黄瑜：中国房地产市场形势与未来趋势分析
2014-11-11 10:22:00 房天下产业网 来源：中指研究院
1998-2013年，城镇化进程不断推进，宏观经济快速增长，城镇居民收入增长较快，部分时期实施货币宽松政策等诸多利好因素促进房地产市场供需两旺，市场规模快速扩大，房地产市场经历了快速增长的十几年。
2014年以来房地产市场出现明显调整，房地产开发额、房屋新开工、商品房销售各项指标同比增速明显趋缓。土地市场供需均不及去年同期，出让金大幅下降，溢价率保持低位。重点城市来看，1-10月供应增加但需求下降，市场供大于求态势，多数城市库存创2010年以来新高，出清周期延长；百城住宅价格持续下跌。
基于今年市场形势，下半年以来的房地产调控政策调整已经促使10月份房地产市场出现明显企稳迹象。限购方面，目前绝大多数城市已经对限购政策进行调整，限购放松或取消的短期市场显著但持续性较弱。限贷方面，930房贷新政出台、各方强调加大公积金支持力度等政策直接减轻首套及首改的购房成本，有助于提高市场信心并直接推动需求入市，10月单月成交显著回升，百城住宅价格环比跌幅收窄。
短期来看，预计2014年四季度市场环境缓慢改善，供需规模较三季度将有明显回升，住宅价格下行幅度将进一步收窄。从全年市场来看，2014年销售面积、新开工面积将同比下降。展望2015年房地产市场环境继续改善，供应平稳增长，需求逐步回升，市场供大于求矛盾将逐步缓解并渐趋平衡，二季度以后市场价格有望走出短期下行通道。
中长期来看，经济增速持续放缓，城镇化速度放慢，货币政策趋向稳健，房地产长效机制逐步建立。根据“中国房地产中长期发展动态模型”的预测，预计至2020年房地产市场规模继续扩大，但增速较过去明显下降，2020年住房需求或将达到13亿平米。
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