房天下产业网讯：中指研究院[微博]12月1日发布《中国300城市土地市场交易情报（2014年11月） 》，本月主要城市推地量继续小幅下滑，同比降幅仍近半，住宅用地环比增加。2014年11月，300个城市共推出土地2317宗，环比减少0.1%，同比减少40%；推出土地面积8117万平方米，环比减少6%，同比减少49%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）855宗，环比增加23%，同比减少39%；推出土地面积3138万平方米，环比增加9%，同比减少51%。【下载报告】【更多报告】

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一．市场概况：出让金环比回升，楼面均价继续冲高，地市分化继续

1.总体情况：供求量下降，出让金环比回升，宅地价格上涨带动楼面均价冲高

供应情况：本月主要城市推地量继续小幅下滑，同比降幅仍近半，住宅用地环比增加。2014年11月，300个城市共推出土地2317宗，环比减少0.1%，同比减少40%；推出土地面积8117万平方米，环比减少6%，同比减少49%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）855宗，环比增加23%，同比减少39%；推出土地面积3138万平方米，环比增加9%，同比减少51%。

成交情况：重点城市土地交易现复苏迹象，整体市场分化继续，成交总量同环比均减少。2014年11月，300个城市共成交土地1192宗，环比减少26%，同比减少59%；成交面积4166万平方米，环比减少34%，同比减少65%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）385宗，环比减少13%，同比减少64%；成交面积1648万平方米，环比减少14%，同比减少66%。

楼面均价：受宅地价格上涨带动，本月成交楼面均价继续冲高，同环比涨幅均在五成以上。2014年11月，300个城市成交楼面均价为2083元/平方米，环比上涨53%，同比上涨55%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3476元/平方米，环比上涨57%，同比上涨98%。

溢价率：平均溢价率无明显波动，环比保持稳定，同比小幅下降。2014年11月，300个城市土地平均溢价率10%，较上月上升1个百分点，较去年同期下降8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率11%，较上月下降0.2个百分点，较去年同期下降10个百分点。

出让金：本月一线城市出让金大幅上涨，主要城市较上月增加，同比仍为难掩下滑趋势。2014年11月，300个城市土地出让金总额为1685亿元，环比增加8%，同比减少46%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为1412亿元，环比增加32%，同比减少36%。

2.各类城市：一线城市出让金倍增，二三线城市成交显暗淡

一线城市：大型房企积极入市，土地交易火热，多项指标环比飘红，出让金成倍增长。推出方面，一线城市共推出土地84宗，推出土地面积288万平方米，环比增加17%，同比减少31%；成交方面，共成交土地78宗，成交土地面积273万平方米，环比增加54%，同比减少32%；楼面均价为10850元/平方米，环比上涨25%，同比上涨40%；平均溢价率为10%，较上月下降20个百分点，比去年同期下降17个百分点；土地出让金为720亿元，环比增加140%，同比增加12%，一线城市年度宅地出让金首次突破3000亿大关，截至11月累计总额已达3190亿元。

二线城市：供地量环比小幅增加，成交仍延续量跌价升，出让金上月走高后回落。推出方面，共推出土地846宗，推出土地面积3423万平方米，环比增加7%，同比减少39%；成交方面，共成交土地535宗，成交土地面积1866万平方米，环比减少29%，同比减少55%；土地成交楼面均价为1873元/平方米，环比上涨16%，同比上涨35%；土地平均溢价率为11%，较上月上升4个百分点，比去年同期下降7个百分点；土地出让金为696亿元，环比减少3%，同比减少39%。

三四线城市：土地市场表现暗淡，供求量与楼面均价同环比双降，出让金跌幅领跑。推出方面，共推出土地1387宗，推出土地面积4405万平方米，环比减少15%，同比减少55%；成交方面，共成交土地579宗，成交土地面积2026万平方米，环比减少43%，同比减少72%；土地成交楼面均价为719元/平方米，环比下跌12%，同比下跌23%；土地平均溢价率为9%，较上月增加6个百分点，比去年同期下降5个百分点；土地出让金为269亿元，环比减少51%，同比减少79%。

二．月度10：上海横扫三榜，一线城市地市升温

1.出让金 10：上海366亿元登顶，一线城市创宅地出让金记录

11月榜单城市出让金总额为1326亿元，同比减少15%，上榜门槛与去年同期的30亿元相比明显降低。上海总价成交助推出让金上涨，并以366亿元榜首，广州、北京分列其后。广州、武汉和南京3城市本月同比增幅显著，北京、杭州降幅较大。

2014年1-11月，300城市土地出让金为20540亿元，同比减少25%，仅占去年全年总额的64%。一线城市出让金总额已达4693亿元，其中住宅类用地首次突破3000亿元。北京以1900亿元土地出让金再创历史新高，广州提前超额完成全年800亿元的出让计划。

2.住宅用地成交总价 10：上海诞生总价，榜单总额显著提高

本月，上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块以248.5亿元高居宅地成交总价榜首，并拉升榜单总额同环比上涨，该价格刷新上海土地成交总价记录，在范围内仅次于2009年底以255亿元成交的广州番禹亚运城地块。登榜地块具体特点如下：

溢价率偏低：与单价榜单相比，宅地总价上榜地块平均溢价率偏低，半数地块以底价成交。由于拿地成本较高，高总价地块在现场竞拍时少有激烈竞争。

分布区域较广：本月宅地总价榜单中，一线城市共有6宗地块上榜，其余地块位于天津、重庆、南昌3城市，分布区域较广。

体量较大：本月上海黄浦区地块在规划建筑面积及总价方面均领跑住宅用地，总体量达70万平方米，上榜地块中共有8宗体量高于30万平方米。

3.住宅用地楼面地价 10：一线城市占据榜单，大型房企积极入市

本月宅地楼面地价榜单水平较上月提高，三甲地块均在3万元/平方米以上，与总价榜单重合率为30%。上海杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块以41078元/平方米成交楼面价居首，由上海富利腾房地产开发有限公司竞得。登榜地块具体特点如下：

一线城市占据榜单：本月一线城市占据宅地楼面价榜单，仅南京有1宗上榜。京沪地块位列前五，广州天河区黄云路华美牛奶厂区域多地进榜，楼面价在1.5万元/平方米左右。

大型房企转向积极：年末，大型房企库存压力减弱并积极入市抄底拿地，一线城市土地交易活跃，上榜地块由中海、龙湖、华润、阳光城等企业竞得。

溢价成交为主：本月宅地楼面价榜单地块仍以溢价成交为主，溢价率整体水平不高，以20%-50%为主，京沪的5宗地块均需配建保障性住房或自住型商品房。