2014年，杭州楼市成交经历了一个“前低后高”的走势。受2013年底信贷紧缩和持续收紧的政策调控的影响，杭州楼市供需失衡的矛盾急剧凸显，年初成交量从2013年的历史高位大幅回落，上半年持续低迷，而由7月份起，随着限购的大范围退出，930房贷新政和新一轮降息周期开启，成交量持续回升，迭创年内新高，由此全年楼市成交稳中略升。房价方面，2月份起开始轮全面后，10月份以后也出现筑底企稳的态势，12月住宅价格指数连续下滑10个月之后首次回涨。

尽管成交面表现尚好，但市场供过于求的压力依旧凸显，住宅库存仍处在1200万平方米左右的历史高位，2015年去库存仍将是楼市的主旋律，在高库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。

一、2014年杭州住宅市场总结

1.价格：样本均价自2月起连续下跌10个月，全年成交均价同比下跌7.39%

2014年，杭州样本均价自2月开始连续10个月下跌，11月创16016元/平方米的历史低位，12月价格回涨。根据中房指数系统对杭州的全样本调查数据显示，杭州新建住宅均价自2012年7月开始持续上涨，2014年1月均价达到历史高值（18208元/平方米），但自2月开始，杭州住宅价格进入调整期。受高库存压力影响，杭州楼市成交平淡，以德信•北海公园为代表的楼盘开始采取以价换量的策略应对冷清的市场，由此，2月住宅价格止涨转跌，之后住宅价格一路下行，11月降至16016元/平方米的历史低位（为近四年价格低值），12月受市场信心增强、成交火热等因素影响，杭州住宅价格结束了连续10个月下跌的局面，均价上涨0.73%至16133元/平方米。

从价格指数来看，二手房价格领先新房下跌，但跌幅略低于新房。2014年杭州住宅价格指数以2115点的近4年高价格水平开局，但2月结束了2012年7月以来的上涨态势，为2112点，之后连续下跌，其中6月跌幅大，高达7.64%，11月达到近4年的低点（1817点），12月则指数止跌回涨。二手房价格指数在去年12月达到近3年高点（3958点）后，今年1月起领先新房持续下跌，11月出现短暂上涨，之后12月又开始下跌0.11%。今年12月，杭州新房和二手房价格指数分别为1829点和3564点，与今年1月相比分别下跌13.52%和9.84%，新房下跌势头明显超过二手房。

以价换量为常态，全年住宅成交均价同比下降7.39%。2014年，以价换量是杭州楼市的主基调，全年商品住宅成交均价仅15439元/平方米，同比下降7.39%。具体来看，1月是杭州市场价格调整开始期，成交均价仅15109元/平方米，环比降幅超10%；2月价格持续下跌，跌至今年低值，为14175元/平方米；3月由于部分楼盘如滨江武林壹号促销，房源的成交结构性拉升了全市均价；之后4月、5月再次回归下行通道，6月-10月受成交结构影响价格涨跌不一，11月价格维持稳中有升的局面，12月达到年内高价格水平（16352元/平方米）。

2.成交：楼市成交量创近4年高点，呈现“前冷后热”的特征

2014年杭州楼市成交同比上涨7.39%，12月单月成交量创2011年以来高点。2014年，杭州商品住宅共计成交76404套/842.09万平方米，同比增长8.57%/7.41%，月均成交70.17万平方米。从历年住宅成交走势来看，自2011年以来，杭州楼市成交呈现逐年增长态势，2014年更是创下了近4年来的新高，且成交量仅次于2009年成交大年。

具体来看，杭州楼市呈现出“前冷后热”的特征。在去年年末信贷收紧及季节性等多重因素影响下，1月成交量显著下降23.66%，2月达到全年低值（23.54万平方米），3-5月住宅成交量总体较2月明显回升，5月达到上半年高值；6月，政策放松对市场需求的刺激效果减弱，成交量再次下滑，至此上半年楼市整体成交明显不如2013年同期，同比降幅超3成。进入下半年，限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市，7月以来市场逐步回升，同比也止跌转涨，是限贷政策放松及央行降息对市场刺激作用显著，其中10月成交量大幅上涨38.19%，11月在较高基数的基础上微幅下滑，但仍维持在100万平方米以上，12月作为收官冲刺之月，楼市成交冲高至128.99万平方米，创年内新高，达到近4年月度成交高值。

区域分布：余杭区成交量连续四年领跑杭城十区，市场份额持续提升

余杭区连续四年蝉联区域成交，占比持续提高。2014年，余杭区成交主力地位不变，全年共计成交商品住宅364.51万平方米，占比43.3%，较2013年提高2.7个百分点，区域连续第四年蝉联成交。作为杭城房价低洼地，余杭区在售房源充足，产品类型丰富，一直以来都是购房主力刚需购房者置业之地；萧山区成交次之，共计成交130.33万平方米，占比15.48%，较去年也有所提升；主城八区中，则以拱墅区、江干区成交占主导，2014年成交量均在80万平方米以上，占比均在10%左右。

成交结构：60%的成交房源为90方以下刚需户型，全市套总价持续下跌

90方以下刚需小户型为热销，市场份额超60%。具体来看，2014年，90平方米以下的户型成交套数占市场总体比重为60.9%，依旧是市场上为热销的户型，相较2013年市场份额提升3.11个百分点。2014年以来，每个季度90方户型市场份额维持在58%以上，其中前三季度均在60%以上。此外，120（含）-140方是第二畅销的面积段，占比17.36%，变化幅度不大。90（含）-120方市场份额为11.11%，缩减1.75个百分点，降幅明显。140（含）-180方占比4.79%，较2013年缩减1.33个百分点。而180方以上户型市场份额则微幅提升0.04个百分点至5.89%。各户型成交占比总体变化幅度不大。

成交套数前十项目套总价仅135万元/套，刚性需求仍是市场主流。2011年以来，除2012年之外，杭州住宅成交套数榜前十名热销项目的平均套总价一直低于全市水平，表明刚性需求是推动市场成交量扩大的主要动力。2014年，刚性需求也持续支撑着市场成交，成交套数前十项目套总价仅为135万元/套，同比下降17.68%。刚需项目的热销也促使全市套总价下降8.6%至170万元/套。

3.供应：新增供应创近4年历史新高，“金九”为年内推盘高峰

新增供应总量稳中有涨，创近4年历史新高，“金九”为年内推盘高峰。近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近四年高水平。2014年，杭州市商品住宅新批上市体量高达95155套/1038.05万平方米，同比上涨7.55%/0.28%，月均新批上市86.5万平方米。

单月来看，新批上市体量处于70万平方米高位，2月受春节影响供应冷清，之后新增供应逐步回升，在5月达到年内次高水平后持续回落，8月新增供应大幅回升，在传统“金九”推盘旺季，新批上市面积达到全年高峰，单月新批上市面积超121.46万平方米；10月供应量季节性回落近2成，11月受企业年底加大推盘规模影响，新增供应量环比增长18.63%至116.64万平方米，12月也维持在100万平方米以上。

区域分布：余杭、萧山供应规模突出，集中杭城60%以上新房源

余杭、萧山区供应规模突出，集中了杭城60%以上的新上市房源。近几年，随着余杭、萧山区交通、配套和产业的发展，房地产企业纷纷进驻，2014年两大区域新盘集中上市，供应房源充足。据统计，全年，余杭区新批上市473.16万平方米体量房源，同比上涨超10%，占供应总量的45.58%，高居杭城十大区之首；其次，萧山区新批上市体量高达179.3万平方米，占比17.27%。余杭、萧山两大区域累计新增供应量超650万平方米，供应占比62.85%。主城区房源日益稀缺，2014年新批上市体量同比下滑明显，从460万平方米下降至385.58万平方米，降幅超16%。其中，主城两大成交主力——拱墅、江干也是供应主力，新批上市量均近100万平方米。

4.供需对比：整体供大于求，库存高位盘整，但去化压力略有缓解

2014年，住宅市场销供比上涨至0.81，供需差距有所缩小。2014年，整体来看，杭州商品住宅市场依旧表现为供过于求的态势，但供需差距有所缩小。2014年，住宅成交量同比上涨7.41%，新批上市量同比上涨0.28%，成交上涨幅度高于供应涨幅，销供比为0.81，相较2013年同期略有提升，市场供过于求的压力略有缓解。

库存量仍高位盘整，出清周期较年初减少4个月。2014年上半年，市场成交冷清，而供应高涨，推动整体库存持续攀升，出清周期延长，6月达到年内高值，高达27.55个月；下半年，住宅库存量仍持续攀升，至11月创历史高值（1210.05万平方米），12月有所下滑，截止31日库存量为1183.83万平方米，较2013年底上涨18.61%，去库存压力仍较大。但由于成交量的大幅回升，出清周期从7月开始一路下降，至12月仅为12个月，为年内低点，较今年年初缩减近4个月。

5.土地市场：多重压力下房企拿地热情趋冷，市场整体低迷

2014年宅地市场低迷，成交规划建筑面积、总出让金额均同比下降45%以上。2011-2013年，随着限购限贷的政策缓和，住宅市场迅速回温，由此也推动了土地市场的活跃，拿地热情逐渐高涨，土地市场成交量连续三年稳步增长，到2013年宅地规划建筑面积高达1368.14万平方米，仅次于历史高2009年。进入2014年，在经历1月份短暂的火热市场行情之后，2月开始市场成交量开始大幅回落，全年宅地总规划面积仅739.26万平方米，同比下降45.97%，土地出让金额仅545.86亿元，同比降幅45.58%。宅地市场低迷，究其原因：一方面，开发商历经三年的拿地沉淀，大量住宅库存有待去化，而市场需求相对不足，造成住宅市场普遍供大于求的现状；另一方面，开发商销售业绩不佳，资金压力不断加大，拿地积极性也随之逐渐降低，使得土地市场进一步趋冷。

从价格水平来看，楼面均价略高于去年，溢价率大幅下降。2014年，土地市场整体低迷，尤其是余杭、萧山两大区域受严峻的库存压力影响，成交尤其冷清，由此主城区宅地成交占比略有提升，结构性拉升了2014年宅地价格水平。据统计，2014年，杭州宅地成交楼面均价为7383.84元/平方米，同比微幅上涨0.71%。

从溢价率来看，由于上半年住宅市场形势严峻，开发商对未来市场前景愈发悲观，拿地更趋谨慎与理性，由此2014年全年高溢价拿地的现象少见。2014年，从3月份开始到8月份，连续6个月溢价率为0，全年平均溢价率从2013年的30.55%下降至7.33%，接近2008年历史低点。全年溢价率超过10%的地块也仅有11宗，且多集中在主城区热点区域。其中，溢价率高的为杭州未来科技城13号地块，达到40.69%，由合景泰富地产控股有限公司以总价7.34亿元竞得。

6.标杆企业：顺应市场形势，灵活转变营销策略，助力企业逆市中取得佳绩

把握市场主流，持续打造首置产品助力标杆企业在逆市中取得佳绩。2014年，杭州房地产市场进入调整期，尤其是上半年市场整体表现冷清，而“首置、首改”类产品仍占据主流市场，绿城、万科、滨江、龙湖、融创等标杆企业准确把握市场形势，及时调整价格策略，优化产品结构，强化对主流客群的覆盖，推出适销对路的产品，赢得了市场的认可，成就在杭州房地产市场的标杆地位。

2014年表现突出企业：

杭州龙头大佬绿城集团蝉联2014年市场地位领先企业榜首，旗下绿城•西溪诚园销售表现出色，全年揽获销售金额17.97亿元，位列销售金额排行榜第6位，合作项目武林壹号更是以33.42亿元的高销量斩获2014年销售金额排行榜之位。总体而言，绿城集团多年来一直专注于物业的开发和管理，凭借对品质的不懈追求、精益求精，在杭州拥有深厚的客户基础与品牌口碑，赢得了客户的高度认可。

外来大鳄万科跃居排行榜第二位。自2005年入杭以来，万科在杭州已经深耕10年，产品遍布杭城东、南、西、北各个区域。2014年，面临杭州楼市较为严峻的市场行情，万科凭借成熟的市场布局，产品线及顺应市场大势的营销策略，2014年继续在杭州市场占据较大份额，旗下西庐、璞悦湾、钱塘府等项目均获得良好的销售成绩，在销售金额前十之列。

此外，滨江、龙湖、世茂、德信等品牌房企表现依旧亮眼，连续多年荣获杭州市场地位领先企业称号。滨江集团2014年位列市场地位领先企业榜单第三位，武林壹号、万家名城销售表现优异。龙湖地产今年主打项目——龙湖•春江郦城以24.93亿元的销售成绩位居销售金额排行榜第二位，这主要得益于企业出色的蓄客和操盘手法及龙湖品牌的影响力。

2014年快速成长企业：

在2014年杭州房地产市场地位领先企业榜单中，融创中国、大家、绿都集团首次入选。融创作为一家外来品牌房企，首次进入杭州是2012年底，但是短短两年时间，企业在杭州项目四处开花，包括西溪融庄、河滨之城、杭州印、望江府、之江壹号在内的5个楼盘均拥有较好的销售成绩。大家集团作为杭州本土企业，今年凭借着万科大家•钱塘府等项目的热销也收获较好的销售业绩；绿都集团2014年优异的销售表现则离不开其刚需的市场定位、低价占领市场的营销策略，旗下绿都•御景蓝湾项目销售面积位居排行榜第二位。

二、2015年杭州住宅市场展望

2014年限购限贷政策的放开，促使整体市场成交稳中有升。2015年，受年底楼市翘尾惯性影响，加上降息可能性较大和萧山余杭全城一体化政策等利好，由此2015年楼市行情向好的基本态势依然存在，但杭城供求失衡的结构性矛盾依然存在，去库存依旧是2015年楼市的主基调，价格上涨动力不足，尤其是供应量较大的区域或板块将继续以价换量，而占据稀缺资源的板块则价格维稳或微幅上涨。从需求结构来看，刚需仍将是市场成交主力，但份额有所下滑，改善性需求将有所回升。

1.成交：利好政策叠加推动市场预期转好，2015年市场或将稳中有升

2014年上半年，房地产市场供大于求态势显著，需求入市节奏明显放缓，杭州住宅销售面积同比下降3成以上，7月以后随着限购全面放开、“930”、降息等利好政策出台，市场预期有所改善，市场成交量开始稳步回升。由此全年销售面积呈现出“稳中略升”的特征。

展望2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，住宅销售量或将继续稳中有升，但受制于刚性需求增长有限，销售增幅有限。

2.价格：2015年价格或将保持平稳，但板块之间差异较大

2014年以来，受早期拿地量较大影响，市场供应持续高位运行，但需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，全年销售均价下降明显。

2015年，杭州市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计整体住宅均价将维持平稳，但各板块价格将存在一定的差异性。如余杭、萧山等缺乏配套和交通支撑供应量大的郊区板块，将继续以价换量；而部分占据城市稀缺资源的板块，如滨江、等，价格逐渐趋稳，甚至或将有上调的趋势。

3.需求结构：首置刚需依旧是主力，改善型客群需求将升温

自2010年限购政策以来，刚性自住需求一直是我国政策支持的重点。进入2015年，刚需仍将是市场的成交主力，但市场份额或将有所缩减。

而改善性需求将有所升温，一方面，2014年下半年限购政策的放开促使沉寂了4年之久的改善性需求得以释放，年龄段在30岁以上的群体在限购解除后将进入住宅的升级换代阶段，同时二胎的放开也在一定程度上刺激了改善需求的提升。另一方面，2013年下半年开始，主城区一些地块的出让，如蓝孔雀、杭师大、杭电大、华家池地块的出让，主城区住宅会在2015年集中释放，也会刺激部分改善性住宅需求上升，在供求双方作用下，预计2015年改善性需求将有所升温。