房天下产业网讯：中国指数研究院[微博]10月11日发布《2014年三季度中国房地产市场研究报告 》，2014年三季度，房地产市场延续下行趋势，房地产增速继续放缓。在此背景下，与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求。【下载报告】【更多报告】

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部分：2014年上半年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松

2014年三季度，房地产市场延续下行趋势，房地产增速继续放缓。在此背景下，与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。同时，棚户区改造等保障安居工程支持力度加大，不动产统一登记等长效机制建设有序推进。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善，长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。

(1) 定调千方百计去库存，地方放松限购多轮救市

住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开住房城乡建设工作座谈会，提出各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。这意味着从层面放开对限购等短期手段的限制，允许各地按照实际情况调整。

各地因地制宜多轮放松限购。继二季度个别城市放开限购后，三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚5市仍在坚守。同时限购放松力度也逐渐加大，武汉、宁波、青岛等城市在经历轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，至9月末共计29个城市官方正式宣布全面取消限购。

(2) 推动金融改革促自住性刚需释放，地方放松信贷政策多方面促楼市发展

货币政策注重精准定向微调，短期现宽松化，房企资金压力缓减。三季度，中国人民银行多次表示，仍将持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。8月央行两次向部分支行增加再贴现额度，9月央行向五大行释放5000亿元常备借贷便利（SLF）。同时媒体消息称层将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力或将得到缓解。

(3) 多渠道金融支持棚户区改造，保障性安居工程持续推进

加强棚户区改造的金融财政支持。2014年7月29日，中国银监会批复国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业2，一直强调的“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”已正式成为现实。据统计，2014年上半年国开行发棚改贷款2195亿元，远高于去年全年的1060亿元。另有消息称国家开发银行已从央行获得3年期的1万亿元抵押补充贷款（PSL），并将用之支持棚户区改造、保障房安居工程及三农和小微经济发展。此后，国务院多次下发文件和表态，强调加大对于棚户区改造的金融支持力度，多渠道支持棚改建设。

(4) 不动产统一登记、土地户籍财税改革取得新进展，长效机制建设加速推进

不动产统一登记工作进入实质性阶段。2014年8月15日，国务院法制室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，对全社会公开征求意见3。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度，明确了不动产登记执行部门、不动产登记信息实时共享和依法查房的主要人群。同月，国土部厅正式印发执行《地籍管理司（不动产登记局）主要职责内设机构和人员编制规定》，确定地籍管理司（不动产登记局）的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。不动产统一登记的四步走时间表也随之公布：从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；三年左右时间全面建立并完善各项制度；四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

2. 新房：限购调整未改需求预期，三季度市场仍供大于求，住宅价格降幅扩大

(1) 供需：受房企促销、限购调整和季节性要素影响，三季度同比降幅收窄，但下行趋势不改

整体表现：三季度成交量环比回升，同比降幅收窄

2014年三季度，在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但较去年同期仍有较大差距，市场仍处下行周期。三季度50个代表城市成交商品住宅约6666万平方米，环比二季度增长6.2%；同比来看，受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14.1%，降幅较上季度收窄5.1个百分点。累计来看，2014年前三季度重点城市成交18999万平方米，同比下降17.2%，降幅较上半年收窄1.6个百分点。

各类城市：一线城市环比小幅下降，二三线城市受限购放松影响环比增长

2014年三季度，一线城市成交量环比小幅下降1.4%，二线城市环比增长6.7%，三线城市环比增长8.3%。同比来看，各类城市成交量均为近三年同期水平，一线城市同比降幅，下降27.7 %，降幅较二季度扩大3个百分点，二线城市同比下降12.6%，降幅较二季度收窄5.5%，三线城市同比下降11.7%，降幅较二季度收窄8%。

限购放松：短期内刺激需求释放，但难以扭转大局，金融支持力度不断加强

自2013年9月温州率先放松限购至今，47个实施限购的城市中除北京、上海等5个城市外，其余42个城市均已取消或放松限购政策。限购放松能够在短期内刺激需求集中爆发，当月成交量大幅上涨，但2-3个月之后，成交量有所回落。

(2) 供应：房企加大推盘力度，住宅新增供应量为近年来较高水平

整体表现：房企加大推盘力度，三季度供应持续走高，1-9 月住宅新增供应量为近年同期水平

房企加大推盘力度，三季度供应量持续走高。三季度，20 个代表城市供应量继续增长，至5131 万平方米，环比增长2.4%，但受去年高基数影响，同比下降2.4%，但仍处于近几年较高水平。今年1-9 月，代表城市住宅供应量较去年同期增长3.4%，累计供应量达到13061 万平方米，月均供应量为1451 万平方米，是近五年同期水平。9 月供应量为2094 万平方米，环比增长51%，同比增长1.2%。

各类城市分化明显：三季度广州、南昌、深圳供应量同比大幅增加，芜湖、沈阳降幅超两成

三季度代表城市供应量增速明显分化。半数城市供应量同比明显增长，广州、南昌、深圳增幅超过50%，武汉涨幅接近4 成，北京上海小幅上涨；芜湖、沈阳同比降幅超过20%，苏州、东莞降幅超过10%。

(3) 供求对比：整体市场呈供大于求态势，库存量创新高，出清周期持续延长

销供比：整体市场供大于求，销供比创近三年同期水平

“千方百计去库存”背景下，新批上市面积持续增长，而由于整体市场下行，销售同比大幅下降，导致三季度代表城市整体销供比由去年同期的0.79降至0.68，与二季度持平。1-9月，代表城市整体销供比也由去年同期的0.97降至0.77。

库存及去化：库存量屡创新高，出清周期持续延长

由于市场整体下行，多数城市成交量同比下滑，而供应量仍保持较高水平，导致供过于求，库存高企，出清周期不断延长。

(4) 价格：受供应过剩、需求乏力、信贷支持不足影响，百城价格指数继续下行，已连续第5 个月下跌

2014 年1-9 月，多数城市库存量持续增长，供大于求矛盾进一步显现，房企在高库存、高负债的双重压力下，积极采取去库存策略，5 月以来百城住宅均价持续下行。9 月百城住宅均价为10672 元/平方米，环比下跌0.92%，为连续第五个月下跌。从累计涨跌幅来看，2014 年1-9 月百城住宅均价累计跌幅为1.49%，而去年同期为累计上涨8.64%。从不同区域看，第三季度各区域房价均下跌，9 月长三角住宅均价环比下跌1.08%，

跌幅扩大最明显。从不同梯队看，第三季度各梯队城市住宅价格均下跌，9 月一线城市下跌最明显。十大城市中，仅北京、上海今年以来累计上涨，其他城市均下跌，杭州跌幅，高达8.07%。

百城整体：三季度百城住宅价格持续下行，9 月跌幅扩大至0.92%

2014 年第三季度，百城均价持续下跌；截至9 月已连续第5 个月下跌，9 月跌幅扩大至0.92%。根据中房指数系统对100 个城市的全样本调查数据显示，2014 年三季度，受供应过大、需求乏力、信贷支持不足等因素影响，百城住宅均价持续下行。其中7 月住宅均价为10835 元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6 月扩大0.31 个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月跌幅再次扩大至0.92%。

不同区域：前三季度各区域房价上涨城市数量均减少，长三角区域最显著

2014年前三季度各区域累计上涨城市个数均减少，与去年同期相比，长三角上涨城市占比下降。具体来看，长三角区域的26个城市中，仅有上海、连云港、湖州3个城市价格上涨，而去年同期有24个城市上涨，仅常州、温州下跌；珠三角区域的15个城市中，仅厦门、珠海、泉州、东莞4个城市价格上涨，而去年同期有13个城市上涨，仅海口、三亚下跌；环渤海区域的20个城市中，北京、保定、石家庄、衡水、邯郸、东营、威海、烟台8个城市上涨，而去年同期有19个城市上涨，仅山东省聊城下跌。

不同梯队：三季度各梯队城市百城住宅价格均下跌，9月一线城市下跌最明显

2014年第三季度，一二三线城市住宅价格均持续下跌态势。2014年以来，房价下行压力持续：7月，一、三线城市住宅价格环比跌幅扩大，二线城市跌幅略收窄；8月，二线城市住宅价格跌幅扩大，一、三线城市跌幅收窄；9月，一、三线城市住宅价格跌幅扩大，二线城市跌幅收窄。总体来看，一线城市环比跌幅波动较大，三线城市次之，二线城市波动较小。二线城市环比跌幅，其中，三亚第三季度环比跌幅高达8.61%；一、三线城市跌幅有进一步扩大的可能。

十大城市：前三季度仅北京、上海累计上涨，其他城市均下跌，杭州跌幅，高达8.07%

2014年第三季度市场继续下行，十大城市住宅均价持续下跌。十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，住宅均价跌幅增大。7月十大城市住宅均价为19328元/平方米，环比跌幅扩大0.52个百分点，至0.97%；8月均价为19226元/平方米，环比跌幅收窄为0.53%；9月均价为18990元/平方米，环比跌幅扩大至1.23%。

新开盘：三季度开盘价格持续走跌，开盘项目近5成，促销优惠力度加大

2014年三季度，重点城市新开盘项目价格平均下跌0.63%（纯新盘与周边同质产品相比，老推新项目与上次开盘相比）。其中46%的项目开盘价格下跌，平均跌幅为7.66%；19%的项目开盘价格持平；35%的项目价格上涨，平均涨幅为5.85%。总体来看，三季度重点城市项目开盘价格以下跌为主。与上半年相比，采取策略开盘的项目占比降低10个百分点，而采取策略开盘的项目占比提高19个百分点。

(5)商品房：销售额降幅继续扩大，新开工面积降幅收窄，额增速和资金来源同比增速继续回落

需求：商品房销售额同比降幅扩大，东部地区销售面积降幅扩大，中部地区销售面积出现下降

商品房、商品住宅销售额同比降幅小幅扩大。2014年1-8月商品房销售额为41661亿元，同比下降9.0%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。其中，销售额为34314亿元，同比下降11%，降幅比1-7月扩大0.4个百分点。

新开工：商品房新开工面积同比降幅持续收窄，仅楼新开工面积同比上升，住宅供大于求矛盾继续扩大

2014年1-8月，商品房新开工面积同比下降但降幅收窄。2014年1-8月，商品房新开工面积为11.44亿平方米，同比下降10.5%，降幅比1-7月收窄2.3个百分点。

：整体增速持续回落，中部地区额增速低于东、西部地区，住宅开发额增速低于商业、楼额增速

资金来源：整体增速持续回落，定金及预付款、个人按揭贷款同比降幅显著

3.二手房：三季度成交量较去年同期继续大幅下降，价格继续下跌

成交方面，受按揭贷款规模下降和购房者预期市场下行的影响，三季度十大城市二手房总成交15.15万套，较去年同期大幅下跌29.48%。价格方面，2014年9月十大城市主城区二手房均价下跌0.83%，三季度累计下跌2.14%，延续二季度以来的市场下行趋势。

(1)成交：三季度成交量持续下滑，同比大幅下降

三季度成交量同比大幅下降。2014年第三季度二手房成交受按揭贷款规模下降和观望情绪渐浓的影响，十大城市二手住宅累计成交15.15万套，同比去年同期的21.48万套大幅下降29.48%。今年的成交套数较2009-2012年三季度成交量的平均值（20.97万套）减少了5.82万套，下降幅度为27.76%。具体来看，一季度共成交16.03万套；二季度整体成交略有回升，为16.41万套，但因市场延续胶着状态，各月成交持续下降；三季度分月来看，7、8月二手住宅分别成交4.88万套和5.16万套，虽有小幅回升，9月却再次进入下降状态，整体显示下行趋势。

(2)价格：三季度价格累计下跌且跌幅整体扩大，二手房累计跌幅少于新房

2014年第三季度，十大城市二手住宅累计下跌。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2014年三季度，十大城市主城区二手住宅均价累计下跌2.14%，其中9月下跌0.83%，8月下跌0.48%，9月下跌0.84%，涨幅较二季度（累计跌幅1.70%）扩大0.44个百分点，一季度则是累计上涨2.37%。从各月均价来看，7月持续了二季度的跌势，均价降为26532元/平方米；8月价格继续下跌，为26406元/平方米；9月继续受市场成交低迷的影响，均价进一步回落，跌至26183元/平方米。从各月环比来看，7月价格环比下跌，跌幅保持为0.83%，进入8月，二手房价格的跌幅为0.48%，9月跌幅继续扩大，环比下跌0.84%。

4.土地：企业拿地意愿下降致土地市场供需规模双降，成交均价下跌，溢价率下行

市场预期下行、库存与资金压力导致企业拿地意愿下降；从而促使土地市场继续下行。土地供求方面，三季度土地推出和成交规模均不及去年同期；300城市各类用地推出及成交同比分别下降24.8%和37.8%。土地价格方面，三季度各类用地及住宅用地成交均价同比明显下降，降幅分别为17.4%和7.4%；溢价率延续二季度以来的下行趋势；出让金方面，三季度各类用地出让金同比降幅近五成；受企业拿地向一二线城市集中的影响，十大城市出让金占比提高。

(1)供求：推出、成交规模均不及去年同期，房企拿地意愿下降，土地市场下行明显

今年前三季度土地推出量同比明显回落，三季度降幅扩大，企业拿地愈发谨慎致政府推地放缓。2014年前三季度，300个城市共推出各类用地18亿平方米，同比下降16.2%。其中，住宅用地推出8.6亿平方米，同比下降18.8%；商办用地推出3.4亿平方米，同比下降20.7%，累计下降幅度较上半年继续增大。分季度来看，三季度供地水平相比二季度继续下降，三季度共推出各类用地5.7亿平方米，环比下降2.7%，而同比降幅扩大至24.8%。其中，住宅用地环比下降11.2%，同比降幅近一步扩大至35.3%；商办用地环比下降2%，同比降幅继续扩大至31.8%。

(2)价格：成交结构影响前三季度楼面均价高于去年同期，溢价率处于较低水平

前三季度楼面均价整体水平高于去年同期，三季度明显回落。2014年前三季度，300个城市各类用地楼面均价为1193元/平方米，同比上涨5%。其中住宅用地楼面均价为1743元/平方米，同比上涨9.8%；商办用地为1591元/平方米，同比上涨11.5%。2014年以来，出于风险考虑房企拿地更侧重于一二线城市，三四线城市则谨慎进入，北京、上海等城市地块高价成交拉高整体住宅楼面价，如北京西城区华嘉胡同地块、上海闸宁路街道325街坊楼面价均超4.5万元/平方米。按三季度来看，各类用地楼面均价1103元/平方米，同比下降17.4%；住宅均价1748元/平方米，同比下降7.4%；商办均价1571元/平方米，同比增长8%。

(3)出让金：前三季度总体低于去年同期，三季度同比降幅近五成，十大城市占比提高

市场持续低迷至总体出让金远低于去年同期，三季度出让金下降明显。2014年前三季度，300个城市土地出让金总额为17176亿元，较去年同期下降19.6%。其中住宅用地出让金为11548亿元，同比下降19.3%；商办用地出让金为4168亿元，同比下降19.9%。

(4)各类城市：各类城市土地市场持续降温，三季度各线城市销售均遇冷

各类城市土地市场持续降温，房企拿地意愿明显减弱。2014年以来各类城市土地市场分化继续，但均有所降温，市场渐趋冷清，今年前三季度一线城市住宅土地成交2125万平方米，同比下降16%；二线城市累计成交27539万平方米，同比下降26%；三、四线城市成交35736万平方米，同比下降27%。房企着重布局使得一线城市土地成交降幅小于二、三四线城市。分季度来看，三季度各线城市土地成交降幅明显扩大，其中一线城市三季度成交590万平方米，同比下降51%；二线城市三季度成交7517万平方米，同比下降46%；三、四线城市三季度成交8646万平方米，同比下降50%。土地市场在经历一季度的短暂火热之后归于平淡，企业拿地意愿明显减弱。

(5)热点地块：房企整体土地购置意愿下降，拿地意愿偏向一线城市地块

总规模、总价较去年有所回落。2014年前三季度，成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总金额为587亿元，是去年全年的89%，总价高位有所回落；成交总面积为120万平方米，是去年全年的66%。前十名地块中北京独占4宗。详细来看，拓平+友昇置业在上海闸北区竞得的地块以101亿元的成交总价位居榜首，入榜门槛提高至45.8亿元。

5.企业：多数企业销售低于预期，高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎

销售方面，2014年前三季度，重点品牌房企继续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。土地方面，企业三季度更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数房企资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场放开，多家企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。

(1)销售业绩：品牌房企销售业绩继续分化，多数企业销售不达预期

2014年1-9月，20家代表性品牌房企销售额达9601.4亿元，同比增长11.7%；销售面积8782.9万平方米，同比增长11.6%。

品牌房企销售业绩持续分化，龙头房企继续领跑市场。销售额来看，2014年1-9月，共有7家企业销售额超过500亿，5家房企销售额在300-500亿之间，其余8家房企均不足300亿。品牌房企业绩分化日益凸显。其中万科1-9月销售额1490.6亿元，同比增长16.0%，远高于其他房企，也是一个率先进入千亿阵营的企业；恒大以982.4亿元位居次席，同比增长31.6%。保利累计销售917.9亿冲入三甲阵营。

土地：房企拿地更趋谨慎，主要集聚一线城市，二三线金额占比回落

企业融资：融资总额不断攀升，中票融资放开有望进一步提高融资规模

企业战略：恒大多元化经营，依托房地产，进军体育、文化、农业、光伏等领域，发展目标剑指“五百强”

第二部分：2014年下半年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善

宏观经济方面，宏观经济方面，机构预计四季度经济增速将继续放缓，但全年经济增长目标实现概率较大；政府仍将注重改革和经济结构调整，利用改革红利激发经济活力，不太可能出台大规模经济刺激计划。货币信贷方面，继续将坚持稳健的货币政策，继续通过定向宽松举措调整信贷资源配置；9月底央行出台住宅金融政策放松限贷，四季度房地产信贷环境或将有所改善。房地产政策方面，仍将重点推进长效机制建设，加强棚户区改造和保障房建设；各地刺激楼市政策仍较为灵活。

(1)宏观经济：经济增速放缓，但仍有望实现全年目标

目前，我国仍存在一定的经济下行压力。9月李克强总理在天津夏季达沃斯论坛上指出，“中国经济在合理区间运行过程中出现短期波动是难以避免的”，同时“中国有信心、有能力、也有条件不断克服困难，实现今年经济社会发展的主要预期目标”。财政部部长楼继伟在G20会议上也表态中国政府不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。展望四季度，尽管经济增长放缓，中国经济仍将在改革中前行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场主体活力，发展内生动力和社会创造力，实现“有就业、增收入、没有水分、又有效益、节能环保”的发展。

(2)货币环境：信贷环境保持稳健，各地出台政策支持房地产信贷

受房地产市场持续下行影响，在轮松绑限购后，及部分省市出台政策支持房地产信贷。央行、银监会于9月30日发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对现行的差别化信贷政策进行调整，放宽限贷，二套房贷大幅放松，三套及以上取消限贷。在放松限购但仍连续下行的市场背景下，央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。

(3)房地产调控：长效机制加速推进，各地政策灵活调整

长效机制逐步取代短期调控手段。限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束，税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，长效调控机制正处于不断完善的进程之中。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。

2.市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比明显回升，但市场整体仍将供大于求

供应方面，在年度销售目标和资金压力下，房企将继续加大推盘力度；四季度市场供应或将继续增加。但受去年高基数影响，四季度新增供应同比或将小幅下降。成交方面，限购放松、信贷调整等政策的实施及房企加大促销力度的影响，预计四季度成交量将明显回升；乐观预期下有望接近去年四季度水平；但全年成交量仍将难及去年。价格方面，市场整体供大于求，但政策调整，限贷放松等政策有利于市场预期转变，预计四季度房价降幅将逐步收窄，若市场成交大幅增长则价格将可能企稳。企业策略方面，市场重心仍是“去库存”，房企应继续加大促销力度同时将探索创新销售模式；产品定位兼顾首次置业与改善型需求；优化布局并择机获取项目；从长远稳定发展角度拓展融资渠道，创新融资模式。

(1)市场：四季度开工、销售均同比下降，增速回落

开工：预计四季度新开工同比继续下降，增速回落

预计四季度新开工面积同比下降。今年1-8月商品房新开工面积为11.4亿平米，累计同比下降10.5%，降幅较上半年缩小5.9个百分点，较7月缩小2.3个百分点。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，全年新开工降幅预计在11.2%-13.2%之间，预计四季度同比仍难及去年同期，但环比三季度持平或小幅增长。从今年以来土地市场情况来看，上半年土地购置面积处于较低水平，同比下降5.8%，同时商品房新开工面积同比下降16.4%；7-8月土地成交量同比呈现小幅增长态势，新开工面积同比小幅回升，可见土地成交量的变化与新开工变化大体一致。由于目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，企业拿地更趋谨慎，四季度土地成交量大幅反弹可能性不大，土地市场的降温必然会对市场新开工面积产生一定影响，预计四季度新开工同比仍将回落，但环比三季度持平或小幅增长可能性较大。

销售：四季度成交量将有所回升，但全年难及去年

受季节因素及政策支持利好影响，预计四季度销售将有明显回升，乐观预期或接近去年同期。今年以来，商品住宅销售面积、销售额累计同比持续下降且降幅不断扩大，1-8月住宅销售面积为5.7亿平米，同比下降10%，较上半年降幅扩大2.1个百分点；销售额为3.4万亿元，同比下降10.9%，较上半年降幅扩大1.8个百分点。虽然三季度在信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下，多数城市成交环比有所回升，但较去年同期仍有较大差距。9月30日央行明确放松限贷，加强对房地产信贷支持，有助于改善市场预期，预计四季度成交量有明显回升，乐观预期或接近去年同期。

(2)重点城市：新批上市及成交量继续回升，供过于求矛盾仍将持续，价格下行压力依然较大

供应：季节性规律及房企迫于年度销售目标和资金压力将加大推盘力度，预计四季度市场供应环比继续增加

历史数据显示，四季度为全年供应高峰，季节性规律及房企迫于年度销售目标和资金回款压力将加大推盘力度，预计市场供应继续增加可能性较大。作为楼市传统推盘旺季，过去六年重点城市四季度新增供应占全年三成左右，与三季度基本持平。

成交：信贷放松、推盘加大促使成交环比继续回升，高基数导致四季度同比下降

限购放松、信贷调整等政策的实施刺激需求入市，在房企加大推盘、以价换量的推动下，四季度市场成交将继续回升。

价格：供过于求矛盾持续，房价下行压力依然较大但政策利好或使下行趋势趋缓

供过于求矛盾持续，“去库存”仍为市场主基调，价格下行压力较大。从重点城市供求对比来看，过去几年四季度供应量普遍高于成交量，销供比处于1以下水平，预计今年这一趋势仍将持续。

(3)企业策略：四季度继续去库存策略，产品定位迎合改善型需求，土地需谨慎布局，积极拓展融资渠道，创新融资模式

库存销售策略：市场重心仍是“去库存”，房企加大促销力度同时创新策略

市场库存方面，代表城市可售面积持续创新高，出清周期持续延长，房企去化压力明显。房贷新政的出台，或将对房地产企业的定价策略产生影响，如果房贷新政力度足够大的话，个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，不排除个别房企通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相。但目前大部分房企资金状况并不宽裕，市场重心仍是“去库存”。销售策略方面，销售业绩不及预期推动调整产品销售策略谋虑去化以应对市场困局，除采取低价加推、打折、团购优惠、赠送面积、降低首付等传统促销手段促进销售外，利用互联网、大数据进行销售渠道创新，通过与金融结合进行销售模式创新以及体验式营销手段等均为企业有效的销售策略。新的销售策略在一定程度上对房企品牌和项目产品进行了有效的宣传，短期内也实现了促进销售的效果。

产品策略：改善型需求将受政策利好影响有所释放，人口发展带来的刚需主流需求仍较为旺盛

政策因素—限贷放松将释放改善型需求。人口因素—城镇居民中青年群体继续增加，刚需主流需求仍较为旺盛，中长期改善需求将逐渐释放。

策略：市场下行周期，建议谨慎拿地，可关注稀缺地块，布局回归一二线城市

品牌房企明显加重对一线城市土地，占比39%，二三线占比持续回落。从长期来看，一线城市凭借其庞大的人口基数和经济基础以及成熟的房地产市场发展仍然为房企在行业下行周期规避风险的选择。二线城市2014年1-9月拿地金额占比继2013年度继续回落，且跌破50%，诸如温州、杭州、天津、青岛、大连等部分二线城市供求矛盾不亚于三四线城市，过度带来的高库存将阻滞未来新增的进入。由于三四线城市在前些年土地市场供应过大，导致现有住宅存量严重饱和，在前端销售有明显改善前，土地节奏将持续放缓。

融资策略：积极扩展融资渠道，探索房地产融资新模式

综合来看，房贷新政有利于增强市场向好信心，或将推动各类需求入市，而新政实行需要市场的具体实践，商业银行的具体政策落地之前仍是需求端的观望窗口。企业应结合自身资金和库存情况，在新政出台与购房者观望心理波动重叠期，合理定价，有力促销并创新销售策略。产品方面应顺应需求方向，在刚需产品基础之上结合时下政策变化迎合改善型需求，做到定位市场。土地仍应考虑自身库存因素，且后续土地储备应聚焦一二线地块以规避风险。在房地产市场告别高利润时代背景下，房企应积极拓展融资渠道，探索创新融资方式，及时关注融资方面的政策变化以保障企业资金需求。

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