产业网讯：2014年12月17日，“2014第十一届中国数字地产节”在北京金茂万丽酒店隆重召开，中指研究院依托房地产大数据系统，以变革的视角解读市场变化并预测2015年市场发展趋势；会议围绕“变革中的房地产市场趋势”主题，就供求分析、拿地决策、营销管理、转型发展等企业运营的关键问题展开深入讨论，把脉未来行业发展方向。

2014第十一届中国数字地产节暨2015年中国房地产市场发展形势报告会

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任兴洲：尊敬的黄院长、还有今天来的各位嘉宾，大家下午好。刚才黄院长给我们分享了一个详实的是2014年中国房地产市场的这样变化的用数据来说话，全年的变化，虽然只是到11月份的数据，但是实际上全年的总体的趋势已经看的清楚了。而且我个人认为2014年确实是一个大变革的年份，从前十个月到后两个月变化还是大的，而且各种政策，包括的，包括地方的很多的政策出台，应该说今年的变化大，所以做这样一个系统的分析，对我们无论是业界的还是做研究的，甚至包括政府部门都有价值的。黄院长讲的细的，把整个的市场做了分析，我想我们再把它拉回来，稍微的宏观一点。我想今天跟大家谈一谈，交流一下经济新常态和房地产市场的发展。从今年2014年的发展，我们再把它拉开，再看看我们未来的经济新常态的大背景下，我们房地产市场将会发生一些什么样的变化。

所以我想首先跟大家交流正确认识和适应我国经济的新常态，大家可能知道，我们9号到11号，今天是17号，刚刚过去五天，刚刚结束的经济工作会议，大家可能看了，套话很少，它分析了当前国内外经济形势，总结了2014年经济工作，提出2015年经济工作的总体要求和主要任务。这里边的突出特点或者叫亮点是什么呢？我们看以往，因为经济工作会议，是今年的年底由开会对明年的工作做一个总体的部署，所以它是年度的总体部署的会议，它和我们的十八大和十八届三中全会还不一样，那个往往提出新的框架、新的理论，新的方向，虽然还是年度会议，但是它有了一个大的理论上的阐述，所以我们昨天也在传达这个文件，我们就觉得你看完了这次的经济工作会议的文件以后，感觉大不一样，就是这一次的特点是提出科学、历史、辩证地认识我国经济发展的阶段性特征，提出准确把握经济发展新常态，要认识、适应和引领新常态。把新常态的问题在经济工作会议上提出，而且要认识、适应和引领它，不是消极的适应，而是要引领这样一个新常态，所以我想这个会议对我们整个的包括房地产市场在内，都是重要的一次会议。

那么实际上新常态并不是这次会议上提出来的，今年5月，习近平主席在河南考察时强调，我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。在战术上要高度重视和防范各种风险，早作谋划，未雨绸缪，及时采取应对措施，尽可能减少其负面影响。媒体上做了大量的解读，这次的新常态归结为九大趋势性的变化，通过这样的一些变化，定位了这次的新常态，经济新常态，的明确，以往大家说了很多比如增速下降，换档，结构调整，动力转换，还有就是防范风险，我们用了九大领域、九个方面来阐述他的趋势性的变化，在这样的变化下面，我们来分析新常态，我们看看它是从哪九个方面来分析的呢？当然在座的可能都认真的看了经济工作会议的文件，我们想把它再归纳一下，前三个方面，大家看实际上是三驾马车，消费、、出口，我们在分析经济形势的时候，往往用这样一个框架来分析中国的经济形势，这次的趋势性变化，恰恰是从这个方面来分析我们的重大的趋势性变化，我们首先看需求，消费需求，他说模仿型排浪式消费阶段基本结束，排浪式的消费带动了中国的经济增长，但是现在发生变化了，个性化、多样化消费渐成主流。通过创新供给激活需求的重要性显著上升，首先从消费开始，所以在消费中推动这样一个作用，这样的趋势已经发生很大的变化。这些年房地产增长了多少呢？符合增长率在20%以上，98年到13年，也就是15年左右，我们年均符合增长二十多，你想这个快不快呢？这个浪高不高呢？大，所以我们典型追赶型的国家就是这样，是房地产，由于多种原因，在这15年大幅度的快速的增长，是消费。

第二个我们从这驾马车来看，传统产业相对饱和，但基础设施互联互通和一些新技术、新产品、新业态、新商业模式的机会大量涌现，但是传统的很多已经不行了，传统的制造业、传统的产业，像刚才水泥、玻璃，像这样的，包括一些新兴产业也开始下降，，那么未来的这个靠什么呢？就要靠一些新的业态，新的产品，包括新的商业模式。马云搞的是什么呢？实际上是商业模式的创新，所以对创新投融资体制也提出了新要求，这个马车也发生了重大的趋势性变化。

第三是从出口和国际收支看，我们低成本比较发生了转化，我们必须从这个方面怎么走呢？同时我国出口竞争依然存在，高水平引进来、大规模走出去正在同步发生，我们也鼓励走出去，我们的房地产开发企业也正在走出去，我们看很多的大房企已经开始到全球，或者，或者买楼，也是如火如荼。当然还有国际收支，希望这驾马车能够在新常态下也能够成为重要的推动力，虽然原来都在发生变化，在这样一个重要的转折期，速度都在下来，无论是消费、还是出口，都在下来，而且增长的速度都在换挡，而且全没有例外，我们分析我们国务院发展研究院分析，几十个工业化完成的国家，在人均一千一万元的时候，无一例外都在下降，但是能不能通过这个下降找到新的动力呢？我们正处在这样一个阶段上。我们看前三个是三驾马车。

后两个是什么呢？第四和第五是关于生产能力和产业组织，以及生产要素的作用，在这次我们看也发生了重大的变化，生产能力和产业组织就是我们的产业能力很多是产能过剩了，供大于求，在很多产业已经表现的明显，传统产业，甚至一部分新兴产业，我们也用讳言，我们在不断的产能。所以产业结构必须升级，产业转型、企业兼并重组，我们就说市场洗牌，生产相对集中是不可避免的，所以刚才黄院长讲，我们有些大企业，大者愈大、愈强，不同的产业也会走向集中，都是也有小型化、智能化、专业化，大家也说4.0的时代到来了，很多这方面的整个的经济，可能跟原来的大经济工业的流水作业的情况发生了很大的变化，所以我们的组织结构也会发生变化，在集中的同时，分工越来越细，有一些专业化、小型化的产业出现了，这也是我们国家发生重大的变化。还有就是生产要素，原来我们靠低成本的劳动力，低成本的土地，能源原材料，低成本的没有人付费的环境，但现在不行了，这些要素投入都在上升，所以要素的规模驱动也不行了，包括技术，原来的普通技术，我们通过引进外资拿到手里来了，所谓以市场换技术，但现在这些基本的技术，我们学的差不多的时候，关键性的技术，他可能不一定给你了，那怎么办呢？所以创新驱动，靠人力资本的提升和质量的提高、技术的进步，创新才能迎来我们新动力的转换，促进整个经济的增长，我们看日本的当年现在的韩国，都是靠创新走出所谓的中等收入陷阱，继续往前走，到了人均六七千美元的时候，能够继续向前走，主要靠创新。

所以我们又分析了一个趋势，从市场竞争特点看，正逐步转向质量型、差异化为主的竞争，统一市场、提高资源配置效率是经济发展的内生性要求，这是整个竞争环境发生了重大变化，当然还有资源环境，认为现在已经达到资源承载的上限了，我们这么多的雾霾天，所以整个推动绿色和低碳发展，是我们走向新常态的一个重要的轻视，恐怕你不付费是不行了，当然这里面谈到了经济风险积累和化解，在经济增速换挡的时候，我们很多问题就出来了，现在很多问题在出现，产能过剩，而且几乎是全面的产能过剩，然后是地方债务的越来越多，偿债的能力越来越低，还有我们的房地产，大家也认为逐步在积累风险，当然还有银行业，所谓的影子银行，还有资源错配等等这样的风险，所以风险来了，在这个时候怎么样，标本兼治、对症下药，来防范风险呢？他是一个系统性的风险，牵一发而动全身，所以风险的积累显现也是这样一个特征，趋势性的，如何化解？最后一个是资源配置模式和宏观调控方式，怎么样配置资源，政府转变职能，然后把握总供求的关系的新变化，进行新的科学的宏观调控，所以我们看从三驾马车开始分析到生产的组织形式，再到要素的驱动到创新驱动，然后市场竞争，还有就是资源环境、风险防范，一直到科学的调控、资源配置，从这九个方面看，我们中国逐步进入到经济的新常态。那么现在有不同的观点，现在我们已经到了这样一个常态，还是动态的，正在走向一个常态呢？我们希望是正在走向这样一个常态。我们今年的7.5左右还不是它的均衡点，明年是多少呢？恐怕还在盘整，老常态是8.9%的增长，是我们的老常态的话，我们的新常态是什么样的速度和结构呢？我们还正在云找的过程中，寻找从九个大的方面，趋势性的变化来把握我们的新常态，在这些趋势表明，我们国家经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段转换，这是判断的。

那么在这样一个个新常态怎么认识、适应和引领是一个大逻辑，这是讲的，跑不出去他是一个大概率的关系，你不认识它也不行，他客观、历史的走到这样一个阶段上，当然我们进入到新常态，也给我们有了信心，我们以前说经济换挡，但是没有改变我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期的判断，改变的是重要战略机遇期的内涵和条件；没有改变我国经济发展总体向好的基本面，改变的是经济发展方式和经济结构。所以我们还要有信心，在这个方面。

时间关系，我们简单的从九个大的方面来看我们经济新常态的趋势性变化，在这样的经济新常态下，房地产市场发展的新常态是个什么状况呢？我们也不妨用的分析框架来分析分析我们房地产业，这是最简单的、偷懒的，但是也是必要的。整个经济是这样，我们的房地产是不是和整个经济的新常态是同步的发生呢？我们来看一看，首先我们也先从开始，先从消费开始，我们的消费需求，过去因为住房供给短缺，消费饥渴带来的大规模住房需求和消费快速增长阶段基本结束，年均符合26%多的增长恐怕很难再有了，我们也看到为什么限购，我们也放了，我们的贷款也已经稍放松了，他没有出现08、09年那样的爆发性的增长呢？来了一个的行情，是因为我们的基本面发生了变化，就是我们的消费、供求关系发生了重要变化，户均一套房，我们城镇的家庭户，我们所里边根据六普的数据，对整个的住房的供求关系做了一个分析，实际上到2011年前后已经户均一套房左右了，这在全来看，到了这样一个水平，已经发生了重要的变化，就是供求关系发生重要变化，会呈现出与以往不同的特征，所以排浪式的消费也很难出现了，我们问问在座的没有房子的也不一定很多了，另外没有房子也不急着去了，我们前几年透支了很多房子，因为房子在不断的上涨，我买了以后，我的财富就显现了，所以自住性、改善型消费成为主流。市场分化趋势明显，不同的城市，一线、二线、三线城市消费分化会明显，北上广深是由于不断的新增的人口，这个城市在不断的扩大，但是很多的三四线城市，靠着他现在的人口，恐怕难以支撑未来的新增的供给，甚至有一些地方是净流出的人口，所以要释放真正消费需求成为重点。

从需求看，随着需求峰值的出现和供求关系的变化，刚才黄院长介绍的新房的新开工在下降，增速换档明显，今年是11.9%左右，明年怎么样呢？刚才我问中信的陈总，他说大体10%左右，而我们的分析，如果没有更强刺激的话，恐怕10都很难，所以在这种情况下，融资能力和资金环境发生重要变化，也对房地产产生重要影响。我们看这个变化是大的，从2012年以后，那么今年以来实际上也不容乐观，达到了11.7%左右，这样的一个的速度，所以整个房地产的出现了这样明显的变化。

我们再从生产能力和产业组织方式看，10年来房地产供给能力大幅增强，部分三四线城市供给甚至超过需求，产业结构亟需优化升级。房地产开发企业几万家，在高速增长的时候，这个可能没有什么问题，但是到了现在，进入到新常态的情况下，刚才我们说那样的趋势性条件发生重大变化的条件下，我们这样的企业组织结构，还可以维持吗？所以刚才讲，强者愈强不行的，可能就要逐步的被淘汰了，而首先的是那些自己的自身能力不强，而且资金链容易断裂的企业，所以企业组织结构调整、兼并重组、房地产开发的集中趋势不可避免。我们看大企业，前二十家企业会逐步集中，但是我们看前二十家恐怕也有分化了，有几家今年增长超过20%，羧基房地产的组织结构，产业生产能力也会发生重大的变化，这就是整个的大的宏观的分析，然后住宅产业化、智能化、专业化将成为房地产发展的新特征。而且我们现在已经形成2亿多套存量房产，如果说我们家庭户是两亿两千到两亿三千户的家庭，户均一户的话，我们有两亿多套房子，这个形成以后，我的产业组织机构可能又发生变化，房产中介、物业管理、相关服务的组织需要进一步发展。我们原来关注的就是开发企业，顶多有一些房产中介，但现在我们看，我们的存量资产要大大的高于新建的数量，我们那样的产业组织需要发展和培育起来。

还有就是从生产要素看，我们的农业富余劳动力减少，成本上升，要素驱动力减弱，总体上来讲，这个行业，是建筑业，也是劳工密集型的，现在随着整个成本的上升，我们这个行业原来的要素驱动的动力也在明显的减弱，房地产开发要更多依靠技术进步。创新驱动发展问题日益突出。从市场竞争特点看，从城市、地段、价格竞争转向质量型、功能型、舒适型、服务型等综合环境优化的竞争转变，原来我首先看好一个城市，最开始是一线城市，然后是二线，等一线、二线限购，我全部跑到三线，这种城市的竞争，还有地段的竞争，价格的竞争，但是今后这些因素虽然还起作用，但是质量、功能和你的舒适程度，以及综合服务的能力，才是你的竞争的核心竞争力。另外从资源环境约束看，如何推动绿色低碳循环发展，也是房地产开发新方式。新型环保材料的创新和利用，减少建筑垃圾，优化更新方式。

和以往相比，那么从经济风险积累和化解看，房地产各类隐性风险逐步显性化，风险总体可控，但是提出以化解以高和泡沫化为主要特征风险的任务繁重，如果说高更多的是金融机构和其他的企业，但是从泡沫化的角度来看，我们房地产市场确实要提高风险的等级了，我们看的国家，他风险显现、爆发，不会在快速增长期，因为那个时候，我们有强大的需求支撑，往往到了供求差不多平衡甚至供不应求的时候，问题就来了，风险在集聚，所以必须建立健全化解房地产风险的体制机制。我们有些人说房价过高，我已经无法支付了，就开始形成大量的烂的资产，但还有一种，是产能过剩的危机，就是房子建的太多了，鄂尔多斯就是这样，所以房地产领域也有产能过剩的危机，只不过中国的房地产市场可能先从局部出问题，然后才能形成的，因为我们的整个区域发展不平衡，以及各个市场情况不太一样，所以往往可能先从局部出问题。我们要化解这样的风险。

另外从资源配置模式和宏观调控方式看，我们以往的调控方式也不适应了，那时候是必要的，因为大家都在高烧，我吃退烧的药是可以的，但是现在不一样了，有的高烧，有的打板子，吃什么呢？分类调控，通过发挥市场机制作用探索房地产业发展的方向，全面把握市场总供求关系新变化，从实际出发 ，转变调控方式，实施科学、合理、有效的宏观调控，建立房地产调控的长效机制。我们去年到今年分类调控的思想已经开始实施，所以微量这种房地产一刀切的调控政策可能会减少了，所以我们也用这样的分析框架来分析，我们的房地产市场也走进了一个新常态的过程中，这些趋势性的变化，也使得房地产逐步的走向新常态，那就是从高速增长转向中高速的增长，我们如果10%，也还不是太低，那么从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，从增量扩能为主转向做优增量和调整存量并存的深度调整；从传统增长点转向新的增长点。所以整个的房地产市场的走向新常态也是一个大逻辑。

那么在这种情况下，我国明年的经济会怎么样呢？大家很关心，今天黄院长讲的更多的是今年的情况，明年会什么样呢？她也做了一些分析，我们看看明年的整个经济会怎么样。经济工作会议是对明年工作的安排，明年会怎么样呢？我们也做了一个判断，总体上判断，明年的经济仍处在深度调整期，多因素叠加效应依然明显，所以别指望增速不会明显反弹；三大需求中，下行压力仍然较大，消费增速相对平稳，不会出现明显回落或反弹；虽然在经济工作会议上提出要促进消费的增长，创新增长方式，但是短期内，他不会有大的反弹，出口可能会出现前高后低的态势，因为今年的一季度是负的出口，上半年只有1.2%左右，那是因为去年的基数太高，大量的套利息和套汇型的贸易，使上半年的出口高，在今年很低的基数上，明年上半年会比较高，全年大体上，如果完成7%到7.5%的速度，明年将会对整个经济是一个正向拉动。结构调整会继续出现积极变化。局部风险会有所显现，但总体可控。

国际形势上，总体有所好转，是美国，但仍然不容乐观。整个经济总体仍低增长态势。各经济体分化明显，主要经济体复苏乏力。我国外需不会出现大幅增长。会好于今年，但是总体上不会有大幅度的增长。美国量化宽松政策退出，导致美元，国际资本可能回流到美国，对我们这样新兴的市场国家，包括金砖几国可能会有很大的影响，然后可能有货币贬值的问题，我们看最近俄罗斯大家都知道，他当然不仅仅是货币贬值的问题，他还有其他的问题，包括西方对它的集体制裁，还有大宗商品快速的跳水，包括一些地缘政治，所以明年的整个形势更加复杂，大宗商品的价格大幅度的波动，对中国的经济会产生有利的影响，因为我们现在很多的大宗商品是净进口国，但对我们整个经济波动会大，所以在这样国际国内的影响下，明年增长中要考虑的因素：改革推进、结构调整，发展方式转变，经济增长要为其留出空间。

从经济增长看，重点关注几个目标：就业增长，我们现在大大超出一千万人口就业的目标，所以明年我们主要是看就业是不是增长，居民收入、城乡居民收入和整个经济增长是不是同步，企业经营是不是大体平均，资源环境是不是能力承载，这才是我们需要关心的，至于是7.5还是7.3，这些主要的目标是我们关心的，现在实际上对经济增长的容忍度也在大大的提高，原来说中国经济不能低于8%，因为低于8%，我们的就业就会出大问题，但是现在由于我们的服务业的大幅度的增长，所以它吸纳的劳动力大大的增加，还有就是也要考虑到2020年GDP翻一番的目标，实现全面建成小康，所以综合这些因素，明年预期目标定在7%左右比较适宜。还有一个因素就是我们的GDP会超过60万亿，60万亿的7%，它的体量是多大呢？恐怕大家能算的出来，这是国家总体的体量，我们有实实在在有质量的增长，7%，也足够了，并不是一定要追求那样的速度。

宏观政策的趋向，坚持“稳中求进”的总基调。努力保持经济稳定增长。保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。要高度关注风险发生发展趋势。第二积极发现培育新增长点。我国存在大量新的增长点，巨大。创造新的增长点，把创新成果变成实实在在的产业活动。第三加快转变农业发展方式。第四优化经济发展空间格局。要完善区域政策，促进各地区协调发展、协同发展、共同发展。要坚持不懈推进节能减排和保护生态环境。第五加强保障和改善民生工作。防止平均数掩盖大多数，要加快推进改革开放，继续扩大开放。

明年房地产市场走势初步分析：销量会趋于平稳。今年基数、政策效应、预期变化；市场总体不会出现大幅回升。供求关系变化潜在需求趋缓、库存总量、、政策预期、开发增速仍不会太高：今年新开工低、销售放缓、变化。所以刚才讲我拿来的地不一定开发，因为它的销售有很大的问题，所以他的还会高吗？而我们现在在整个的交易里面，我们的存量房有相当大的比重，而存量房对的贡献并不是那么大，所以整体上来讲，我们的整个结构，就是新建房和存量房发生很大的变化，所以这也是使得我们的增速，可能不像以往那样快了原来大量的新建房出来。

再加上住房价格相对平稳。房企的资金压力使其对资金回笼有迫切要求，房地产价格平稳，以价换量。一线城市和热点二线城市会有变化。市场分化将进一步显现，是中小型城市面临高库存，低销售，压力较大，但一线城市可能会好一些，地方政策会进一步放松和强化；分类调控趋势更为明显。金融政策我们认为可能会好于今年，可能会有降息的政策，另外商业银行和公积金的政策也在出台，一会儿证券的还会谈，利率市场化背景下不会有更大幅度优惠。金融政策对当年的房地产影响是的，而在商业银行的利率市场化的这种重压下，我估计可能也不会有太低的利率，当时整体利率是在下降，在七折、八折的利率不可能，明年是一个相对平稳的年份。

那么在这个过程，最后我想谈的就是这一次经济工作会议提出要精心谋划用好我国经济的巨大韧性、和回旋余地。我们说了太多的经济增速换挡，但实际上，告诉我们，中国这么大的经济体，他是有相当大的韧性的，他的是很大的，我们看我们的经济总量，今年会超过60万亿，那么60万亿，如果以7%算的话，那么我们明年会增长多少呢？而且今年我们是第二个超过十万亿美元的国家，GDP总量，美国、中国，那我们这样的韧性和，还有就是固定资产，我们今年要超过50万亿的，还有我们的社会消费品零售总额和电子交易额都在快速的增长，还有新四化的大背景，加上我们的区域发展不平衡，不平衡是什么？是，而且你的回旋余，我们原来说东方不良西方亮，我们的整个回旋余地是大的，从珠三角不行了，迅速的向中部和东部转移，中国的腾挪空间大，这次提出了对外开放的建立，自贸区，一带一路、长江经济带、京津冀协同发展，我们整个的腾挪空间在增大了，光靠北京一亩三分地很局限，把它和京津冀打通一般，小到小这么一个区域，大到一个国家，所以中国的回旋余地是大的，房地产也是如此，它的韧性和也的大，我们的市场总量开发，我们去年是八万六千亿左右的开发，新开工面积是20.12亿平方米左右，即使是回落，但是我们的体量已经很大了，总量在这里了，还有商品房的销售，去年是13亿，今年黄院长他们讲差不多12亿左右，还有商品房的销售额，另外我们的成套率只有73%，我们的比率有多大呢？还有城市化的推进、大规模的棚改和城市的归心，还有 区域间、城乡间的回旋余地，再加上体制和制度改革进一步的释放动力，房地产金融制度、税收制度、开发制度，以及其他的各方面的法制化建设，更多的释放制度红利，当然走出去和高水平的引进来也在加强，最近有的记者问我，发改委把这个外商的目录里面限制的部分，把房地产剔除出去了，就是高水平的引进来和走出去同步发声，所以我们的、韧性和回旋余，所以我也祝愿我们2015年房地产行业有一个更好、更平稳、更健康的发展。谢谢大家。