楼市现回暖迹象

央行、银监会9月30日发布购房贷款新政，至今新政执行接近满月，购房者市场预期和入市量发生明显变化。

新政执行后，北京新建商品住宅（不含保障房）最近三周共成交59.8万平方米，单周成交量呈逐周增长态势，其中第43周成交24.7万平方米，接近今年以来周度成交高峰。从周均成交情况来看，新政落地最近三周周均成交20万平方米，较8、9月周均成交明显回升。相对而言，2012-2013年节后周均成交均较同年9月有所下滑。可以看出，“930房贷新政”对新房成交刺激效果显著。

北京二手房市场的反应主要体现在网签数据上。据近几日住建委公布数据显示，10月20日-10月24日北京单日二手住宅网签量连续五天在450套以上，这是年内首次出现这种情况。10月27日-10月28日二手住宅单日网签量连续两天突破600套。二手房签数据虽有一定的滞后性，但单日签约量大幅回升在一定程度上能够反应二手房市场信心有所恢复，或释放市场回暖信号。市场能否从根本上回暖取决于后期成交持续性。

整体来看，中指研究院监测数据显示，上周(2014年10月20日-10月26日)监测的41个城市累计成交面积有所回升，环比上周累计成交上涨5%。其中24个城市成交环比上涨，上涨城市近6成。分城市来看，本周除三线代表城市外，环比均有所上涨，其中，二线代表城市涨幅为10.2%，一线城市环比上涨5.2%。同比来看，一线城市环比上涨2.2%。

回暖背后的危机：库存高企销售承压

供应方面，受需求不足影响，多数房企销售不及预期，资金压力显著，年度目标完成压力较大。四季度销售承压背景下，房企加大推盘力度，市场供应持续增加。前三季度商品住宅累计供应793万平方米，较去年同期（447万平方米）大幅增长66%。月均来看，2014年以来月均成交88万平方米，为2010年以来水平。

供大于求矛盾下，北京新建商品住宅库存量持续攀升，出清周期整体延长。2014年9月，北京新建商品住宅可售面积达1062万平米，接近2012年3月的历史高点，较去年同期大幅增长39%。去化方面，9月北京商品住宅出清周期为16.2个月，较去年同期延长9.4个月。

楼市前景并不乐观

经济学家李稻葵认为，与2008年那轮调整只持续几个月的时间不同，这一轮房地产调整恐怕需要两年甚至于更长的时间。李稻葵对于楼市趋势悲观的两大理由是：，城市人口对住房需求已经基本得到满足。人均住房面积34平米，89%的家庭都有自己的住房，超过10%的家庭有两套房甚至更多；第二，老百姓对于的兴趣点已经从房产转移到金融。

尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求，推导出房地产市场仍有较大的市场增长空间，但他并不认为，此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策（指央行信贷放松）落实得不好，房地产市场未来可能是一个底部延长线，但再向下的可能性也不太大；如果落实得好，就会出现 U型发展态势，即，逐渐开始回升。而且，这种可能存在的回升状态也将是缓慢，不是迅速的U形拉升。