梁环宇:产业园区发展之道

2014-09-19 16:46:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”,自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来,已持续进行了十一年。十一年来,研究组深入挖掘房地产企业品牌成功要素,积极探索中国房地产品牌可持续发展之路,研究成果引起社会各界广泛关注,对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。

2014中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十一届中国房地产品牌发展高峰论坛

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梁环宇:产业园区发展之道

各位领导、各位嘉宾,下午好,高兴在这个品牌的发布大会上再次见面。联东集团也有幸,再次蝉联榜首,再次感谢社会各界对我们公司的关注,今天我演讲的主题是产业园区未来的发展之道。这两年产业园区的发展和产业地产的发展备受行业的关注,也是目前房地产在新的形势下,进行行业细分转型出来的一个必然的发展方向,从宏观价值上讲也具有一些社会的意义,首先个能够促进工业化利用,支撑我们中小企业的集聚,实现产业和城市的融合发展,尤其在当下出现细分的领域也是必然的发展趋势。

从国外的情况,经过100多年的发展,美国产业地产逐渐从混沌走向清晰,最终达到分门别类,遵循各自规律独立发展。相对于住宅、商业地产等房地产来说,产业地产无论从建筑面积来看,还是从价值总量来说,都是构成房地产行业的的组成部分。美国产业地产的建筑面积高达23.2亿平方米。中国的产业地产目前处于快速起步的阶段,在30多年的改革过程中间,依靠开发区的建设,成为我们发展的主战场,形成一定的经验。主要表现为以下几点:社会化程度不高,依附于其主导产业,市场化的独立业态地位不强。第二专业化程度不高:对产品、服务的专业化,研究积累不深入,专业人才缺乏。第三运作规范性不足:以产业之名,行地产之实

打擦边球的情况较多。第四运作规范性不足:以产业之名,行地产之实,打擦边球的情况较多。第五品牌性企业不多:业内竞争涌现的标杆性企业较少。

在新的经济形势下有几点,个方面是目前行业的外部情况,首先个在发达城市,新增土地高度稀缺,我所指的是工业土地,以北京为例,北京上半年基本没出一个工业土地,包括上海,一线城市的工业土地高度紧张。第二个发达国家的发展空间发展工业增量有限的情况下,更大的问题怎么盘活二手存量,这是一线城市要应对的重点。第三个在刚性成本的推动下,工业土地的价格日益趋高,以北方为例,上涨30%、40%,甚至50%、60%。工业土地的供应,从价格上涨的趋势是明确的。第二个就是政府的日益严格,早期来讲,对产业园区存在模糊空白地,而且对产业空地油需求,但是心存疑虑,这些年在各个地方随着开发的日渐增多,政府对土地、规划、招商、产权和投产效益等各方面都加强。城市能级越高,市场越好,政府招商门槛越高,越严。意味着更好做的市场,应对的政府更严格的,这是第二个方面。政府的方面。

第三个客户的需求方面,我觉得未来的需求会日益扩大,、政府对企业单独供地门槛提高,企业发展空间困难。第二企业在供地、规划、建设和投产方面受到限制增多,协调时间和成本增高,驱使其进入产业园区,而非拿地自建。第三企业对产品功能、规划品质、园区配套和服务等的要求日益提高。第四在产业园区的获得更好产品品质、提高发展效率,改变其消费特征和习惯。上半年随着政府的简政放权,中国新企业注册增长了36%,随着改革本质就是释放市场的活力,所以在新一轮的改革下面,促进民间的活力,增强企业的热情,但是新增企业出来以后,会面临一个发展空间的问题,这就意味着未来的客户需求,在改革活力的示范下,更多的企业涌现,从他们的需求,在这种情况下,需要到园区里面得到满足。

第四个方面区域价值会日益凸显,只有土地供应稀缺和客户需求旺盛的城市和区域,才是产业园区开发。第二区域价值不单纯是土地价格,更是背后的城市资源、产业结构和发展、吸附能力等综合因素。第三好的城市和区域才能适合做产业、产品和客户,才能形成园区发展良性循环。第五行业竞争会日益加剧。目前产业园区行业发展备受关注,各路企业纷纷涌进,如实体企业、产业基金、房地产企业、专业运营商等。第二各企业发挥各自的资本、运作和产业资源,加速在布局,一时群雄并起、各显神通。第六创新形式会日益多样化。电商环境和大数据运用深入社会各层面,对园区的定位、招商和服务带来深刻变革和营销。金融创新对园区盈利模式、持有物业经营、企业服务等产生影响。这六大方面是对园区产生影响的几个方面,在深刻的背景变化下,未来园区要走好整个发展道路,就有一个行业的本质特点,就是服务好你的客户,因为园区更关注客户,他的大客户小客群,是理性需求,要服务好政府和企业两个客体。所以要把握行业规律、尊重客户需求,坚定地走专业化道路、开放性地创新整合。所以产业和地产结合,重在产业。开发和经营并重,重在经营。政府与企业合作,落在多赢。短期和持续并重,重在持续发展,我认为这是产业园区的必由之路。

从整天整个品牌实施路线来看,我们定位专注产业运营服务,助推区域经济发展。在产品的匹配方面,我们重点打造三条产品线,在招商联动方面,我们做招商和线上线下的互动招商,在服务方面,我们打造配套平台、服务平台和发展平台,为企业服务提高黏性。我们在日益紧缩和下行的情况下,我们坚定的走一条精品化路线,主要体现在下面几点,一个只做更好的城市、好的区位的项目。第二确保项目做成,业态跟客户的需求匹配,第三做产品的持续升级,第四个方面做服务的升级化,夯实基础服务,完善服务,做持有物业资源,做长期经营,还有人才管理的支撑。最后我希望产业园区也是在新型的、新常态下进行调整的背景下,应该是一个有意义做,有必须做的专业化路线。我们联东也希望和国内同行,本着已有的客户属性来坚定不移的专注的做好,实现细分领域的持续健康发展。谢谢大家。

标签: 产业园区品牌房企

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