房天下产业网讯：中指研究院[微博]10月1日发布《2014年三季度中国房地产政策盘点》，今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，定调千方百计去库存，多地明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。季末最后一天，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，且松绑程度超出此前预期。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。【下载报告】【更多报告】

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1.去库存压力之下多地放松限购限贷

1.1住建部提出千方百计去库存，多地放松限购

住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的场住房城乡建设工作座谈会。会议提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快审批速度等。这意味着层面放开对限购等短期手段的限制，允许各地按照实际情况调整。

仅五个城市未放松限购。继4月南宁定向调整、6月呼和浩特正式发文取消限购，进入三季度后限购调整呈现多米诺效应，多个城市陆续放宽。截至9月末，47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。此前，一度有消息称一线城市限购将有所调整，京沪放开140平以上一手住宅限购、上海广州放开部分区域限购，但随即均被当地政府部门否认。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。

多个城市出现二次救市，限购政策由局部调整转向全面放开。目前，仍有部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定，例如厦门岛外不再限购，珠海放开城市144平（含）以上住房限购、新城区全面取消限购等。而武汉、宁波、青岛等城市在经历轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，放松力度逐渐加大。目前，47个限购城市中，29个城市官方正式宣布全面取消限购。

1.2多个省级房地产相关文件出台，重点加大信贷支持力度

部分省份出台文件，平稳房地产市场发展。2014年8月，福建、湖南、江西等地陆续出台文件，以促进房地产市场平稳健康发展。从内容来看，各省救市文件中除明确指出放松限购外，重点涉及信贷调整、保障房建设、财税支持等内容。

多省要求适时调整放开限购，加强信贷支持。8月8日，《福建省住房和城乡建设厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》正式发布，为此轮房地产调整中个省级救市文件。随后，湖南、宁夏和湖北也相继出台房地产相关文件，促进房地产市场发展。从具体内容上看，福建、宁夏和湖北均指出目前限购城市可根据市场情况适时放松限购，宁夏则宣布全省购房不受套数限制。福建、湖北、江西、宁夏则均明确提出加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。此外，四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

1.3城市层面政策调整更加灵活，多方面入手促进楼市发展

绍兴、包头等地出台政策提供信贷财政支持。部分城市在放松限购的同时，利用信贷、公积金等多种手段刺激市场需求。绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴降低非首套房贷首付比例为40%，沈阳也下调至60%，有消息称南昌央行也发布文件降低二套房首付比例至60%。包头、杭州、龙岩则给予财政优惠或补贴，其中，龙岩明确提出，满足个人首次购买住房、外地人才引进、外地投靠本地子女的父母等八类人群可以享受信贷、财税优惠。

多地放松公积金使用条件，盘活存量。三季度，部分省市出台政策加大公积金利用率，调整公积金使用条件，并强调优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。从内容来看，多地放宽公积金使用条件，蚌埠只要连续缴存3个月及以上即可申请公积金贷款，大连也降低公积金贷款申请条件为9个月。同时，部分城市也提高公积金贷款额度，蚌埠上调职工个人及夫妻的公积金贷款10万元，沈阳也提出要提高贷款额度，延长贷款年限。

2. 金融财税定向发力保障房地产市场平稳

2.1央行大幅放宽限贷，全力支持个人住房贷款

首套房贷利率下限重回7折，二套房贷大幅松绑，多套房贷开闸。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

此前，9月中下旬开始，便有传言称央行将放开限贷政策，鼓励首套房贷款，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。随后相关媒体称，中国银行已授权当地分行适时调整相关政策，农业银行也将进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。对此，中国人民银行副行长刘士余曾简短回应：“具体内容要等文件。”并强调“惠民生，调结构，始终是我们工作的重中之重。”《通知》正式出台，对二套、多套房贷的松绑力度超出预期，二套房贷突破“认房又认贷”、“认房不认贷”等限制，不再审核购房者现有住房情况，只要还清贷款便可视作首套房贷。同时，因抑制投机需求曾一度被禁止的多套房贷在限购城市（北上广深及三亚）以外再度开闸。

央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用，刺激需求入市，从而改变目前房地产市场的下行态势。但此次通知同时强调“人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。”在金融市场化的大背景下，操作层面仍由各银行把控，对风险因素的考量将成为信贷放宽能否落实、落实到何种程度的重要关键。

货币政策注重精准定向微调。三季度，央行多次表示，仍将持续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度的流动性，改善和优化融资结构和信贷结构，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。8月中国人民银行两次向部分支行增加再贴现额度，支持“三农”和小微企业信贷投放，降低社会融资成本。此外，9月，中国人民银行向五大行释放5000亿元常备借贷便利（SLF），在坚持稳健货币政策的前提下，实施定向宽松，保持适度的流动性。

房企中期票据再开闸。9月初，媒体消息称层将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，但同时设有诸多限制。24日，金隅股份发布公告称35亿元中期票据已得到中国银行间市场交易协会通知获准注册，意味着房地产企业中期票据融资再度正式开闸。此外，金融街、富力也拟在中国境内发行52亿元、70亿元的中期票据。中期票据融资开闸，表明层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力或将得到缓解。

2.2税制改革时间表出台，修改预算法表决通过

财税制度改革时间表出台，预计2020年基本建立现代财政制度。9月20至21日，在二十国集团财长和央行行长会上，财政部部长楼继伟表示，中国政府主要采取了以下措施来促进经济增长：一是进一步给小微企业减轻税负；二是通过政府和社会部门合作（PPP）等方式鼓励社会资本进入基础设施、清洁能源等领域；三是继续坚持通过全面深化改革来释放经济增长。与此同时，中国政府还不断推进国有企业、户籍制度、农村土地等领域的改革，这些结构性改革将进一步推动经济增长。

此前，6月30日中共政治局召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，明确提出了财税制度改革时间表，我国将在2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，将重点锁定六大税种，包括税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税及个人所得税。房地产税整体改革较为复杂，涉及面相对众多，近期仍将以立法等基础工作为主。此外，房地产业“营改增”动向也引起各方关注。目前，房地产营业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，财政部对房地产业拟采用17%的税税率，将成为迄今为止已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率的行业。

修改预算法表决通过，将允许地方政府发债。8月31日，中国常委会表决通过修改预算法的决定。根据预算法修正案草案，经国务院批准的省、自治区、直辖市预算中必需的建设的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券以举借债务的方式筹措，且举借的债务应当有偿还计划和稳定的偿还资金来源。目前，我国位于改革的关键时期，预算法修正是财税制度改革的重要组成部分，对于建立健全全面规范、公开透明的预算制度，促进经济社会持续健康发展，具备重要意义。

3.棚户区改造和保障房建设仍是下阶段重点工作

3.1多渠道金融支持棚户区改造

加强棚户区改造的金融财政支持。8月4日，国务院厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出落实财税支持政策，市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入，落实好税费减免政策。同时提出加大对于棚户区改造的金融支持力度，进一步发挥开发性金融作用，明确各地要推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

国开行金融事业部开业，支持棚户区改造。2014年7月29日，中国银监会批复国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业。根据银监会批复意见，住宅金融事业部主要负责办理棚改、基础设施建设相关的贷款业务，以及用于支持上述两类工作的软贷款回收再贷。此举是银监会贯彻落实国务院“稳增长、促改革、调结构、惠民生”政策的重要措施，意在解决部分地方政府在棚改或基建等民生相关工程中资金难以按时到位的问题。

另据报道，国家开发银行已从央行获得3年期的1万亿元抵押补充贷款（PSL），并将用之支持棚户区改造、保障房安居工程及三农和小微经济发展。据统计，2014年上半年国开行发棚改贷款2195亿元，其中，4月2日国务院常务会议以来发放1949亿元，同比增长433%，远高于去年全年的1060亿元。在国开行二季度工作会上，党委书记、董事长胡怀邦强调落实惠民生举措，打好支持棚改攻坚战，争取全年发放贷款4000亿以上，确保棚改好事办好，提高棚改资金使用效率。

国开行对棚改资金支持力度的不断升级，意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级，已经上升成为国家战略，资金则将主要通过政策性银行解决。一直强调的“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”已正式成为现实，此举将有效缓解棚户区改造工程建设的资金瓶颈，大大加快棚改建设力度，同时对扩内需、转方式、促发展具有重要意义。此外，8月13日，国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》中也提出，鼓励保险资金利用债权计划、股权计划等方式，支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程。

3.2保障性安居工程持续推进

保障性安居工程稳步推进。2014年，计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上)，基本建成480万套。根据9月16日住建部公布数据，截至8月底，已开工650万套，基本建成400万套，分别达到年度目标任务的92%和83%，完成9500亿元。8月15日，财政部公布截至6月底，财政已下达2014年城乡保障性安居工程补助资金共2198.20亿元。其中，下达城镇保障性安居工程资金1968.20亿元，下达农村保障性安居工程资金230亿元。上半年，财政实际用于保障性安居工程支出1521.03亿元，同比增长36.6%。

各地加大保障性住房支持力度，管理更具备灵活性。有消息称，住建部正密切关注并调研部分地方实行的棚改新模式，即政府回购商品房用于棚改安置房，并有可能将这种棚改新型式作进一步推广。湖南、江西、宁夏和北京等均出台文件指出政府可回购商品房作为保障房来源。在当前房地产市场整体下行的背景下，政府采取招标团购的方式，以低于市场的价格回购商品房，用于保障性住房从而节省资金。另外在部分商品房库存过剩的城市，政府回购商品房用于安置房，一方面避免了大拆大建，造成新的过剩和资源浪费，同时对库存过剩的市场也将是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展。

多地完善公租房并轨制度。7月2日，住建部《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》指出，要完善城镇低收入住房困难家庭资格复核制度，承租人违反有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的，应退出公共租赁住房保障。同时提出要创新融资机制，多方筹集资金，指出要落实民间资本参与公租房建设的各项支持政策。随后福建、四川发文将实施公租房和廉租房“两房并轨”。《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》中，也将廉租房、公租房合并为配租型保障房。

4. 以不动产统一登记为首的长效机制建设加速推进

4.1 《不动产登记暂行条例》公开征求意见

不动产登记条例公开征求意见。2014年8月15日，国务院法制室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》,对全社会公开征求意见 。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度，明确了不动产登记执行部门，以及不动产登记信息实时共享，和依法查房的主要人群。9月15日，公开征求意见结束，社会各界对于不动产统一登记条例的出台持支持态度，并希望进一步修改完善并增强可操作性后尽快实施。不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节，为个人住房信息联网，房地产税改革提供基础，有助于遏制不合理的、过多的投机需求，促进合理需求的平稳释放。

不动产登记局工作职责明确，时间表公布。8月，国土部厅正式印发执行《地籍管理司（不动产登记局）主要职责内设机构和人员编制规定》，确定地籍管理司（不动产登记局）的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。不动产登记局常务副局长冷宏志也公布了不动产统一登记的四步走时间表：从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；三年左右时间全面建立并完善各项制度；四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

4.2 各地加强土地集约利用，影院用地实行差别化政策

《关于推进土地节约集约利用的指导意见》下发，控制城乡建设用地总量。9月26日，国土资源部定下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，明确将节约集约用地。《意见》提出，土地节约集约利用的总体目标是建设用地总量得到严格控制，土地利用结构和布局不断优化，土地存量挖潜和综合整治取得明显进展以及土地节约集约利用制度更加完善，机制更加健全。同时指出东部地区是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。

电影院用地实行差别化用地政策。6月19日，财政部、国家发改委、新闻出版广电总局等七部门下发《关于支持电影发展若干经济政策的通知》。随后国土资源部对于其中的差别化土地政策进行解读，指出可通过单独新建、项目配建、原地改建、异地迁建等多种形式增加观影设施，并针对不同情况分别实行差别化的土地供应政策。目前，各地对于影院用地用途和供应方式认识不统一，落地用途包括新闻出版用地、文化用地、娱乐用地、商服用地等，并多数强调以招拍挂方式出让，并且影院建设拿地成本较高。影院差别化土地政策，是节约集约利用土地的一部分，能够提高土地利用率，降低企业成本，促进电影业等产业地产的发展。

进行土地财政审计，加强土地利用。8月16日，国务院牵头进行土地财政首次大审计，审计范围一直到县级，主要针对2008年至2013年五年内的土地出让金收入、土地征收、土地储备、供应、整治、耕地保护及土地执法情况进行审计，所涉机关包括财政、国土资源、住建、发改委、林业、农业等在内的多个系统，预计一个月后审计报告将出炉。此前，华润、中信泰富等12家海南闲置土地房企被约谈，消息称上述企业共持有约1.3万亩闲置土地未处置，国土部门要求7月底完成。

在土地集约化利用的指导方向下，近期部分省市也出台相关政策，加强城市土地利用，进一步加大土地利用计划管理力度。

4.3新型城镇化以人为本，改革创新试点先行

新型城镇化要改革创新、试点先行、扎实推进。9月16日，中共政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会并作重要讲话。李克强表示，新型城镇化是一个综合载体，不仅可以破解城乡二元结构、促进农业现代化、提高农民生产和收入水平，而且有助于扩大消费、拉动、催生新兴产业，释放更大的内需，顶住下行压力，为中国经济平稳增长和持续发展增动能。会议上，李克强指出中国各地情况差别较大、发展不平衡，推进新型城镇化要因地制宜、分类实施、试点先行。会议再次起强调新型城镇化要以着力解决好“三个1亿人”问题为切入点。

拓宽城镇化建设的融资渠道。在9月16日的新型城镇化建设试点工作座谈会上，李克强提出允许地方通过股权融资、项目融资、特许经营等方式吸引社会资本投入，拓宽融资渠道，提高城市基础设施承载能力。9月24日，财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》，要求推广运用政府和社会资本合作(PPP)模式，旨在为城镇化建设提供融资渠道。据财政部副部长王保安表示，预计到2020年我国的城镇化建设所带来的需求或将达42万亿元。PPP模式的推广，有利于盘活社会存量，激发民间获利，为城镇化建设筹措资金。

户籍制度改革意见 出台，创新体制机制推进新型城镇化。国务院印发了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，就进一步推进户籍制度改革提出3方面11条具体政策措施。该《意见》的出台，标志着进一步推进户籍制度改革开始进入全面实施阶段，《意见》同时再度明确了未来不同城市人口调控的导向——“能放开的放开，该控制的控制”，这也是实现我国新型城镇化战略的重要前提。

4.4区域一体化加速推进，发达城市群加速融合

加强区域合作打造城市群发展基础。三季度京冀、京津先后签订合作协议，切实推动京津冀一体化发展。9月末，《国务院关于依托水道推动长江经济带发展的指导意见》发布，提升长江水道功能。此外，8月国务院引发《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，以激发东北区域市场活力；9月国务院关于支持汕头京津特区建设华侨经济文化合作实验区有关政策批复同意，支持实验区着力转型升级。

京冀、京津分别签署合作协议，京津冀加速融合 。7月31日，北京与河北签署七项合作协议，主要内容为加强规划引导，构建京冀合理布局，同时两地加快推进重点项目落地。8月6日，京津双方签署六项协议，提出交通一体化成为京津合作先导，同时京津两地也要推动区域贸易便利，促进公共服务同城化。9月4日，京津冀协同发展领导小组第三次会议在北京召开，中国国务院副总理张高丽于会上表示，要深化研究论证京津冀区域和三省市功能定位，科学合理确定在国家和区域发展大局中的角色和职责，合理分工，并和环渤海地区发展协调衔接。

长三角一体化再进一步，水道推动长江经济带发展。9月25日，《国务院关于依托水道推动长江经济带发展的指导意见》发布。长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南等11省市，面积约205万平方公里，人口和生产总值均超过的40%。《意见》中提出，要建立长江经济带为具有全球影响力的内河经济带，东中西互动合作的协调发展带，沿海沿江延边全面推进的对内对外开放带，生态文明建设的先行示范带。《意见》还提出，提升长江水道功能，建设综合立体交通走廊，创新驱动促进产业转型升级，全面推进新型城镇化，建设绿色生态廊道。

5. 展望：宏观政策定向调整，地方政策灵活调整，长效机制逐步推进

宏观发展重改革，未来发展以定向调控为主。8月各项宏观经济指标略低于预期，但李克强总理强调，只要充分就业，经济增速高一点、低一点都属合理区间。在9月的G20会议中，财政部部长楼继伟也表态中国政府不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。目前我国“三期叠加”的特殊时期，经济发展存在一定的压力，但是仍将坚持定向调控，精准发力，注重改革，利用改革红利激发经济活力。对房地产业而言，平稳的宏观环境将更有利于建立市场自身的调节机制，避免因经济发展需要对产业形成明显冲击。

货币信贷政策成为决定未来市场的关键。三季度末，持续升温的放松限贷传闻终于尘埃落定。继9月29日晚央行南昌支行发文下调二套房首付比例后，30日下午央行抛出重磅通知，2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大幅松绑。近年来，无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响，市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，2009年信贷政策的由紧转松曾推动房地产市场迅速转向。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下，此次放宽无疑将极大地增强未来市场预期的信心。但值得关注的是，通知强调各地机构需同时把控风险、把握尺度，未来政策的落实程度将成为决定四季度市场变化的关键。

长效机制逐步取代短期调控手段。限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束，税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，长效调控机制正处于不断完善的进程之中。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。

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