"杭八条":鼓励首套自住房和改善型住房消费需求

2014-10-31 10:16:00 房天下产业网 来源:新华网

昨天傍晚六时许,杭州市住保房管局官方网站上挂出一则消息称,杭州市七部门联合印发《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称“杭八条”)。传言已久的“杭八条”至此平稳出台尘埃落定。

一面是“银十”后半程杭州楼市遽然发力,十月成交量已超一万套并有望突破12000套大关,另一面,就在前天,李克强总理刚刚主持了国务院常务会议,强调重点推进住房消费等六大领域消费,被业界认为是明确的救市信号。正是在这样的一片暖意融融背景下,“杭八条”顺势出台,力度不大却是有意为之,被普遍视为给市场带来了又一剂“强心针”,“理性又务实”。正如某开发商笑言的那样:“杭八条的利好,就是杭八条出了。落地就是好消息。”

新政

“杭八条”温和出台锦上添花

亮点为放宽公积金首套认定标准

传言许久之后,“杭八条”昨天傍晚终于掀起盖头。

八条新政主要内容涉及公积金政策、信贷政策、土地税征收、土地供应、配套设施建设、市场监督管理、市场结构顶层设计和舆论宣传八个方面。其中,表述最为明确、力度的亮点在于放宽了公积金贷款对首套房的认定标准。

新政条即明确要“加大公积金对职工购房的支持力度”:对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房,并已结清相应购房贷款的,执行首套房贷款政策;同时要求完善公积金转商业贴息贷款试点工作,扩大贴息贷款试点银行范围。

信贷方面,通知提出加快落实差别化信贷政策,鼓励首套自住房和改善型住房消费需求,并加大对保障性安居工程建设的金融支持。

土地供应方面,通知规定进一步优化供地用地节奏,加强配套设施规划和建设管理工作。合理把控经营性用地上市节奏,注重区域优化,合理确定经营性用地起拍价格;并进一步明确做地质量标准,做优经营性出让用地。同时,坚持配套先行,在经营性用地出让前明确周边必要的配套基础设施和公共建设内容、建设时序和建设主体,并继续加大已出让商品住宅地块周边配套设施建设力度。

此外,通知还要求完善杭州楼市结构顶层设计。进一步优化住宅与非住宅之间总量及分布的比例关系;优化保障性住房建设用地和普通商品住宅建设用地的供应比例;优化完善在商品住宅出让用地中配建保障性住房的计划,合理确定保障性住房和普通商品房供应总量;进一步优化住房保障体系,建立符合杭州实际的住房保障长效建设管理体系。

整体来看,“杭八条”比较温和,的亮点集中在公积金贷款上,之前传闻的二手房契税和营业税调整均不见踪影。消息一出,立刻引发了业内热议,业界观点普遍认为新政“姿态比内容更重要”,以今年的“银十”好行情来看,“杭八条”已属锦上添花,目前来看无须加码。

值得一提的是,“杭八条”出台的时机可谓巧之又巧。就在其出台前夜,国务院总理李克强29日主持召开国务院常务会议,部署推进消费扩大和升级,要求重点推进六大领域消费。其中一大即为“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。”继2009年4月之后,国务院常务会议再提“稳定住房消费”一说,而不再是延续多年的“抑制投机需求”等,被认为是国家宏观调控层面释放的救市信号。

土地

十月主城区惟一一场出让会昨天收官

绿城、龙湖、坤和、万科各下一城

另一个巧合是,昨天下午,十月主城区的土地市场也正好以惟一一场宅地出让顺利收官。

经过近一个半的较量,四宗总体量约71万方的地块一共拍出65.29亿,绿城、龙湖、坤和、万科各有所获,而这也昭示着楼市成交连续飙量之后,土地市场随之呈现出复苏之势。

土地市场的反应一向略有滞后,今年杭州土地市场(含萧山、余杭)进入二季度后就一直“贴地飞行”,四、五、六三个月的月均土地出让额不超过25亿元,7月更是跌至5亿元,几乎冰冻。直到限购逐步放开,土地市场才开始解冻,9月杭州市区(含萧山、余杭)共成交土地13宗、总成交额53.5亿元,虽环比上涨,但和去年同期相比还是有较大幅度的下跌。而到了十月底,昨天下午一场土地出让会就将逾65亿收入囊中,超过9月整个杭州区域的总和,土地市场回暖势头尽显无遗。

从昨天出让的四宗宅地地块条件来看,都是稀缺地块,九月开始的主城区宅地恢复供应势头也在悄然延续;从出让现场来看,除龙湖所拿28号宅地溢价率较高达28.3%外,其余三宗地块均以略高于起价的价格迅速出让,多少也显示出了目前开发商们对于拿地的主动意愿和理性态度;而从昨天出让会房企的参与程度和热衷程度来看,各公司的拿地意愿也在回升,近90位开发商人士出席现场,参与竞价的公司除拿地公司外还有大家、汉嘉、平安等,此外还有九龙仓、阳光城、金地、天阳、广宇等列席观战。

27号七堡综合体地块由绿城和杭州集团联合竞得,体量高达53万方,总价44.41亿,楼面价8227元/平方米;28号杭州电大地块被龙湖竞得,总价9.27亿,楼面价22197元/平方米;29号西穆坞地块被坤和竞得,总价2.53亿元,楼面价9100元/平方米;30号西穆坞地块被万科竞得,总价9.08亿,楼面价9107元/平方米……龙湖首次进入城西,多年未曾拿地的坤和终下一城,常常能够拿到高性价比好地的万科拿地补仓,处于多事之秋中的绿城也联合拿下了的一宗宅地;四宗宅地无一例外被杭州楼市主流开发商们收入囊中,也从侧面反映了他们对于目前土地市场的判断:楼市回升,土地也在回暖,可以出手了。

市场

“银十”成交量有望突破12000套

后半程猛然发力,创下近五年来新高

在此次“杭八条”正式公布以前,随着限购限贷两大政策的松绑,杭州楼市已经逐步走上了回暖的道路,从8月份开始连续三个月商品房成交量保持在9000套以上的高位,10月份更是冲破了万套大关。

截至昨天22:00,据透明售房网的统计数据,10月份杭州(包括余杭、萧山)共成交了商品房11777套,由于还有31日可供冲量,全月成交量很有希望突破12000套。而这不仅是2014年月成交量的新高,更是自近两年以来首次达到了五位数,也是近五年内的峰。此前的高位是2012年6月和7月连续两个月都超过万套,其中6月份成交了11370套。再往前回顾,只有“狂热”时期的2009年,出现过成交破万的场景。

10月份的成交井喷并不是偶然。从7月底杭州限购部分松绑开始,再到8月末限购全面松绑,再到9月底限贷政策松绑,10月份地方银行落实,楼市乘着这一波政策利好的清风,漂亮地走上了上行通道。8月份,杭州商品房成交量达到9453套,创下今年新高;9月份,月成交量上涨到9510套,继续创造惊喜;10月份伊始,虽然国庆长假打乱了成交节奏,但七天804套的成交量依然位列近5年同期第二,加上房博会的推动,10月份的成交新高虽然让人惊讶,也在情理之中,天量的成交同时也宣告了杭州楼市筑底动作的完成。

成交的背后,是最近两个月源源不断的开盘潮。据了解,10月至今杭州已经有40余个项目开盘,其中房博会期间共有17个项目开盘,而在之前一周(10月13日—10月19日)更是有18个项目推出,两次推盘量都超过千套。这些楼盘不仅放量推盘,现场成交情况也还不错,德信·泊林春天上周末加推,去化9成;首次开盘的汉嘉·申花郡推盘162套,成交8成。此外,一些在这个月已经开盘的楼盘也在这两周迅速转成交,进一步带动成交量,像此前开盘的龙湖·春江郦城首开839套,根据透明售房网显示,目前已成交545套。

2014年进入了最后两个月,各大开发商迎来了最后的冲刺。在“金九银十”的余波还未散去,接下来的两个月值得期待。据不完全统计,11月份杭州将有50多个楼盘新推,其中有30余个首开楼盘,包括了德信大家·钱江府、嘉润公馆、汉嘉柒号、坤和·求是里这些颇受关注的明星楼盘。对于开发商来说,在行情向好的形势下,接下来两个月的表现将决定2014年的整体目标。而对于购房者来说,“以价换量”的楼市,无疑是让人口水直流的“盛宴”。

二手房市场在今年10月同样火爆。10月第三周和第四周,主城区二手房成交接连攀升到752套和790套的高位,这是今年成交的位和第三位。成交火热,加上政策开始保护改善型需求,使得买卖双方心理都开始出现变化。房东因为置换需要,不再紧咬价格,卖房诚意增加。而购房者也看清形势,根据自身需要,加快下单速度。买卖双方的努力,使得二手房市场开始回暖。

楼市阶段性筑底反弹趋势基本确立

“杭八条”不搞强刺激,理性又务实

浙工大房地产研究所所长 虞晓芬

杭州目前首要的任务就是去库存,一来可以满足老百姓的购房需求,二来也是降低开发商的资金风险。从“杭八条”来看,像公积金贷款、土地出让等方面的措施,还是符合市场现实的,可操作性比较强。我想即使政府在鼓励开发商拿地,在接下来的推地计划中,肯定也会吸取前面的教训,考虑到高库存的实际,合理控制土地出让的量,不会大规模推地。但是,土地供应太少也不行,会造成将来整个市场的供需失衡。另外一方面,开发商也会考虑自身风险,谨慎拿地。

透明售房市场研究院院长方张接

“杭八条”看似力度不大,却做到了理性、务实。“杭八条”没有刻意的楼市刺激政策,而是围绕着市场自身规律进策引导。自从7月29日杭州开始解除限购政策以来,楼市已经连续三个月实现成交放量,10月杭州市区成交量更是突破了1万套大关,市场阶段性触底反弹趋势已经基本确立。由此可见,市场本身存在较好的自我修复能力,也存在坚实的需求基础。在目前阶段,没有必要出台强刺激的房地产政策。

对于购房者来说,“杭八条”里益的当然是公积金政策的调整。与商业银行贷款相比,使用公积金的购房者会是更纯正的刚需和改善型需求,从这个意义上来说,公积金政策的调整尤为重要。此次杭州公积金政策的调整,进一步降低了购房者的入市门槛,有利于市场成交的进一步活跃。

对于开发商来说,最直接的利好是已出让土地开工、竣工时间限制的延长,这不仅有益于开发商减轻资金压力,也赋予了开发商更多的自主权。更为重要的是,有利于延缓目前杭州商品房市场短期过于集中的供应压力,从而实现供求关系合理化。

浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

七个部门,八条新政,看似势头强劲,但实质内容不多。和购房者直接有关系的,就是公积金第二套贷款政策。其他信贷、税收、土地供应、市场结构等方面的政策,实际上都是,对政府部门和银行的原则性的政策。

这些政策,放在已经解除限购,松绑限贷,且十月份成交量将刷新27个月以来纪录的市场上,应该是适度的。主要目的还是表明政府态度,恢复市场信心。就政策本身而言,不会对市场产生大的实质性的影响。

标签: 杭州楼市自住房

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