营收增速放缓 龙头房企表现各异

2014年前三季度，房地产进入调整期，受市场需求不足、库存高的影响，房地产市场去化速度较慢，营业收入增速明显放缓，企业间的竞争更趋激烈，而各上市房企因销售情况，产品结构、营业成本、新增土地储备等不同，经营业绩表现各异。

图：代表房地产上市公司2013、2014年1-9月营业收入及增长率

从营业收入来看，万科、保利、招商地产、金地等行业标杆房企营业收入表现各异。其中，保利在1-9月新开工面积1277.92万平方米，比去年同期增长5.72%，竣工面积672.62万平方米，比去年同期增长1.88%。由于房地产新开工、竣工交楼面积增加，同时企业加速项目去化力度得当，营收呈稳定增长态势，实现营业收入522.15亿元，同比增长17.95%。万科1-9月公司竣工面积661.6万平方米,占全年计划竣工面积的比例为 44.7%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期下降 5.8 个百分点，受此影响，上半年万科实现营业收入631.4亿元，同比下降0.43%。招商地产在三季度销售业绩明显回升，实现前三季度营收237.53亿元，同比下降1.20%。此外，部分企业保持了较好的增速，如首开股份、华远地产、世茂股份。

图：代表房地产上市公司2013、2014年1-9月净利润及增长率

从净利润方面来看，代表房地产上市公司保利地产业绩较为突出，随着营收的增长，净利润呈稳定增长趋势，较去年同期29.36%。万科1-9月业绩较为稳定，相应的利润较与去年基本持平，仅同比增长1.71%。而招商、金地受到销售情况，产品结构、营业成本等因素影响，净利润分别较去年同期下降37.85%、32.27%。与此同时，华夏幸福、首开股份、世茂股份、阳光城等其他房地产企业则实现净利润大幅增长。由于1-9月房地产企业受到自身结算周期以及销售量与拿地规模的影响，各龙头企业利润增长率的变化可能出现波动的现象，预计到2014年四季度，将实现平稳增长，但不难看出整个行业仍呈现竞争激烈的态势。

融资需求旺盛 债券融资比重提升

为备战“金九银十”，不少房企加快项目上市步伐，但“金九”成色明显不足，融资回落，开发贷需求降低。整体而言，三季度房企资金面依然紧张，融资需求依然旺盛，受到内地中票限制放开的利好影响，债券融资比重大幅提升，房地产融资有所改善。

表：2014年三季度上市房企发行中期票据融资案例

内地融资方面，今年9月初，层放开房地产企业发行中期票据限制,各地产企业融资渠道进一步拓宽，其中富力地产和万科的融资金额分别达到70、150亿元，期限分别为3-10年、不超过10年，融资规模具备明显。中期票据开闸，为经营能力较强的大中型上市房企提供了更广泛的融资渠道，但是由于中期票据的发型要求较高，对中小型房企的利好不大。未来随着多家上市房企的申请获批，未来中票融资规模会进一步上升。

海外融资方面，2014年三季度，房企海外融资共计8次、167.24亿元，相比二季度14次、336.01亿元，频次和规模均有大幅回落。从成本角度来看，基于美国QE计划10月底全面退出与加息预期，美元走强，人民币汇率下调，海外融资成本攀高，但部分企业凭借雄厚实力获得低利率海外融资，如远洋地产7月23日发行了两笔总额为12亿美元的担保票据，分别为年息4.625%、5亿美元的五年期票据和年息6.0%、7亿美元的10年期年票据；绿地香港于7月25日设立20亿美元中期票据计划，并于7月31日提取合共本金额5亿美元3年期票据，年利率为4.375%，卓越的市场地位是其获得低成本资金的关键所在；合景泰富7月30日发行一笔4亿美元的5年期优先票据，年利率为8.25%，较2013年以来的几笔发债利率有所下降，良好的业绩表现为企业降低融资成本提供了有力保障。

建议

研究组通过对2014年以来房地产上市公司的经营动态和资本市场表现进行综合分析，建议资本市场重点关注改善型产品占比较高的龙头房企和迎合国家政策的企业：

（1）可关注住宅产品结构中改善型比重较高的房地产上市公司，这类企业包括以世茂房地产、绿城中国、融创中国、泰禾集团为代表的大中型房地产上市公司。9月30日，央行、银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，此次出台的限贷松绑政策有利于释放改善型需求，在当前市场面临较大的去库存压力背景下，改善型产品占比较高的房地产上市公司的去化能力将有效提高。

（2）可继续关注以华夏幸福基业、荣盛发展为代表的受益于京津冀一体化的房地产上市公司。国家发改委8月4日在其下半年区域经济重点工作安排中提到，要“抓紧推进京津冀、环渤海地区等重点区域规划的编制工作”，京津冀一体化规划即将出台，一体化进程的逐步推进将对所在区域的基础设施、产业、人口产生巨大的积极影响，也将为该区域内的房地产行业带来发展红利