产业网讯：由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了十一年。十一年来，研究组深入挖掘房地产企业品牌成功要素，积极探索中国房地产品牌可持续发展之路，研究成果引起社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。

2014中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十一届中国房地产品牌发展高峰论坛

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秦虹：大家上午好。指数院要求我根据当前的房地产市场和政策做一个认识上的介绍，所以我发现题目是房地产住房市场的认识，我个人的体会是过去房地产市场比较简单，政策相对比较复杂。那么未来我们可能面对的是市场越来越复杂，但是我们的政策将会简单清晰。这就是我对房地产市场的一个政策的基本认识。

从过去我所经历的房地产市场来看，整个房地产市场总体都是上涨的，大家看这是整个房地产市场的领先指标，商品房的销售业绩，指标都是根据商品房销售面积的变动而相应的发生变动，销售面积是增长，才会有后期的价格的增长，以及土地市场的上涨，以及新开工的上涨，以及房地产开发的上涨，如果销售面积低迷甚至负增长，价格也会向下，、新开工、土地都会向下变化，所以这个领先指标我们可以看到，在过去2000年以来的房地产市场总体上除了少数年的房地产销售面积有下跌的时候，绝大多数都是有涨的态势。由于过去是上涨的格局，所以我们说过去的房地产市场是相对简单的，因为无论东中西部地区还是大中小城，多数年份基本都是涨的，市场相对简单，在那样一个情况下，我们认为确实是房地产市场比较的十年。 

各行各业都涉及房地产，千家万户买房子都是正确的，但是呢，我们过去核心业务的房地产，政策却相对比较复杂，我们从2003年开始，建立了住房市场，从2003年开始，我们就不断的来出一些各种各样的调控政策，国八条国十六条等等，一年出好几个政策来调这个市场。主要原因是，一要应对各种危机，我们过去几年面临的都是什么？就是由于整个商品房的需求量大，那么供应、供求关系始终处于一个相对偏紧的状态，所以国际政策要面对房价过快的危机，因为他会引发社会各种各样的矛盾，激发社会各种各样的问题。同时不仅仅是对房价的涨幅，社会的问题要应对，整个房地产在整个国民经济中所占比重份额是比较大的，所以我们曾经在过去的房地产调控中，也就中国宏观经济过热问题，或者保增长问题，通过房地产来政策调控，解决宏观经济的一些问题。所以我觉得那个时候，很多人对房地产的调控政策有意见，那么我们就讲，整个房地产在整个国民经济中比重是大的，要稳定大局就要解决占比大的产业，所以除了应对本身的房地产变化之外，还要应对宏观经济的过热或者是低迷，这样一些需求。 

我们过去政策出了很多，以前大家都在猜测，推出什么新的调控政策，所以那个时候，相对是比较复杂的。政策复杂，还体现在政策目标是多重的，并不是单一的，要解决平衡性、稳定性的各种各样的矛盾，所以过去的政策相对是复杂的。但是未来，我们经过十几年的房地产市场高速发展之后，我们今天终于看到了房地产的增长幅度开始放缓，我们认为未来市场复杂程度将会大幅度提升。整个房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题到未来的结构性问题，在过去我们的市场，所应对的问题是总量问题，总量问题短缺，所以要调动各种各样的资源，来满足需求。到今天，我们看到整个房地产市场总供应量产生，房地产的供求关系进入一个新的阶段，局部地区供求关系已经出现了供过于求的格局。那么房地产所面临的最主要问题已经不是过去我们全面短缺的总量问题了，现在面临的主要是结构性问题。从去年开始，市场分化就已经开始显现，我认为今后房地产市场经常面对的是这样的格局。所以我们的市场有的持续向好，有的不好，有的可能要维持几年的低迷甚至是负增长。 

我们面临的市场越来越复杂，对人来讲，对开发企业来讲，其实选择和企业创新就显得尤为重要，在市场分化的情况下，在整个市场格局下，市场波动将是常态。从过去经历总体上涨到未来的有涨有跌，经常性的波动，这可能是未来的常态。如果我们纵观发达国家经历几十年房地产市场变化，我们会发现，们的波动是常态。中国的房地产从起步逐步走向成熟，我们认为也会越来越多的呈现出一种市场正常的调整和波动，这是我们必须要面临的一个事实。房地产企业也将面临着竞争加剧的发展格局。过去的房地产分化并不明显，但是未来房地产企业一定面临风险分化的格局，整个市场的行业整合，企业的调整兼并重组，市场占有率的集中，我觉得是在所难免的，所以市场变得越来越复杂。 

那么未来的政策，我认为相对的简单清晰，怎么理解政策的简单清晰？我们认为，从大的方向来说，我们的房地产政策，按照十一届三中全会精神，更加地尊重规律、因地制宜。在市场管理方面，我认为去政策化是大方向，更多的是通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场的稳定性秩序，考核与房地产相适应的建设制度来管理这个市场运行，而不是不停地或者过多地，或者一刀切地用手段去干预这个市场，所以大的方向是去化。同时，去化不是去规划，在市场的供求末端，更应该尊重市场自身的调整，尊重市场本身的需求，但在房地产市场的规划、建设规划方面，更多地提高科学化的管理水平，因地制宜的房地产调控政策，而不是说政府就放任房地产市场的任意发展。比如说在规划方面，我认为我们科学化的提高空间还是很大的，比如说我们的规划到底怎么规定。而我们现在看到很多城市，在城市的郊区、城乡结合部有很多建筑，土地越的地方容积率应该越小，但是我们现在发现在很多地方，整个规划、容积率供给，其实在违背这个规律，这也导致了我们整个房地产市场在销售、供应方面存在着很多很多的问题。很远的地方有大量的住宅，需求是无法适应这个市场正常的供给循环。所以我们说，从科学化角度来讲，容积率是由地价决定的，如何更加尊重这样一些规律呢？再比如说商业地产配给，应该按多少比率配给？我觉得这个也是值得讨论的。如果总结一些其他国家经验的话，我们可以看到，很多国家商业地产的配给是按照千人指标，按照基础设施的规划条件来进行配制的，他有一个科学化的指标体系。 

所以我的判断，未来市场复杂、政策简单，政策更加尊重规律，因地制宜，并不意味着我们地方政府就可以放任市场的发展，我们还要尊重规律，提高科学化水平。所以我们未来企业面临在选择的时候，我们主要从宏观上、中观上选择价值的地方，选择哪些产业，哪些地方有产业，其实我认为在选择从微观上看中我们地方规划管理的科学化水平。如果某地方的政府在当地的规划管理科学化水平高，这个市场的长久健康发展是有保证的，房地产是相对安全的，如果这个地方的政府，他的规划科学水平差，管理水平低，我想即使有一定的发展空间，但是也有一定的风险。所以在未来，从政策上来讲，不会像过去那样复杂不停地多次出政策，更多的是按照市场规律来调整，长效机制的建设则将比较多，与房地产市场发展相适应的政策也面临很大的调整空间。 

在未来市场复杂、政策简单清晰的情况下，对企业来讲，我认为我们的企业在未来除了做好趋势判断和选择之外，企业的创新其实更为重要，通过创新来提高企业的核心竞争力。最近我们关注着整个行业的转型创新，也接触了很多创新性的企业，我们也看到了一些企业在长期转型方面取得的很好成绩。我们认为，未来房地产开发企业的创新要关注以下几个方面：个方面就是产品创新，从过去大量同质化产品到未来得个性化产品，过去可以快速大量的卖同样的房子，但是随着供应问题的解决，我们未来产品的精细化程度的需求提高，产品的个性化提高，逐步在产品上能够做出个性化的产品，有别于大众化的同质化的产品，我认为对于企业未来的发展是有利的。 第二创新是经营理念的创新，从过去的开发思维到未来的运营思维，随着整个房地产市场存量增加，非住宅市场增长的出现，将越来越多地考验房地产企业自身发展。第三个我认为创新就是行业领域的创新，从过去我们整个房地产的重点，或者是关注重点建设拿地建房这样一个建设行为，而房地产服务领域创新空间大。随着中国房地产市场逐步进入存量房的时代，随着技术快速的发展，整个房地产，围绕房地产服务领域的发展空间，我们认为是值得开拓的。最后就是资金渠道的创新，从过去单一的间接融资到未来多元化的直接融资，构建多元化的资金结构、资本结构，是未来房地产开发企业长久提供竞争力的。总而言之，我们市场的政策就是这样，判断选择和创新显得尤为重要。以上我就把我对市场的认识做一个报告，仅供大家参考，谢谢大家。