一线城市库存相对合理 潜在需求旺盛 库存去化压力不大

2015-01-19 11:45:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:中指研究院[微博]1月16日发布《“中国各级城市库存状况大盘点”系列专题一》2014年以来,我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,同时信贷环境持续收紧,观望情绪浓厚,需求入市放缓,主要城市库存高企,短期供过于求矛盾加剧,“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。【下载报告】【更多报告

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1.库存现状:库存量达近五年高点,出清周期处于较高水平但逐步回落

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受销售下降、供应增加影响,一线城市库存量持续攀升至近五年高点,出清周期处于近五年来较高水平,但2014年下半年以来有所下调。2014年12月,四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米,达近五年高水平,较2013年12月增长近千万平米。2014年,一线城市出清周期均值为13.5个月,为近五年高。但下半年以来,受信贷政策利好影响,出清周期大幅缩短,12月降至12.5个月。

2010年至今各一线城市商品住宅库存量与出清周期

从库存量看,至2014年底,除北京外其他三城市均达近五年高值。除北京外,其余三个城市库存量均创五年新高,上海可售面积(不含保障房)突破1300万平方米,广州库存量接近1000万平方米。

从出清周期看,各城市2014年均值较2013年显著延长,处于近五年较高水平,但均未超过15个月。四个城市出清周期均低于15个月,广州、深圳出清周期均为近五年长,北京、上海出清周期也处于较高水平。

2010年至今一线城市商品住宅销售面积及供应面积走势

2010年至今一线城市商品住宅销供比

2014年市场成交下降,供应增加,销供比达近五年低值,供不应求态势显著缓解。2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米,同比下降16%,而供应量同比大幅增长28%,至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8,也是近五年低水平。

2014年各城市销供比均低于1,除上海外均为近五年来低值。2014年四个城市销供比均低于1,短期内表现为供大于求。具体来看,北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7,上海由1.3降至0.8,广州由1.1降至0.9,深圳由0.9降至0.7。


2.各城市重点分析:一线城市未来需求旺盛,土地供应节奏放缓,中长期库存压力不大

(1)北京:土地供不应求,人口持续增加,未来需求依然充足

供应:土地供应不够充足,存量宅地消化时间短

住宅用地供不应求,土地溢价。2010年至今,北京住宅用地共推出6158万平方米,其中成交5236万平方米,平均溢价率为36%。住宅销售面积大于住宅用地成交面积。2010年至今,北京商品住宅销售面积共计5664万平方,多于住宅用地成交面积。据测算,存量土地消化时间为2.28年,在重点城市中属于较短的水平。

需求:常住人口持续流入,刚需与改善性需求突出,未来住房需求旺盛

常住人口数量持续增加,住房需求不断提升。2013年北京常住人口为2115万人,较2012年增长2.2%。尽管自2010年北京市提出控制人口无序过快增长以来,常住人口增速大幅下降,但仍保持在2%以上。“第六次人口普查”数据显示,2010年北京家庭户数为668万户,较2000年增加258万户,增长率为63%。人口净流入及家庭户数增加,住房需求量不断提升,推动房地产市场发展。

高校学生基数大,是刚性需求的重要来源。2013年北京高等在校学生总量为59万人,高校毕业人数为15万人。假设其中仅30%的学生毕业以后留京工作,就将带来近10多万套的住房需求。由于经济发达、工作机会多,北京还吸纳了众多外地和海外高校毕业生来京就业,为北京住房市场提供了源源不断的刚性需求。

人均居住面积低于平均水平,未来改善性需求旺盛。2010年北京人均住房建筑面积为29.3平方米/人,较2000年提高8.3平方米/人,但低于平均水平的31.1平方米/人。2010年北京平均每户住房间数为2.33间,较2000年下降0.42间。

(2)上海:土地供应节奏放缓,人口聚集需求增加,未来库存压力不大

供应:土地供应放缓,溢价率居高不下,土地储备不足

土地供应不足,溢价率居高不下,土地成本高。2010年至今,上海住宅用地共推出7879万平方米,其中成交7149万平方米,平均溢价率为38%。住宅销售量仍处高位,土地储备量不断减少,未来供应压力突显。2010年至今,上海商品住宅销售面积共计7812万平方米,比宅地成交量多663万平方米。据测算,目前上海的存量土地消化时间为2.06年,在主要城市中也处于较低水平。

需求:常住人口持续流入,人均住房面积较小,未来住房需求旺盛

上海是我国大城市,2013年常住人口为2415万人。尽管近三年人口增速放缓,但每年仍有30万以上的人口增量。2013年上海家庭户数为528万户,较2000年增加52万户。人口持续增长,必然带来住房需求。

信贷政策放松,降低购房成本,促进潜在需求入市。9月30日央行超预期放宽限贷政策,加大对个人住房贷款需求的支持力度;11月21日央行下调金融机构人民币贷款基准利率,降低购房信贷成本;11月上海公积金贷款调整,符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行,并下调个人公积金贷款利率。信贷政策频频利好楼市,需求不断释放。

居住环境有待改善,未来改善性需求充足。2010年上海人均住房建筑面积为27.3平方米/人,较2000年提高3.3平方米/人,但仍低于平均水平的31.1平方米/人。

(3)广州:短期库存压力增大,宅地供应收紧,广佛同城长期利好穗城

供应:宅地供应收紧,缓解短期库存压力

2010年至今,广州住宅用地共推出3755万平方米,其中成交3126万平方米,平均溢价率为22%。

政府供地节奏放缓,土地成交量小于住宅销售量,缓解短期库存压力。2010年至今,广州商品住宅销售面积共计3465万平方米,而这期间住宅用地成交面积为3126万平方米。

需求:常住人口持续流入,广佛同城长期利好穗城,未来住房需求旺盛

2013年广州常住人口接近1300万人,每年仍有10万人的增量。

人均居住面积低于平均水平,未来需求旺盛。2010年广州人均住房建筑面积为26.8平方米/人,较2000年提高6.1平方米/人,但仍低于平均水平的31.1平方米/人。

广佛同城长期利好广州楼市。广佛线的联通,极大地缩短了广州和佛山的通勤时间和成本,佛山东部一些位于广佛沿线的楼盘热销,在一定程度上影响了广州住宅楼盘的去化,但随着未来两市在产业布局、环境保护、服务辐射等多个方面合作的深化,这种影响将逐步减弱。

(4)深圳:住房自有率低,居住环境有待改善,未来需求旺盛

供应:土地供应严重不足,土地存量消化时间短

土地供应严重不足,存量宅地消化时间短,未来供地压力较大。近五年来深圳住宅用地供应量持续减少,年均供地142万平米,明显低于同期商品住宅销售面积的344万平米,长期看供应严重短缺。2010、2011、2014年推出的住宅用地全部成交,受住宅用地供应减少影响,2013年和2014年土地溢价率飙升。根据测算,深圳市当前存量土地消化时间仅为0.51年,在处于较低水平。

需求:常住人口超1000万,住房自有率低,人均住房面积低

深圳市常住人口数超1000万,外来流动人口占比高。“十二五”规划以来,人口增长率大幅下降,目前基本维持在1%以内,每年新增人口8万人。从人口结构来看,深圳常住人口与户籍人口比例高达3.42,户籍人口与外来人口“倒挂”,深圳的人口吸纳能力较强。

人均居住面积小,未来改善空间较大。根据2010年普查数据,深圳市家庭户人均住房面积仅为21.35平方米,明显低于均值,也低于其他三个一线城市。

深圳住房结构中,租赁占比超7成。由于常住人口总量中外来流动人口占比高,这部分人群主要选择租房居住。根据2010年普查数据,深圳市家庭户住房来源中,租赁比例高达73.4%,潜在购房需求巨大。但值得注意的是,由于深圳实行限购政策,并且房价较高,外来流动人口中有多大比例能够有资格、有资金购买住房成为决定需求的关键。

3.结语:一线城市需求旺盛,适当刺激即可去化,消化库存压力不大

一线城市库存压力较小,长期看主要是供应不足的问题。目前一线城市的出清周期普遍在12-14个月,2014年四季度以来需求逐步释放,库存去化压力不大。

从需求端来看,一线城市需求仍强劲。近三年,北京、上海每年新增的城镇人口均维持在30万以上,人口聚集必然增大住房需求。

从供应端来看,目前一线城市已经出让的住宅用地去化时间维持在3年以内,北京的土地消化时间为2.3年,深圳仅为0.5年。未来土地供应量将成为这些城市房地产市场发展的关键因素之一。

尽管整体而言,北京、上海等一线城市库存压力不大,但从不同的产品类型来看,仍有部分产品面临库存高企、去化乏力的风险,如部分地价成本过高的高价项目,其销售周期长,资金回笼能力较差,风险较高;又如部分位于城郊的商业类项目,本身具有土地使用周期短、配套设施不完善、居住人员复杂等缺陷,销售速度也较为缓慢。

建议政府:加快土地供应,盘活存量,加快保障房供应,调整中长期供求平衡。短期内不宜取消限购,可根据房地产市场变化,灵活调节限购政策。

建议企业:城市布局上,应侧重于一线城市及部分表现不错的二线城市,减少在三四线城市的;拿地上,由于一线城市宅地价格不断攀升,拿地成本大幅上升,而房价涨幅收窄,应综合权衡;产品定位上,目前一线城市仍以刚需和改善性需求为主,需求具有一定的市场空间,但销售周期较长,可进行有针对性的产品设计。

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