930房贷新政出台50天了，楼市有何变化？首先，大环境下，楼市有明显回暖迹象，但是房价并未大幅回升。更有坦言，像北京这种不放开限购的城市，房贷新政也是白搭。

楼市成交回升迎楼市暖冬 六成城市环比增长

中指研究院11月17日发布《中国主要城市房地产市场交易情报(2014.11.10-11.16) 》，CREIS中指数据显示，继上周发生周期性波动后，第46周监测的40个城市累计成交面积本周继续回升，环比增加8%。其中增长城市有6成，共24个城市成交环比上涨；累计成交面积相比去年同期有4%的微增，同比上升城市23个。

分城市来看，一线和二线代表城市去化良好，三线代表城市与上周基本持平。与去年同期相比，一线城市表现最优，同比增加13.8%；二线代表城市环比增幅，达到10.6%；三线代表城市本周去化不如一线及二线代表城市，同比下降8.4%。

为何房价不见涨

一 央行新政难落地 地方落实房贷新政情况不一

以上海为例，四大行在沪均无首套房贷利率优惠。记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现，银行几乎众口一词，称“不可能下浮30%”。记者日前采访了中农工交建五大银行，注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外，其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

二 刚需淡定客急入场

“淡定，淡定！”面对9月30日央行意外“放水”带来的成交量剧变，有刚需的北京罗先生在稍作消化后，再次表现出一种不紧不慢的从容心态。让罗先生从容不迫的理由是，他最近参加的几次自住型商品房摇号，除了热门的百子湾项目，大多数都是以他主动放弃而告终。经过几个月的房价下跌，限价房的价格并不明显，他最近也开始加入“淘”二手房的行列。

“现在买房的都是改善性和型客户，刚需还没有进场。”一位做房产中介朋友告诉记者，不同于2009年、2012年市场回暖后刚需入场，这一次市场回暖主要由改善性客户带起来的，全款的比例很高，刚需们并没有急于入场。

面对央行房贷新政带来的冲击波，相比刚需们表现出来的“淡定”，一线城市的“客”却有些“着慌”，有的着慌抄底入场，有的则趁市场热，着慌卖房。上个周末，历时90天的手续周折，家在北京的程先生终于拿到了“兼自住”的二套房钥匙。在8月15日签订了三方购房合同前后，他一直密切关注影响北京楼市的风吹草动。“央行两次定向降准、房贷利率优惠、减免交易税、成交量持续萎缩，再加上本轮房价调整的空间和时长……根据2008年、2011年房价见底的信号，目前已经出现了七八成。”程先生笃信，北京房价将再次迎来一次抄底机会。

三 房地产伤不敢乱

最现实的一点是，通过放松限购，放松限贷，930新政等各种政策聚集的楼市“人气”还很微弱。连一向嘴硬的“任志强”也感慨：房地产开发商需要生存。

对于9月30日出台的限贷放松政策，他评价称，目前已经发生了一些作用，主要表现在大城市二手房交易开始回暖，东部沿海地区销售也出现小幅回升。

一旦救市政策出台 你就必须下决心买房

房贷新政50天，市场到底发生了那些改变？未来房价走势，又将何去何从？相比卖房人、买房人、人等一线市场的“当局者”，经济学家作为楼市的“旁观者”，或许比前者得出更冷静的论断。

经济学家马光远看来，中国住房已经告别短缺，很多开发商会死去，很多房子可能永远卖不出去，但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出台，你就必须下决心买房”。

事实上，近几年一线城市房价走势，一直与信贷政策和利率水平息息相关，无论是2008年底央行大幅降准降息，还是2012年初三度降准、两次降息，都随后带来房价。这一次，尽管央行尚未启动全面降准降息，但首套房贷已悄然下行，目前已从以前的基准上浮10%普遍降至95折。

由于新政后客户集中入市，消化部分购房需求以及房源，导致目前市场热度不高。随着时间的推移，相信新政的托底作用可能会慢慢递减。

毕竟，楼市成交确实在上升了嘛。