新政对武汉房地产市场的影响

2014-11-05 17:11:00 房天下产业网 来源:中指研究院

新政回顾

新政密集出台,限购、限贷取消,楼市松绑逐渐升级。

7月18日限购调整

非城区,外地人提供社保缴纳记录,即可买房;城区,大学生及以上者,有社保缴纳记录,即可买房;140平米以上取消限购。

9月24日限购全面取消

凡在武汉市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房),不再核查购房人住房情况,不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

9月30日限贷放松

首套房利率七折;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

10月13日组合贷二套首付30%

第二套房公积金贷款的首付款比例调整为房屋总价的30%,此政策仅适用于组合贷款。

11月1日异地公积金转入

11月1日起,武汉职工可以就近选择公积金营业网点办理异地公积金转入。

贷款政策实际执行情况

多数银行已执行信贷新政 但利率优惠并无较大变动

目前,武汉的14家银行(工、农、中、建、交,以及中信、华夏、邮储、光大、招商、汉口、兴业、广发、民生等),除兴业银行、广发银行及民生银行暂停受理房贷之外,其余11家银行都对新政做出了反应:

首套房:首付3成,执行基准利率。部分银行视与开发商的合作另有具体规定。华夏银行武汉分行执行央行房贷新政,对首套房贷按基准利率的0.7倍发放。

二套房:首付7成,利率上浮10%。大部分银行执行“认贷不认房”(即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,可享受首套房贷款政策)。公积金、商贷组合贷也执行二套房首付3成政策。

新政对新房供求走势影响

新政对武汉商品房市场短期利好影响明显

武汉市商品房周度供求情况

7.18限购调整政策出台后,开发商迅速响应,两周后,武汉市商品房供应量达到了阶段性峰值,周均供应面积达58万方,较前两周周均供应面积大幅上涨68%。但是由于调整力度较小,加之购买方仍处于观望阶段,所以成交量并没有较大的增加。

9.24限购全面取消后,一系列利好消息接踵而至,供求双方在7.18限购调整的持续酝酿后爆发,9.22-11.02六周供应面积合计339.12万方,成交量合计323万方,均环比明显上涨约37%。

7.18限购调整前,武汉市商品房销供比为0.74;限购调整后,销供比上升至0.92。可见,新政对购房者产生了一定的影响,短期利好明显。

新政对开盘量影响

新政对武汉新开盘影响持续性较短 后期效果仍需观望

武汉市住宅周度推货量及去化情况

.18限购调整政策出台后,当周及下周的新开盘去化表现明显呈现向好态势,周均去化率达到了52.2%,比新政出台前一周去化率环比上涨12.7个百分点。但是该利好效果仅维持了两周,第三周去化又跌回新政前水平。

9.24限购取消当周,武汉开盘量呈井喷态势,单周新推房源达3296套,环比上周大幅上涨1.68倍,但当周去化表现一般,仅有47.5%。

自9.24限购取消后,一系列宽松政策的出台,刺激了武汉新开盘表现,10.13-11.02三周,周均去化率达到了56.4%,基本达到了7月份新政出台后的“小高峰”。

新政对开盘价影响

新政后,武汉大部分板块的新开盘项目价格呈波动、下行态势,开发商依旧谨慎,以价换量力争四季度消化库存

新政对开盘价影响

注:武昌滨江、汉口滨江、王家墩、南湖、东西湖和蔡甸板块新政前后开盘较少,无法形成比较,所以不再列出。

新政对去化周期影响

9.24限购取消后 武汉住宅出清周期缩短

武汉市住宅月度可售面积及出清周期

从上图中可以明显看出,武汉市住房可售面积在逐月增加,而出清周期在逐月缩短。

可售面积方面,7.18限购调整后,7月住宅可售面积升至2782.57万方,环比上涨2.06%;9.24限购取消前,9月住宅可售面积升至2865.37万方,环比上涨2.87%。

出清周期方面,9.24限购取消前,出清周期一直小幅缩短,但始终保持在20-22个月,限购取消后,10月出清周期在月均成交走高的刺激下,减至19.43个月。

新政对产品结构影响

新政对大户型成交影响较小 武汉依旧以刚需为主

武汉市住宅月度成交面积段结构

从上图中可以明显看出,武汉市住房面积段成交结构在发生变化,140㎡以上的大户型成交占比在逐渐增加。

7.18限购调整以后,140㎡以上大户型月均成交占比为5%,相较限购调整之前小幅上涨了1个点。

即使限购取消,武汉市住宅需求依旧以125㎡以下的刚需为主。

新政对二手房影响

限购全面取消对二手房成交价产生了一定的冲击

武汉市二手房月度成交情况

成交量方面,9.24限购取消之前,武汉市二手房成交量小幅波动,但是基本维持在月均3400套左右;限购取消后,9月当月二手房成交量达4100套,环比明显增加20.52%。

成交价方面,武汉市二手房(含经济适用房)成交均价6月以后一直处于下行状态,尤其限购取消后,下降幅度有所扩大。

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