：积极嫁接、融合移动互联技术，模式创新抢占市场先机

短期内，房企与移动互联技术的结合将更多的体现在品牌与营销推广环节。2014年，越来越多的企业通过移动互联网对销售渠道及模式进行升级，如万科“万享会”平台的推出，为其全民经纪人模式的实践带来了可依托的技术基础；此外，房企也加速与行业内品牌电商平台的合作，有效扩大移动客户的覆盖范围，提升销售表现。在品牌推广层面，主流品牌企业积极通过建立公众号，发布企业文化、经营动态、项目信息、活动宣传、科普知识、生活关怀等丰富多彩的内容，给客户提供便捷服务的同时增加对品牌的粘性。

从中长期来看，房企如何在客户服务、资金融通方面更好的实现与移动互联技术的贯穿融合，将成为影响其未来运营模式创新的关键。住房为长期消费品，客户对居住过程的长期需求是在真正入住之后逐步形成的。移动互联网时代，房企积极通过移动互联手段整合客户需求，如利用开发手机APP、服务网站、微信社区服务平台等，满足住户对物业、周边生活、公共服务及电商网购等各方面的需求；随着居民消费习惯的转型，潜藏在消费端与移动端的巨大市场空间还将持续释放，房企仍面临较好的趋势性机会。在资金融通环节，移动互联网也正为房企变革融资模式带来更多空间。随着互联网金融领域法律法规的逐步完善，房企未来真正通过众筹等方式筹集资金也将成为可能，实现房地产企业、潜在客户群及者三方的完美融合。

资本整合与变革：贯通海内外金融平台，资本运营提升市场拓展张力

在国内房地产市场化转型的过程中，融资的市场化是重中之重。2014年3月，停滞三年之久的国内资本市场房地产再融资正式开闸，进一步拓宽了房企融资渠道；在央行930新政中，明确支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，并积极稳妥开展房地产信托基金（REITs）试点。在此背景下，10月份以来大批上市房企通过发行债券、中期票据进行融资，未来这一趋势仍将延续，品牌房企有望积极抓住这一融资窗口期，获得大规模资本支持。

从长远看，更快的融入海外资本市场平台将是企业统筹整合资金的必由之路。2014年6月，万科B股转换上市以介绍方式在香港联交所上市获批，于6月25日正式开始在香港联交所主板上市并挂牌交易，进一步打开了国内标杆企业登陆香港资本市场的通道。万达商业地产已于香港联交所主板挂牌交易，融资规模创近年来新高，为其范围的快速扩张提供充实的资金保障。香港资本市场在资源配置、市场影响力和成交状况、融资成本方面有明显，可成为国内房企快速获取大规模资本的重要依托，是随着沪港通开通后的顺利运行，预计未来将有更多品牌房企开启直接赴港上市计划。

在新一轮的市场整合期，房企要想胜出的关键还是在于资本的对决。品牌房企须把握房地产市场化转型的契机，积极变革资源整合模式，打通资本市场融资通道，是通过更广泛的平台获取海内外资金的支持，才能在激烈的市场竞争中抢得先机。面对充满挑战与机遇的未来市场，房地产企业的变革之路才刚刚开始。